РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2021 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Добиной Д.Д.,

с участием: 

представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-36/2021 по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Самарская инновационная компания» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Самарская инновационная компания» (далее по тексту – ОАО «Самарская инновационная компания») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, наименование: этап VIII-КЛ-МАГ жилого комплекса с объектами социально-бытового назначения с инженерно-техническим обеспечением, площадью 1 857,1 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размере 26 720 374 рубля, а также нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 214,9 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размере 3 545 249 рублей.

В обоснование заявленных требований ОАО «Самарская инновационная компания» ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежат указанные выше нежилые помещения, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений в судебном порядке, в связи с чем, просит восстановить срок для обращения в суд с административным иском и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размере 26 720 374 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размере 3 545 249 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ОАО «Самарская инновационная компания» по доверенности ФИО2 уточнила административные исковые требования, просила суд восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи настоящего административного искового заявления и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта, нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП «Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Самарской области и заинтересованное лицо – министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил суду письменные пояснения, в которых разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили. 

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ОАО «Самарская инновационная компания» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером №, наименование: этап VIII-КЛ-МАГ жилого комплекса с объектами социально-бытового назначения с инженерно-техническим обеспечением, площадью 1 857,1 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, и нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 214,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.11.2020 года №№ КУВИ-002/2020-41130795, КУВИ-002/2020-41130899, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 06.10.2020 г. №№ 99/2020/352053472, 99/2020/352054675.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Сведения о кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15.04.2012 г. и, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.09.2020 года №№ 63-00-102/20-803716, 63-00-102/20-803725 кадастровая стоимость данных объектов по состоянию на 15.04.2012 г. составляет: в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 54 304 278 рублей 22 копейки, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 6 283 985 рублей 46 копеек.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника объекта капитального строительства от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество юридических лиц.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 12.08.2020 года, ОАО «Самарская инновационная компания» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако решением Комиссии от 28.08.2020 г. № 20/13с-22 указанное заявление было отклонено. 

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 5 ФСО № 3, отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. Итоговый результат определения стоимости (около 15 тыс. руб/кв.м) существенно ниже среднего по сегменту рынка в соответствии с его анализом на страницах 42-51 отчета. Нарушен п. 5 ФСО № 3. Данная разница в стоимости никак не анализируется оценщиком.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 08.10.2020 г. обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения ОАО «Самарская инновационная компания» в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорных нежилых помещений, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 01.06.2020 года № 26/03-20/3, подготовленный независимым оценщиком ООО «

<

данные изъяты>», из которого усматривается, что объектами оценки являлись нежилые помещения с кадастровыми номерами: №, №, и по состоянию на 15.04.2012 года итоговая рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составила 26 720 374 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № - 3 545 249 рублей.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству Министерства имущественных отношений Самарской области была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, - на дату определения его кадастровой стоимости.

Из экспертного заключения ООО «

<

данные изъяты>» от 16.12.2020 года № 07/11-20э следует, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 15.04.2012 года составляет 28 988 299 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статей 79, 82, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При оценке нежилого помещения с кадастровым номером №, эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, описание его качественных и количественных характеристик, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований подвергать сомнению выводы эксперта у суда не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, не заинтересован в исходе дела.

Каких-либо доказательств в опровержение выводов заключения судебной экспертизы ООО «

<

данные изъяты>» не представлено. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

С учётом изложенного, суд считает возможным принять заключение эксперта ООО «

<

данные изъяты>» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного заключения.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

Кроме того, исследовав отчет об оценке в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 15.04.2012 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

Оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО1. суду представлены письменные пояснения на замечания Комиссии, указанные в решении от 28.08.2020 г. № 20/13с-22, согласно которым, на странице 42 отчета приведен анализ рынка торговой недвижимости встроенно-пристроенного формата г. Тольятти в первом квартале 2012 года в рамках сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки. В указанном разделе отчета оценщиком исследованы факторы, влияющие на стоимость единых объектов недвижимости торгового назначения, расположенных в г. Тольятти. В начале раздела указано, что средние цены на коммерческую недвижимость в Тольятти в среднем в 1 квартале 2012 года составляют 26 000 руб./кв.м. Также в сноске к заголовку указанного раздела отчета указано, что в настоящем разделе отчета об оценке приведены цены предложений без учета скидки на торг. Если из указанной величины вычесть земельную составляющую и скидку на торг, то средняя стоимость 1 кв.м объекта капитального строительства составляет 15 787 руб./кв.м.

На странице отчета указано, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № на дату оценки составляет 3 545 249 рублей, стоимость 1 кв.м – 16 497 рублей, что на 4 % выше, чем среднерыночная стоимость. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 01.06.2020 года № 26/03-20/3, подготовленный оценщиком ООО «

<

данные изъяты>», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 15.04.2012 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, № подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 08.10.2020 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 12.08.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административные исковые требования Открытого акционерного общества «Самарская инновационная компания» – удовлетворить.

Восстановить ОАО «Самарская инновационная компания» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, наименование: этап VIII-КЛ-МАГ жилого комплекса с объектами социально-бытового назначения с инженерно-техническим обеспечением, площадью 1 857,1 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размере 28 988 299 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 214,9 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размере 3 545 249 рублей.

Датой подачи ОАО «Самарская инновационная компания» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 12.08.2020 года, в суд – 08.10.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: Ласковская С.Н.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 января 2021 года.