Дело № 2-1080/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Осинники 01 ноября 2017 года

Осинниковский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Решетняка А.М.,

при секретаре Иващенко Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом» Осинниковского городского округа к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и снятии ограничения (обременения) права в виде аренды,

УСТАНОВИЛ:

МКУ «КУМИ» Осинниковского городского округа обратилось с иском к расторжении договора аренды земельного участка и снятии ограничения (обременения) права в виде аренды.

Требования мотивирует тем, что в Комитет 24.08.2017 года и 28.09.2017 года поступило заявление от ФИО2 (заинтересованное лицо) о расторжении договора аренды на земельный участок под гаражом ххх, блок ххх, в районе ххх ххх между Комитетом и ФИО1, в связи с тем, что новым собственником гаража является она. Согласно выписки из ЕГРП от ххх ххх на земельный участок с кадастровым номером ххх по адресу: ххх, блок ххх гараж ххх наложено ограничение в виде аренды на основании договора аренды земельного участка ххх от ххх с ФИО1

На основании решения Осинниковского городского суда от 27.04.2017 года по делу ххх, заинтересованным лицом было признано право собственности на гараж, расположенный на спорном земельном участке. Заинтересованное лицо на сегодняшний день не может надлежащим образом оформить данный земельный участок, как собственник расположенного на нем гаража, ввиду ограничения в виде аренды.

В рамках решения суда, судом было установлено, что ххх по договору купли-продажи гаража, составленному и зарегистрированному нотариусом ФИО3 заинтересованное лицо приобрела у ответчика гараж ххх, блок ххх, в районе ххх. Также у нотариуса было составлено и подписано заявление о расторжении договора аренды земельного участка и заявление о регистрации перехода права собственности. Указанные документы подлежали государственной регистрации в Росреестре. Однако ничего зарегистрировано не было, так как ответчик доверенность на регистрацию действия никому не оставил, а сам уехал в Германию на ПМЖ, связь с ним прекратилась.

Указывают, что Комитетом было подготовлено соглашение ххх о расторжении договора аренды земельного участка ххх от ххх подписанное заинтересованным лицом ФИО2, на основании решения суда от ххх по делу ххх (как новый собственник гаража). Однако Осинниковским Отделом Росреестра данное соглашение не принимается. В связи с чем, Комитет вынужден обратиться в суд для решения вопроса по расторжению договора аренды и дальнейшего предоставления его новому собственнику.

Просят расторгнуть договор аренды земельного участка ххх от ххх между Комитетом и ФИО1; снять с земельного участка с кадастровым номером ххх, находящегося по адресу ххх ххх, блок ххх, гараж ххх ограничение (обременение) права в виде аренды, зарегистрированное ххх; погасить регистрационную запись об аренде ххх с земельного участка, находящегося по адресу г.Осинники район центральной котельной, блок ххх, гараж ххх.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности от 07.06.2017 г., сроком действия 1 год, исковые требования по изложенным в иске основаниям поддержала. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом по последнему известному месту жительства: ххх. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра Осинниковский отдел в судебное заседание не явился, управление извещено.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, с требованиями согласна (л.д.27).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дне судебного заседания.

Заслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы дела и изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ххх между Администрацией г.Осинники, в лице Председателя Комитета по земельным ресурсам ххх (арендодатель) и ФИО1 (арендатор), был заключен Договор аренды земельного участка ххх. 

Согласно данного договора, арендодатель на основании распоряжения Администрации города ххх-р от ххх, предоставил, а ответчик принял в аренду земельный участок, площадью 0,0023 га, расположенный по адресу: район центральной котельной, блок ххх, гараж ххх, в целях использования участка для строительства гаража без права последующего выкупа гаража (л.д. 6 - договор аренды). 

ххх по договору купли-продажи гаража, ФИО1 продал ФИО2 указанный гараж.

Решением Осинниковского городского суда от ххх за ФИО2 признано право собственности на здание гаража кадастровый ххх, площадью 19,6 кв.м. по адресу ххх, район ххх, блок ххх, гараж ххх; прекращено право собственности и исключена регистрационная запись ххх от ххх о правообладателе ФИО1 на гараж, расположенный по адресу г.Осинники, район центральной котельной, блок ххх, гараж ххх, из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.16-18). Решение суда вступило в законную силу ххх.

По сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, предоставленным Управлением Росреестра Осинниковского отдела, правообладателем гаража, расположенного по адресу: ххх, район ххх, блок ххх, гараж ххх является ххх (л.д.12).

Из выписки из ЕГРП от ххх ххх право собственности на земельный участок с кадастровым номером ххх, площадью 23 кв.м. по адресу ххх, ххх ххх, блок ххх, гараж ххх, не зарегистрировано, земельный участок находится в аренде, в качестве ограничения (обременения) указана аренда в пользу ФИО1 (л.д.13).

ххх ФИО2 обратилась в МКУ «КУМИ» Осинниковского городского округа с заявлением о расторжении договора аренды ххх от ххх площадью 23 кв.м. по адресу район центральной котельной, блок ххх, гараж ххх, на основании выписки из ЕГРП (л.д.8).

ххх ФИО2 обратилась в МКУ «КУМИ» Осинниковского городского округа с заявлением о расторжении через суд договора аренды ххх от ххх площадью 23 кв.м. по адресу район центральной котельной, блок ххх, гараж ххх, на основании того, что на сегодняшний день она является собственником гаража на основании решения суда (л.д.8 об.).

Заявляя настоящие исковые требования, истец ссылается на обстоятельства перехода права собственности на недвижимое имущество, под которым расположен арендованный земельный участок к иному лицу, соглашение о расторжении договора аренды с новым собственником земельного участка, и необходимость дальнейшего предоставления земельного участка новому собственнику гаража.

В соответствии со ст.271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно п.1 ст.552 ГК РФ, По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч.1 ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений п.14 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, продавец недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке, выбывает из правоотношений на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость. Поэтому с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к другому лицу прав по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника.

Учитывая изложенное, после регистрации права собственности за ФИО2 на недвижимое имущество, она в силу закона, как новый собственник, заняла место арендатора в договоре аренды.

Основания для досрочного расторжения договора аренды установлены ст.ст.619, 620 ГК РФ, исходя из содержания которых, право требования досрочного расторжения договора аренды принадлежит стороне указанного договора (арендодателю, арендатору), аналогичное правило закреплено п.2 ст.450 ГК РФ, согласно которому, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

Вместе с тем, снований для расторжения договора аренды земельного участка от 17.04.2000 г. и предусмотренных ст.ст.619, 620 и п.2 ст. 450 ГК РФ, судом не установлено, а обстоятельства для расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке, на которые указывает истец, не предусмотрены действующим законодательством.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Представленное в материалы дела соглашение от 28.08.2017 г. о расторжении договора аренды земельного участка №ххх от 17.04.2000 г. не свидетельствует, поскольку на стороне арендатора в данном соглашении выступает ФИО1, который на момент заключения настоящего соглашения, по указанным выше основанием, таковым не является. 

Учитывая изложенное, в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, суд считает необходимым отказать. 

В ст.11 ГК РФ, закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Требований о признании права обременения отсутствующим, истец не заявлял, вместе с тем, заявляя исковые требования, как о расторжении договора аренды, так и снятии обременения с земельного участка и погашении регистрационной записи, истец не указал, каким образом именно ответчиком, нарушены его права, и вообще нарушены его права существующей ситуацией, с учетом того, что в настоящее время арендатором является ФИО2, доказательств обращения в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с предоставлением надлежащим образом оформленного соглашения и необходимых документов, отказа уполномоченного органа в такой регистрации, истец суду не представил, при том, что в случае отказа, истец вправе обжаловать его в суд в порядке действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что суд разрешает дело по заявленным требованиям, в удовлетворении требований о снятии обременения с земельного участка и погашении регистрационной записи об аренде с земельного участка по адресу: г.Осинники, ххх, суд считает необходимым, отказать, таким образом, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом» Осинниковского городского округа в удовлетворении заявленных исковых требований к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и снятии ограничения (обременения) права в виде аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 07.11.2017 года. 

Председательствующий: