Дело №2-359/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 октября 2017 года п. Матвеев Курган

Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области РФ в составе:

председательствующего судьи Коркишко А.И.

при секретаре Сидоровой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Лека» о расторжении договоров аренды земельных участков и истребовании имущества из незаконного пользования и встречному иску ООО «Лека» к ФИО2, ФИО1, ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными сделками договора купли-продажи многолетних насаждений, договор купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделок, истребовании многолетних насаждений из незаконного владения, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с первоначальным иском к ООО «Лека», в котором просил: 1) расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.10.2014 года, заключенный между ФИО3 и ООО «Лека», сроком на пять лет; 2) расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.10.2014 года, заключенный между ФИО5 и ООО «Лека», сроком на пять лет. 

В обоснование исковых требований ФИО1 сослался на то, что 08.10.2014 года между ФИО3, ФИО5 (арендодатели) и ООО «Лека» (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков: общей площадью 66000кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 1800м на северо-запад; общей площадью 66000кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 1800м на северо-запад. На земельных участках находятся деревья косточковых культур (черешня), сорт ФИО6. В настоящее время земельные участки принадлежат истцу. В результате проведенного осмотра земельных участков и произрастающих на них плодовых деревьев были выявлены признаки нарушения эксплуатации земельных участков и возделывания черешни, которые приводят к снижению продуктивности исследованных плодовых насаждений, повреждению деревьев, их преждевременному старению и гибели. Возражая против доводов ООО «Лека» о правах на произрастающие на спорных земельных участках многолетние насаждения (черешня сортов ФИО6) истец ссылается на то, что на основании договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, № от 20.10.2016 года он является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, № и плодовых деревьев (черешня) сорта ФИО6, находящихся на указанных земельных участках, что подтверждено вступившим в законную силу решением Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 29.12.2016 года. 

В дальнейшем ФИО1 в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил требования, дополнительно к первоначальным требованиям просит: истребовать из незаконного пользования ООО «Лека» плодовые деревья (черешня) сорта ФИО6, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 1800м на северо-запад. 

ООО «Лека» обратилось с встречными исковыми требованиями к ФИО2, ФИО1, ФИО3 и ФИО5, в которых просило: 1) признать договор купли-продажи многолетних насаждений от 12.07.2016г., заключенный между ФИО5 и ФИО2 недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки; 2) признать договор купли-продажи многолетних насаждений от 12.07.2016г., заключенный между ФИО3 и ФИО2, недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки; 3) признать договор купли-продажи земельных участков от 20.10.2016г., заключенный между ФИО2 и ФИО1, недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки. 

В дальнейшем ООО «Лека» в порядке ст.39 ГПК РФ уточнило требования, дополнительно к первоначальным требованиям просит: истребовать из незаконного владения ФИО1 многолетние насаждения – деревья черешни (сорта ФИО6), растущие на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, находящихся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира: Россия, 

<

адрес>, 1800м на северо-запад.

В обоснование встречных требований представитель ООО «Лека» сослался на то, что договор купли-продажи многолетних насаждений от 12.07.2016г. между ФИО3 и ФИО2, договор купли-продажи многолетних насаждений от 12.07.2016г. между ФИО5 и ФИО2 и договор купли-продажи земельных участков от 20.10.2016г. между ФИО2 и ФИО1 являются недействительными сделками, поскольку у ответчиков права на отчуждение многолетних насаждений (черешни) не имелось. Данные многолетние насаждения были приобретены ООО «Лека» у ЗАО «Миусское» на основании договора купли-продажи многолетних насаждений от 26.04.2012 года. Спорный сад был создан силами и за счет денежных средств АОЗТ «Миусское» для собственного сельскохозяйственного производства: в апреле 2002 года была произведена посадка саженцев черешни (сорта ФИО6) на земельном массиве с кадастровым номером №, из которого в сентябре 2008 года был выделен земельный участок с кадастровым номером №. 01.10.2009 года из земельного участка с кадастровым номером № участниками долевой собственности ФИО3 и ФИО5 в счет своих земельных долей были выделены земельные участки с кадастровыми номерами № и №. С момента посадки спорных плодовых деревьев и до продажи насаждений ООО «Лека» все работы по уходу за деревьями осуществлялись силами и за счет средств арендатора земли ЗАО «Миусское», что подтверждается актом 2002 года о производстве посадки с 22 по 25 апреля косточковых, актом комиссии ЗАО «Миусское» от 08.11.2007 о переводе спорного сада из молодого в разряд плодоносящих, постановление главы Куйбышевского района Ростовской области №213 от 09.11.2007 о переводе молодого сада косточковых пород посадки 2002 г. в разряд плодоносящих многолетних насаждений. 25.03.2010 года ООО «Лека» заключило договоры аренды земельных участков с ФИО3 (кадастровый №) и ФИО5 (кадастровый номер №), согласно которым арендодатели передали ООО «Лека» в аренду указанные земельные участки сроком на 5 лет. 08.10.2014 года в связи с истечением срок действия договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № от 25.03.2010 года ООО «Лека» заключило новые договора аренды с ФИО3 и ФИО5 сроком на 5 лет. ФИО3 и ФИО5 не являлись собственниками расположенных на данных земельных участках плодовых насаждений и таковыми себя не считали. 26.04.2012 года между ЗАО «Миусское» и ООО «Лека» был заключен договор купли-продажи многолетних насаждений – черешня в количестве 2684 шт., по которому ООО «Лека» перечислило ЗАО «Миусское» денежные средства в размере 700014 рублей, поэтому после оплаты стоимости насаждений право собственности перешло к ООО «Лека». 20.11.2014 года ООО «Лека» предоставило в аренду ФИО2 спорные многолетние насаждения, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами № и № сроком на 1 год, в рамках которого ФИО2 произвел оплату за аренду в размере 100000 рублей. Отмечает, что именно ЗАО «Миусское» на момент заключения с ООО «Лека» договора купли-продажи многолетних насаждений от 26.04.2012 года являлось законным собственником спорного имущества, находящегося на земельных участках с кадастровыми номерами № и №. Ни ФИО3, ни ФИО5 земельные участки не обрабатывали, саженцы не приобретали, в закладке сада не участвовали, расходов по уходу за насаждениями не несли, сбор урожая не производили, при этом сами подтверждают, что спорные насаждения никогда им не принадлежали, поэтому ни ФИО5, ни Любецкий собственниками насаждений не являлись и продавать насаждения не имели право. Зная о принадлежности насаждений ООО «Лека», поскольку ранее был арендатором насаждений ООО «Лека», ФИО2 оформил куплю-продажу насаждений с ФИО5 и ФИО3 отдельным договором, а затем в качестве «надлежащего» собственника насаждений привлек своего приятеля ФИО1а с целью узаконить переход права собственности на насаждения через суд. Денежные средства по договору купли-продажи не перечислялись, не составлялась расписка о передаче денег, что также может свидетельствовать о фиктивности договора по его безденежности. После регистрации права собственности за ФИО1 Лифенко продолжает использовать земельные участки и многолетние насаждения, в то время как ФИО1 никаких действий, подтверждающих фактическое владение спорным имуществом, не предпринимает, что свидетельствует о заключении между ФИО2 и ФИО1 фиктивного договора купли-продажи земельных участков. Считает, что решение Матвеево-Курганского районного суда от 29.12.2016 года не имеет преюдициального значения, так как апелляционная инстанция Ростовского областного суда при проверке законности этого решения указала на то, что договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 не оспорен ООО «Лека», как заявляющим свое право на спорные деревья, поэтому оспаривание этого договора предполагает оценку судом по настоящему делу без учета ранее сделанных выводов. Поскольку спорное имущество из фактического владения ООО «Лека» не выбывало, у ФИО5, ФИО3 и ФИО2 в силу ничтожности договора купли-продажи деревьев право собственности на них не возникло и они не имели права им распоряжаться, то сделка по отчуждению указанных деревьев ФИО1 также является недействительной. Таким образом, в силу правовой природы договора купли-продажи и его зависимости от возникновения права собственности, в отрыве и при отсутствии которого он не может существовать, договоры купли-продажи многолетних насаждений от 12.07.2016 года и договор купли-продажи земельных участков от 20.10.2016 года (в части передачи права на деревья) являются недействительными, как не соответствующие ст.ст.209, 218, 454, 455 ГК РФ, поэтому требования о признании недействительными договоров купли-продажи подлежат удовлетворению. В настоящее время деревья фактически выбыли из владения ООО «Лека», поскольку они проданы лицами, которые не имели права их отчуждать (ФИО5, ФИО3) лицам, не являющимся добросовестными приобретателями (ФИО2, ФИО1). Из материалов дела неопровержимо следует, что воля ООО «Лека» (как собственника многолетних насаждений, посаженных и выращенных на арендуемом земельном участке) на их отчуждение ФИО2 и ФИО1 отсутствовала. 

Протокольным определением Матвеево-Курганского районного суда от 07.07.2017 года произведена замена ответчика по встречному иску ФИО5, умершей ДД.ММ.ГГГГ года, на ее правопреемника ФИО4. 

ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении дела не заявлял, поэтому дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО7 в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным в иске доводам и основаниям, просил их удовлетворить, а в удовлетворении встречных требований просил отказать, сославшись на вступившее в законную силу судебное решение, которым право собственности на многолетние насаждения подтверждено за ФИО1 

Представители ООО «Лека» по доверенности ФИО8 и ФИО9 в судебном заседании просили в исковых требованиях ФИО1 отказать, сославшись на доводы, приведенные в письменных возражениях. Встречные требования поддержали, просили удовлетворить по основаниям и доводам, приведенным во встречном иске.

В письменных возражениях на исковые требования ФИО1 представитель ООО «Лека» сослался на то, что собственником многолетних насаждения, расположенных на спорных земельных участках (черешня, сорта ФИО6 в количестве 2684 шт.) согласно договору купли-продажи многолетних насаждений, заключенному 26.04.2012 года между ЗАО «Миусское» и ООО «Лека» является ответчик. Данное обстоятельство подтверждается платежными поручениями №150 от 14.05.2012, №161 от 23.05.2012, №189 от 31.05.2012 на сумму 700014 рублей, а также товарной накладной от 31.05.2012 №002, поэтому требование о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков по инициативе арендодателя обоснованно только в случае существенного ухудшения качества земель по вине арендатора (ухудшения земли за период аренды земельных участков ответчиком). Истцом не представлены какие-либо объективные доказательства порчи земель, использования земельных участков не в соответствии с его целевым назначением, ухудшения экологической обстановки или повреждения почвенного или плодородного слоя. Существенное ухудшение плодородия почв по вине ООО «Лека» не установил эксперт ФИО10, выводы которого по вопросу о наличии признаков ухудшения качества почвы земельных участков, не позволяют установить вину ООО «Лека». Эксперт ФИО10 не установил наличие признаков существенного снижения плодородия почв земель, поскольку у эксперта отсутствовали исходные данные об изначальном состоянии почвы на момент заключения договора аренды ООО «Лека» в 2014 году, поэтому выполнить сравнительный анализ качества почвы до аренды земельных участков ООО «Лека» и после прекращения аренды (текущего состояния) не представляется возможным. Все доводы истца сводятся к голословному утверждению об ухудшению качества принадлежащего ему имущества. Считает, что истцом не соблюден досудебный порядок досрочного расторжения договоров аренды по требования арендодателя. Уведомление истца от 14.02.2017 года не может оцениваться в качестве надлежащего соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, что является основанием для оставления иска без рассмотрения. С учетом изложенных в письменных возражениях доводов просит в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров аренды отказать.

Участвующие в деле другие лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, будучи надлежащим образом извещенными, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела не заявляли, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика по встречному иску ФИО3 по доверенности ФИО11 в судебном заседании полагал необходимым исковые требования ФИО1 удовлетворить, а во встречном иске ООО «Лека» отказать.

В письменном отзыве ФИО3 полагает, что требования, изложенные во встречном иске незаконны, не обоснованы и не подлежат удовлетворению, поскольку земельный участок с кадастровым номером № был получен им в результате выделения из земельного участка с кадастровым номером № в 2009 году. 25.03.2010 года между ним и ООО «Лека» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, затем в 2014 году в связи с истечением срока аренды был заключен новый договор аренды земельного участка от 08.10.2014 года сроком на 5 лет. На момент заключения первоначального договора аренды от 25.03.2010 года на арендуемом земельном участке спорные многолетние насаждения уже произрастали, поэтому довод истца по встречному иску о том, что данные многолетние насаждения не принадлежали ФИО3 на момент заключения договоров купли-продажи земельного участка и многолетних насаждений является надуманным и не основанным на действующем законодательстве. Договор купли-продажи многолетних насаждений от 12.07.2016 года подписывался им лично, веских оснований ставить под сомнение подпись не имеется, поэтому необходимость в проведении судебной почерковедческой экспертизы по вопросу принадлежности ФИО3 подписи в указанном договоре отсутствует. 

Выслушав участников процесса, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из представленных материалов реестровых дел на объекты недвижимого имущества следует, что 03.07.2009 года состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 1800м от ориентира по направлению на северо-запад, на котором принято решение, в частности о выделении участниками долевой собственности земельных участков в счет земельных долей.

На основании указанного решения общего собрания участников долевой собственности ФИО3 и ФИО5 в счет своих земельных долей произвели выдел земельных участков с кадастровыми номерами № и № соответственно, местоположение которых установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: Россия, 

<

адрес>, 1800 на северо-запад, а затем каждый из них зарегистрировал право собственности на выделенные земельные участки. 

25.03.2010 года между ФИО3 (арендодатель) и ООО «Лека» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, сроком на 5 лет, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 19.04.2010 года.

25.03.2010 года между ФИО5 (арендодатель) и ООО «Лека» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, сроком на 5 лет, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 19.04.2010 года.

08.10.2014 года между ФИО3 (арендодатель) и ООО «Лека» (арендатор), а также между ФИО5 (арендодатель) и ООО «Лека» (арендатор) подписаны соглашения о расторжении вышеуказанных договоров аренды земельного участка от 25.03.2010 года.

08.10.2014 года между ФИО3 (арендодатель) и ООО «Лека» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, сроком на 5 лет, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 24.11.2014 года.

08.10.2014 года между ФИО5 (арендодатель) и ООО «Лека» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, сроком на 5 лет, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 11.12.2014 года.

По договору купли-продажи от 12.07.2016 года, заключенному между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель), продавец передал в собственность покупателя принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок, общей площадью 66000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: Россия, 

<

адрес>, 1800 на северо-запад, а также находящийся на территории всего земельного участка плодовый сад (черешня), который затем был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 14.07.2016 года.

По другому договору купли-продажи от 12.07.2016 года, заключенному между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель), продавец передал в собственность покупателя принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок, общей площадью 66000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: Россия, 

<

адрес>, 1800 на северо-запад, а также находящийся на территории всего земельного участка плодовый сад (черешня), который затем был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18.07.2016 года.

Вышеуказанные договора купли-продажи от 12.07.2016 года, заключенные между ФИО3 и ФИО2, а также между ФИО5 и ФИО2, ни кем не оспорены, недействительными не признаны. 

В дальнейшем по договору купли-продажи земельного участка 20.10.2016 года ФИО1 (покупатель) приобрел у ФИО2 (продавец) в собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью 66000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: Россия, 

<

адрес>, 1800 на северо-запад; земельный участок, общей площадью 66000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: Россия, 

<

адрес>, 1800 на северо-запад, а также находящиеся на территории каждого из земельных участков плодовый сад с черешневыми деревьями.

27.10.2016 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на вышеуказанные земельные участки.

Рассматривая заявленные встречные требования ООО «Лека» о признании недействительными сделок купли-продажи многолетних насаждений от 12.07.2016г., заключенных между ФИО5 и ФИО2, между ФИО3 и ФИО2, а также сделки купли-продажи земельных участков от 20.10.2016г. (в части передачи права на деревья), заключенной между ФИО2 и ФИО1, истребовании из незаконного владения многолетних насаждений, суд приходит к следующим выводам. 

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Как следует из статьи 218 гражданского кодекса РФ, основанием для приобретения права собственности являются, в частности, договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствии со статьями 549, 550, 551 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. 

Статьей 556 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, в частности, регистрации подлежит право собственности.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2).

Из пункта 3 указанной статьи следует, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Общие положения о последствиях недействительности сделки предусмотрены статьей 167 Гражданского кодекса РФ, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В силу статьи 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (пункт 2).

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В обоснование встречных требований ООО «Лека», подтверждающих право собственности данного общества на многолетние насаждения, представлен договор купли-продажи многолетних насаждений №002 от 26.04.2012 года, заключенный между ЗАО «Миусское» (продавец) и ООО «Лека» (покупатель), согласно которому покупатель приобрел у продавца в собственность многолетние насаждения, расположенные на земельных участках, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 1800 м на северо-запад, общей площадью 209000 кв.м., кадастровые номера земельных участков: №, №, №, №, № – черешня, сорт ФИО6, в количестве 2684 шт., по цене 700014,04 рублей, платежные поручения на общую сумму 700014,04 рублей и товарная накладная от 31.05.2012 года по данному договору, а также договор аренды от 20.11.2014 года, по которому ООО «Лека» (арендодатель) передал в аренду ФИО2 (арендатор) многолетние насаждения, расположенные на земельных участках, расположенные по адресу: 

<

адрес>, 1800 м на северо-запад, общей площадью 209000 кв.м., кадастровые номера земельных участков: №, №, №, №, № – черешня, сорт ФИО6, в количестве 2684 шт.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных встречных требований ООО «Лека» по следующим основаниям.

Из представленных материалов дела следует, что ЗАО «Миусское» обращалось в суд к ФИО5, ФИО14, ФИО12, ФИО13 (третьи лица: ООО «Лека», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области) об установлении права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), в котором просило, в частности установить ЗАО «Миусское» право ограниченного пользования (сервитут) на земельные участки, с кадастровыми номерами №, №, №, №, принадлежащие ФИО5, ФИО14, ФИО13, ФИО12 соответственно.

Вступившим в законную силу решением Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 24.01.2012 года в удовлетворении вышеуказанных исковых требований ЗАО «Миусское» было отказано в полном объеме, при этом в данном судебном постановлении суд сослался на то, что в представленных документах отсутствовали сведения о конкретном месте расположения высаженных ЗАО «Миусское» в 2002 году многолетних насаждений, а также право собственности ЗАО «Миусское» на имущество, находящееся на конкретном земельном участке одного из ответчиков, либо на всех земельных участках в совокупности.

В ходе разбирательства по данному делу представитель ООО «Лека», которое являлось арендатором вышеуказанных земельных участков, возражал против установления сервитута в отношении вышеперечисленных земельных участков, мотивировав тем, что ЗАО «Миусское» не является собственником какой-либо недвижимости, расположенной на указанных земельных участках, сославшись на постановление арбитражного суда кассационной инстанции ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2010г. по делу №А53-26215/2009, по которому сторонами являлись ЗАО «Миусское» и в числе других ФИО5, ФИО14, ФИО12, ФИО13, где арбитражным судом в решении высказана позиция о том, что арендатор, получивший земельный участок во владение на определенный срок и использующий его для выращивания многолетних насаждений, принимает на себя риск негативных последствий, связанных с прекращением арендных отношений.

Изложенное свидетельствует о противоречивой позиции ООО «Лека» относительно право собственности ЗАО «Миусское» в отношении многолетних насаждений, расположенных, в частности по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, х.Ленинский, 1800 м на северо-запад, кадастровые номера земельных участков №, № и последующего заключения между ЗАО «Миусское» и ООО «Лека» сделки купли-продажи многолетних насаждений №002 от 26.04.2012 года.

Суд принимает во внимание, что в заключенном вышеуказанном договоре купли-продажи многолетних насаждений №002 от 26.04.2012 года право собственности ЗАО «Миусское» на многолетние насаждения, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 1800 м на северо-запад, кадастровые номера земельных участков №, №, ничем не подтверждено.

В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 29.12.2016 года по гражданскому делу №2-1394/2016 встречные исковые требования ФИО1 о признании права собственности на плодовые деревья удовлетворены. 

Суд постановил признать право собственности ФИО1 на плодовые деревья (черешня) сорта «ФИО6» в количестве 2000 штук, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, находящихся по адресу (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Россия, 

<

адрес>, 1800 на северо-запад. 

Таким образом, в ходе судебного разбирательства стороной ООО «Лека» не представлено допустимых и относимых доказательств, подтверждающих право собственности ООО «Лека» на многолетние насаждения (плодовый сад), расположенные на конкретных земельных участках с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 1800 м на северо-запад, поэтому в удовлетворении встречных требований ООО «Лека» об истребовании имущества из чужого незаконного владения следует отказать.

Кроме того, оснований для признания недействительными договоров купли-продажи многолетних насаждений от 12.07.2016г., заключенных между ФИО5 и ФИО2, между ФИО3 и ФИО2, согласно которым ФИО5 и ФИО3 продали ФИО2 многолетние насаждения – плодовые деревья косточковых культур (черешня сорта: ФИО6), а также договор купли-продажи земельного участка от 20.10.2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в части отчуждения плодовых деревьев, не имеется, учитывая, что указанные сделки исполнены сторонами, при этом право собственности ФИО1 на данные многолетние насаждения подтверждены вышеуказанным решением Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 29.12.2016 года, поэтому в удовлетворении встречных требований ООО «Лека» в указанной части следует отказать.

Разрешая требования ФИО1 о расторжении договоров аренды земельных участков и истребовании имущества из незаконного пользования, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п.1 ст.9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. 

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст.607 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

- существенно ухудшает имущество; 

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).

Как установлено судом, земельные участки с кадастровыми номерами № и № находятся в аренде у арендатора ООО «Лека» на основании договоров аренды земельного участка от 08.10.2014 года, заключенных сроком на 5 лет между предыдущими собственниками указанных земельных участков ФИО3 и ФИО5 (арендодатели) с одной стороны и ООО «Лека» (арендатор) с другой стороны, условия которых идентичны друг другу. 

В пункте 3.2 указанных договоров аренды земельных участков приведены обязанности арендатора, в числе которых: использовать «участок» в соответствии с его целевым назначением, способами, не ухудшающими состояние земель и иных качественных параметров «участка» (подп.3.2.2); не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земель и экологической обстановки (подп.3.2.3).

Пунктом 5.3 вышеуказанных договоров аренды земельных участков предусмотрено, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда. 

Как видно из материалов дела, 14.02.2017 года ФИО1 направил в адрес арендатора ООО «Лека» уведомление о расторжении вышеуказанных договоров аренды земельных участков, с которым ООО «Лека» не согласилось, поэтому оснований полагать, что ФИО1 не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по настоящему делу не имеется. 

В материалы дела сторонами по первоначальному иску представлены заключения специалистов ФИО15, ФИО16 и ФИО17, проводивших исследования в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и №, чьи выводы противоречат друг другу.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом была назначена биолого-почвоведческая судебная экспертиза, по результатам проведения которой ООО «Центр судебных экспертиз» по Южному округу» представлено заключение эксперта №677/17 от 30.08.2017 года.

Согласно выводам эксперта, которые изложены в экспертном заключении №677/17 от 30.08.2017 года, при проведении исследования были выявлены нарушения и недостатки возделывания черешни на земельных участках с кадастровыми номерами № и № (

<

адрес>, 1800 м на северо-запад), приводящие к снижению продуктивности исследованных плодовых насаждений, повреждению деревьев, их преждевременному старению и гибели.

Экспертом установлено, что в период с 2011 года по 2015 год выпало (погибло) в исследуемых плодовых насаждениях 248 дерева, в том числе на земельном участке с кадастровым номером № - 133 шт., а на земельном участке с кадастровым номером № - 115 шт. За рассматриваемый период общее количество деревьев в плодовых насаждениях уменьшилось на 11,3 %.

В данном заключении эксперта отмечено, что в период с 2001 года до 2011 года, то есть за 9-10 лет возделывания исследуемого черешневого сада выпало 8 деревьев, что составляет 0,4 %. В период 2015 - 2016 г.г. убыль деревьев черешни в исследуемых плодовых насаждениях составила 9 шт., в том числе на земельном участке с кадастровым номером № – 8 шт., а на земельном участке с кадастровым номером № – 1 шт.

Экспертом сделан вывод о том, что только лишь за счет гибели деревьев, без учета иных факторов, влияющих на урожайность исследуемых плодовых насаждений, в период с 2011 года произошло снижение продуктивности сада как минимум на 11% по сравнению с потенциально возможной при используемой агротехнологии.

Из выводов экспертного заключения №677/17 от 30.08.2017 года также следует, что на момент исследования 28.07.2017 года почва земельных участков с кадастровыми номерами № и № характеризуется снижением потенциального плодородия, которое выражается в низкой степени обеспеченности подвижной фосфорной кислотой и сохранении тенденции к уменьшению содержании гумуса. Согласно нормативам плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения Ростовской области, почва исследуемых земельных участков характеризуется содержанием подвижной фосфорной кислоты ниже допустимого предела снижения и достижением допустимого предела снижения по содержанию гумуса как результат отсутствия систематических мероприятий по применению фосфорных и калийных удобрений, направленных не только на оптимизацию питания черешни, но и на сохранение и повышение плодородия почвы. Для сохранения плодородия почвы и оптимизации питания растений требуется систематическое и длительное проведение системы мероприятий, направленных на восстановление плодородия, в том числе за счет внесения повышенных доз минеральных и органических удобрений, при этом выявленные недостатки агротехнологии возделывания черешни являются причиной снижения плодородия почв исследования земельных участков.

Оценив представленные заключения эксперта ООО «Центр судебных экспертиз» по Южному округу» ФИО10 и заключения специалиста НП «ЦИТО-АПК» МСХ РФ №101/17 от 14.06.2017г. ФИО16 и специалиста ООО «Северокавказский центр экспертиз и исследований» №2017/177 от 15.09.2017 г. ФИО17, суд считает необходимым принять за основу заключение эксперта ООО «Центр судебных экспертиз» по Южному округу» №677/17 от 30.08.2017 года, учитывая, что данное заключение соответствует всем необходимым нормативным и методическим требованиям, выполнено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и стаж работы, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, данных о заинтересованности эксперта ФИО10 в исходе дела суду не представлено. 

Будучи допрошенным в судебном заседании, эксперт ФИО10 свои выводы, изложенные экспертном заключении №677/17 от 30.08.2017 года, подтвердил.

Суд учитывает, что земельные участки с кадастровыми номерами № и № фактически находятся в аренде ООО «Лека» с момента заключения 25 марта 2010 года первоначальных договоров аренды с ФИО5 и ФИО3, при этом, как пояснил в судебном заседании главный агроном ООО «Лека» ФИО18, какой-либо план (краткосрочный, долгосрочный) мероприятий, направленный на улучшение состояния плодородия почвы на данных земельных участках, в ООО «Лека» не разработан. Доказательств тому, что ООО «Лека» систематически осуществляет мероприятия, направленные на восстановление плодородия, в том числе за счет внесения повышенных доз минеральных и органических удобрений, суду не представлено.

Показания свидетеля З.., которая осматривала в мае 2017 года земельные участки с кадастровыми номерами № и №, подлежат отклонению, поскольку данный специалист производил осмотр данных земельных участков не в полном объеме, а частично, при этом образцы почвы не отбирал и их исследование не проводил. 

Учитывая вышеуказанные обстоятельства в их совокупности, принимая во внимание выводы эксперта ООО «Центр судебных экспертиз» по Южному округу», изложенные в заключении №677/17 от 30.08.2017 года, которым выявлены нарушения и недостатки возделывания черешни на земельных участках с кадастровыми номерами № и № (

<

адрес>, 1800 м на северо-запад), что привело к снижению продуктивности исследованных плодовых насаждений на 11%, повреждению деревьев, их преждевременному старению и гибели, уменьшение деревьев в плодовых насаждениях на 11,3 %, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ФИО1 требований о расторжении договоров аренды земельных участков, полагая необходимым расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.10.2014 года, заключенный между ФИО3 и ООО «Лека», и договор аренды земельного участка от 08.10.2014 года, заключенный между ФИО5 и ООО «Лека». 

Разрешая исковые требования ФИО1 об истребовании у ООО «Лека» плодовых деревьев, находящихся на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, из незаконного пользования, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований в указанной части, поскольку для удовлетворения виндикационного иска необходимо установить, что ФИО1 является собственником или иным законным владельцем истребуемого имущества, а также, что имущество выбыло из владения ФИО1 и находится в фактическом владении незаконного владельца ООО «Лека».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и № и расположенных на них плодовых деревьев (черешня) сорта «ФИО6» в количестве 2000 штук. На момент рассмотрения дела данные земельные участки с многолетними насаждениями находятся в фактическом владении и распоряжении ФИО1, поэтому оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 об истребовании у ООО «Лека» вышеуказанных плодовых деревьев в данной части не имеется, учитывая при этом разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащихся в п.32 Постановления №10/22 от 29.04.2010 года, согласно которым иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, суммы, подлежащие выплате экспертам.

Учитывая, что исковые требования ФИО1 к ООО «Лека» в части требований о расторжении договоров аренды земельных участков удовлетворены, при этом в основу решения суда положено экспертное заключение №677/17 от 30.08.2017 года, выполненное ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу», то с ООО «Лека» следует взыскать в пользу ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» судебные издержки за проведение данной судебной экспертизы в сумме 50000 рублей.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Лека» о расторжении договоров аренды земельных участков и истребовании имущества из незаконного пользования – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.10.2014 года, заключенный между ФИО3 и ООО «Лека», сроком на 5 лет.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.10.2014 года, заключенный между ФИО5 и ООО «Лека», сроком на 5 лет.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Лека» к ФИО2, ФИО1, ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными сделками договора купли-продажи многолетних насаждений, договор купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделок, истребовании многолетних насаждений из незаконного владения – отказать.

Взыскать с ООО «Лека» в пользу ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» судебные издержки за проведение судебной экспертизы в сумме 50000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Матвеево-Курганский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 03 ноября 2017 года 

Судья А.И. Коркишко