Производство № 2-2477/2025

УИД 28RS0004-01-2025-001247-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Данилова Е.А.

при секретаре судебного заседания Эглит Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» обратилось в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указав, что 30.10.2019 года между ним и ФИО1 был заключен договор № Г-173/385-ГР участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. п. 2.1., 2.2. договора истец обязался своими силами (и/или с привлечением других лиц) построить и передать ответчику объект долевого строительства: нежилое помещение - машино-место № 233 (условный номер), площадью 15 кв.м по адресу: *** (строительный адрес: ***). В свою очередь ответчик обязалась оплатить цену договора и принять объект в порядке, установленном договором.

Цена объекта согласно п. 3.1. договора составила 2 520 000 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра площади 168 000 рублей. При этом, стороны предусмотрели возможность изменения цены договора в случае, если по результатам технической инвентаризации фактическая площадь объекта не будет совпадать с проектной площадью объекта (п. 3.8. договора).

Согласно п. 3.2. договора его цена 2 520 000 рублей оплачивается не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации договора. Окончательные расчеты между сторонами производятся в течение 10 (десяти) банковских дней после предоставления данных о фактической площади объекта, определенной по результатам технической инвентаризации, при этом расчеты производятся путем единовременного внесения платежа (п. 3.7. договора).

Истец в полном объеме исполнил свои обязательства по договору. Ответчик свои обязательства не исполнила, оплатив стоимость объекта частично, в сумме 2 520 000 рублей.

07.10.2022 года в соответствии с п. 5.2. договора истец уведомил ответчика о готовности объекта к передаче и о последствиях отказа или уклонения от приемки объекта.

Одновременно на адрес электронной почты ответчика, указанный в п. 10 договора была направлена информация о фактической площади объекта 21,6 кв.м по данным технической инвентаризации и дополнительное соглашение к договору, согласно которому окончательная стоимость объекта составляет 3 628 800 рублей.

В силу п. п. 5.3., 5.4. договора ответчик обязан был приступить к приемке объекта в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения уведомления, то есть с 14.10.2022 года и принять объект в течение 3 (трех) рабочих дней с момента ее начала, то есть с 14.10.2022 года по 18.10.2022 года.

Вместе с тем, ответчик дополнительное соглашение к договору не подписала, денежные средства в сумме 1 108 800 рублей в счет стоимости объекта не оплатила.

Согласно п. 5.4. договора при уклонении либо при отказе участника долевого строительства от принятия объекта, в том числе, при нарушении им установленных договором сроков и подписания акта приема-передачи, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, праве составить односторонний акт. 

05.05.2023 года истцом был подписан и 14.06.2023 года направлен в адрес ответчика односторонний акт передачи объекта.

31.07.2023 года в адрес ответчика было направлено уведомление необходимости погашения задолженности, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

В силу п. 3.10.2. договора в случае нарушения срока внесения платежа ответчик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Неустойка за нарушение срока внесения платежа за период с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года составила 73 458 рублей.

На основании изложенного, истец просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» сумму задолженности по договору № Г-173/385-ГР в размере 1 182 258 рублей, из них задолженность по оплате цены объекта 1 108 800 рублей, неустойка за нарушение срока внесения платежа 73 458 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 26 823 рубля.

В судебное заседание не явились представитель истца ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ», ответчик ФИО1, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, Управления Федеральной налоговой службы по Амурской области. О дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. ст. 113, 118 ГПК РФ. Сведения о причинах неявки не предоставили, об уважительных причинах неявки не сообщили. Ходатайств об отложении судебного разбирательства не поступало. 

Представитель истца ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» направил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела без своего участия. 

На основании положений ч. ч. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, а также ст. 154 ГПК РФ, устанавливающей сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел, дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства по имеющимся доказательствам.

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО1 с исковыми требованиями не согласилась, в представленном суду письменном отзыве указала, что стороной истца не представлены доказательства, подтверждающие, что площадь объекта долевого строительства – машино-места с условным номером №233, проектной площадью 15 кв.м, в ходе строительства увеличилась и фактически составляет 21,6 кв.м. Полагает, что застройщиком внесены существенные изменения в проектную документацию, площадь создаваемого объекта существенно изменилась в сторону увеличения на 44%, что на основании п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является существенным нарушением договора другой стороной.

Изучив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ). 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ). 

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ, к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.10.2019 года между ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор № Г-173/385-ГР участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 2.1. договора застройщик обязуется своими силами (и/или с привлечением других лиц) построить в предусмотренный настоящим договором срок многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику объект, а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке, установленным договором.

Согласно п. 2.2. договора объект - нежилое помещение: машино-место, условный номер 233, площадью 15 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом комплексе с подземной автостоянкой, создаваемом по строительному адресу: ***

Цена договора на момент подписания составляет 2 520 000 рублей, исходя из стоимости одного квадратного места площади объекта 168 000 рублей. Цена договора подлежит в дальнейшем изменению в случае, оговоренном в п. 3.7 - 3.9 договора (п. 3.1. договора).

Согласно п. п. 3.2., 3.3. договора цена договора уплачивается участником в сумме 2 520 000 рублей не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации договора. Оплата производится на расчетный счет застройщика. Обязательство участника по оплате по настоящему договору считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика. 

В ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что обязательства по оплате цены договора в размере 2 520 000 рублей ФИО1 были исполнены в порядке, установленном условиями договора.

Договором участия в долевом строительстве № Г-173/385-ГР от 30.10.2019 года сторонами предусмотрена возможность изменения цены договора, случаи и условия ее изменения.

Согласно п. 3.7. договора окончательные расчеты между сторонами производятся в течение 10 (десяти) банковских дней после предоставления застройщиком участнику данных о фактической площади объекта, определенной по результатам технической инвентаризации. При этом расчеты в соответствии с настоящим пунктом производятся сторонами путем единовременного внесения платежа. 

В случае, если по результатам технической инвентаризации фактическая площадь объекта не будет совпадать с проектной площадью объекта, стороны дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств, при этом неисполнение обязанности участника по доплате признается сторонами как факт неисполнения обязательств в части финансирования и влечет последствия, предусмотренные договором (п. 3.8. договора). 

Согласно п. 3.9. договора участия в долевом строительстве размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра объекта, указанной в п.3.1. и фактической площади объекта, при этом обязанность возврата денежных средств участнику возникает у застройщика только при условии, если фактическая площадь объекта меньше проектной площади объекта более чем на 1,5 квадратных метра.

07.10.2022 года истцом в адрес ответчика почтовым отправлением в соответствии с п. 5.2. договора было направлено уведомление о вводе объекта в эксплуатацию и готовности его к передаче.

Одновременно на адрес электронной почты ответчика (***), указанный в п. 10 договора была направлена информация о фактической площади объекта на основании результатов технической инвентаризации.

По результатам технической инвентаризации жилого дома по адресу: *** фактическая площадь машино-места № 13, составила 21,6 кв.м. 

Таким образом, разница между фактической общей площадью объекта долевого строительства и его проектной общей площадью составила 6,6 кв.м (21,6 кв.м – 15 кв.м), вследствие чего, окончательная цена договора участия в долевом строительстве составила 3 628 800 рублей, посредством умножения фактической общей площади объекта на стоимость 1 кв.м (21,6 кв.м х 168 000 рублей), указанную в п. 3.1. договора. Исходя из этого, разница между окончательной ценой договора участия в долевом строительстве и суммой денежных средств, фактически выплаченных участником, составила 1 108 800 рублей (3 628 800 рублей – 2 520 000 рублей).

Во вложении к электронному письму ответчику направлено дополнительное соглашение к договору № Г-173/385-ГР от 30.10.2019 года участия в долевом строительстве, где была указана площадь машино-места 21,6 кв.м и его окончательная стоимость, исходя из фактической площади, а также обязательство участника не позднее даты подписания дополнительного соглашения уплатить застройщику денежные средства в размере 1 108 800 рублей в счет оплаты разницы между проектной и фактической площадью машино-места. 

Ответчиком ФИО1 дополнительное соглашение к договору не подписано.

В соответствии с п. п. 5.1., 5.2. договора участия в долевом строительстве срок передачи участнику объекта долевого участия - не позднее 31.03.2022 года.

Не менее чем за 1 (один) месяц до истечения установленного настоящим договором срока передачи объекта застройщик направляет участнику сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома, о готовности объекта к передаче, а также о необходимости принятия участником по акту приема-передачи объекта и о последствиях его бездействия, предусмотренных действующим законодательством.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, участник обязан приступить к приемке объекта в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения письменного сообщения застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче (п. 5.3. договора).

Приемка объекта участником в силу п. 5.4. договора должна быть осуществлена в течение 3 (трех) рабочих дней с момента ее начала.

При уклонении либо при отказе участника от принятия объекта, в том числе, при нарушении участником сроков, указанных в п. 5.3 и 5.4 настоящего договора, и подписания акта приема-передачи, застройщик по истечении 2 (двух) месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта участнику, вправе составить односторонний акт. 

Истец свое обязательство по уведомлению ответчика о готовности передать объект долевого участия в строительстве исполнил, по истечении срока для принятия объекта был составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства от 25.05.2023 года, вследствие чего объект долевого строительства считается переданным ответчику.

Согласно данному акту ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» по состоянию на момент его подписания задолженность ФИО1 перед застройщиком по оплате стоимости машино-места № 13, общей площадью 21,6 кв.м по адресу: *** составляет 1 108 000 рублей.

Техническим планом здания, расположенного по адресу: *** помещений в нем, в том числе 165 нежилых помещений и 265 машино-мест, подтверждается, что площадь нежилого помещения машино-место № 13 составляет 21,6 кв.м. 

Технический план подготовлен кадастровым инженером ООО «Солнечногорский Геодезический центр» ФИО2 по заказу ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием вышеуказанного многоквартирного дома.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (кадастровый инженер). 

В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления их в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ. 

Следовательно, обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимым доказательством по смыслу ст. 60 ГПК для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной.

В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО1 вопреки положениям ст. ст. 12, 56, 79 ГПК РФ не воспользовалась правом доказывания своих возражений на иск и ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы не заявляла.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Условия заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве № Г-173/385-ГР от 30.10.2019 года соответствуют положениям п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

При заключении договора стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади нежилого помещения (машино-места), каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства многоквартирного дома не произошло, в связи с чем требование о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора. 

Ответчик ФИО1, подписав договор долевого участия в строительстве, с данными условиями согласилась, и, поскольку установлено увеличение фактической площади объекта долевого строительства, что не оспорено в судебном порядке, исходя из условий договора и принятых на себя обязательств по договору, ответчик обязана произвести доплату цены договора.

При рассмотрении спора обстоятельств, освобождающих ответчика от исполнения предусмотренных договором обязанностей, не установлено.

Доводы ответчика о том, что к увеличению фактической площади объекта долевого строительства привела корректировка в проектной документации, не имеют правового значения для разрешения спора о взыскании с ответчика доплаты за увеличение площади.

Превышение допустимого изменения общей площади помещения более чем на пять процентов от проектной площади в силу п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ является основанием для обращения дольщика в суд с требованием о расторжении договора. 

Правом на расторжение договора по указанным основаниям ФИО1 не воспользовалась, односторонний акт приема-передачи объекта долевого участия в строительстве от 25.05.2023 года не оспорила.

Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по доплате разницы в площади объекта, ответчиком в нарушение требования ст. ст. 12, 56 ГПК РФ суду не представлено, равно как и доказательств, опровергающих доводы истца в части расхождения проектной и фактической площади переданного ответчику объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что у ответчика возникла обязанность по внесению платы за 6,6 кв.м дополнительной площади объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве № Г-173/385-ГР от 30.10.2019 года. 

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что доказательств погашения суммы долга по договору ответчиком не представлено, заявленные истцом требования о взыскании с ответчика денежных средств в размере 1 108 800 рублей в счет увеличения общей площади объекта долевого строительства суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 3.10.2. договора № Г-173/385-ГР от 30.10.2019 года участия в долевом строительстве установлено, что в случае нарушения установленного настоящим договором срока внесения платежа участник уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца размер неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа составляет 73 458 рублей: 1 108 800 (сумма долга) х 265 дней просрочки (с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года с учетом ограничения периода взыскания неустойки, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года №326) х 1/300 х 7,5% (информационное сообщение Банка России от 16.09.2022 года).

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, является арифметически правильным, соответствует требованиям закона и условиям договора, иного расчета суммы неустойки ответчиком не представлено, а потому суд принимает его за основу при разрешении требований.

Таким образом, с ФИО1 в пользу ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» подлежит взысканию неустойка за период с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года в размере 73 458 рублей. 

О снижении неустойки ответчиком не заявлено, оснований для самостоятельного применения положений ст. 333 ГК РФ судом не установлено. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Судебные расходы, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

На основании ходатайства истца при принятии настоящего иска к производству суда судом произведен зачет государственной пошлины, уплаченной истцом по платежному поручению № 3509 от 14.10.2024 года, в размере 26 823 рубля.

Поскольку исковые требования удовлетворены, на основании ст. 333.19 НК РФ, ст. 98 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере 26 823 рубля.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (*** года рождения, паспорт ***) в пользу ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» задолженность по договору №Г-173/385-ГР участия в долевом строительстве от 30 октября 2019 года в размере 1 108 800 рублей, неустойку в размере 73 458 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 26 823 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Данилов Е.А.

Решение в окончательной форме составлено 12 августа 2025 года.