Дело № 2-552-21

УИД: 42RS0005-01-2021-000862-61

Решение

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд г. Кемерово Кемеровской области в составе:

председательствующего судьи Чащиной Л.А., при секретаре Клоповой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово 08 июня 2021 года

гражданское дело № 2-552-21 по исковому заявлению ООО «С-Кейт» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа, 

установил:

ООО «С-Кейт» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «С- Кейт», в лице генерального директора 

<

данные изъяты> действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и ФИО1, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», был заключен договор купли- продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа. ДД.ММ.ГГГГ. Продавец передал, а Покупатель принял объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., с кадастровым номером №***. Была произведена государственная регистрация Договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа с присвоением регистрационной записи, № регистрационной записи №***. Согласно п. 2.1 Договора, Выкупная стоимость Объекта недвижимости составляет 1 600 000 (один миллион шестьсот тысяч) рублей 00 копеек и выплачивается Покупателем в следующем порядке:- До 20.01.2020г. Покупатель должен внести единовременный платёж в размере 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек в счёт выкупной стоимости. - В период с 01.02.2020г. по 20.05.2020г. ежемесячная плата в счет выкупной стоимости составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек. - Покупатель до 20 числа каждого расчетного месяца перечисляет Продавцу платежи в счет выкупной стоимости, в размере, предусмотренном п. п. 2.1. настоящего Договора на реквизиты Продавца, указанные в Договоре. Свои обязательства по Договору ООО «C-Кейт» выполняет в полном объеме, в свою очередь ФИО1 с октября 2020 года не производит оплату в соответствии с условиями Договора, тем самым нарушает обязательства по Договору, Продавец несёт убытки. По состоянию на январь 2021 г. сумма долга перед ООО «С-Кейт » составляет 240 000 рублей. (Банковские выписки о поступлении/не поступлении денежных средств от ответчика в пользу истца будут предоставлены непосредственно в судебное заседание). С момента заключения Договора и по настоящий момент ответчик использует нежилое помещение в своих целях. При этом регулярно допускает нарушение условий оплаты по договору. Представителем ООО «С-Кейт» неоднократно предпринимались попытки для встреч с представителем ответчика по вопросу урегулирования ситуации, неоднократно пытались вручить Акт сверки взаимных расчетов, выяснить срок оплаты задолженности. 09.01.2021 истец направил претензию в адрес ответчика с требованием погасить сумму задолженности, однако до настоящего времени задолженность по арендной плате, кроме того, истец уведомил ответчика о расторжении Договора на основании п. 4.1.3. В соответствии с п. 4.1.3. Договора, Продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае просрочки платежей, более 14 (четырнадцати) календарных дней. Последний платеж по настоящему Договору от ФИО1 поступил в сентябре 2020 года, с октября 2020 года образовалась задолженность, которая до настоящего времени не погашена Покупателем. Задолженность в пользу Покупателя не оплачивается более 90 дней, что является существенным нарушением условий Договора и дает возможность Продавцу расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке. Подписать дополнительное соглашение о расторжении Договора купли-продажи ответчик категорически отказывается, освобождать помещение также не желает, истец не может погасить запись об обременении в регистрационном органе. Ответчик с момента заключения Договора нарушает свои обязательства по оплате арендных платежей и платежей по выкупу, тем самым ухудшает положение истца, последний несет убытки. Согласно п. 5.1.3. Договора, В случае нарушения Покупателем сроков платежей указанных в разделе 2 настоящего договора, а также отказа освобождать приобретаемый Объект недвижимости, Продавец вправе в судебном порядке обязать Покупателя освободить приобретаемый Объект недвижимости, взыскать с Покупателя неустойку в размере 200 000 (двести тысяч) рублей 00 копеек, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

Согласно просительной части искового заявления, просит суд расторгнуть Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «C-Кейт» и ФИО1; Обязать ФИО1 освободить нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №*** кв.м., с кадастровым номером №***; прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №*** кв.м., с кадастровым номером №***; признать за ООО «C-Кейт» право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №*** кв.м., с кадастровым номером №***; Признать ограничение права, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «С- Кейт» прекращенным. Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «С-Кейт» 200 000 рублей - неустойка в соответствии с п. 5.1.3. Договора; Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «С-Кейт» судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В судебное заседание представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности (л.д. 63), не явилась, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 91), ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 92), не ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ., составленного 

<

данные изъяты> в присутствии 

<

данные изъяты> по месту фактического проживания ФИО1, по адресу: 

<

адрес>, следует, что ФИО1 дверь по указанному адресу не открывает, отказывается получить судебную повестку.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в установленном п. 2 ч. 1 ст. 14, ст. 15 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" порядке на сайте Кировского районного суда г. Кемерово (kirovsky.kmr@sudrf.ru в разделе «Судебное делопроизводство»).

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание, что участвующие в деле лица извещены о времени и месте судебного заседания в срок достаточный для подготовки и обеспечения явки в судебное заседание, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 указанного кодекса, не применяются.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «С-Кейт» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа, согласно которому Продавец продает в собственность Покупателя, а Покупатель покупает в собственность в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №*** кв.м., с кадастровым номером №*** (л.д. 11-17).

Указанный объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности согласно записи о регистрации права №*** от ДД.ММ.ГГГГ. (абз. 2 п. 1.1. Договора) (л.д. 11).

Согласно п. 2.1 Договора выкупная стоимость объекта недвижимости составляет 1 600 000 руб. и выплачивается покупателем в следующем порядке: 2.1.1. До 20.02.2020г. Покупатель должен внести единовременный платеж в размере 1 000 000,00 руб. в счет выкупной стоимости. 2.1.2. В период с 01.02.2020г. по 20.05.2020г. ежемесячная плата в счет выкупной стоимости составляет 150 000,00 руб. (л.д. 12).

Как следует из п.2.2 Договора Покупатель до 20 числа каждого расчетного месяца перечисляет Продавцу платежи в счет выкупной стоимости, в размере, предусмотренном п.п. 2.1. настоящего Договора на реквизиты Продавца, указанные в Договоре (л.д. 13).

Право собственности Покупателя, переход права собственности и прекращение права собственности Продавца на Объект недвижимости наступает при выплате Покупателем всей выкупной стоимости Объекта недвижимого имущества по истечении срока настоящего договора купли-продажи с отсрочкой платежа или до его истечения при условии уплаты Покупателем всей выкупной стоимости Продавцу и подлежит обязательной государственной регистрации (л.д. 13).

Право собственности за ФИО1 и ипотека в силу закона на объект недвижимости были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ. за №*** в установленном законом порядке (л.д.20).

Согласно акту приема-передачи объекта недвижимости на основании договора купли продажи с отсрочкой платежа Объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Продавец передал, а Покупатель принял в Объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №*** кв.м., с кадастровым номером №*** (л.д.18-20).

ФИО1 с октября 2020 года не производит оплату в соответствии с условиями Договора, тем самым нарушает обязательства по Договору, Продавец несёт убытки.

Согласно акту сверки взаимных расчетом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между ООО «С-Кейт» и ФИО1 задолженность на ДД.ММ.ГГГГ. в пользу ООО «С-Кейт» составляет 182 000 руб. (л.д. 24).

Как указывает истец по состоянию на январь 2021г. сумма долга перед ООО «С-Кейт» составляет 240 000 руб., что также подтверждается выпиской операций по лицевому счету ООО «С-Кейт» за период с ДД.ММ.ГГГГг. по 30.11.2020г. (л.д. 51-56). 

Данный расчет задолженности не был оспорен ответчиком, контрасчет не представлен.

09.01.2021г. ООО «С-Кейт» была направлена в адрес ФИО1 претензия с требованием в добровольном порядке произвести оплату долга в размере 240 000 руб. по Договору купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа от 23.07.2019г. (л.д. 21-23, 25).

Также ООО «С-Кейт» была направлена в адрес ФИО1 претензия с требованием в добровольном порядке произвести оплату долга в размере 240 000 руб. по Договору купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа от 23.07.2019г. и освобождении нежилого помещения в срок до 15.01.2021г. (л.д. 48-50, 61, 62).

Как следует из актов от ДД.ММ.ГГГГ., от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 отказывается допустить 

<

данные изъяты> в нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №*** кв.м., с кадастровым номером №*** (л.д. 85, 86).

В соответствии с п. 4.1.3. Договора в период действия договора Продавец имеет право: расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае просрочки платежей, предусмотренных в разделе 2 настоящего договора, более 14 календарных дней (л.д. 13).

Согласно ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, что является существенным нарушением договора, поэтому продавец вправе требовать его расторжения по основанию, предусмотренному статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Последний платеж поступил от ФИО1 по Договору в сентябре 2020г. 

Таким образом, задолженность не оплачивается ответчиком с октября 2020г., что в соответствии с п.4.1.3. Договора дает право истцу расторгнуть Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного, учитывая, что ответчиком не исполнялись надлежащим образом условия Договора от ДД.ММ.ГГГГ. и была допущена просрочка платежей более 14 календарных дней, суд считает возможным расторгнуть Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа от 23.07.2019г., заключенного между ООО «С-Кейт» и ФИО1

Согласно п. 5.1.3. Договора, в случае нарушения Покупателем сроков платежей указанных в разделе 2 настоящего договора, а также отказа освобождать приобретаемый Объект недвижимости, Продавец вправе в судебном порядке обязать Покупателя освободить приобретаемый Объект недвижимости, взыскать с Покупателя неустойку в размере 200 000 руб., а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения (л.д. 15).

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая, вышеизложенные нормы права и условия Договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ., принимая во внимание установленный факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ответчика, суд считает возможным обязать ФИО1 освободить нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №*** кв.м., с кадастровым номером №*** и взыскать с ответчика неустойку в размере 200 000 руб. Основания для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки не имеется.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, ст. 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с расторжением договора купли-продажи у ООО «С-Кейт» возникло право потребовать как фактического возврата недвижимого имущества, так и обратной регистрации права собственности на возвращенный объект недвижимости.

Таким образом, требования истца о прекращении зарегистрированного права собственности ФИО1 на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №*** кв.м., с кадастровым номером №*** и признании за ООО «С-Кейт» права собственности на вышеуказанное нежилое здание подлежат удовлетворению. В связи с чем, суд также считает необходимым удовлетворить требование истца о прекращении ограничения права, зарегистрированного за №*** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.07.2019г. в пользу ООО «С-Кейт».

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 6 000,00 руб., что подтверждается чеком от №***. (л.д. 25а).

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

На основании вышеизложенного с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. (л.д.25а).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ООО «С-Кейт» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа – удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с отсрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «C-Кейт» и ФИО1.

Обязать ФИО1 освободить нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №*** кв.м., с кадастровым номером №***.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 за№*** на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №*** кв.м., с кадастровым номером №***.

Признать за ООО «C-Кейт» право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №*** кв.м., с кадастровым номером №***.

Признать ограничение права в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «С- Кейт» за №*** прекращенным. 

Взыскать с ФИО1 (

<

данные изъяты>), зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, в пользу ООО «С-Кейт», зарегистрированное по адресу: 650040, 

<

...>, ИНН/КПП 

<

***>/420501001, ОГРН 

<

***>, неустойку в размере 200 000,00 рублей, судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца с момента составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд город Кемерово.

Мотивированное решение составлено 16 июня 2021 года.

Председательствующий: