Дело № 2-2848/2019

25RS0029-01-2019-003927-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

8 июля 2019 года Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Рябенко Е.М.,

при секретаре Поповой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уссурийского городского прокурора в интересах Уссурийского городского округа к администрации Уссурийского городского округа, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, с привлечением в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, 

с участием представителя Уссурийского городского прокуратура – помощника прокурора Юрышева С.С., представителя администрации Уссурийского городского округа – ФИО2, представителя ФИО1 – ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Уссурийский городской прокурор обратился в суд с указанным иском к ответчикам, уточненным в ходе рассмотрения дела, мотивируя свои требования следующим. При проверке, проведенной прокуратурой города установлено, что ДД.ММ.ГГ между администраций Уссурийского городского округа, в лице начальника управления градостроительства администрации Уссурийского ГО и ФИО1 заключен договор XXXX купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером XXXX на льготных условиях в связи с наличием на данном участке объекта капитального строительства – жилого дома с кадастровым номером XXXX. Право собственности на жилой дом зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГ за №XXXX. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 388 901,70 руб., выкупная цена по договору купли-продажи составила 19 445,09 руб. В ходе проведенного ДД.ММ.ГГ прокуратурой осмотра земельного участка с кадастровым номером XXXX, установлено, что земельный участок свободен от построек, и порос 0,5 метровым слоем травы, на участке расположены бетонные блоки, следы фундамента отсутствуют. Согласно сведениям публичной кадастровой карты, на спорном земельном участке, на момент проверки, объекты капитального строительства отсутствовали. При отсутствии в границах земельного участка с кадастровым номером XXXX объекта капитального строительства, земельный участок был передан администрацией Уссурийского ГО в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего законодательства, что является основанием для признания договора купли-продажи недействительным. В связи с чем, прокурор просил признать недействительным договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером XXXX, от ДД.ММ.ГГ XXXX, заключенный между администрацией Уссурийского ГО и ФИО1, применить последствия недействительности сделки путем аннулирования Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером XXXX. Обязать администрацию Уссурийского городского округа возвратить ФИО1 полученные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в сумме 19 445,09 руб.

В судебном заседании представитель прокурора Юрышев С.С. настаивал на заявленных исковых требованиях по основаниям, изложенным выше.

Представитель ответчика администрации Уссурийского ГО с исковыми требованиями согласилась, поскольку считает, что ответчик ФИО1 не представила доказательств того, что на предоставленном ей земельном участке находился объект капитального строительства - жилой дом. 

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что при заключении договора купли-продажи земельного участка право собственности на жилой дом не оспаривалось. В декабре 2017 года ответчиком был построен небольшой дом из деревянного бруса, сколько было в нем комнат ей не известно, также как и не известно, что из себя представлял фундамент и как дом крепился к земле. Ответчик собиралась строить еще один дом на этом же земельном участке, но ей сказали, что на второй дом не дадут разрешение на строительство и не зарегистрируют право собственности на него, поэтому она демонтировала построенный дом. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, извещённый надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. Также представил письменные возражения на исковое заявление, в которых указал, что право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером XXXX зарегистрировано на основании представленного сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ XXXX. Требование о признании недействительным договора купли-продажи, как правового основания для регистрации права на спорный объект, фактически направлено на оспаривание зарегистрированного права. Основанием для внесения изменений в ЕГРН будет являться решение суда о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий такой недействительности.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4 пояснил, что он проживает недалеко от земельного участка, принадлежащего истцу. Примерно с ДД.ММ.ГГ года на земельном участке истца проводились строительные работы по возведению жилого дома, он видел и слышал, что там работает техника, люди. Дом был построен одноэтажный, деревянный, крыша застелена профнастилом. Какого дом был размера, что за фундамент, он не помнит, к дому близко не подходил. ДД.ММ.ГГ года истец разобрала дом.

Свидетель ФИО5 пояснила, что она с ДД.ММ.ГГ года проживает неподалеку от земельного участка истца. ДД.ММ.ГГ года она видела, что на земельном участке истца работает техника, завозят стройматериалы. Потом она видела, что построен жилой дом. Из какого материала он был сделан, какой был фундамент, она не знает. Потом дома не стало, что её очень удивило.

Суд, выслушав участников процесса, пояснения свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=319E5F872256B390A50F20B94B3051EA40731CEB47EF0F5DE0499BAF7FF439988CCCE93D896BB8B2F67117D71BCD6D194958FC0D62V5xFW" (п. 1).

Без проведения торгов осуществляется продажа, в частности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (п. 2).

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1).

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. При этом земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского ГО (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключён договор XXXX аренды земельного участка, площадью 0,XXXX га кв.м., для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер XXXX, категория земель - земли населённых пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в 250 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX. 

Основанием для заключения указанного договора стало постановление администрации Уссурийского ГО от 10.03.2009 №240 «О предоставлении земельного участка ФИО1 для строительства индивидуального жилого дома».

ДД.ММ.ГГ ФИО1 получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: XXXX.

ДД.ММ.ГГ кадастровым инженером ФИО6 по заказу ФИО1 был изготовлен технический план здания, из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером XXXX, имеется одноэтажный жилой дом, состоящий из деревянных наружных стен, общей площадью XXXX кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ на регистрационный учет ДД.ММ.ГГ поставлен жилой дом с кадастровым номером XXXX, площадью XXXX кв.м, кадастровой стоимостью 520 607,57 руб., расположенный на земельном участке с кадастровым номером XXXX.

ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского ГО и ФИО1 заключен договор купли-продажи XXXX земельного участка площадью XXXX кв.м, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности покупателей, кадастровый номер XXXX, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 250 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: XXXX, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, части жилых домов. 

Согласно п.2.1. договора, цена участка составила 19 445,09 руб. 

Данные денежные средства были перечислены ФИО1 на счет администрации Уссурийского ГО, что не отрицалось представителем администрации Уссурийского ГО и представителем ФИО1 

Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГ, составленному кадастровым инженером ФИО7, в результате анализа имеющихся документов и натурального обследования, выявлено, что индивидуальный жилой дом по адресу: XXXX, кадастровый номер XXXX, расположенный на земельном участке XXXX, на момент обследования прекратил свое существование в связи со сносом, что подтверждается отсутствием конструктивных элементов объекта на земельном участке.

ДД.ММ.ГГ ООО «XXXX» в лице генерального директора Рой Е.В., кадастрового инженера ФИО8 составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером XXXX, в котором указано, что жилой дом снесён по акту от ДД.ММ.ГГ.

Из экспертного заключения XXXXу от ДД.ММ.ГГ, представленного истцом, следует, что на указанном земельном участке ранее находился индивидуальный жилой дом, который в настоящее время отсутствует. К данным выводам эксперт пришел по имеющимся следам - отпечаткам от стен на земле.

ДД.ММ.ГГ прокуратурой города Уссурийска составлен акт проверки земельного участка с кадастровым номером XXXX, в ходе которой установлено, что данный земельный участок свободен от построек, участок зарос 0,5м слоем травы, на участке расположены бетонные блоки, следы фундамента на участке отсутствуют. К акту проверки представлены фотографии земельного участка, подтверждающие отсутствие жилого дома.

Согласно кадастровой выписке от ДД.ММ.ГГ жилой дом с кадастровым номером XXXX снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГ. 

Таким образом, исследованными доказательствами, показаниями свидетелей, подтверждается и не оспаривается сторонами, что жилой дом на спорном земельном участке отсутствует.

Рассматривая доводы представителя ответчика ФИО1 о наличии жилого дома на момент осуществления государственной регистрации права собственности на него, а также на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, суд исходит из того, что согласно разъяснений, изложенных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Аналогичным образом следует относиться и к значению кадастрового учета в целях признания объекта недвижимой вещью.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Представленное заключение эксперта XXXX от ДД.ММ.ГГ также не подтверждает то обстоятельство, что на земельном участке с кадастровым номером XXXX существовал объект капитального строительства, поскольку не содержит описание самого дома, из каких строительных материалов он был построен, на каком фундаменте он был возведен. Заключение составлено после сноса объекта на основании технического плана и обследования земельного участка

Из представленных ФИО1 документов не видно, что построенный на спорном земельном участке объект можно отнести к недвижимому имуществу, не просматривается наличие прочной связи объекта с землёй. 

Представитель ответчика, также как и свидетели в судебном заседании не смогли пояснить, на каком фундаменте стоял дом. В заключение эксперта от ДД.ММ.ГГ также отсутствуют сведения о наличие фундамента, к которому крепился дом. На фотоизображении эксперт указывает, что ширина следа, оставленного основанием дома, составляет 18-20 см, что соответствует размерам стен каркасно-щитовых домов, однако не раскрывает понятие «каркасно-щитовой дом», является ли такой дом объектом недвижимости.

У ответчика отсутствует проект дома, подключение его к техническим коммуникациям.

Из актов осмотра спорного земельного участка следует, что какие-либо следы от фундамента, позволяющие установить наличие на земельном участке объекта недвижимости, проведение работ по строительству на момент осмотра отсутствовали.

Таким образом, ответчиками в нарушение части статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено достаточных и достоверных доказательств наличия на спорном земельном участке объекта, обладающего признаками недвижимости, на момент осуществления государственной регистрации права собственности на него и на момент заключения договора купли-продажи земельного участка.

Кроме того, отсутствие объекта недвижимости на земельном участке свидетельствует о том, что цель передачи в собственность земельного участка не достигнута, следовательно, спорный земельный участок был передан в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего земельного законодательства, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ недействительным и применения последствий недействительности сделки.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если впоследствии договор купли-продажи, заключенный между арендодателем и арендатором, будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку утрата отношений из договора аренды была связана с заключением договора купли-продажи земельного участка, который признан недействительным, стороны подлежат возвращению в первоначальные арендные правоотношения.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ следует, что выкупная цена земельного участка составляет 19 445,09 руб. Факт оплаты представителем администрации УГО не оспаривался, в связи с чем, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером XXXX и возврата продавцом администрацией УГО покупателю ФИО1 уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ денежных средств в размере 19 445,09 руб. 

В соответствии с ч.ч. 3, 5 ст.1Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз.2 п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка XXXX, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности покупателей, с кадастровым номером XXXX, площадью XXXX кв.м, заключенный ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа и ФИО1.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером XXXX.

Обязать администрацию Уссурийского городского округа вернуть ФИО1 полученные по договору купли-продажи земельного участка XXXX, с кадастровым номером XXXX от ДД.ММ.ГГ денежные средства в размере 19 445 руб. 09 коп.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Меры по обеспечению иска по определению Уссурийского районного суда от ДД.ММ.ГГ – отменить после исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.М. Рябенко 

Решение составлено 15 июля 2019 года.