Дело №2-1940/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

02 октября 2018 года г.Калининград

Московский районный суд г.Калининграда в составе:

председательствующего судьи Медведевой Е.Ю.,

при секретаре Алпатовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Содружество Инвест» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО «Содружество Инвест» договор №№. (далее – Договор), на основании которого ответчик принял на себя обязательства по строительству квартиры, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., секция 3, этаж 7, условный №№ но адресу: 

<

адрес> для передачи ей в собственность. 19.01.2018 года она была приглашена на объект для приемки квартиры, где, при визуальном осмотре лоджии выявила, что в названном помещении имеется вход с нижнего этажа, оборудованный лестничным маршем и люком. О таких изменениях в проекте стороны не договаривались, дополнительного соглашения не подписывали. И чердаки, и технические этажи и подвалы входят в общее имущество дома, что следует из жилищного законодательства. Поскольку помещение лоджии квартиры может быть использовано жильцами более одной квартиры, то оно является местом общего пользования, а значит, не подлежит оплате по согласованному тарифу, так как за постройку мест общего пользования дольщик платить не обязан. Площадь квартиры 

<

данные изъяты> кв.м., цена 

<

данные изъяты>. Следовательно, стоимость одного квадратного метра составляет 

<

данные изъяты>. Таким образом, уплаченная стоимость лоджии в квартире размером 

<

данные изъяты> кв.м. подлежит возврату в размере 

<

данные изъяты>. 22.01.2018 года она передала в офис ответчика претензию с требованием возврата излишне уплаченных за площадь лоджии денежных средств в приведенном размере, на которую 19.02.2018 года получила ответ с отказом. Таким образом, при заключении Договора ответчик предоставил ей ненадлежащую информацию об услуге по строительству квартиры, в связи с чем просит обязать ООО «Содружество Инвест» вернуть денежные средства в размере 261 120 рублей за оплату площади лоджии в 

<

данные изъяты> кв.м. 

Впоследствии истица уточнила исковые требования, просит взыскать с ООО «СЗ «Содружество Инвест» ввиду смены наименования юридического лица денежные средства в размере 130 560 рублей за оплату площади лоджии в 

<

данные изъяты> кв.м с учетом применения понижающего коэффициента при расчете площади вспомогательного помещения. 

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена о месте и времени рассмотрения дела. С учетом положений ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные требования с учетом уточнений поддержала, пояснив, что в договоре было все указано, оснований для ознакомления с технической документацией у истицы не было, поскольку о наличии люка на лоджии ей никто не сообщал, а из плана квартиры этого не усматривалось. Когда истица принимала квартиру, то ее возмутило наличие люка в лоджии, соответственно, и приемку объекта недвижимости она осуществляла с указанием на данный недостаток. Отказываться от приемки жилого помещения не стала, так как жилье приобреталось для ее ребенка-инвалида, которому необходим свежий морской воздух. Сам люк был вырезан из балконной плиты где-то за месяц до осуществления сдачи-приемки квартиры, так как истица нескольку раз приходила на объект, наблюдая за ходом строительных работ, и балконная плита была без изменений. Никаких уведомлений от застройщика об оборудовании лоджии люком истица не получала. Через этот люк фактически предоставлен доступ в ее жилое помещение от соседей сверху и снизу, поскольку люк не оборудован замками, есть только ручка, в связи с чем считает лоджию общим имуществом дома. Истица писала претензию с требованием возврата излишне уплаченных за площадь лоджии денежных средств, на которую был получен отказ. Заявленные требования мотивированы отсутствием у истицы полной информации о квартире, а также отсутствием надлежащего уведомления о наличии аварийных люков в лоджии. При рассмотрении настоящего дела требования о компенсации морального вреда заявлять истица не намерена, настаивает на рассмотрении дела в соответствии с уточненным иском, который просила удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании относительно удовлетворения заявленных исковых требований возражала, пояснив, что лоджии в доме оборудованы люками исходя из требований пожарной безопасности. В проектную и рабочую документацию дома изменения не вносились, наличие люков было предусмотрено изначально при строительстве, сведения о них содержатся в положительном заключении негосударственной экспертизы. Кроме того, наличие люков не является существенным условием Договора, поэтому не отражено в Договоре и техническом плане, в которых указываются лишь сведения о расположении квартир и помещений в них 8-го этажа (по договору был 7 этаж) дома, где расположена жилая площадь истицы. Сама истица за всей необходимой информацией в общество не обращалась. Отметила, что в сети Интернет имелись соответствующие запросам потребителя сведения по проектной декларации на строящийся дом, с которыми истица могла ознакомиться в любое удобное для нее время, однако, этого не сделала. Застройщиком получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, что подтверждает тот факт, что дома построен в соответствии с проектной документацией. Права истицы на получение информации о качестве передаваемого объекта долевого строительства ответчиком нарушены не были. Лоджия в квартире истицы предназначена только для обслуживания ее жилого помещения, выход на нее осуществляется исключительно из квартиры истицы. Площадь лоджии 

<

данные изъяты> кв.м, в документацию на квартиру внесена с учетом понижающего коэффициента – 

<

данные изъяты> кв.м. Аварийный люк непосредственно занимает из площади лоджии занимает 

<

данные изъяты> кв.м исходя из своих размеров (

<

данные изъяты>), в результате чего стоимость площади люка с учетом понижающего коэффициента составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>/2), что и подлежит взысканию в случае удовлетворения иска судом. Представила возражения и письменные пояснения, аналогичные по содержанию данным в судебном заседании. Просила в удовлетворении иска отказать. 

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст.421 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч.1 ст.4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.1 ст.7 названного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п. 2 ст. 7 указанного закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.(п. 3 ст. 7 закона).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком изменено наименование юридического лица на ООО «Специализированный застройщик «Содружество Инвест» с ИНН №, ОГРН №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, адрес регистрации: 

<

...>, о чем внесены соответствующие изменения в ЕГРЮЛ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Содружество Инвест» и ФИО1 заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный жилой дом в составе комплексной жилой застройки по адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства в указанном доме, а дольщик обязуется уплатить застройщику установленную настоящим Договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи (п.1.1 Договора).

Объектом долевого строительства по Договору является однокомнатная квартира площадью 

<

данные изъяты> кв.м с месторасположением: секция 3, этаж 7, условный номер – №. Указанная в настоящем пункте площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры (включая площадь помещений вспомогательного использования), включая площади лоджий с понижающим коэффициентом ? (п.1.2 Договора). 

Строительство многоквартирного дома осуществляется на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №№, выданным администрацией МО «Светлогорский район» (п.1.5 Договора и сведения Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области).Застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.3.1 Договора). 

Застройщик обязан передать дольщику квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям настоящего Договора и проектной документации, а также нормативным требованиям (п.4.1 Договора). 

Цена Договора, подлежащая внесению дольщиком застройщику, составляет 

<

данные изъяты> (п.5.1 Договора).

Как видно из приложений к договору №№1-2, являющихся его составной частью, площадь лоджии в квартире истицы составляет 

<

данные изъяты> кв.м. 

С условиями Договора истица ознакомлена, дополнений и возражений на момент подписания не имела, о чем свидетельствуют ее подписи. 

Свои обязательства по оплате цены Договора ФИО1 исполнила в полном объеме, что подтверждается представленным ответчиком актом сверки взаимных расчетов между сторонами Договора, по которому истицей оплачено в пользу ответчика 

<

данные изъяты>, задолженность отсутствует. 

ДД.ММ.ГГГГ Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта №№, в котором указано на соответствие многоквартирного жилого дома всем необходимым нормативным требованиям и проектной документации. 

19.01.2018 года сторонами произведен осмотр готовности квартиры к приемке, по результатам которого истицей указано на наличие разногласий в части п.1 акта со ссылкой на их описание в претензии.

В претензии от 22.01.2018 года, адресованной истицей ООО «Содружество Инвест», указано на необходимость признания помещения лоджии в квартире истицы местом общего пользования дома ввиду того, что посредством установленного на лоджии аварийного люка им могут пользоваться жильцы более одной квартиры, в связи с чем дольщик за такое помещение платить не должна, просила вернуть денежную стоимость площади лоджии в 

<

данные изъяты> кв.м в квартире. 

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи ключей ФИО1 приняла от ООО «Содружество Инвест» ключи от входной двери в кв.№ на 8 этаже в 3 секции многоквартирного жилого дома 

<

адрес>.

Тем же числом по акту приема-передачи к Договору ФИО1 приняла от ООО «Содружество Инвест» квартиру 

<

адрес>.

Согласно актам приема-передачи, подписанным обеими сторонами ДД.ММ.ГГГГ, истица каких-либо претензий относительно передаваемого объекта недвижимости не имела. 

19.02.2018 года истице ответчиком дан ответ на претензию, согласно которому в удовлетворении ее требований отказано с указанием на соответствие квартиры всем условиям Договора, проектной документации и техническим регламентам, в том числе требованиям пожарной безопасности, во исполнение которых и установлен аварийный люк в помещении лоджии. 

По ст.1 Федерального закона от 21.12.1994 года №69-ФЗ «О пожарной безопасности» под пожарной безопасностью понимается состояние защищенности личности, имущества, общества и государства от пожаров.

На основании ст.ст.34 и 37 названного Федерального закона граждане и руководители организаций обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны.

Федеральным законом от 22.07.2008 года №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» установлены общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям, промышленным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения. 

Согласно ст.89 названного Федерального закона эвакуационные пути в зданиях и сооружениях и выходы из зданий и сооружений должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей. 

В п.6.19 «СНиП 21-01-97*. Пожарная безопасность зданий и сооружений», принятых и введенных в действие постановлением Минстроя РФ от 13.02.1997 года №18-7, указано, что выходы, не отвечающие требованиям, предъявляемым к эвакуационным выходам, могут рассматриваться как аварийные и предусматриваться для повышения безопасности людей при пожаре.

В соответствии с подп.«ж» п.23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 года №390, на объектах запрещается загромождать мебелью, оборудованием и другими предметами двери, люки на балконах и лоджиях, переходы в смежные секции и выходы на наружные эвакуационные лестницы, демонтировать межбалконные лестницы, заваривать и загромождать люки на балконах и лоджиях квартир.

Представителем ответчика в подтверждение своих доводов представлены образцы договоров участия в долевом строительстве с В.В. и Е.А., которыми в 

<

адрес> приобретены квартиры, схожие по характеристикам и описанию с квартирой истицы, следовательно, люк в помещении лоджии квартиры истицы представляет собой элемент строительства по соблюдению требований пожарной безопасности.

Также представителем ответчика представлены отделочный план 6-8 этажей многоквартирного дома, положительное заключение негосударственной экспертизы, проектная декларация и техническое описание в отношении 

<

адрес>. 

Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы рабочей проектной документации следует, что эвакуация людей с каждого этажа всех секций осуществляется по лестничным клеткам типа Л1. Для обеспечения требуемого предела огнестойкости несущих элементов здания применяется их конструктивная огнезащита. Каждая квартира по оси «А», расположенная выше 15 метров, кроме эвакуационного выхода обеспечена аварийным выходом на балкон с глухим простенком шириной не менее 

<

данные изъяты> м. Балконы по оси «Л» оборудованы наружной лестницей, поэтажно соединяющей балконы. 

В отделочном плане видно, что квартира истицы по оси «Л» оборудована балконом с наружной лестничной клеткой типа Л1, поэтажно соединяющей балконы. 

В проектной декларации по строительству многоквартирного дома, размещенной по словам представителя ответчика в свободном доступе в сети Интернет, имеется ссылка на заключение негосударственной экспертизы рабочей проектной документации, которая, в свою очередь, содержит необходимые указания и данные об аварийных лестничных клетках, которыми оборудованы лоджии. 

В техническом описании объекта капитального строительства имеются планы 6-8 этажей многоквартирного дома, где в соответствии с расположением квартир по отделочному плану видно, что квартира истицы оборудована люками исходя из требований пожарной безопасности. Площадь помещения лоджии в квартире истицы с учетом понижающего коэффициента составляет 

<

данные изъяты> кв.м. и за 

<

данные изъяты> кв. м истцом произведена оплату ответчику 

<

данные изъяты>, что не оспаривалось сторонами.

Анализируя приведенные нормы права и представленные в материалы дела документы стороной ответчика, суд приходит к выводу, что факт нахождения люка на лоджии подтвержден, равно как и тот факт, что наличие такого люка на лоджии было изначально предусмотрено проектной и рабочей документацией застройщика, однако данное обстоятельства не нашло отражения в условиях договора с истцом и поэтажном плане, являющемся приложением к договору.

Вместе с тем, обращаясь в суд с настоящим иском, истица ссылается на основания для взыскания в ее пользу с ответчика переплаты за 

<

данные изъяты> кв. м лоджии с учетом понижающего коэффициента, полагая лоджию при наличии пожарного люка общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. 

Иных требований и правовых оснований для взыскания суммы оплаты за лоджию истцом не заявлено, в связи с чем суд рассматривает исковые требования в рамках заявленных оснований для взыскания.

Довод стороны истца о том, что лоджия является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и не входит в состав квартиры, так как предназначена для обслуживания более одного помещения в данном доме, безоснователен и основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

Согласно ч.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как указано в п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года №491, в состав общего имущества включаются - ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, лоджия не включена в состав общего имущества, поскольку предназначена для обслуживания только одного жилого помещения, она относится именно к квартире истицы, и в которую можно попасть из квартиры истицы. 

Наличие на лоджии аварийного люка и пожарной лестницы, которые поэтажно связывают между собой соседей, не может служить основанием для вывода об ущемлении прав истицы, и соответственно для возврата уплаченных ею за площадь лоджии денежных средств как уплаченных за общее имущество.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Содружество Инвест» о взыскании переплаты за 

<

данные изъяты> кв.м лоджии по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере 130 560 рублей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Московский районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 08 октября 2018 года.

Судья Е.Ю. Медведева