Дело №2-13/2019(2-377/2018) 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

11 января 2019 года с.Поярково

Михайловский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Ершовой К.В.,

при секретарях Паньковой А.С., Демешко И.А.

с участием представителя истца по первоначальным требованиям и ответчика по встречному иску ООО «Михайловское» - ФИО1,

представителя ответчика по первоначальным требованиям и истца по встречному иску ФИО2 – адвоката Булановой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Михайловское» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных долей от 20.10.2015 № и взыскании суммы неосновательного обогащения, 

и встречному иску ФИО2 к ООО «Михайловское» о признании договора купли-продажи земельных долей от 20.10.2015 № незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Михайловское» обратилось в суд с указанным исковым заявлением, из которого следует, что 17.10.2015г. в ходе заседания Совета директоров ООО «Михайловское» был положительно рассмотрен вопрос о заключении договора купли-продажи на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общедолевой собственности площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>. 20.10.2015 между ООО «Михайловское» в лице генерального директора ФИО3 и ФИО2 был заключен договор № купли-продажи земельных долей, согласно условий которого ФИО2 продал ООО «Михайловскому» земельный участок с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., сформированный из земельных долей, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, целевое назначение: сельскохозяйственное использование, местоположение: территория Воскресеновского сельсовета 

<

адрес>, принадлежащий продавцу на праве общей долевой собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права 

<

адрес> от 17.08.2015. Согласно п.2.1 данного договора стоимость отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. В п.2.2. указано, что расчет между сторонами произведен полностью до регистрации настоящего договора. Произведенная 000 «Михайловским» оплата по договору купли-продажи земельных долей № от 20.10.2015 подтверждается расходно-кассовым ордером № от 22.10.2015г., из которого следует, что ответчик ФИО2 получил по договору купли-продажи земельного участка № от 20.10.2015г. деньги в размере — 800 000 (восемьсот тысяч) рублей. Также, в п.3 подписанного сторонами по сделке передаточного акта от 20.10.2015г. к договору купли-продажи земельных долей № указано, что ни одна из сторон не имеет каких-либо претензий друг к другу, касается ли это полученных за доли денег или иных обстоятельств, связанных с передаваемыми в собственность покупателя долями. При этом при заключении указанного договора ФИО2 заверил ООО «Михайловское», что он является собственником продаваемого земельного участка, о чем у него имеется соответствующий правоподтверждающий документ - свидетельство о государственной регистрации права 

<

адрес> от 17.08.2015. Непосредственно договор купли-продажи составлялся ФИО2, поскольку на тот период он работал в ООО «Михайловское» юрисконсультом, все данные о земельном участке и его правах на данный участок в договор вносились непосредственно ответчиком. Однако после предоставления договора на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Амурской области ООО «Михайловским» было получено сообщение от 03.12.2015г. об отказе в государственной регистрации перехода общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимости - земельный участок с кадастровым №, ввиду отсутствия зарегистрированного права ФИО2 на данный земельный участок. Как было установлено позднее, в ходе проведения проверки по заявлению ООО «Михайловское» Константиновским МСО СУ СК РФ по Амурской области, ФИО2 умышленно, указал в договоре купли-продажи земельных долей № от 20.10.2015 в качестве правоустанавливающего документа - свидетельство о государственной регистрации права 

<

адрес> на земельный участок с кадастровым №, т.к. на момент совершения сделки у него не было зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым №. До настоящего времени право собственности на земельный участок с кадастровым № ни за кем не зарегистрировано, сведения о правообладателях отсутствуют. В связи с незаключенностью сделки купли-продажи земельных долей № от 20.10.2015 между ООО «Михайловским» и ФИО2, в адрес последнего было направлено уведомление-претензия с предложением в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении вышеуказанного договора и возврате уплаченных ООО «Михайловское» по сделке денежных средств. Данное уведомление 06.12.2017 было получено ФИО2 лично, однако никаких действий по урегулированию в досудебном порядке сложившейся ситуации, со стороны ответчика предпринято не было. Полагает, что ответчик ФИО2 проявил недобросовестное поведение при заключении сделки путем предоставления ложной информации о зарегистрированном праве собственности на земельный участок с кадастровым №, являющемся предметом договора купли-продажи земельных долей № от 20.10.2015 между ООО «Михайловским» и ФИО2, в связи с чем, ООО «Михайловским» было исполнено обязательство по заключенному договору купли-продажи, которое было получено ФИО2 в качестве неосновательного обогащения. В связи с чем истец просил в судебном порядке расторгнуть договор № купли-продажи земельных долей от 20.10.2015, взыскав с ФИО2 в пользу ООО «Михайловское» сумму неосновательного обогащения в размере 800 000 рублей.

Определением Михайловского районного суда Амурской области от 24.12.2018 приняты встречные исковые требования ФИО2 к ООО «Михайловское» о признании договора купли-продажи земельного участка от 20.10.2015 № незаключенным.

В обоснование своих требований ФИО2 указал, что между ним и ООО «Михайловское» 20.10.2015 года был заключен договор купли-продажи земельных долей, согласно которому он обязался передать ООО «Михайловское» земельные доли, при этом у ответчика возникли встречные обязательства по оплате стоимости данных земельных долей в размере 1 500 000 рублей, до подписания указанного договора, что являлось одним из существенных из существенных условий договора. На совершение данной сделки было дано одобрение Совета директоров предприятия 17.10.2015 года, однако до 20.10.2015, то есть до подписания договора, в нарушение п.2.2. вышеназванного договора оплата данному договору произведена не была. ООО «Михайловское», предоставив в обосновывая своих исковых требований, копию чековой книжки от 22.10.2015 года о снятии денежных средств со счёта в банке, а также копию проекта расходно-кассового ордера от 22.10.2015 года, без подтверждения получения им денежных средств частично либо в полном объеме до указанной даты, тем самым, подтвердило существенное нарушение условий договора. Вследствие чего, указывая на несоответствие договора требованиям ст. 432 ГК РФ, полагает что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, а именно - не произведена оплата в срок, указанный, в п.2.2. Договора, в результате чего исполнение указанного соглашения невозможно. Поэтому основанию просил суд признать договор купли-продажи земельных долей от 20.10.2015, незаключенным.

В судебном заседание представитель истца по первоначальным требованиям и ответчика по встречному иску ООО «Михайловское» - ФИО1, действующая на основании довренности, поддержав исковые требования ООО «Михайловское» и, возражая против удовлетворения встречных требований ФИО2, указала, что 20.10.2015 между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка. В данном договоре отражено, что оплата между сторонами произведена в полном объеме, претензий стороны при этом не имеют. Также к данному договору был подписан передаточный акт от 20.10.2015 года, где также указано, что стороны не имеют претензий друг к другу. При заключении указанного договора ответчик ФИО2 заверил руководство ООО «Михайловское» о том, что он является собственником отчуждаемого земельного участка, на основании свидетельства о гос. регистрации права от 17.08.2015 года, вследствие чего Советом директоров было принято решение о заключении данной сделки. Данный договор составлялся непосредственно самим ФИО2, поскольку на тот момент он являлся юрисконсультом на предприятии, и в его прямые обязанности входило составление аналогичных договоров. Далее после направления документов в Управление Росреестра по Амурской области, в регистрации данной сделки было отказано, поскольку на момент подачи документов отсутствовало зарегистрированное право собственности ФИО2 на данный земельный участок. В дальнейшем со стороны ООО «Михайловское» неоднократно в адрес ФИО2 направлялись уведомления с предложением о расторжении данного договора и о возврате выплаченных ему денежных средств в размере 800 тыс. руб. Однако ни на одно уведомление от ответчика ФИО2 ответа не поступало, в том числе, не было ссылок на имеющееся у того на руках соглашение, которое было подписано с предыдущим руководством 25.10.2015. Кроме того, на предприятии данный документ отсутствует. ООО «Михайловское» обратилось в следственные органы с заявлением о проведении проверки о наличии в действиях ФИО2 состава преступления. В ходе данной проверки были опрошены лица, принимающие участие в данной сделке, в том числе и ответчик ФИО2 В своих объяснениях от 08.04.2018 года он пояснил следователю о том, что действительно он умышленно указал в договоре купли-продажи свидетельство о гос. регистрации права на земельный участок с кадастровым номером №, так как на момент сделки у него не было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, но в дальнейшем он надеялся оформить это право собственности. Следовательно, ФИО2 знал о том, что данная сделка не пройдет регистрацию. Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на данный участок в настоящее время не зарегистрировано. Считает, что в действиях ответчика прослеживается недобросовестность, то есть он понимал юридические последствия данных действий. В материалах дела имеется приходный кассовый ордер от 22.10.2015 на сумму 1900 тыс. руб., также имеется электронный расходный кассовый ордер от 22.10.2015, где указано, что ФИО2 по договору от 20.10.2015 выдана сумма в размере 800 тыс. руб. Распечатка электронной кассы подтверждает получение ФИО2 суммы в размере 1800 тыс. руб. Согласно акту ревизии, счет 08 – это вложение денежных средств, счет 01 – это приобретение земельных участков, то есть данные средства пошли на приобретение именно земельных участков на нужды предприятия. Согласно выписке эл. кассовой книги, документ - расходный кассовый ордер № от 22.10.2015, по которому ФИО2 было выдано 800 тыс. руб., был создан данной датой, и не изменялся, что подтверждает обоснованность заявленных нами требований на сумму 800 тыс. руб. Данный документ не имеет квалифицированной электронной подписи, поскольку, согласно ответу компании, обслуживающей программу «1с бухгалтерия», программой данная функция не предусмотрена. Также указала, что кассовую книгу ООО «Михайловское» за октябрь 2015 год, и расходный кассовый ордер с подписями ФИО2 в получении соответствующих денежных средств, представить в материалы дела не представляется возможным ввиду их пропажи из бухгалтерии ООО «Михайловское», что было выявлено в ходе проведенной документарной инвентаризации и подтверждено соответствующим актом, о чем также было сообщено в полицию, однако в возбуждении уголовного дела по факту отсутствия первичной кассовой документации по движению денежных средств на предприятии было отказано, ввиду отсутствия события преступления, предуссмотренногоч.1 ст. 325 УК РФ. Считает, что получение денежной суммы ФИО2 является неосновательным обогащением, в связи с чем просит удовлетворить заявленные требования в полном объёме. Во встречных требованиях ФИО2 просила отказать в связи с пропуском срока исковой давности, поскольку согласно представленному представителем ответчика адвокатом Булановой Н.А. соглашения в материалы дела, 25.10.2015 года ФИО2 уже было известно о данном событии. Имея на руках данное соглашения, ФИО2, не дав ответа ООО «Михайловское» на обращения, заявил встречные требования о признании договора купли-продажи земельных долей от 20.10.2015 незаключенным, что является нелогичным. Кроме того, оригинал данного соглашения не был представлен стороной ответчика, что ставит под сомнение подлинность данного документа.

Ответчик по первоначальным требованиям и истец по встречным требованиям ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял, обеспечив явку своего представителя.

Представитель ФИО2 – адвокат Буланова Н.А. в судебном заседании, возражая против удовлетворения заявленных ООО «Михайловское» требований в полном объеме, поддерживая встречный иск, указала, что Совет директоров перед одобрением заключения договора купли-продажи земельного участка проверял чистоту сделки, в связи с чем доводы представителя ООО «Михайловское» о недобросовестном поведении ФИО2 в период заключения данной сделки является явно несостоятельным. Согласно договору купли-продажи от 20.10.2015 года, - п.2.1, стоимость земельного участка составляет 1,5 млн. руб. В п. 2.2 указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, вместе с тем ООО «Михайловское» иначе трактует указанный пункт договора, указывая в иске, что расчет сторонами произведен полностью до регистрации договора. Полагает, что, тем самым, ООО «Михайловское» пытается ввести суд в заблуждение, так как между моментом подписания договора и моментом регистрации договора может пройти очень длительный период времени. В связи с тем, что договор не был исполнен, он и был расторгнут в дальнейшем. Расходный кассовый ордер № от 22.10.2015, представленный ООО «Михайловское», не является допустимым доказательством по делу, поскольку не содержит подписей руководителя, бухгалтера, кассира, и самого ФИО2, также не прописано основание выдачи денежных средств. Указанный документ, по мнению представителя, является проектом документа, который был распечатан с программы 1С-бухгалтерия. ФИО2, имея статус адвоката, согласно законодательству об адвокатской деятельности, не имел право работать юристом на предприятии, он мог только оказывать юридическую помощь, поэтому данный договор вполне мог составить юрист вышестоящей организации - ООО «Иркутского МЖК». Считает, что из документов, представленных стороной истца в материалы дела, не следует, что ФИО2 была получена денежная сумма в размере 1,5 млн. руб., при этом каких-либо дополнительных соглашений о рассрочке (отсрочке) оплаты стоимости земельного участка между сторонами не составлялся. Представленный акт ревизии документов считает недействительным, поскольку акт ревизии составлялся с электронной кассовой книги, в котором отсутствует расходный кассовый ордер №. Кроме того, ревизионной комиссией не выявлена недостача денежных средств, подтвержден лишь факт прихода и расхода денежных средств, а сумма 1,8 млн. руб., якобы выданная ФИО2 по договорам купли-продажи земельных участков, документально не подтверждена. В материалах дела имеется акт инвентаризации первичных документов бухгалтерского учета от 03.03.2017, который предоставлялся в полицию, о том, что отсутствует расходный кассовых ордер на тот момент в данном документе не указывается, при этом по состоянию на 03.03.2017, на дату проведенной документарной инвентаризации в ООО «Михайловское» уже было новое руководство, и не вывить факт отсутствия на предприятии подлинника расходного кассового ордера № от 22.10.2015, не могло, тем самым, считая, что указанный расходный кассовый ордер не изготавливался, и соответствующая операция, указанная в нем не производилась. При этом, действующее законодательство о бухгалтерском учете распространяется на все коммерческие и некоммерческие организации, которые обязаны вести бухгалтерский учет в соответствие с законом, однако в данном случае ООО «Михайловское» не доказан факт проведения надлежащей расходно-кассовой операции по выдаче денежных средств в размере 800 000 руб. заявленных ко взысканию с ФИО2 в качестве неосновательно сбереженных. Паспортные данные ФИО2, указанные в расходном кассовом ордере и в соглашении, договоре купли–продажи земельного участка, представленного на регистрацию, не соответствуют, также не соответствует сумма подлежащая выдаче ФИО2 Обязательными реквизитами первичного учета является наименование документов, дата составления, наименование субъекта и т.п. Первичный учетный документ составляется на бумажном носителе, или в виде электронных документов, подписанных эл. подписью. На данном предприятии соответствующего электронного документа оборота не имелось, поэтому, считает, что расходный кассовый ордер от 22.10.2015 не может являться подтверждением факта передачи ФИО2 от ООО «Михайловское» денежных средств в размере 800 тыс. руб., которые он фактически и не получал. Отношения к пропаже первичных кассовых документов ФИО2 не имеет, поскольку не являлся сотрудником бухгалтерии, соответственно не имел доступа к данным документам. На ООО «Михайловское» лежит обязанность вести учет и хранить у себя все первичные учетные документы при выдаче средств, в том числе все расходные кассовые ордера. Таким образом, считает, что расходный кассовый ордер № от 22.10.2015, в том виде, в котором он представлен в материалы дела, не является доказательством передачи денежных средств ответчику, поскольку не соответствует установленным действующим законодательством требованиям, в частности расходный кассовый ордер должен быть подписан всеми указанными в нем лицами. Полагает, что факт незаключённости договора купли-продажи земельного участка от 20.10.2015, ввиду неисполнения покупателем обязанности по оплате стоимости земельного участка, подтверждается материалами доследственной проверки, а именно объяснениями прежнего руководителя ООО «Михайловское» ФИО3, содержащимися в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, и пояснившего о расторжении договора от 20.10.2015 с ФИО2, поскольку денежные средства последнему не выдавались. В связи с чем, полагает требования ООО «Михайловское» необоснованными в полном объеме, и просила в удовлетворении данных требований отказать в полном объеме, а встречные исковые требования удовлетворить. 

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов гражданского дела, и, в частности, протокола заседания Совета директоров ООО «Михайловское» от 17.10.2015 следует, что членами Совета директоров ООО «Михайловское» было принято решение о заключении договора купли-продажи на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес> 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кв.м. за 1 500 000 рублей.

Согласно договору купли-продажи земельных долей от 20 октября 2015 года ООО «Михайловское», именуемое «Покупатель», в лице генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, с одной стороны и ФИО2, именуемый «Продавец» с другой стороны, заключили договор, согласно условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает земельный участок в праве общей долевой собственности площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № с местоположением: 

<

адрес> (п. 1.1.1 Договора). Указанный земельный участок принадлежат продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права 

<

адрес>, выданного 17.08.2015. Стоимость отчуждаемой земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 1 500 000 руб. 00 коп. (п. 2.1 Договора). Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п. 2.2 Договора). Договор подписан сторонами.

Согласно приложенному к договору № от 20.10.2015 акту приема-передачи земельного участка от 20.10.2015, ФИО2 передал, а ООО «Михайловское» приняло в собственность земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, с местоположением: 

<

адрес>, Воскресеновский сельсовет.

Уведомлением Управления Росреестра по Амурской области от 03.12.2015 № ООО «Михайловское» отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права) земельный участок с кадастровым номером №. В обоснование отказа указано на отсутствие зарегистрированного права ФИО2 на указанный земельный участок.

Согласно ч.ч.1,3 ст.264 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), земельные участки могут предоставляться их собственниками другими лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель с/х назначения).

В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона об обороте земель, правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч.2).

Исходя из содержания условий договора купли-продажи от 20.10.2015, касающихся предмета купли-продажи (земельный участок с кадастровым номером 28:18:0200907:35), суд приходит к выводу, что к возникшим правоотношениям подлежат применению положения законодательства, регулирующего оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в частности ст. 8 Закона об обороте земель с/х назначения), несмотря на содержащиеся сведения о земельных долях в праве общей долевой собственности на земельный участок, совершение сделок с которыми регулируется ст. 12 Закона об обороте земель с/х назначения.

Согласно ст. 8 Закона об обороте земель с/х назначения при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст. ст. 554, 555 ГК РФ являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным. При несоблюдении хотя бы одного условия договора сделку нельзя считать исполненной и совершенной в надлежащей форме. 

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ст. 486 ГК РФ).

В ст. 556 ГК РФ указано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Проанализировав содержание заключенного между сторонами договора купли-продажи земельных долей в праве общей собственности на земельный участок, дав толкование условиям договора по правилам ст. 431 ГК РФ, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, оцененных по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что между ООО «Михайловское» и ФИО2 при подписании договора не были достигнуты соглашения по всем существенным условиям, характерным для договора купли-продажи недвижимого имущества, а сам договор нельзя признать исполненным, исходя из следующего. 

В договоре купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали такие условия, как объект недвижимого имущества: земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, с местоположением: 

<

адрес>, Воскресеновский сельсовет, принадлежащий продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права 

<

адрес>, выданного ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1.1 Договора), а также его цену – 1 500 000 руб., которые согласно п.2.2 Договора оплачены продавцу до его подписания. 

Вместе с тем проверяя правомочия продавца на отчуждение спорного объекта, суд приходит к следующему.

Из уведомления Управления Росреестра по Амурской области № представленного по состоянии на 24.12.2018 следует, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствует информация о зарегистрированных правах на земельный участок с/х назначения с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного на землях Воскресеновского с/с 

<

адрес>, поставленного на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что на дату подписания договора купли-продажи № от 20.10.2015 право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № в ЕГРН не было зарегистрировано, в связи с чем, у указанного лица, выступающего на стороне продавца, отсутствовали правомочия по распоряжению указанным объектом недвижимости, в т.ч. путем заключения в отношении него договора купли-продажи в пользу ООО «Михайловское».

Кроме того, суд не может принять во внимание доводы представителя ООО «Михайловское» о надлежащем исполнении обязанности по оплате ФИО2 как продавцу полной стоимости приобретаемого объекта, то есть в размере 1 500 000 руб., произведенной до подписания указанного договора, поскольку в судебном заседании доказательств, подлежащих оценке по правилам ст. 67 ГПК РФ, свидетельствующих об исполнении в указанной части ООО «Михайловское» своих обязательств во исполнение п.2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ представлено не было.

Представленные истцом в материалы дела чековая книжка, расходный кассовый ордер, а также сведения о движении кассовых операций датированы, свидетельствуют о проводимых операциях с наличными денежными средствами по ООО «Михайловское» 22.10.2015, сведений о получении ФИО2 денежных средств в оговоренной п. 2.2 договора сумме (1 500 000 руб.) представленные документы не содержат. Каких-либо дополнительных соглашений к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения условий относительно порядка и срока оплаты стоимости предмета сделки, сторонами в материалы дела представлено не было.

Кроме того, из представленной представителем ФИО2 в материалы дела копии соглашения о расторжении договора купли-продажи земельных долей №2 от 20.10.2015, заключенного между ООО «Михайловское» в лице ген. директора ФИО3 и ФИО2, следует, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расторгнут с 25.10.2015 в связи с неисполнением договорных обязательств, а именно в связи с невыплатой денежных средств по первоначальному договору в сумме 1500 000 руб. Пункт 2.2 договора № от 20.10.2015 считать неисполненным покупателем.

Таким образом, учитывая, что при рассмотрении настоящего дела установлено отсутствие достигнутого между ФИО2 и ООО «Михайловское» соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи № от 20.10.2015, данные обстоятельства свидетельствует о незаключенности указанного договора как гражданско-правой сделки. 

Вместе с тем, при рассмотрении встречных требований ФИО2 о признании договора купли-продажи № от 20.10.2015, представителем ответчика по встречным требованиям ООО «Михайловское» было заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения в суд с данными требованиями, подлежащего исчислению с даты подписания сторонами сделки оспариваемого договора. 

Так, согласно положениям ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого Кодекса (статья 196 ГК РФ). 

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Учитывая, что ФИО2, как стороны договора купли-продажи № от 20.10.2015, в лице его представителя в судебном заседании не оспаривался факт подписания договора 20.10.2015, при этом из доводов представителя следовало, что на дату подписания указанного договора ФИО2 был осведомлен о неисполнении ООО «Михайловское» п. 2.2 договора, а именно обязанности по оплате стоимости имущества до подписания договора, и учитывая, что со встречным иском о признании договора купли-продажи от 20.10.2015 незаключённым истец по встречным требованиям обратился в Михайловский районный суд Амурской области 17 декабря 2018 года, то есть за пределами трехгодичного срока исковой давности, следовательно, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных требований ФИО2 о признании сделки незаключенной. 

Разрешая исковые требования ООО «Михайловское» о взыскании с ответчика ФИО2 суммы неосновательного обогащения в размере 800 000 руб., суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу указанной нормы, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии условий: факт приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения, а именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

Истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения указанных средств ответчиком. Доказыванию также подлежит размер неосновательного обогащения.

То есть одним из обстоятельств, имеющих юридическое значение при разрешении требования о взыскании неосновательного обогащения, является факт получения денежной суммы лицом, о неосновательности обогащения которого заявлено.

Удовлетворение иска возможно при доказанности совокупности фактов, подтверждающих неосновательное приобретение или сбережение ответчиком имущества за счет истца. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно пункту 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Согласно п.4 ст.453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл.60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч.ч.1, 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

К письменным доказательствам, согласно ч. 1 ст. 71 ГПК РФ, относятся содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом.

Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов (ч. 2 ст. 71 ГПК РФ).

Стороной истца по первоначальным требованиям ООО «Михайловское» в подтверждение передачи ФИО2 денежных средств в сумме 800 000 руб. в счет исполнения обязательств по оплате стоимости земельного участка по договору № от 20.10.2015 были представлены бумажная копия электронного документа - расходного кассового ордера № (формы КО-2, утв. постановлением Госкомстата России от 18.08.98 № 88) сформированного программой «1С Бухгалтерия» 22.10.2015, а также выписка о движении (приход, расход) денежных средств через кассу ООО «Михайловское» за 22.10.2015, из которых следует, что ФИО2 22.10.2015 через кассу ООО «Михайловское» было выдано 1000 000 руб. и 800 000 руб. соответственно. 

При этом из сведений, содержащихся в представленном расходном кассовом ордере № от 22.10.2015, данный документ содержит лишь основание выдачи денежных средств (договор купли-продажи земельного участка № от 20.10.2015), сумму выданных денежных средств 800 000 руб., указание лица, которому указанная сумма подлежит выдаче. Вместе с тем, ни подписи непосредственного получателя денежных средств, ни руководителя предприятия, ни главного бухгалтера, ни кассира указанный документ не содержит; паспортные данные ФИО2 как получателя денежных средств, не соответствуют его паспортным данным, указанным в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи земельного участка от 20.10.2015, передаточном акте от 20.10.2015, соглашении от 25.10.2015 о расторжении договора купли продажи от 20.10.2015, а также в проекте соглашения о расторжении указанного договора купли-продажи, представительного ООО «Михайловское» в материалы настоящего дела, и который был подготовлен ООО «Михайловского» в 2017 году. Кассовая книга, в которой фиксируются операции с наличностью, в подтверждение чего выдаются кассовые ордера, в материалы дела также не представлена.

Как следует из пояснения истца в ходе рассмотрения заявленных требований, представить суду подлинный экземпляр расходного кассового ордера № от 22.10.2015, как и кассовую книгу о движении денежных средств по ООО «Михайловское» за октябрь 2015 года не представляется возможным ввиду его отсутствия в распоряжении истца (в связи с хищением указанных документов неустановленными лицами), также указав, что на предприятии ведется электронный документооборот, и данный электронный вариант расходного кассового ордера является допустимым доказательством в подтверждение получения ФИО2 денежных средств в размере 800 000 руб., ввиду наличия в материалах дела иных письменных доказательств свидетельствующих о проведении 22.10.2015 кассовой операции по выдаче денежных средств заявленной сумме. При этом представителем ООО «Михайловское» также было указано, что в ООО «Михайловское» отсутствует возможность подписания первичных бухгалтерских документов электронной подписью. 

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок (п.1).

Обязательными реквизитами первичного учетного документа являются:

1) наименование документа;

2) дата составления документа;

3) наименование экономического субъекта, составившего документ;

4) содержание факта хозяйственной жизни;

5) величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;

6) наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события;

7) подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц (п.2).

Первичный учетный документ должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни, а если это не представляется возможным - непосредственно после его окончания. Лицо, ответственное за оформление факта хозяйственной жизни, обеспечивает своевременную передачу первичных учетных документов для регистрации содержащихся в них данных в регистрах бухгалтерского учета, а также достоверность этих данных (ч.3). 

Первичный учетный документ составляется на бумажном носителе и (или) в виде электронного документа, подписанного электронной подписью (ч.5).

Таким образом, суд приходит к выводу, что представленный в материалы дела копия электронного первичного документа - расходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ № не отвечает требованиям, предъявляемым законодательством о бухгалтерском учете к таким документам, в том числе ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». 

При этом ссылка представителя ООО «Михайловское» на отсутствие бумажной версии указанного документа и кассовой книги, ввиду их хищения неустановленными лицами, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку именно на истце лежит обязанность по доказыванию получения денежной суммы в размере 800 000 руб. ФИО2, о неосновательности обогащения которого заявлено, в то время как иных допустимых доказательств, подлежащих оценке по правилам ст. 67 ГПК РФ, в подтверждение указанного юридически значимого обстоятельства материалы дела не содержат. Ходатайств об оказании содействия в истребовании судом доказательств, которые сторона не может получить самостоятельно без помощи суда, перед судом также не заявлялось.

Сам факт совершения (проведения) операции по выдаче через кассу ООО «Михайловское» 22.10.2015 денежных средств в размере 800 000 руб., не может служить достаточным обстоятельством, доказывающим получением лицом, указанным в расходном-кассовом ордере № от 22.10.2015, в качестве такового, заявленной суммы, в отсутствие непосредственно личной подписи лица, свидетельствующей о получении денежных средств.

В связи с чем, суд полагает в данной части исковых требований ООО «Михайловское» отказать. 

Разрешая требования ООО «Михайловское» о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20.10.2015 №, суд, учитывая представленную в материалы дела копию соглашения от 25.10.2015, свидетельствующую о расторжении с 25.10.2015 договора купли-продажи земельных долей от 20.10.2015, заключенного в связи с невыплатой денежных средств по первоначальному договору в сумме 1500 000 руб. между ООО «Михайловское» в лице ген. директора ФИО3 и ФИО2, тем самым, полагая установленным наличие ранее достигнутого между сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи от 20.10.2015, поэтому ввиду отсутствия предмета спора, суд полагает необходимым требования ООО «Михайловское» в данной части также оставить без удовлетворения.

При этом суд полагает необходимым отклонить доводы представителя ООО «Михайловское» о недопустимости указанной копии соглашения как доказательства, подлежащего оценке по правилам ст. 67 ГПК РФ, поскольку данный документ заверен надлежащим образом следователем Константиновского МСО СУ СК России по Амурской области, с документа, полученного последним в ходе доследственной проверки по заявлению ООО «Михайловское», зарегистрированному в КРСП №42 от 14.03.2018, по факту мошеннических действий со стороны ФИО2, окончательного процессуального решения по результатам проведения которой на дату рассмотрения настоящего спора следственным органом принято не было. 

Таким образом, учитывая, что ООО «Михайловское» не представлено в материалы дела бесспорных доказательств получения ФИО2 от ООО «Михайловское» денежных средств в размере 800 000 руб. в счет оплаты стоимости земельного участка по договору от 20.10.2015, а также учитывая, что на дату рассмотрения настоящего спора договор купли-продажи земельного участка сторонами расторгнут, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ООО «Михайловское» в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Михайловское» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных долей от 20.10.2015 № и взыскании суммы неосновательного обогащения, отказать в полном объеме.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ООО «Михайловское» о признании договора купли-продажи земельных долей от 20.10.2015 № незаключенным, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Михайловский районный суд Амурской области в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья К.В. Ершова 

Решение в окончательной форме принято 15 января 2019 года.