78RS0002-01-2024-004190-54

Дело № 2-958/2025 21 марта 2025 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Николаевой А.В., с участием представителей сторон, при секретаре Казанцевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЛП» о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с иском, в котором, после неоднократного дополнения заявленных требований, окончательно просила взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества – 1 433 933 руб.; убытки – 20 000 руб.; расходы по найму жилого помещения за период с 01.04.2024 по 31.10.2024 – 245 000 руб., а также за период до фактического возмещения ответчиком расходов на устранение недостатков переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества; неустойку (пени), предусмотренную ст.24 ФЗ «О защите прав потребителей» за период с 16.01.2024 по 13.02.2024, а также с 27.02.2024 по день фактического возмещения расходов на устранение недостатков переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества; компенсацию морального вреда – 95 000 руб.; штраф; расходы на оплату услуг представителя – 117 000 руб.; на оплату государственной пошлины – 10 619,67 руб., на копирование – 1 147 руб., почтовые расходы – 1 382,68 руб. (т.2 л.д.87).

В обоснование заявленных требований истец указала, что 16.11.2023 по договору купли-продажи приобрела у ответчика 3-комнатную 

<

адрес>, общей площадью 91,90 кв.м, расположенную на 3 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; право собственности зарегистрировано 20.11.2023; при осмотре квартиры специалистом ООО «Авангард Оценочная компания» выявлены значительные недостатки объекта, в связи с чем 11.12.2023 она обратилась к ответчику с претензией о безвозмездном устранении недостатков, которая оставлена без удовлетворения; в связи с чем она также обратилась в ООО «Тэксп» за получением экспертного заключения, на оплату которого понесла расходы в размере 20 000 руб., и с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков, которое также отклонено. Также истец указала, что вынуждена снимать жилье – отдельную 1-комнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>, на период решения вопроса о возмещении ей расходов на устранение недостатков и проведение ремонта с марта 2024 года, на основании договора от 01.04.2024 сроком на 11 мес. с оплатой 35 000 руб. в месяц. Также истец заявила, что понесла расходы на оплату услуг представителя 117 000 руб. по соглашению от 09.02.2024 и дополнительному соглашению от 30.10.2024; на оплату государственной пошлины – 10 619,67 руб.; почтовые расходы – 1 382,68 руб. на направление ответчику иска в первоначальной и новой редакции, а также ответчику и третьему лицу дополнительного искового заявления.

В судебное заседание истец не явилась, направила в суд своего представителя, который заявленные требования в окончательной редакции поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал (т.2 л.д.1-6, 96-97, т.1 л.д. 237-238).

Представитель третьего лица АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии со ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Согласно положениям ст.474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п.1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Законодателем в ст.475 ГК РФ также указано, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. 

Как следует из положений п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В силу ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не применяются.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что качество товара определяется соглашением сторон в договоре; при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве. Для жилого помещения приведенное правило считается соблюденным в случае его пригодности для проживания

Как следует из представленных в материалы дела документов и не оспаривалось участвующими в деле лицами, 16.11.2023 между ООО «ЛП» и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры № КП37-А253-А-ШО/25А-2-22-ипэ-о, в соответствии с которым истец приобрела у ответчика 

<

адрес>, общей площадью 91,90 кв.м, расположенную на 3 этаже МКД по адресу: 

<

адрес>

При этом, подписывая договор, покупатель подтвердил, что перед заключением договора внимательно осмотрел квартиру и подтверждает отсутствие каких-либо дефектов, недостатков и/или особенностей, которые не были оговорены сторонами и которые не были бы учтены при определении и согласовании цены квартиры. Соответственно, с учетом изложенного покупатель не имеет претензий к фактическому состоянию и качеству квартиры, подтверждает соответствие цены квартиры ее фактическому состоянию и качеству (п.1.3 договора – т.1 л.д.24).

В п.8.2 договора стороны отдельно оговорили, что покупатель не несет ответственности за недостатки (дефекты) квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они существовали на момент подписания договора, а значит были учтены сторонами при определении цены квартиры, и/или если они не существовали на момент подписания договора, но произошли вследствие нормального износа квартиры или ее частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу ее эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ее ремонта, проведенного самим покупателем или привлеченными им третьими лицами (т.1 л.д.30).

В день заключения договора (16.11.2023) сторонами также подписан акт приема-передачи квартиры, в котором покупатель подтвердил, что помещение соответствует условиям заключенного договора (т.1 л.д.33).

Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном порядке 20.11.2023 (т.1 л.д.88-82).

При этом 22.11.2023 по обращению ФИО2 специалистами ООО «Авангард Оценочная компания» составлен отчет №147685, в котором отражены выявленные на дату осмотра недостатки (т.1 л.д.34-79).

На претензию истца № 04-08-208 от 18.12.2023 (т.1 л.д.166-172) ответчиком дан ответ № 04-06-266 от 29.12.2023 об отсутствии оснований для удовлетворения о безвозмездном устранении недостатков (т.1 л.д.163), при этом истцу также сообщено о ложности утверждения о том, что принятие и осмотр квартиры проводились без участия специалиста-строителя по убеждению и в связи с уговорами сотрудника продавца Дмитрия Новика, поскольку он не является сотрудником ООО «ЛП», а является сотрудником агентства недвижимости «Тренд», к которому истец обращалась и с которым взаимодействовала по собственной инициативе. 

23.01.2024 специалистами ООО Строительно-техническая экспертиза «Тэксп» составлено заключение № 23-01-1-СТЭ о наличии в квартире дефектов, возникших в ходе строительства МКД, которым также определена стоимость устранения выявленных дефектов в размере 1 433 933 руб. (т.1 л.д.89-162).

На последующую претензию истца № 04-08-78 от 14.02.2024 (т.1 173-179) ответчиком также дан мотивированный ответ № 04-06-439 от 06.03.2024 (т.1 л.д.164).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны ответчика на основании определения суда экспертами ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» составлено заключение № 949-СТЭ от 17.02.2025, в соответствии с которым в спорной квартире имеются недостатки (дефекты), которые являются следствием нарушения застройщиком требований нормативных документов, технологии производства строительно-монтажных и отделочных работ; к явным недостаткам относятся такие дефекты, как: коротко подрезанная подоконная доска, трещины в откосах; остальные дефекты не могли быть обнаружены без использования специализированного оборудования, являются скрытыми. Рыночная стоимость восстановительного ремонта на дату передачи квартиры от продавца покупателю (16.11.2023) составляет 899 272,90 руб., на дату 23.01.2024 – 915 830,93 руб.; рыночная стоимость устранения недостатков, которые не могли быть выявлены истцом на момент передачи квартиры на дату передачи составляет 896 396,83 руб., на дату 23.01.2024 – 912 901,91 руб.

При этом экспертами также сделан вывод об отсутствии оснований для признания объекта непригодным для проживания.

Оснований не доверять полученному заключению у суда не имеется, поскольку оно подробно мотивировано, отвечает требованиям Закона РФ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и Гражданского процессуального кодекса РФ, составлено экспертами, имеющими соответствующее образование и стаж работы, предупрежденными об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ; изложенные в заключении выводы подтверждены допрошенным в судебном заседании экспертом ФИО3, участвующими в деле лицами выводы экспертов в установленном порядке не оспорены.

Как представленными истцом отчетом и заключением, так и заключением судебной экспертизы подтверждаются доводы ответчика о том, что все заявленные истцом к возмещению недостатки (дефекты) существовали на момент передачи квартиры и были учтены при определении и согласовании сторонами стоимости квартиры на момент заключения договора купли-продажи; при этом ни один из таких недостатков не является скрытым по смыслу положений ст.720 ГК РФ, а также не свидетельствует о непригодности квартиры для целевого использования.

Разрешая спор по существу, суд также принимает во внимание последовательность действий истца, который обратился за помощью специалистов для оценки наличия недостатков только через 2 дня после регистрации права собственности на квартиру, хотя до заключения договора неоднократно (23.09.2023, 07.11.2023, 09.11.2023), вместе с членами своей семьи и оценщиком, осматривал объект купли-продажи, и не был лишен возможности воспользоваться услугами квалифицированного специалиста до заключения договора и подписания акта приема-передачи. При этом, поскольку цена договора является одним из существенных его условий и была согласована сторонами при заключении договора с учетом фактического состояния объекта, в том числе, имеющихся на тот момент недостатков (дефектов), что явно следует из содержания п.п.1.3, 8.2 договора, поведение истца в данном случае свидетельствует об оспаривании такого условия и может являться основанием для признания договора незаключенным в силу положений ст.555 ГК РФ.

Из представленных в материалы дела документов следует, что при заключении договора купли-продажи квартира была осмотрена истцом, между сторонами фактически было достигнуто соглашение о техническом состоянии передаваемой квартиры, которое имело место на дату заключения договора, то есть стороны согласовали условие о качестве жилого помещения, на момент подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец не предъявляла.

Суд также соглашается с доводами ответчика о необоснованном начислении истцом суммы неустойки от общей цены договора, а не от стоимости устранения заявленных недостатков, величина которой не превышает 5,5 % от цены договора.

Одновременно судом отклоняются доводы истца о невозможности проживания в спорной квартире при наличии недостатков в 1 из 3 изолированных комнат, повлекшей необходимость заключения договора аренды 1-комнатной квартиры, как и основанные на таких доводах требования о взыскании с ответчика расходов на оплату аренды жилого помещения, поскольку из представленных документов не следует, что истец и члены ее семьи лишены возможности проживать в спорной квартире в других комнатах либо по месту жительства, подтвержденному наличием соответствующей регистрации, в частности, из представленных документов следует, что муж истца ФИО2 и их несовершеннолетняя дочь вдвоем зарегистрированы по месту жительства в отдельной 1-комнатной квартире, общей площадью 34 кв.м (т.2 л.д.107-108), соответственно, имели возможность фактически проживать в ней, не арендуя другую 1-комнатную квартиру, меньшей площадью 30,5 кв.м (т.2 л.д.58-62); при этом в собственности истца с 05.09.2023 находится квартира общей площадью 60,3 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>; а в спорной квартире по месту жительства зарегистрирована только истец с 22.02.2024 (т.2 л.д.111).

При таких обстоятельствах суд находит требования истца подлежащими отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ЛП» о взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья: (подпись) А.В. Николаева