Дело № 2-261/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2020 г. г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростов-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Юрченко Е.Ю. 

при секретаре судебного заседания Басюк Р.Ю. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 А.чу о возврате аванса по предварительному договору купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав в обоснование, что ... г. она заключила предварительный договор купли-продажи, согласно которому в последующем она должна была купить 

<

...>, КН №, общей площадью ... кв.м. по адресу: 

<

...>. Ответчикам указанная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности по ... доли каждому. Общую стоимость квартиры стороны определили в сумме 1 800 000 руб. В день подписания предварительного договора истица внесла в качестве задатка (аванса) 180 000 руб. Поскольку истица является пенсионеркой, то такую сумму аванса ей тяжело было собрать из собственных средств, в результате чего она взяла для этих целей кредит в КБ «Ренессанс Банк» на сумму 150 000 руб. Также истица при подписании предварительного договора сообщила потенциальным продавцам, в присутствии сотрудника агентства недвижимости, что сможет купить принадлежащую им квартиру только при условии, что до 30 сентября текущего года продаст свою квартиру, в которой проживает по настоящее время. Данное условие хоть и не было отражено в предварительном договоре, но было доподлинно известно ответчикам. Чтобы не нарушить условия предварительного договора, истица принимала активные меры по продаже своей квартиры, рекламировала ее в сети интернет, выставила ее на продажу всем крупным агентствам недвижимости в г. Ростове-на-Дону. Показы квартиры проводились регулярно, и по нескольку раз в день, но до 30 сентября покупатель найден не был. Истица поставила об этом в известность агентство недвижимости, через которое намеревалась приобрести указанную квартиру. После 30 сентября истица неоднократно обращалась к ответчикам с просьбой вернуть сумму задатка, однако указанные требования были оставлены без удовлетворения. Между тем, в п. 3.1. предварительного договора указано, что спорная сумма передается в качестве исполнения обязательства по заключению основного договора, и одновременно в счет оплаты за квартиру, что по сути свидетельствует о правовой природе спорной суммы именно в качестве аванса. Таким образом, поскольку до окончания срока, определенного предварительным договором, основный договор не заключен, обязательства, предусмотренные предварительным договором, являются прекращенными. 

На основании изложенного, ФИО1 просит суд: взыскать с ФИО2, ФИО3 ФИО4 денежную сумму 180 000 руб., уплаченную по предварительному договору купли-продажи, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 4 800 руб., расходу на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб., а всего 214 800 руб. 

В судебном заседании представитель истицы ФИО5, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить, дал объяснения аналогичные изложенным в тексте искового заявления.

Истица и ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не известили в связи с чем, дело в их отсутствие рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Ответчиками в материалы дела также представлены письменные отзывы, в которых они просят отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что спорная сумма является по своей природе задатком, в то время как основной договор купли-продажи не был заключен по вине истицы. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителя истицы, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, ФИО2, ФИО3, ФИО4 принадлежит на праве общей долевой собственности по ... доли каждому, жилое помещение - 

<

...> кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., расположенная по адресу: 

<

...>.

... г. между ФИО2, ФИО3, ФИО4, как продавцами, и ФИО1, как покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи в отношении указанной выше квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее ... г. за цену в размере 1 800 000 руб.

При подписании предварительного договора купли-продажи квартиры от ... г. ФИО1 передала каждому из продавцов денежные средства в размере по 60 000 руб. каждому, что подтверждается распиской продавцов в тексте договора.

Согласно разделам 3, 4 договора, стороны договорились, что указанная выше сумма является задатком и к ней применяются правила, предусмотренные ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. Оставшуюся денежную сумму за квартиру в размере 1 620 000 рублей покупатель обязался оплатить продавцам в день подписания основного договора купли-продажи. В случае нарушения покупателем условий настоящего договора, влекущего невозможность заключения основного договора купли-продажи, а также в случае отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по его вине, денежная сумма, указанная в п.3.1. настоящего договора (задаток) остается у продавцов. В случае нарушения продавцам условий настоящего договора, влекущего невозможность заключения основного договора купли-продажи, а также в случае их необоснованного отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, продавцы обязаны уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Между тем, договор купли-продажи 

<

...> кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>, обязанность заключения которого на определенных условиях согласовали стороны в предварительном договоре от ... г., между сторонами настоящего спора заключен не был ни в срок по 30.09.2019, ни до настоящего времени, как указала истица в своем исковом заявлении: по причине отсутствия у нее достаточных денежных средств для оплаты квартиры, что обусловлено невозможностью продать иной объект недвижимости.

В настоящее же время ФИО1 просит суд взыскать с ответчиков полученные последними денежные средства в общем размере 180 000 рублей, полагая их авансом, не задатком, а ответчики, в свою очередь, полагая спорную сумму задатком, просят в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на нарушение условий предварительного договора по вине истицы.

В соответствии со ст. 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

На основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен.

В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток должен быть возвращен. 

При этом, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Оценив заявленные сторонами доводы и представленные в их обоснование доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи 

<

...> кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>, между ФИО2, ФИО3, ФИО4, как продавцами, и ФИО1, как покупателем, не был заключен именно по вине покупателя. 

Так, судом установлено, что указанный договор не был заключен по причине отсутствия у ФИО1 достаточных для оплаты квартиры денежных средств, так как ею не был отчужден иной объект недвижимости, что, однако, не предусмотрено условиями предварительного договора как обстоятельство, которое освобождает покупателя от ответственности за не исполнение предварительного договора 

Суд полагает, что ФИО1 на момент заключения предварительного договора от ... г., при условии проявления должной степени разумности и осмотрительности, должна была учитывать возможность не получения достаточных денежных средств для оплаты квартиры в срок до ... г., а потому должна нести негативные последствия, обусловленные данным обстоятельством.

Ссылки истицы на то, что она поставила продавцов в известность о том, что она сможет приобрести спорную квартиру только при условии, что сначала продаст свою квартиру, в которой проживает в настоящее время, - отклоняются судом, поскольку соответствующее условие, как основание для освобождения покупателя от ответственности, не было включено в предварительный договор. 

Кроме того, истицей не заявлено доводов и не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчики уклонялись от заключения основного договора купли-продажи.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с продавцов полученной от покупателя денежной суммы в размере 180 000 рублей, поскольку буквальные формулировки разделов 3 и 4 предварительного договора отвечают требованиям ст. 380 ГК РФ и по своей сути являются соглашением о задатке, совершенным в письменной форме.

Установленные судом причины, по которым истцом не был заключен договор купли-продажи с ответчиками, не являются обстоятельствами, исключающими вину покупателя в неисполнении принятых на себя обязательств (обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает), а значит, сумма задатка не подлежит возврату, вне зависимости от материального положения покупателя. 

Следует также отметить, что Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ внесены изменения в ст. 380 ГК РФ, согласно которым: «если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429)». 

Поскольку в данном случае обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились вследствие незаключения сторонами основного договора купли-продажи в установленный срок по вине покупателя, не имевшего достаточных денежных средств для оплаты приобретаемого имущества, приведенные выше правила ст. 380 ГК РФ подлежат применению к взаимоотношениям сторон, следствием чего является признание требований ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

Соответственно, поскольку суд пришел к выводу о не возможности удовлетворения материально-правовых требований ФИО1, то в соответствии с положениями ст. 98, 100 ГПК РФ не подлежат взысканию в ее пользу и понесенные по делу судебные расходы. 

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 А.чу о возврате аванса по предварительному договору купли-продажи отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд 

<

...> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 13 января 2020 г.

Судья