Дело № 2-522/2019 УИД 27RS0006-01-2019-000160-32 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 12 июля 2019 г.

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе:

единолично судьи Константиновой М.Е.

при секретаре Шостак И.М.

с участием представителя истца ФИО3

ответчицы ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО4,, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 о взыскании частично неуплаченной суммы по договору купли-продажи, процентов на сумму долга, обращения взыскания на заложенное имущество, 

установил:

Истица ФИО5 обратилась в суд с иском к ответчице ФИО4, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО8, ФИО2 о взыскании частично неуплаченной суммы по договору купли-продажи, процентов на сумму долга, обращения взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавцом) и ФИО4,, ФИО1 и ФИО2 (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>. В соответствии с п. п. 

<

данные изъяты> данного договора по соглашению сторон цена квартиры составляет 4 330 000 руб., которая должна быть уплачена покупателями в следующем порядке:

- 

<

данные изъяты> руб. (в момент подписания договора);

-1 500 000 руб. (с момента передачи продавцом покупателю кадастрового и технического паспортов, выписки из ЕГРП, справки на продажу. Срок предоставления документов составляет не более 20 рабочих дней со дня подписания договора.);

- 

<

данные изъяты> руб. (за счет средств материнского капитала).

Согласно п. 11 договора передача квартиры продавцом и принятие ее покупателями на момент подписания договора были осуществлены.

ДД.ММ.ГГГГ продавцом покупателям были переданы документы, а именно: кадастровый и технический паспорта, выписка из ЕГРП, справка на продажу.

Таким образом, продавец исполнил свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме.

Покупателями, в свою очередь, продавцу были выплачены 

<

данные изъяты> руб. в момент подписания договора и 

<

данные изъяты> руб. поступили на счет продавца за счет средств материнского капитала. В нарушение условий договора денежная сумма в размере 1 500 000 руб. не была уплачена покупателями.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратилась в Хабаровский районный суд Хабаровского края с исковым заявлением к ФИО4, ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований было отказано. Между тем, в решении суда было указано, что требование о расторжении договора купли-продажи не подлежит удовлетворению, поскольку данным договором предусмотрен иной способ защиты - ипотека. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, указанным решением было установлено, что спорная денежная сумма в размере 1 500 000 рублей не была уплачена продавцу, поскольку достоверных доказательств обратного суду представлено не было.

Ответчик ФИО4 до настоящего времени не исполнила обязательства по оплате денежных средств в размере 1 500 000 руб. по договору купли-продажи. В связи с указанным, размер процентов на сумму невозвращенных денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ (день передачи продавцом покупателям документов на квартиру) по ДД.ММ.ГГГГ составляет 349 646,38 рублей.

Таким образом, общая задолженность ответчика перед истцом составляет 1 849 646,38 руб., из которых: 1 500 000 руб. - неуплаченная по договору купли-продажи денежная сумма, 349 646,38 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами.

Между тем, в соответствии с п. 4 договора квартира 

<

адрес> до полной её оплаты находится в залоге у продавца. После полной оплаты по договору, стороны обязуются в течение трех рабочих дней подать совместное заявление в Управление Росреестра по Хабаровскому краю о прекращении ипотеки (залога в силу закона).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Хабаровскому краю были зарегистрированы право общей долевой собственности покупателей на квартиру и ипотека в силу закона, что подтверждается отметками на договоре купли-продажи.

Поскольку ответчик ФИО4 до настоящего времени не исполнила в полном объеме свои обязательства по договору купли-продажи квартиры, то полагает возможным взыскать с нее невозвращенную сумму долга в размере 1 500 000 руб. и проценты на сумму долга в размере 349 646,38 руб. путем обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 334, 337, 395, 454, 485, 486 ГК РФ, ст. ст. 1, 3, 50, 51, 54.1, 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, ст. ст. 131, 132, 446 ГПК РФ, истец просит:

1. Взыскать с ФИО4, в пользу ФИО5 1 849 646,38 руб., из которых; 1 500 000 руб. - неуплаченная по договору купли-продажи денежная сумма, 349 646,38 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами.

2. Обратить взыскание на квартиру 

<

адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную стоимость при реализации квартиры в размере 4 330 000 руб. и способ реализации залогового имущества путем продажи с публичных торгов.

В судебное заседание истица ФИО5 не явилась, извещена о судебном заседании, причины неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствии не просила. 

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Ранее представителем ответчика ФИО4 по доверенности ФИО12 представлены возражения на иск, согласно которым изначально в отсрочке платежа в размере 1 500 000 руб. не было необходимости, поскольку вся денежная сумма необходимая для покупки квартиры, кроме средств материнского капитала на момент заключения сделки у ответчика была. Договор купли-продажи с условием о рассрочке платежа и залоге квартиры в пользу продавца до полного расчета за неё подготовила ФИО5, обосновав это тем, что при совершении сделки она не может передать документы по квартире, и увязав передачу части денежных средств с передачей этих документов.

Денежная сумма в размере 1 500 000 рублей была уплачена ФИО4 ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ наличными, при передаче документов на квартиру. Это может подтвердить муж ответчицы - ФИО9, который присутствовал при передаче документов и денег. ФИО4 просила выдать ей расписку о получении денег, однако ФИО5 убедила ее в том, что в расписке нет необходимости, поскольку, в соответствии с п. 

<

данные изъяты> договора купли-продажи, передача документов на квартиру от продавца покупателю и является обстоятельством подтверждающим факт полного расчета за квартиру.

Считает, что таким образом ФИО5 действовала недобросовестно. С целью не выдавать расписку о получении денег она ввела ответчицу в заблуждение в отношении способа подтверждения передачи денежных средств. В дальнейшем отсутствие расписки ФИО5 использовала для предъявления исков о расторжении договора купли- продажи и взыскании неуплаченных денежных средств.

В случае если суд придет к выводу об отсутствии достоверных доказательств передачи ФИО4 ФИО5 части стоимости квартиры в размере 1 500 000 руб., то обращает внимание суда на следующее. Согласно п. 

<

данные изъяты> договора купли-продажи квартиры сумму в размере 1 500 000 рублей ответчик обязана передать продавцу «с момента передачи продавцом покупателям» документов на квартиру. Эта формулировка не подразумевает, что деньги должны быть переданы при передаче документов или в день их передачи. Она подразумевает передачу денежных средств в течение какого-то срока с момента передачи документов на квартиру. Но договор купли-продажи не содержит условия, позволяющие определить этот срок.

Полагаю что, при сложившихся обстоятельствах, срок исполнения обязательства по уплате части стоимости квартиры в размере 1 500 000 руб. не истек, поскольку продавец не направлял покупателям требования о её уплате. По этой причине и требование об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами от суммы просрочки за срок, начиная с дня передачи документов на квартиру продавцом покупателям, является незаконным.

Истцом так же заявлено требование об обращении взыскания на заложенную квартиру путем продажи её с публичных торгов. При этом истец просит установить начальную продажную стоимость квартиры в размере её стоимости по договору купли- продажи - 4 330 000 рублей. С такой начальной продажной стоимостью квартиры ответчик не согласна. С момента её покупки прошло почти 3 года, за это время цены на недвижимость значительно выросли. Кроме того, за это время внесла значительные улучшения в квартиру, что так же привело к увеличению её стоимости.

Полагает, что начальная продажная стоимость квартиры должна определяться исходя из её рыночной стоимости.

В ходе судебного заседания в качестве свидетеля допрошен ФИО9, который пояснил, что ФИО4 является его бывшей супругой. В конце ДД.ММ.ГГГГ. на 

<

адрес>, около отдела опеки и попечительства по 

<

адрес> состоялась встреча с ФИО5, которая принесла с собой документы на дом. Свидетель был вместе с ФИО4 и детьми. ФИО4 передала деньги в размере 1500000 рублей ФИО5 в присутствии свидетеля и детей. ФИО4 составила акт приема-передачи документов. ФИО4 просила расписку в получении денег, но ФИО5 уверила, что в договоре все поэтапно написано и расписка не нужна. Разговора о снятии обременения не было. 

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры 

<

данные изъяты> №, в соответствии с которым продавец ФИО5 продала, а покупатели ФИО4 и несовершеннолетние ФИО1, ФИО2 купили квартиру площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этажи 1,2, мансарда, адрес (местонахождение) объекта 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 

<

данные изъяты> договора, по соглашению сторон цена квартиры составляет 4 330 000 руб.

В соответствии с п. 

<

данные изъяты> договора, указанная в п. 

<

данные изъяты> договора сумма будет уплачена покупателями продавцу в следующем порядке:

<

данные изъяты> руб. в момент подписания настоящего договора;

1 500 000 руб. с момента передачи продавцом покупателям следующих документов: кадастрового паспорта, технического паспорта, выписки из ЕГРП, справки на продажу. Срок предоставления документов составляет не более 20 рабочих дней со дня подписания настоящего договора.

<

данные изъяты> руб. за счет средств материнского капитала. 

В соответствии с пунктом 

<

данные изъяты> договора, указанная квартира до её полной оплаты находится в залоге и продавца. Покупатели не имеют права отчуждать квартиру без письменного согласия продавца. После полной оплаты по настоящему договору, стороны обязуются в течение трех рабочих дней подать совместное заявление в Управление Росреестра по Хабаровскому краю о прекращении ипотеки (залога в пользу продавца).

Право общей долевой собственности покупателей зарегистрировано в Управлении Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Ипотека в силу закона зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 11 договора передача квартиры продавцом и принятие ее покупателями на момент подписания договора были осуществлены.

ДД.ММ.ГГГГ продавцом покупателям были переданы документы, а именно: кадастровый и технический паспорта, выписка из ЕГРП, справка на продажу.

Заочным решением Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО5 к ФИО4,, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, удовлетворены. Расторгнут договор 

<

данные изъяты> № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО4,, ФИО1, ФИО2.

Определением Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО5 к ФИО4,, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи отменено, возобновлено рассмотрение дела по существу.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО4,, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи отказано. Согласно данного решения требование о расторжении договора купли-продажи не подлежит удовлетворению, поскольку данным договором предусмотрен иной способ защиты - ипотека. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, указанным решением не установлено, что спорная денежная сумма в размере 1 500 000 рублей была уплачена продавцу.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на квартиру площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этажи 1,2, мансарда, адрес (местонахождение) объекта 

<

адрес> с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО5.

Согласно договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 с детьми проживает в съемном жилье.

Согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 проводила в спорной квартире ремонтные работы.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из содержания положений ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи обязанность по доказыванию факта передачи товара возложена на продавца, а факта оплаты - на покупателе.

В силу ч. 4 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В нарушении ст. 56 ГПК РФ ответчик не представила доказательств, что ею были переданы истцу денежные средства в размере 1500000 рублей в счет договора купли-продажи квартиру КУО № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем данная сумма подлежит взысканию с ответчицы.

Представленный стороной истца расчет указанных процентов, проверен судом и признан верным. Стороной ответчика расчет суммы иска, произведенный истцом, в судебном заседании не оспаривался. Доказательств, опровергающих его правильность, суду не представлено. В связи с чем, суд полагает, что указанный вариант расчета не противоречит требованиям закона, поскольку права ответчика не нарушает и с ФИО4 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период времени: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 349636,38 руб.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Исходя из содержания изложенных норм, у продавца возникло право по своему выбору потребовать оплаты товара либо его возврата.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. 

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с частью 1 статьи 50, статьей 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге на недвижимость)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Аналогичные положения предусмотрены статьями 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч.1 ст. 56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

По ходатайству стороны ответчика была назначена оценочная судебная экспертиза, которая поручена экспертам ООО «Дальневосточная оценочная компания». 

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения – квартиры с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 5119000 рублей. Начальная продажная цена заложенного имущества определенная на основании отчета оценщика, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, а именно 4 095200 рублей.

Устанавливая начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества, суд руководствуется договором купли-продажи КУО № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стоимость квартиры сторонами определена в сумме 4330000 рублей.

Реализация вышеуказанного недвижимого имущества возможна путем продажи с публичных торгов.

Иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО5 к ФИО4,, действующей за себя и несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 о взыскании частично неуплаченной суммы по договору купли- продажи, процентов на сумму долга, обращения взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> в пользу ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> неуплаченную по договору купли- продажи денежную сумму в размере 1 500 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 349 646,38 руб. 

Обратить взыскание на квартиру 

<

адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную стоимость при реализации квартиры в размере 4 330 000 руб. и способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Хабаровский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 19.07.2019 г.

Судья М.Г. Константинова