Дело № 2-1105/2025

74RS0030-01-2025-001169-86

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июня 2025 года г.Магнитогорск

Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области в составе

председательствующего Вознесенской О.Н., 

при секретаре Шеметовой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УК «Начало» к ФИО1 о признании решения общего внеочередного собрания собственников помещений по отдельному вопросу недействительным

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК «Начало» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании решения общего внеочередного собрания собственников помещений недействительным, первоначально оспаривая процедуру, подготовку и проведение собрания. В дальнейшем в судебных заседаниях представитель истца ФИО2 неоднократно заявила, что процедуру созыва и проведения собрания не оспаривают. С учетом уточненных требований просила признать лишь решение по вопросу № № общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме 

<

адрес>, закрепленное в протоколе общего внеочередного собрания собственников помещений № № от дата недействительным, а именно в части утверждения сметы расходов и установления ежемесячной платы за содержание общего имущества собственников.

Требования мотивировали тем, что дата года состоялось общее внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме 

<

адрес>. Инициатором собрания являлась ФИО1 

Решением собрания в протоколе по вопросу № № утверждена Смета расходов и расчет ежемесячной платы управляющей организации ООО «УК «Начало» за содержание жилого помещения в многоквартирном доме галерейного типа на период с дата, расположенного по адресу 

<

адрес> и установлена ежемесячная плата за содержание общего имущества собственников в размере 17 рублей 00 копеек с метра квадратного в сумме соразмерно доли в общем имуществе с каждого собственника ежемесячно в течение периода с дата года по дата года включительно.

Установленный в протоколе общего собрания собственников помещений дома № № от дата г. № № тариф не отвечает требованиям разумности и не достаточен для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержден Постановлением Правительства РФ от дата № № (Правила № №). Выполнение работ и услуг, указанных в Правилах № №, не зависит от волеизъявления сторон.

Собственниками при принятии решения о размере платы за содержание жилого помещения не учтены работы и услуги, выполнение которых в соответствии с Правилами № № является обязательным.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности (т.1 л.д.84) настаивает на удовлетворении уточненных требований, не оспаривая процедуру созыва и проведения собрания, настаивает на признании решения по вопросу утверждения тарифа недействительным.

В судебное заседание ответчица ФИО1, ее представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от 22.05.2025 года, при надлежащем извещении не явились, ходатайства об отложении слушания дела не заявили. Ранее представили письменные возражения, пояснили, что смета рассчитана с учетом особенностей архитектуры дома- дома галерейного типа. В таком доме вход в каждое жилое помещение осуществляется через галерею, многие пункты, которые характерны для обслуживания многоквартирных домов, отсутствуют. В связи с чем использовали смету с рекомендованными тарифами для многоквартирных домов от Администрации г.Магнитогорка и вычли те позиции, которые отсутствуют при обслуживании дома галерейного типа. (т.1 л.д.104, 196,212)

Представитель третьего лица- Администрации г.Магнитогорска в судебное заседание при надлежащем извещении не явился. Представил письменное мнение по делу, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.(т.2 л.д.72)

Дело рассмотрено в отсутствие участников процесса.

Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с ч. 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения установлен Правительством РФ в Постановлении № 290 от 03.04.2013 года.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2018 года N 5-П, собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения следует в первую очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июля 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.

Судом установлено. ООО «УК «Начало» осуществляет управление многоквартирным домом 

<

адрес>. ООО «УК «Начало» имеет лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами № № от дата. Вышеуказанный многоквартирный дом включен в реестр лицензий в отношении ООО «УК «Начало».(т.1 л.д.72-81)

дата года состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> (проводимом в форме 

<

данные изъяты>). Инициатор проведения собрания собственник жилого помещения № ФИО1. Собрание проведено с участием представителя ООО УК «Начало».

В повестку дня входил вопрос № №: утверждение Сметы расходов и расчет ежемесячной платы управляющей организации ООО «УК «Начало» за содержание жилого помещения в многоквартирном доме галерейного типа на период с дата, расположенного по адресу 

<

адрес> и установлена ежемесячная плата за содержание общего имущества собственников в размере 17 рублей 00 копеек с метра квадратного в сумме соразмерно доли в общем имуществе с каждого собственника ежемесячно течение периода с дата года по дата года включительно.(т.1 л.д.9)

По вопросу определили: Виды работ (услуг), осуществляемые управляющей организацией для обеспечения содержания общего имущества собственников многоквартирного дома на период с дата года по дата года. Смету расходов и расчет ежемесячной платы управляющей организации ООО УК "Начало" собственником жилого помещения за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, расположенного по адресу: 

<

адрес> на период с дата. по дата. включительно. Принято решение: Утвердить Смету расходов и расчет ежемесячной платы управляющей организации ООО УК "Начало" за содержание жилого помещения в многоквартирном доме галерейного типа на период с дата. по дата., расположенного по адресу: 

<

адрес> и установить ежемесячную плату за содержание общего имущества собственников в размере: 17 рублей 00 копеек с метра квадратного, в сумме соразмерно доли в общем имуществе с каждого собственника ежемесячно в течении периода с 01 марта 201 по 31 декабря 2025 года включительно.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержден Постановлением Правительства РФ от дата № №.

Данный перечень является обязательным, установленный общим собранием собственников тариф должен включать в себя все предусмотренные положения данных правил. (т.2 л.д.84)

Однако утвержденная смета расходов и расчет (т.1 л.д. 236) ) на 17 рублей, не отвечает требованиям указанного Постановления Правительства.

К существенным условиям договора управления относится порядок определения цены договора; размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; размера платы за коммунальные услуги; внесения такой платы. (п.З ч.З ст.162 ЖК РФ)

Изменение и расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч.8 ст.162 ЖК РФ).

Порядок изменения и расторжения договора управления МКД предусмотрен п.1 ст.310. п.1 ст.432. ст.450-453 ГК РФ.

Размер платы за содержание жилого помещения должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 г. N 5-П). Если размер платы за жилое помещение будет снижен по решению общего собрания, управляющая организация не сможет осуществлять весь объем работ, предусмотренных договором управления. Это повлечет для нее крупные убытки и санкции в виде административного штрафа по ч.2 ст.14.1 3 КоАП РФ.

Уменьшение установленного договором управления МКД размера платы за содержание жилого помещения порождает убытки для управляющей организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг и неосновательное обогащение для собственников помещений в МКД.

Собственники помещений и управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и ее размер, определенный в соответствии с договором управления МКД. Собственники помещений в МКД не должны изменять размер платы за содержание жилого помещения без получения предложения об этом от управляющей организации. Такое предложение управляющая организация может вынести на рассмотрение общего собрания собственников помещений (ч.7 ст.45 ЖК РФ).

Если общее собрание собственников без учета предложений управляющей организации примет решение об уменьшении размера платы за содержание жилого помещения, такое решение может быть обжаловано в суде.

Анализ утвержденной на собрании от дата года сметы с указанным перечнем видов работ в соотношении с Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от дата № № дает суду основания прийти к выводу, что требования перечня не соблюдены при утверждении тарифа на общем собрании.

Не в полной мере учтены работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов (п. 1 Перечня)

проверка соответствия параметров вертикальной планировки территории вокруг здания проектным параметрам. Устранение выявленных нарушений;

проверка технического состояния видимых частей конструкций с выявлением:

-признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов;

-коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали в домах с бетонными, железобетонными и каменными фундаментами;

-при выявлении нарушений - разработка контрольных шурфов в местах обнаружения дефектов, детальное обследование и составление плана мероприятий по устранению причин нарушения и восстановлению эксплуатационных свойств конструкций;

-проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента. При выявлении нарушений - восстановление их работоспособности;

Не учтены работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов (п. 3 Перечня):

- выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, неисправности водоотводящих устройств;

выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков;

в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

Не в полной мере учтены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов (п. 7 Перечня):

проверка кровли на отсутствие протечек;

проверка оборудования, расположенного на крыше;

-выявление деформаций и повреждений осадочных и температурных швов;

проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами;

при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Не учтены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов (п. 8 Перечня):

выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях;

выявление прогибов косоуров, нарушения связи косоуров с площадками, коррозии металлических конструкций в домах с лестницами по стальным косоурам;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;

проверка состояния и при необходимости восстановление штукатурного слоя или окраска металлических косоуров краской, обеспечивающей предел огнестойкости 1 час в домах с лестницами по стальным косоурам;

Не учтены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов (п. 9 Перечня):

выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами;

выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений;

контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, над балконами;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Не в полной мере учтены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов (п. 9 Перечня):

техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем;

устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений;

контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Не в полном объеме учтены работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения и водоотведения (п. 18 Перечня):

проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, автоматических регуляторов и устройств, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах);

постоянный контроль параметров т воды (давления, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров водоснабжения и герметичности систем;

восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации;

промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.

Не в полном объеме учтены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования (п. 20 Перечня):

проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения;

очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования;

контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации;

обеспечение сохранности коллективного (общедомового) прибора учета электрической энергии.

Не учтены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (п. 21 Перечня):

- организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;

-при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, - организация проведения работ по их устранению.

Не в полной мере учтены работы, по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома, в холодный период года (п. 28 Перечня):

- очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см.

Не учтены работы по обслуживанию мест накопления отходов (в смете затраты только на уборку) (п. 26 перечня);

Не учтены работы по обеспечению требований пожарной безопасности (п. 27 Перечня)

Не учтены работы по обеспечению устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения (аварийно-диспетчерское обслуживание) (п. 28 Перечня).

Принципом образования платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома должна являться экономическая обоснованность, произвольное уменьшение платы за обслуживание приводит к невозможности исполнения договора управления, неполноценному содержанию и ремонту общего имущества.

Таким образом, утвержденная смета по форме и перечню работ не отвечает требованиям нормативного акта, обязательного к применению (Правилам № №), установлено, что в смету не включены обязательные виды работ, что априори свидетельствует о необоснованности сметы. Проведение экономических экспертно-аналитических расчетов для проверки обоснованности данной сметы суд считает нецелесообразным именно в силу того, что смета даже формально не соответствует обязательному перечню.

Решение о принятии собственниками размера платы принято без учета предложений управляющей организации, предварительных консультаций специалистов, расчета экономического обоснования.

Перечень оснований для признания договора недействительным содержится в параграфе 2 главы 9 ГК РФ, нормы главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний в части, не урегулированной специальными законами или части, конкретизирующей их положения (п. 1 ст. 181.1 ГК РФ).

При решении вопроса № № на общем собрании нарушены требования закона, правового акта, обязательного для применения (Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержден Постановлением Правительства РФ от дата № №), в связи с чем суд усматривает основания для признания решения по вопросу № № общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме 

<

адрес>, закрепленное в протоколе общего внеочередного собрания собственников помещений № № от дата недействительным.

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчицы подлежат взысканию судебные расходы в пользу истца.

Руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить.

Признать решение по вопросу № № общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме 

<

адрес>, закрепленное в протоколе общего внеочередного собрания собственников помещений № № от дата недействительным.

Взыскать с ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) в пользу ООО «УК «Начало» (ИНН 

<

данные изъяты>) расходы по оплате госпошлины в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области. 

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 09 июля 2025 года