Дело № 2-148/20 (2-3248/19)

УИД 74RS0017-01-2019-004228-38

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации.

23.10.2020 года г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Фроловой Г.А.,

при секретаре Решетниковой Д.А.,

с участием пом.прокурора г. Златоуста Казаковой Т.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6 к ФИО7, ФИО8, ФИО9, действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 о признании договора найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 и ФИО10 недействительным, выселении

у с т а н о в и л:

ФИО5, ФИО6 обратились в суд с иском с учетом уточнений требований к ФИО8, ФИО9, действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ рожд., ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рожд., о признании договора найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 и ФИО10 недействительным, выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. (том №1, л.д. 7-8, 13-15,161)

В обоснование своих исковых требований истцы ссылаются на то, что являются собственниками жилого помещения – четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> по 1\2 доле каждый. В квартире никто не зарегистрирован. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 оформила на гражданку ФИО7 доверенность для поиска потенциальных покупателей квартиры, арендаторов и мониторинга цен на недвижимость с целью возможной продажи жилья в будущем. ДД.ММ.ГГГГ стало известно, что ФИО7, используя доверенность в своих целях, самовольно распоряжается квартирой, не извещая доверителя и второго сособственника. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 отозвала доверенность у ФИО7 Приехав в квартиру ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обнаружила, что в квартиру проникли и незаконно пользуются жильем посторонние лица, как впоследствии выяснилось – ФИО9 и ФИО8, которые отказались освобождать жилое помещение. Истцы также выяснили, что ФИО7, действуя на основании доверенности заселила в квартиру ФИО9 и ФИО8 На основании заключенного между ФИО7 и ФИО8 предварительного договора о продаже части квартиры за 480 000 руб. ФИО7 получила от него задаток на общую сумму 150 000 руб., двумя частями 30 000 руб. и 120 000 руб. ФИО7 получила задаток обманным путем, расписка о получении ФИО7 денег, как и свидетели передачи денежных средств отсутствуют. Также был заключен договор найма квартиры, который противоречит нормам гражданского и жилищного законодательства о правах долевых сособственников. ФИО5 не давал никому согласия на заключение договора найма своей квартиры. Вызывает сомнение в договоре найма подпись ФИО8, возможна она была выполнена другим лицом.

В судебное заседание истцы не явились, о дне и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия с участием представителя ФИО11.(том №2, л.д. 21)

Представитель истцов ФИО5, ФИО6 – ФИО11, действующая на основании доверенности (л.д. 36) на удовлетворении исковых требований настаивала.

Ответчик ФИО9, действующая за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ рожд., ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рожд., в судебное заседание не явилась, о дне и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.(л.д. 7)

Ранее ответчики ФИО9, исковые требования С-вых не признала, пояснила, что объявление о продаже ? доли в квартире они увидели на АВИТО, от имени собственника ? доли в спорном жилом помещении – ФИО6, действовала по доверенности ФИО7 С нею ФИО8 были заключены в один день ДД.ММ.ГГГГ: предварительный договор купли-продажи доли в квартире за 480 000 руб. и договор найма жилого помещения. Она с ФИО8 и детьми вселилась в жилое помещение. В связи с предстоящей сделкой органом опеки и попечительства было дано разрешение на продажу принадлежащей ее детям ФИО1 и ФИО2 комнаты. Вырученные от продажи комнаты денежные средства были переданы ФИО7 в счет задатка по предстоящей сделке.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, о дне и месте рассмотрения дела извещалась по месту регистрации, извещение возвратилось за истечением срока хранения (том №2, л.д.15) 

На судебные заседания ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ извещения получены лично ФИО7 (том №1, л.д.146, 169, 228).

Ответчиком ФИО7 была дана расписка о согласии на СМС-сообщение (том №1, л.д. 170), СМС – сообщение об извещении на судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ получено ответчиком (том №2, л.д.2)

Ранее ответчик ФИО7 в судебном заседании исковые требования С-вых не признала, пояснила, что заключая с ФИО8 предварительный договор купли-продажи ? доли в спорном жилом помещении и договора найма этого жилого помещения она действовала на основании поручения по доверенности, выданной собственником 1\2 доли в квартире ФИО6, и по согласованию со ФИО6 Денежные средства в сумме 150 000 руб., полученные от ФИО8 в виде задатка за квартиру, она передала ФИО6 без расписки.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела извещался по адресу регистрации. (том №1, л.д. 63,том 2 л.д. 16)

Из адресной справки, паспорта ФИО8 следует, что ФИО8 зарегистрирован по адресу: 

<

адрес> (том №1, л.д. 193-196). 

Ответчику ФИО8 по указанному адресу направлялась судебные извещения на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, которые возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения» (том №1, л.д. 63, том №2, л.д. 16).

Судебная повестка на предварительное судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ получена ФИО8 лично (том №1, л.д. 85). 

ФИО8 дана расписка о согласии об уведомлении о судебных заседаниях посредством СМС-сообщений (том №1, л.д.87), которыми он был уведомлен о судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, 09.06.2020 года (том №1, л.д. 145,229) Но данных о доставке СМС-сообщения на судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ суду не поступили. (том №2, л.д. 20) 

Какие – либо данные об ином месте жительства ФИО8. материалы дела не содержат.

Кроме того, сведения о времени и месте рассмотрения дела размещались на сайте Златоустовского городского суда в сети «Интернет».

В соответствии с ч. 1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой "за истечением срока хранения", признается, что в силу положений статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

Представитель Управления социальной защиты населения Златоустовского городского округа в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.(том №2, л.д.19)

Суд, в соответствии со ст. 167 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, поскольку они надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщили, истцы просили рассмотреть дело без их участия.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования ФИО5 и ФИО6 подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что ФИО5 и ФИО6 являются собственниками четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по 1\2 доле каждый на основании договоров мены от ДД.ММ.ГГГГ (выписки из ЕГРН, том №1, л.д.64-66, договоры мены, л.д.26,27).

Собственники в квартире по месту жительства не зарегистрированы.

На основании пояснений сторон судом установлено, что более 10 лет С-вы проживают в г. Москва, имеют там регистрацию по месту жительства.

Как следует из представленного нотариусом ФИО3 копии дела о передаче заявлений физических и юридических лиц, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действующая по доверенности за ФИО6 (доверенность, том №1, л.д.97) подала заявление нотариусу ФИО3 о передаче ФИО5 заявления от имени ФИО6 о том, что она продает принадлежащую ей 1\2 долю в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> за 480 000 руб. и если ФИО5 не осуществит права преимущественной покупки в течение месяца, указанная доля в праве собственности на квартиру будет продана другому лицу (заявление, том №1, л.д.96).

Указанное заявление было направлено нотариусом в адрес ФИО5, на что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 дал согласие приобрести ? долю в квартире за обозначенную цену. (том №1, л.д.100).

Указанные обстоятельства подтверждены выданным нотариусом ФИО3 нотариально удостоверенным свидетельством (том №1, л.д.102).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 выдала ФИО7 нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочила ФИО7 управлять, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей долей в спорной квартире, в том числе заключать договоры коммерческого найма, аренды, а также продать за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставила право в числе прочего: подписать договор купли-продажи, в том числе договор купли-продажи с использованием кредитных средств, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося ей аванса или задатка, получить следуемые ей деньги, зарегистрировать переход права собственности.(доверенность, том №1, л.д.103-104).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 нотариально удостоверила распоряжение об отзыве указанной доверенности (том №1, л.д.112).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, действующей за ФИО6 по доверенности и ФИО8 было заключено соглашение о задатке, согласно которого Продавец намерен передать Покупателю или третьему лицу по указанию Покупателя право собственности на 1/2 долю в четырехкомнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а Покупатель намерен приобрести у Продавца недвижимость в согласованные сторонами сроки. (п.п.1 и 2 соглашения) В обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению прав собственности на недвижимость представитель Покупателя передает Продавцу, а Продавец принимает от представителя Покупателя задаток в размере 120 000 руб., остаток составляет 330 000 руб., сделка будет заключена не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.3 соглашения о задатке)(том №1, л.д.53)

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, действующей по доверенности за ФИО6 и ФИО8 был заключен предварительный договор купли-продажи 1\2 доли в 

<

адрес> за 480 000 руб. (п.п.1,3 договора), которые уплачиваются покупателем в день подписания настоящего договора в Златоустовском Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Челябинской области (п.3 договора).(том №1, л.д.54)

П.8 договора было предусмотрено, что Покупатель с разрешения Продавца имеет право пользования приобретаемой 1\2 долей в квартире до подписания основного договора. При этом несет всю ответственность за состояние квартиры на момент ее получения по договору найма. Обязан оплачивать коммунальные платежи. 

Срок заключения основного договора в предварительном договоре купли-продажи не установлен.

Из пояснений в судебном заседании ФИО9 (том №1, л.д.134-135), ФИО7 (том №1, л.д.163-165), постановления об отказе в возбуждении уголовного дела (том №1, л.д.119-125) следует, что всего ФИО8 передал ФИО7 в обеспечение заключения сделки купли-продажи спорного жилого помещения задаток по двум соглашениям о задатке на общую сумму 150 000 руб. непосредственно перед вселением в спорное жилое помещение.

Ответчик ФИО7 утверждала в судебном заседании, что передала сумму задатка ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, расписка о передаче денежных средств не составлялась. (том №1, л.д.163-165).

Истец ФИО6 указанный факт не подтвердила.

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, действующей в интересах ФИО6 и ФИО8 Был заключен договор найма спорной квартиры. Срок найма квартиры установлен – до заключения основного договора купли-продажи 1\2 доли квартиры (п.3.1. договора)(том №1, л.д.55-56).

Из пояснений в судебном заседании ФИО9 (том №1, л.д.134-135), ФИО7 (том №1, л.д.163-165), постановления об отказе в возбуждении уголовного дела (том №1, л.д.119-125) также следует и сторонами не оспаривается, что на момент заключения сделок ФИО9 состояла с ФИО8 в фактических брачных отношениях. После подписания договора найма жилого помещения в него фактически вселились ФИО8 и ФИО9 с детьми.

Ответчиками указанное обстоятельство не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ Красногорским городским судом Московской области было вынесено решение по иску ФИО8 к ФИО6 о взыскании двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, которым в удовлетворении исковых требований ФИО8 было отказано. (том №2, л.д.10-13)

При этом суд основывался на том, что убедительных доказательств, свидетельствующих об уклонении ответчика от заключения основного договора на условиях определенных предварительным договором, соглашениями о задатке, а также действий истца, направленных на заключение основного договора купли-продажи, суду не представлено. Суд также ссылался в решении на то, что истцом ФИО8 не представлено суду доказательств передачи ФИО8 и получении ФИО7 задатка в общем размере 150 000 руб. (том №2, л.д.10-13).

Указанное решение суда имеет для С-вых и ФИО8 преюдициальное значение в соответствии со ст. 61 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.

Ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.(п.1 ст. 429ГК РФ) 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.(п.2 ст. 429ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.(п.3 ст. 429 ГК РФ)

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. (п.4 ст. 429 ГК РФ)

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (п.5 ст. 429 ГК РФ)

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.(п.6 ст. 429 ГК РФ)

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено, что в самом предварительном договоре купли-продажи спорного жилого помещения срок заключения основного договора купли-продажи не установлен.

Вместе с тем, согласно п. 3 соглашения о задатке, сделка будет заключена не позднее ДД.ММ.ГГГГ (том №1, л.д.53).

Таким образом, сторонами срок заключения основного договора купли-продажи был согласован.

Из искового заявления ФИО6, ФИО5, пояснений сторон в судебном заседании, решения Красногорского городского судом Московской области от ДД.ММ.ГГГГ (том №2, л.д.10-13) следует, что договор купли-продажи спорного жилого помещения между ФИО6 и ФИО8 или ФИО9 не был заключен, ФИО6 не намерена его заключать. Срок заключения основного договора истек и до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.(п.6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1 статьи)

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.(п.2 статьи).

Поскольку договор найма 1\2 доли жилого помещения с ФИО8 был заключен ФИО7, действующей по доверенности от имени ФИО6, без согласия второго сособственника жилого помещения – ФИО5, что сторонами не оспаривается, договор найма в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен быть признан недействительным.

Согласно п.п.1,2 ст. ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В силу п.1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 

Поскольку, договор найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7, действующей в интересах ФИО6 и ФИО8 является недействительным, а основной договор купли-продажи так и не был заключен, срок его заключения истек, ФИО6 не намерена в настоящее время заключать с ФИО8 договор купли-продажи доли в квартире, С-выми предъявлено требование о выселении ответчиков, право пользования ФИО8 спорным жилым помещением прекратилось, он подлежит выселению из спорного жилого помещения.

Поскольку между С-выми и ФИО12 каких-либо договоров о пользовании жилым помещением не заключалось, иные законные основания для проживания в спорном жилом помещении у ФИО12 также отсутствуют, ФИО9, ее несовершеннолетние дети ФИО1, ФИО2 подлежат выселению из спорного жилого помещения.

Доводы ответчиков ФИО9, ФИО7 о том, что при заключении соглашений от имени собственника ? доли в спорном жилом помещении – ФИО6, действовала по доверенности ФИО7 в связи с предстоящей сделкой органом опеки и попечительства было дано разрешение на продажу принадлежащей детям ФИО9 комнаты. Вырученные от продажи комнаты денежные средства были переданы ФИО7 в счет задатка по предстоящей сделке, не могут повлиять на выводы суда, поскольку не опровергают факт нарушения требований гражданского законодательства по распоряжению долевой собственностью, не свидетельствуют о действительности договора найма и наличии у ответчиков ФИО8 и ФИО9 с детьми прав пользования спорным жилым помещением.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО5, ФИО6 удовлетворить.

Признать договор найма квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 и ФИО10 недействительным.

Выселить ФИО8, ФИО9, ФИО1, ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме, через суд, вынесший решение.

Председательствующий: Фролова Г.А.

Мотивированное решение изготовлено 30.10.2020 года