Дело № 2-2689/2023

УИД 55RS0007-01-2023-002328-17

Решение

именем Российской Федерации

03 ноября 2023 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Табаковой Е.А., при секретаре судебного заседания Фадеевой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании рыночной стоимости устранения строительных недостатков дома,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ г. решила приобрести жилой дом в 

<

адрес>. На сайте «Авито» нашла объявление с подходящим объектом. Продавец жилого дома пояснил, что занимается покупкой земельных участков, на которых впоследствии осуществляется строительство домов, а затем продает их с черновой отделкой. Рассказал, что на территории 

<

адрес> построил и продал уже порядка трех домов. Деятельность ответчика по приобретению в собственность земельных участков, строительстве на них индивидуальных жилых домов и последующей их продажи не носит единичный характер. Подтверждением данного факта служит и то обстоятельство, что при оформлении договора купли-продажи ответчик попросил истца в договоре купли-продажи указать стоимость приобретаемого дома и земельного участка в размере 1 000 000 руб. Согласно объявлению продавца, размещенного на сайте, и его устных заверений, в доме проведена вода, электричество (с разводкой по дому, но без установки розеток и выключателей и приборов освещения), установлено электрическое отопление и септик. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи о продаже земельного участка и здания с отделкой, расположенного по адресу: 

<

адрес>. После того, как дом приобрели и стали устанавливать розетки и осветительные приборы, выяснилось, что провода, которые торчат в стенах, не подключены к электричеству, и разводки по дому нет. Электроэнергия подведена к наружной стене дома, внутрь не заведена и по дому не функционирует. Кроме этого, выяснилось, что вода также в дом не заведена, из пола торчит входная труба с краном, но труба под полом в системе не подключена. Водоснабжение в доме автономное, т.е. из скважины, оборудуемой под полом дома. Однако никакого люка или лаза, позволяющего проникнуть в подполье, в доме не предусмотрено. Когда покупатель прорубил в полу дома люк, то обнаружилось, что скважина не оборудована, насос не установлен и без проведения дополнительных работ и затрат водоснабжения в доме не будет. С наступлением зимнего периода истцом было выявлено еще множество скрытых дефектов, в том числе выраженных в значительной теплопотере в доме, которые не были обговорены сторонами при приобретении недвижимого имущества. Согласно объявлению продавца и технического паспорта на дом наружные стены дома из железобетонных плит. Сняв частично сайдинг, которым был обшит дом, выяснилось, что дом сооружен из абсолютно разных материалов, где-то из ж/б плит, где-то керамзитных блоков, где-то кирпича, а в некоторых местах из иных непонятных по составу блоков. Кроме этого, дом абсолютно не утеплен, т.е. между сайдингом и наружной стеной отсутствует утеплитель, хотя продавец при продаже заверял, что снаружи под сайдингом дом полностью утеплен пенополистиролом. Зимой в доме, несмотря на постоянное отопление (в зимние месяцы истец производил оплату электрического отопления порядка 25000-30000 руб. в месяц), было холодно и сыро. На стенах образовывалась черная плесень, обои от сырости отошли, перегородки из гипсокартона повело, межкомнатные двери перекосило. Выяснилось, что в доме отсутствует технологическая возможность попасть на чердачное помещение. Оборудовав вытяжку, истец прорубила вентиляционное отверстие в потолке, обнаружилось, что потолок чердачного помещения не утеплен, из-за отсутствия вентиляции на чердаке сырость и плесень. То же самое и с подвальным помещением, которое также не оборудовано продухами, из-за чего подвальное помещение не проветривается и отсыревает. В ходе проведения оценки были выявлены нарушения строительных и технических требований (СНиП), в том числе СНиП 54.13330.2016, СНиП 54.13330.2016, СНиП 50.13330.2012. Согласно составленному оценщиком Война О.С. отчету № рыночная стоимость устранения строительных недостатков дома составляет 1 267 168 руб. В указанную стоимость входит приобретение необходимых материалов на сумму 656 375 руб. и проведение работ по устранению выявленных недостатков на сумму 610 793 руб. 

Уточнив требования, просит взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 рыночную стоимость устранения строительных недостатков дома в размере 1 060 996,08 руб.; стоимость проведения оценки в размере 18 000 руб.; штраф в размере 50% за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя от суммы, присужденной судом.

В судебном заседании истец, ответчик участия не принимали, извещены надлежаще о рассмотрении дела.

Представитель истца по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержала с учетом уточнений по доводам иска и дополнительно представленным письменным пояснениям.

Представитель ответчика по ордеру ФИО4, до перерыва также ответчик ФИО2 возражали по исковым требованиям, пояснив, что дом строился первоначально для знакомого ответчика, но так как он им не воспользовался, в последующем решил его продать. Продавал его как физическое лицо. Стены скреплялись арматурой, они монтируются между собой. Проектная документация на него не создавалась. При показе дома были строители. В последующем они же делали ремонт у истца. Просили в иске отказать. 

Заслушав представителей сторон, эксперта, исследовав материалы гражданского дела, проверив фактическую обоснованность и правомерность исковых требований, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель купила следующие объекты недвижимости: земельный участок площадью 985 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачное строительство, с кадастровым номером №, и здание с черновой отделкой, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 3 договора цена приобретаемого недвижимого имущества составляет 1 000 000 руб., является окончательной, при этом стоимость земельного участка составляет 50 000 руб., стоимость здания – 950 000 руб. (л.д. 8-10 т.1). 

В соответствии с протоколом согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ цена объекта, за который он будет продан покупателю, составляет 3 200 000 руб. (л.д. 11 т.1).

По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель заверяет и гарантирует, что осмотрела объект недвижимости, ознакомилась с его техническим и санитарным состоянием и претензий к нему не имеет. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества (п. 8 договора).

Право собственности на здание как на жилой дом по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-13 т.1).

Как следует из содержания технического паспорта на указанное здание - индивидуальный жилой дом, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, год постройки – ДД.ММ.ГГГГ, общая и жилая площадь жилого дома – 100,9 кв.м, число этажей: 1. Состав объекта: основное строение (литера А) (кухня-студия, жилая комната), материал стен: бетонные плиты 129,9 кв.м. Фундамент: ленточный бетонный; стены наружные внутренние, перегородки – бетонные; чердачное перекрытие – ж/б плиты; крыша – металлочерепица; полы – бетонная стяжка; проемы оконные – ПВХ, дверные проемы – фабричной работы; автон. отопление – водяное от электрокотла; электроосвещение – скрытая проводка; вентиляция – естественная; канализация – выгребная яма (л.д. 27-32 т.1). 

Основанием для обращения в суд ФИО1 послужило наличие строительных недостатков в приобретенном жилом доме.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу положений 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно представленному истцом отчету №, составленному оценщиком Война О.С., итоговая рыночная стоимость работ и материалов для приведения дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, к соответствию требованиям строительных норм и правил, соответствию дома требованиям к жилому округленно составляет 1 267 168 руб. (л.д. 14-23 т.1).

По ходатайству стороны истца судом был опрошен специалист Война О.С., который пояснил, что проводил обследование дома, только не в полном объеме, на чердак не было возможности попасть чрез крышу. Истец обратилась к нему по поводу того, что в доме холодно. Выполнен ремонт дома: натяжные потолки, обои, плитка. Основной вопрос - обеспечена ли прочность монтажа. На момент осмотра посоветовал ничего не вскрывать. На потолке ребристые плиты. Он не видел, насколько утеплено, а рассчитал сколько надо. Дом состоит из б/у панелей. Кирпичная вкладка между панелями, но не видел монолитного пояса. Плиты должны быть скреплены между собой по сводам правил. На плите перекрытия утеплительный слой, а уличная часть бетоном залита. Если плита упирается не на всю площадь стены, ее надо ставить на монолитный пояс. Плиты заанкированы (закреплены) между собой и привязаны к стенам. По углам их нужно привязывать к стенам. Специалист не исследовал этот вопрос, потому что необходимо было разбирать дом. Срок службы дома - не менее 80 лет. 

Претензия истца о возмещении расходов ответчиком не была удовлетворена (л.д. 26 т.1).

Поскольку стороной ответчика оспаривался заявленный истцом размер расходов на устранение строительных недостатков по её ходатайству определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Бюро диагностики строительных конструкций». На разрешение экспертов судом были поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли здание - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в т.ч. ограждающие конструкции дома, действующим строительным и санитарным нормам, правилам и техническим регламентам? 

Имеются ли недостатки здания - индивидуального жилого дома (в том числе скрытые, которые невозможно было обнаружить на период его покупки истцом ДД.ММ.ГГГГ)? Если имеются недостатки, то указать какие, каковы причины их возникновения и определить рыночную стоимость их устранения.

Согласно выводам полученного заключения эксперта ООО «БДСК» № по первому вопросу: по результату произведенного исследования объекта экспертизы эксперт пришел к выводу, что на момент экспертизы здание - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в т.ч. ограждающие конструкции дома, соответствует действующим строительным и санитарным нормам, правилам и технических регламентов, но при этом на момент совершения купли-продажи имелось нарушение строительных норм и правил, а именно:

9.14 Должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем дома и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены. 

На момент продажи люк для доступа в подполе отсутствовал, в подполе была расположена водопроводная труба с арматурой 

Не соответствует 

По второму вопросу: Для ответа на данный вопрос экспертизы специалистом были обследованы конструктивные элементы дома в присутствии сторон дела, а также составлена Таблица 2, в которой отражены недостатки здания – индивидуального жилого дома, и причины их возникновения.

Таблица 2. Недостатки здания - индивидуального жилого дома и причины возникновения

№ п/п 

Недостаток 

Скрытый/явный 

Причина возникновения 

1 

По периметру фундамента не предусмотрены технологические отверстия (продухи для вентиляции подвала), в подполе повышенная влажность (на внутренней части фундамента и плит перекрытия имеются капли воды) 

Явный, по периметру отделки фундамента не предусмотрены технологические отверстия под установку решеток 

Работы не выполнены продавцом дома 

2 

Утепление стен фасада выполнено не в полном объеме (сверху и снизу по периметру) 

Скрытый 

Нарушение технологии утепления стен продавцом дома 

3 

Утепление перекрытия чердака выполнено из пенопласта 50 и 100 мм, на всей площади имеется вздутие утеплителя по центральной части до 50 мм, листы уложены кусками, местами имеются пустоты, имеются участки, где нет перекладки листов в шахматном порядке 

Скрытый 

Нарушение технологии утепления перекрытия продавцом дома 

Стоимость устранения недостатков на дату экспертизы составляет: 283 518,62 руб. (л.д. 149-185 т.1).

С заключением судебной экспертизы сторона истца не согласилась, указав, что сведения о стоимости работ не соответствуют указанным на официальных сайтах организаций, названных в экспертизе, стоимость не обоснована, не согласились с использованным экспертом подходом.

Для разъяснения экспертного заключения в судебное заседание был вызван эксперт ФИО5, который пояснил, что осуществлял обследование непосредственно подвального, внутреннего и фасадного помещений, спускался в подвальное помещение. Стеновые панели дома просматривал в рамках визуального контроля. Срок службы дома с такими характеристиками – 100 лет. Собственником был сделан ремонт во всем доме. Имеется усадка дома. На момент покупки дома при выполнении ремонтных работ как раз год прошел, и не имеется трещин в стенах и в углах, это как раз фактор сварки. Факт примыкания стен и углов исследован. Разрывов нет, хотя усадка была, значит дом сел равномерно. Сварка обеспечена, разрывов и трещин не имеется. Относительно сведений о стоимости строительных материалов с сайтов компаний, использованных им в расчетах, указал, что такая стоимость обновляется ежеквартально. Возможно были изменения на сайтах. Им в заключении представлены прайс-листы, которые на сайтах имеют актуальную дату, этот источник является фактором применимости для расчета. Подтвердил наличие тех строительных недостатков дома, которые указаны им в заключении экспертизы.

Оснований не доверять названному заключению эксперта не имеется. Экспертиза проведены в соответствии с требованиями ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». 

Оценивая экспертное заключение, суд приходит к выводу, что из его содержания и пояснений эксперта следует, что выводы эксперта сделаны на основании осмотра объекта, на постановленные судом вопросы даны аргументированные ответы, которые основаны на изучении правовой, нормативно-технической документации и материалов дела, визуальном осмотре, анализе зафиксированных строительных недостатков и подтверждены прилагаемыми к экспертному заключению фототаблицами. Эксперт является компетентным в решении поставленных перед ними вопросов, имеет соответствующий опыт и квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Определяя стоимость устранения строительных недостатков, подлежащих возмещению истцу, суд исходит из заключения судебной экспертизы, выполненного экспертом ООО «БДСК». 

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию денежная сумма в размере 283 518,62 руб.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» суд не усматривает.

Как разъяснено в п. 12 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» исходя из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей. 

Вместе с тем, из имеющихся в деле доказательств – истребованных судом сведений из ИФНС о доходах ФИО2 и дополнительно представленных стороной истца сведений о приобретении и продаже ответчиком недвижимого имущества не следует с очевидностью, что последний на момент продажи спорного дома фактически осуществлял предпринимательскую деятельность. В качестве индивидуального предпринимателя на момент сделки он не был зарегистрирован. Достаточных доказательств того, что ответчик систематически извлекал доход от продажи названного имущества, не представлено. Продажа еще одного дома и нескольких земельных участков в 

<

адрес>, размещение об этом соответствующих объявлений об обратном не свидетельствует. 

По правилам части 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в названной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате специалистам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы (статья 94 ГПК РФ).

Истцом были понесены расходы в размере 18 000 руб. за проведение оценки по договору № на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Война О.С. и ФИО1 (л.д. 24-25 т.1). 

Указанные судебные расходы пропорционально удовлетворенной части требований (на 27%) следует взыскать с ответчика в пользу истца в размере 4 860 руб.

В остальной части требований истцу надлежит отказать.

При подаче иска ФИО1 оплата государственной пошлины не производилась. С учетом процессуального результата разрешения спора суд полагает возможным взыскать с истца 9 859 руб., а с ответчика – 3 646 руб. государственной пошлины в доход бюджета 

<

адрес>. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании рыночной стоимости устранения строительных недостатков дома удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (

<

данные изъяты>), в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (

<

данные изъяты>), денежные средства в счет устранения недостатков дома в размере 283 518 рублей 62 копейки, расходы по проведению оценки в размере 4 860 рублей.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета 

<

адрес> 9 859 рублей государственной пошлины.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета 

<

адрес> 3 646 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Центральный районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А. Табакова