ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

№3а-48/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 21 июля 2025 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания в составе: 

председательствующего судьи Кадзаева К.Р.,

при секретаре Салагаева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству РСО-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по РСО-Алания, ГБУ РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки», с привлечением в качестве заинтересованных лиц АМС Правобережного района РСО-Алания, АМС Бесланского городского поселения Правобережного района РСО-Алания, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Верховный Суд РСО-Алания с административным исковым заявлением к Правительству РСО-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по РСО-Алания, ГБУ РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки», с привлечением в качестве заинтересованных лиц АМС Правобережного района РСО-Алания, АМС Бесланского городского поселения Правобережного района РСО-Алания, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с кадастровым номером ..., по состоянию на 1 января 2022 года в размере 16 421 000 рублей.

В обоснование административного иска указано, что ФИО1 на основании договора аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ... расположенный по адресу: ... Согласно выписке из ЕГРН от ... кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 109 630 000 рублей по состоянию на ... В целях определения достоверной кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец обратился к независимому оценщику для получения заключения об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Как следует из отчета независимого частнопрактикующего оценщика ФИО2 ..., рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года составила 16 421 000 рублей. Таким образом, указанная в выписке ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца и является основанием для обращения в суд.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО3 административные исковые требования уточнила и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2022 года в размере 36 500 000 рублей, с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков - Правительства РСО-Алания ФИО4, а также ГБУ РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО5 в судебном заседании просили в удовлетворении административного иска отказать.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания и филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по РСО-Алания, а также представители заинтересованных лиц - АМС Правобережного района РСО-Алания и АМС Бесланского городского поселения Правобережного района РСО-Алания, извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили. 

Руководствуясь положениями ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников по делу, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. 

Выслушав мнения сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части одиннадцатой ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что на основании договора аренды административному истцу принадлежит земельный участок с кадастровым номером ... Категория земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - недропользование.

Согласно выписке из ... кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 109 630 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В соответствии с ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости влияет на права и обязанности ФИО1, как плательщика арендной платы, и административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. В случае, когда заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы. 

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет независимого частнопрактикующего оценщика ..., согласно которому, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года составила 16 421 000 рублей.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в целях устранения возникших сомнений, по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда РСО-Алания от 11 апреля 2025 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг» ... года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., составила 36 500 000 по состоянию на 1 января 2022 года.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным ст.84 КАС РФ.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Обсудив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд считает установленным, что эксперт ответил на поставленный перед ним вопрос; выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

При этом суд отмечает, что экспертиза назначалась непосредственно в рамках рассмотрения административного дела судом, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием различных подходов (сравнительного, доходного и др.), что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; заключения не допускают неоднозначного толкования; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2022 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов сторонами не опровергнута, заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оснований сомневаться в объективности представленного экспертного заключения нет, поэтому может быть положено в основу решения суда.

Исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года и определена по результатам судебной оценочной экспертизы эксперта общества с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг» ... в размере 36 500 000 рублей. 

Приложенный к административному исковому заявлению отчет ..., составленный оценщиком ФИО2 в отношении спорного земельного участка, по мнению суда, не может быть положен в обоснование требований административного истца, исходя из предоставления нового доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2022 года.

В силу части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд – 18 февраля 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд РСО-Алания,

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Правительству РСО-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по РСО-Алания, ГБУ РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки», с привлечением в качестве заинтересованных лиц АМС Правобережного района РСО-Алания, АМС Бесланского городского поселения Правобережного района РСО-Алания, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., ..., равной его рыночной стоимости в размере 36 500 000 рублей (тридцать шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей, по состоянию на 1 января 2022 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... следует считать 18 февраля 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания.

Судья К.Р. Кадзаев