РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Бологое 28 июля 2020 года 

Бологовский городской суд Тверской области в составе: 

председательствующего судьи Борисовой С.П.,

при секретаре Филипповой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Бологовского городского суда Тверской области гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала Среднерусского банка ПАО Сбербанк к ФИО1 и ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице филиала Среднерусского банка ПАО Сбербанк (далее – ПАО Сбербанк) обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Свои требования, истец мотивирует тем, что в соответствии с кредитным договором №3383 от 19.01.2015 ПАО Сбербанк является кредитором, а ФИО1 – заемщиком по кредиту на приобретение объекта недвижимости на сумму 972 000,00 руб. Кредит выдавался на приобретение жилого дома по адресу: ... и земельного участка по адресу: .... Согласно п. 17 кредитного договора, выдача кредита была произведена путем зачисления денежных средств на счет. Заемщик обязался производить погашение кредита согласно п. 6 Кредитного договора и графику платежей к нему. Уплата процентов согласно п. 6 Кредитного договора также должна производиться ежемесячно, одновременно с погашением кредита. По условию п.12 кредитного договора в случае несвоевременного внесения (перечисления) платежа в погашение кредита и/или уплату за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20% годовых. В течение срока действия кредитного договора ответчик нарушал условия договора, а именно: неоднократно нарушал сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. По состоянию на 05.04.2019 задолженность ответчика составляет 1 087 631,01 руб., в том числе: неустойка за просроченные проценты - 594,76 руб.; неустойка за просроченный основной долг - 685,93 руб.; просроченные проценты - 162 976,17 руб.; просроченный основной долг - 896 057,22 руб.; неустойка за неисполнение условий договора - 27 316,93 руб. 05.03.2019 Заемщику были направлены письма с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении договора. Данное требование до настоящего момента не выполнено. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору была оформлена закладная от 19.01.2015 в отношении жилого дома по адресу: ... и земельного участка по адресу: ... В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" №102-ФЗ, а также ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ею обязательств. Нормой ст.51 Закона об ипотеке установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на заложенное недвижимое имущество по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по Кредитному договору без обращения в суд не заключено. Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества. Так как с даты составления закладной от 19.01.2015 прошло более 4 лет, поэтому рыночная стоимость предмета залога изменилась, для установления начальной продажной цены, истец ходатайствует о проведении судебной оценочной экспертизы. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Нарушения, допущенные при исполнении обязательств по возврату кредита, являются существенными для Банка. Кроме того, Банк, в соответствии с требованиями ЦБ РФ, изложенными в Положении от 26.03.2004 №254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" обязан формировать резервы на возможные потери по ссудам, что дополнительно отвлекает ресурсы Банка и лишает Банк финансовой выгоды, на которую Банк был вправе рассчитывать при заключении договора. На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 237, 309, 310, 322, 363, 809, 810. 811, 819 ГК РФ, ст.ст. 131-132 ГПК РФ, ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" №102-ФЗ, просит суд расторгнуть кредитный договор №3383 от 19.01.2015; взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк в лице филиала - Среднерусский Банк ПАО Сбербанк задолженность в сумме 1 087 631,01 руб., в том числе: неустойка за просроченные проценты - 594,76 руб.; неустойка за просроченный основной долг - 685,93 руб.; просроченные проценты - 162 976,17 руб.; просроченный основной долг - 896 057,22 руб.;неустойка за неисполнение условий договора - 27 316,93 руб.; взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 19 638,16 руб.; обратить взыскание на предмет залога: земельный участок земельного участка, по адресу: ... и жилой дом, по адресу: ...

В судебное заседание истец ПАО «Сбербанк России» своего представителя не направил, указав в исковом заявлении на рассмотрение дела в отсутствие своего представителя, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились. Согласно статье 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении.

Лицам, участвующим в деле, судебные извещения и вызовы должны быть вручены с таким расчетом, чтобы указанные лица имели достаточный срок для подготовки к делу и своевременной явки в суд (ч.3 ст.113 кодекса).

В силу части 4 статьи 113 настоящего кодекса судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п.1 ст.20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. 

Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31 июля 2014 года №234, и части 2 ст.117 ГПК РФ отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует ее возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Кроме того, при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», следует признать, что в силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующей равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям представляет собой его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, в связи с чем у суда не имеется процессуальных препятствий к рассмотрению дела в отсутствие ответчиков.

С учетом приведенных выше процессуальных норм суд считает, что ответчики надлежащим образом извещены судом о дне слушания дела, но злоупотребили своим правом, уклонившись от получения судебного извещения и не явившись в судебное заседание, назначенное на 28 июля 2020 года. 

Учитывая положения ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и из материалов дела следует, что 19 января 2015 года между ПАО (ранее – ОАО) «Сбербанк России», с одной стороны, и ФИО1 и ФИО2, совместно именуемые созаемщики, с другой стороны, заключен кредитный договор №3383, который содержит следующие условия:

Кредитор обязуется предоставить созаемщикам кредит «Приобретение готового жилья» в сумме 972000 рублей под 14,75% годовых на приобретение объекта недвижимости – жилой дом и земельный участок по адресу: ..., на срок 180 месяцев. Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления суммы кредита на банковский вклад заемщика. 

По заявлению созаемщика ФИО1 на зачисление кредита от 30 января 2015 года о зачислении денежных средств на текущий счет в Тверском отделении №8607, указанный в п.17 кредитного договора.

Согласно п. 17 Кредитного договора, выдача кредита произведена путем зачисления денежных средств на счет, что следует из копии лицевого счета ФИО1

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательства по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) залог объектов недвижимости жилой дом и земельный участок по адресу: .... 

Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору оформлена закладная от 19.01.2015 в отношении жилого дома по адресу: ... и земельного участка по адресу: ....

Как следует из закладной от 19.01.2015 г. право собственности залогодателя на объект недвижимости принадлежит залогодателю на основании договора о намерениях купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12 января 2015 г., оценочная стоимость жилого дома составляет 1131000 рублей, земельного участка – 84 000 рублей. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта. С применением поправочного коэффициента залоговая стоимость составляет: жилого дома – 1017900 рублей, земельного участка 75600 рублей. 

Ответчик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом. 

Согласно п.6 кредитного договора и графику платежей к нему заемщик обязался производить погашение кредита. Уплата процентов согласно п. 6 Кредитного договора также должна производиться ежемесячно, одновременно с погашением кредита.

По условию п. 12 Кредитного договора в случае несвоевременного внесения (перечисления) платежа в погашение кредита и/или уплату за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20% годовых.

Согласно условиям кредитного договора обязательства заемщика считаются надлежаще и полностью выполненными после возврата кредитору всей суммы кредита, уплаты процентов за пользование кредитом, неустойки в соответствии с условиями кредитного договора, определяемых на дату погашения кредита, и возмещения расходов, связанных с взысканием задолженности.

Приложением к кредитному договору №3383 от 19 января 2015 года является график платежей.

Факт перечисления банком денежных средств суммы кредита подтверждается копией лицевого счета, что свидетельствует о выполнении истцом своих обязательств по кредитному договору, а именно предоставлении кредита.

Таким образом, с момента перечисления денежных средств у ответчика возникла обязанность по исполнению условий кредитного договора №3383 от 19 января 2015 года. 

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Форма, в которой заключен договор между сторонами, соответствует требованиям, установленным законодателем для данного вида договоров, материалами дела подтверждено, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу положений пункта 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (пункт 1).

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2).

Параграф 1 главы 42 содержит нормы, регулирующие правоотношения по займу.

В силу абзаца первого статьи 820 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Согласно пункту 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с положениями абзаца первого пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Заключенный между сторонами кредитный договор ответчиками не оспорен, при его заключении они были согласны с его условиями, в том числе процентами за пользование кредитом.

Из представленных банком документов следует, что ответчик нарушил сроки внесения платежей по кредитному договору, в связи с чем образовалась просроченная задолженность.

Согласно представленному истцом расчету, сумма задолженности ответчика перед банком по состоянию на 05.04.2019 составляет 1 087 631,01 руб., в том числе: неустойка за просроченные проценты - 594,76 руб.; неустойка за просроченный основной долг - 685,93 руб.; просроченные проценты - 162 976,17 руб.; просроченный основной долг - 896 057,22 руб.; неустойка за неисполнение условий договора - 27 316,93 руб. 

Расчет заявленных к взысканию сумм задолженности представленный истцом произведен и определен в соответствии с условиями договора, требованиями закона и является арифметически правильным, ответчиком не оспорен. При этом размер требуемой к взысканию неустойки за просроченные проценты и просроченный основной долг соответствует требованиям о соразмерности нарушенному обязательству и соответствует соблюдению баланса интересов сторон.

Истцом также заявлено требование о расторжении кредитного договора №3383 от 19 января 2015 года. 

Согласно положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Задолженность ответчика по основному долгу и процентам за пользование кредитом свидетельствует о существенном нарушении условий кредитного договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

05 марта 2019 года истцом направлялось ответчикам требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении договора, однако до настоящего времени данное требование ФИО3 не исполнено.

Исходя из установленных обстоятельств, суд считает необходимым расторгнуть кредитный договор №3383 от 19 января 2015 года и взыскать с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору №3383 от 19 января 2015 года в сумме 1 087 631,01 руб., в том числе: неустойка за просроченные проценты - 594,76 руб.; неустойка за просроченный основной долг - 685,93 руб.; просроченные проценты - 162 976,17 руб.; просроченный основной долг - 896 057,22 руб.; неустойка за неисполнение условий договора - 27 316,93 руб. 

Разрешая заявленные исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество суд исходит из следующего. 

С 01 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21 декабря 2013 года №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», которым в новой редакции изложен параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации («Залог»).

Также с 01 июля 2014 года утратил силу Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года №2872-1 «О залоге».

В пункте 3 статьи 3 отмеченного закона закреплено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно пунктам 1, 2, 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции статьи, действовавшей на 29 декабря 2010 г.) в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В абзаце первом пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. №367-ФЗ не содержит указание на распространение новой редакции Гражданского кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие после дня вступления в силу данного Федерального закона.

Исходя из правовой природы залога как способа обеспечения обязательств, а также учитывая, что обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной продажной стоимости осуществляются вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (по смыслу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации) только по требованию кредитора и решению суда, если соглашением сторон не предусмотрен внесудебный порядок (статья 349 Гражданского кодекса Российской Федерации), правоотношения между Банком и залогодателем, к которым применяется закон, регулирующий порядок обращения судом взыскания на предмет залога, возникают в момент разрешения судом такого спора.

В соответствии с абзацами первым и вторым, подпунктом 1 абзаца третьего пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке» (далее – Закон об ипотеке), ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу статьи 51 Закона об ипотеке, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьёй 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Поскольку в данном случае ответчиком не исполнено обеспеченное залогом обязательство, у истца имеются основания требовать обращения взыскания на предмет залога.

По смыслу приведенных норм, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору.

Согласно статье 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно не соразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно не соразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 1).

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 5).

Таким образом, действующее законодательство, не отменяя принципа обращения взыскания на предмет ипотеки только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, содержат уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

В пункте 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г., разъяснено, что поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Основания ответственности за нарушение обязательства установлены статьёй 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. По общему правилу, в соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

Как следует из материалов дела, кредитный договор между банком и ответчиком в целях исполнения обязательств по возврату кредита обеспечен залогом недвижимости, а именно жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ...

Зарегистрированное право собственности ответчика на предмет залога подтверждается материалами дела: копией договора о намерениях купли-продажи от 12 января 2015 года, свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН в соответствии с которыми ФИО1 на основании договора купли-продажи от 29.01.2015 года является собственником жилого дома по адресу: ... земельного участка по адресу: ...

Учитывая существенный характер допущенного должником нарушения обеспеченного залогом основного обязательства (кредитного договора), суд полагает необходимым обратить взыскание на предмет залога – жилой дом по адресу: ... и земельный участок по адресу: ...

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Статья 54 Закона об ипотеке содержит перечень вопросов, разрешаемых судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 этого федерального закона.

Истец просит обратить взыскание на предмет залога: жилой дом по адресу: ... и земельный участок по адресу: ...

Как усматривается из пункта 2.1.1. кредитного договора №1702714 от 03 марта 2014 года, залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается сторонами в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости. 

Согласно выводов судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки» г.Тверь от 07.07.2020г. текущая рыночная стоимость объектов недвижимости жилого дома по адресу: ... составляет 480 000 рублей, из них земельного участка 180 000 рублей, жилого дома – 300 000 рублей. 

Согласно п.10 закладной от 19.01.2015г. оценочная стоимость жилого дома составляет 1131000 рублей, земельного участка – 84 000 рублей. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта. С применением поправочного коэффициента залоговая стоимость составляет: жилого дома – 1017900 рублей, земельного участка 75600 рублей. 

Согласно договору о намерениях купли-продажи продавец ФИО4 намеревается продать, покупатель ФИО1 намеревается купить жилой дом по адресу: ... и земельный участок по адресу: ... 

Указанные жилой дом и земельный участок оцениваются и продаются по обоюдному соглашению сторон за 1215000 рублей, в том числе жилой дома за 1115000 рублей, земельный участок 100000 рублей (пункт 2.1).

Оплата за указанные жилой дом и земельный участок осуществляется с использованием средств ипотечного кредита в сумме 972000 рублей, предоставленному покупателю ОАО «Сбербанк России», которые переходят наличными покупателю после перехода права собственности к покупателю в течение 3-х календарных дней после поступления средств ипотечного кредита на счет покупателя ( п. 2.3 Договора).

В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости» приобретаемое по настоящему договору недвижимое имущество считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности покупателя ( п.2.4).

Залогодержателем по настоящему договору является вышеназванный банк (п.2.5), права залогодержателя по ипотеке в силу закона удостоверяются закладной (п.2.6).

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости от 25 февраля 2020г. ФИО1 принадлежит на праве собственности жилой дом по адресу: ... и земельный участок по адресу: ...

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела проведена судебная оценочная экспертиза стоимости заложенного имущества, суд приходит к выводу, что начальная продажная цена предмета залога подлежит определению в соответствии с экспертным заключением и устанавливает стоимость жилого дома в размере 240000 рублей (300000х80%) и стоимость земельного участка в размере 144000 рублей (180000х80%). 

При этом допустимых доказательств несоответствия названной стоимости объектов недвижимости судом не установлено.

В соответствии пунктом 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

Таким образом, способ продажи спорного имущества суд считает необходимым определить с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 240000 рублей и стоимость земельного участка в размере 144000 рублей. 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенных требований.

Согласно платежного поручения №892934 от 04.02. 2020 года истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере 19638 рублей 16 копеек.

Таким образом, залоговая стоимость объекта недвижимости, приобретаемого за счет заемных средств, и обеспечивающего исполнение кредитного обязательства, составляет 240000 рублей и стоимость земельного участка в размере 144000 рублей, сторонами не оспорена.

Учитывая, что ответчики указанную в иске залоговую стоимость предмета ипотеки не оспаривали, суд приходит к выводу, что начальная продажная цена предмета залога подлежит определению в соответствии с закладной и устанавливает ее равной залоговой стоимости предмета ипотеки в размере 384000 рублей.

При этом допустимых доказательств несоответствия названной стоимости жилого дома и земельного участка рыночной цене объекта недвижимости судом не установлено.

В соответствии пунктом 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

Таким образом, способ продажи спорного имущества суд считает необходимым определить с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 384000 рублей. 

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в сумме 19638 16 копеек (13638,16 – за требования имущественного характера, подлежащего оценке, и 6000 – за требования имущественного характера, не подлежащего оценке), что подтверждается платежным поручением №892934 от 04 февраля 2020 года.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По правилам ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

Учитывая удовлетворение заявленных исковых требований, суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в сумме 19638 рублей 16 копеек.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала Среднерусского банка ПАО Сбербанк к ФИО1 и ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор №3383 заключенный 19 января 2015 года между публичным акционерным обществом (ранее – открытое акционерное общество) «Сбербанк России» ФИО1 и ФИО2.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк в лице филиала - Среднерусский Банк ПАО Сбербанк задолженность в сумме 1 087 631,01 руб., в том числе: неустойка за просроченные проценты - 594,76 руб.; неустойка за просроченный основной долг - 685,93 руб.; просроченные проценты - 162 976,17 руб.; просроченный основной долг - 896 057,22 руб.; неустойка за неисполнение условий договора - 27 316,93 руб.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 19 638,16 руб. 

Обратить взыскание на предмет залога: земельный участок земельного участка, по адресу: ..., и жилой дом, по адресу: ...

Определить способ продажи заложенного имущества путем реализации его на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 384 000 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в Тверской областной суд в апелляционном порядке через Бологовский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий 

Мотивированное решение составлено 31 июля 2020 года

1версия для печати