Дело № 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

25 июля 2017 года Борский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Эйсмонта М.В., при секретаре Майборода Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование иска истец указала, что при заключении между ней и ФИО2 договора купли-продажи недвижимости, а именно:

а) здание, назначение жилой дом, 2-этажный, общая площадь 

<

данные изъяты>., инв. №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый (условный) №;

б) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м., адрес объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый (условный) №;

в) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м., адрес объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый (условный) №, 

(далее – объекты недвижимости),

между ФИО2 (покупатель) и ФИО1 (продавец) возник спор по содержанию п. 2 договора, устанавливающего цену выкупаемого имущества, и п. 4 – особые условия.

Продавцом предлагается следующая редакция этих пунктов:

«2.Цена объекта недвижимости (цена договора)

2.1. Продавец продает, а Покупатель покупает объекты недвижимости согласно предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ гор. Бор нижегородской области заключенному между Покупателем и Продавцом по цене 

<

данные изъяты> рублей.

2.2. В связи с улучшением жилищных условий объекта недвижимости п. 1.2. а) силами Продавца в период от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ были произведены работы, на которые продавец затратил 

<

данные изъяты>) рублей являющиеся неотъемлемой частью данного объекта недвижимости и увеличивают первоначальную стоимость объекта недвижимости.

2.3. Указанную в п. 2.2, настоящего договора сумму Покупатель не оплатил Продавцу в полном объеме до момента подписания настоящего договора.

4. Особые условия.

4.1. Настоящий договор будет сдан в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним после оплаты суммы указанной в п. 2.3. данного договора и выполнения Покупателем всех условий предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого был заключен данный договор купли-продажи объектов недвижимости.

4.2. Настоящий Договор подписан в пяти подлинных экземплярах, по одному для каждой из сторон, три экземпляра - для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Расходы по регистрации настоящего договора и перехода права собственности оплачивает покупатель».

Покупателем отвергаются эти пункты договора.

В процессе переписки о рассмотрении возникших разногласий стороны к соглашению по содержанию указанных пунктов не пришли.

По мнению истца, правомерность принятия п. 4 договора в данной редакции истца обусловлена следующим. ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключен предварительный договор купли продажи недвижимости. В предварительном договоре согласно п.1 статьи 157 ГК РФ прописано отлагательное условие в п. 2.6: «В случае ненадлежащего исполнения Покупателем требований по оплате Недвижимости согласно графика платежей указанного в п. 2.1 настоящего Договора, Покупатель оплачивает Продавцу неустойку в размере 0,5% от суммы просрочки очередного платежа за каждый день просрочки. В случае если просрочка платежей по указанному графику составит более 6 месяцев, Продавец в праве отказаться от заключения основного договора купли-продажи недвижимости с оставлением у себя полной суммы денежных средств ранее оплаченных Покупателем, если стороны не придут к иному соглашению». ФИО2 до ДД.ММ.ГГГГ внесла в счет погашения задолженности 

<

данные изъяты> рублей, и 

<

данные изъяты> внесены ДД.ММ.ГГГГг, что подтверждают чеки об оплате, ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор закончил действовать. Судьей Советского районного суда г.Нижнего Новгорода было вынесено решение по гражданскому делу № по встречному иску ФИО2 к ФИО1 Обязать заключить на условиях предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи объектов недвижимости. 

Считает, что при вынесении указанного судебного постановления по делу № Советским районным судом, были существенно нарушены нормы процессуального права, а также нормы материального права п.1 статьи 395 ГК РФ, п.1 статьи 157 ГК РФ.

Суд, опираясь на встречное исковое заявление ФИО2, где она заявила, что ей была выплачена полностью денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. была признана судом как полная оплата и на основании этого было вынесено решение.

Однако суд не учел п.1 статьи 395 ГК РФ, где за просрочку платежей ФИО2 обязана оплатить проценты за просрочку указанные в п. 2.6 предварительного договора купли-продажи, при внесении ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ суммы 

<

данные изъяты> рублей, была погашена задолженность по основному долгу в размере 

<

данные изъяты> копейки, а оставшаяся сумма в размере 

<

данные изъяты> копеек должна была погасить задолженность по процентам согласно предварительному договору возникшую от суммы просрочки, которая составляла на ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> копеек, за более чем 20 месячную просрочку по платежам общей суммы задолженности с ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> копейки.

Желание ФИО2 сумму 

<

данные изъяты> копеек считать как оплату за будущие платежи, которые на момент оплаты еще не наступили противоречат законному порядку погашения задолженности, а так как будущие платежи не являются задолженностью и она не обязана была их оплачивать ДД.ММ.ГГГГг., то из суммы, ею перечисленной, в размере 

<

данные изъяты> рублей должны были быть погашены все задолженности основные и проценты, а потом только по своему желанию она имела право погасить будущие платежи досрочно, чего ФИО2 было нс сделано.

Суд первой инстанции, принимая оставшуюся сумму в размере 

<

данные изъяты> копеек опирался на законность по пункту 2.1 предварительного договора и принял как оплату будущих платежей не являющихся долгом на момент оплаты ДД.ММ.ГГГГг. нарушил закон п.1 статьи 395 ГК РФ и Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации 13/14 от 08 октября 1998 года пункта 11 где сказано цитата: Проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после суммы основного долга. А так как судом при вынесении решения предварительный договор был признан действующим, то будущие платежи не являются долгом, суд обязан был соблюдать очередность погашения задолженностей на момент вынесения решения. Условия предварительного договора в п.2.1, на которое опирался суд, противоречащее закону является ничтожным.

Из выше написанного следует, что фактически ФИО2 не были оплачены будущие платежи, и она не оплатила досрочно всю оставшуюся сумму 

<

данные изъяты> копеек ДД.ММ.ГГГГ согласно договора, как ею было заявлено во встречном исковом заявлении на момент вынесения судом первой инстанции решения. А значит, утверждение судом первой инстанции о полной выплате суммы по договору является неверным и решение в удовлетворении встречного искового заявления противоречит закону.

Также, по мнению истца, правомерность принятия п. 2 договора в данной редакции обусловлена следующим. В соответствии с п.1.4.договора безвозмездного пользования жилым домом от ДД.ММ.ГГГГг. Собственник даёт согласие Жильцу на проведение улучшения переданной недвижимости за счет собственных средств Жильца. В п. 2.3 договора безвозмездного пользования жилым домом от ДД.ММ.ГГГГг. Собственник обязался оказывать Жильцу консультационную, информационную, техническую и иную помощь в целях наиболее эффективного и грамотного использования им имущества, переданное Жильцу во временное пользование по настоящему договору. По просьбе Жильца Собственник оказал помощь в проведении улучшения жилищных условий объекта недвижимости. Силами Собственника в период от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ были произведены работы на которые Собственник затратил 

<

данные изъяты> рублей являющиеся неотъемлемой частью данного объекта недвижимости. В п.2.2.2 договора безвозмездного пользования жилым домом от ДД.ММ.ГГГГг. Жилец обязан содержать жилье в технически исправном состоянии и надлежащем санитарном состоянии; в п.2.2.3. Жилец обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт жилья; в п.2.2.5. Жилец обязан нести расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг( электроснабжение, отопление, водоснабжение и канализация, вывоз мусора и т.п.) и своевременно вносить вышеназванные платежи, оплачивать расходы собственника в размере сумм налогов на имущество, начисляемых собственнику как владельцу жилого дома и владельцу земельных участков на котором расположен данный жилой дом; в п.2.2.7 договора безвозмездного пользования жилым домом от ДД.ММ.ГГГГг. Жилец обязан производить все неотделимые изменения жилья за свой счет.

Пунктом этого договора предусмотрено, что покупателю вменяется обязанность производить все неотделимые изменения жилья за свой счет. Однако все неотделимые изменения жилья произведены силами и за счет продавца ФИО1, не вошли в состав приобретаемого покупателем объектов недвижимости и являются собственностью продавца.

Поэтому возражения ответчика не могут быть признаны обоснованными.

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ было направлено письмо с предложением заключить договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен проект разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Истец просила принять пункты 2 и 4 договора купли-продажи недвижимости в редакции искового заявления.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истца по доверенности Ш.Р.П. поддержали исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признала и пояснила, что она оплатила цену продаваемых объектов недвижимости в полном объеме. Этот факт установлен вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ. Истец не представила доказательств размера расходов, которые она понесла на улучшение спорного жилого дома. В любом случае, она не договаривалась с истицей о том, что цена продаваемых объектов по основному договору может быть увеличена на сумму произведенных истцом улучшений. Такого условия предварительный договор не содержит. Поэтому предусмотренных законом оснований для принятия пунктов 2 и 4 основного договора в редакции истца не имеется.

Представитель ответчика адвокат Барышев А.Н. в судебном заседании также просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 459 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). 

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом по делу установлено, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:

а) здание, назначение жилой дом, 2-этажный, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м., инв. №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

данные изъяты> кадастровый (условный) №;

б) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м., адрес объекта: 

<

данные изъяты>, кадастровый (условный) №;

в) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м., адрес объекта: 

<

данные изъяты> кадастровый (условный) №.

Согласно п. 1.2 указанного предварительного договора покупатель обязался приобрести недвижимое имущество, указанное в договоре, за счет собственных средств в сумме 

<

данные изъяты> рублей.

Порядок оплаты покупателем указанных объектов был предусмотрен п. 2.1 договора: 

<

данные изъяты> рублей вносятся в момент подписания предварительного договора в качестве, оставшаяся часть подлежала внесению равными ежемесячными платежами по 

<

данные изъяты> рубля согласно предусмотренному договором графику платежей.

Решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении указанного предварительного договора. На ФИО1 возложена обязанность заключить с ФИО2 договор продажи указанных объектов недвижимого имущества по цене 

<

данные изъяты> рублей в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Этим же решением признано установленным, что ФИО2 в полном объеме выполнила свои обязанности по выплате суммы по предварительному договору.

Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (собственник) и ФИО2 (жилец) заключили договор безвозмездного пользования жилым домом по адресу: 

<

данные изъяты>

Согласно п. 1 указанного договора, собственник передал в пользование жильца указанный жилой дом на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а жилец обязался по истечении этого срока вернуть указанный жилой дом в том состоянии, в котором получил его от собственника, с учетом нормального износа собственнику, либо в ином согласованном сторонами состоянии.

Согласно п. 1.4 данного договора в период его действия собственник дал согласие жильцу на улучшение переданного жилого дома за счет собственных средств жильца.

Изложенные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон; копией предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ; копией договора безвозмездного пользования жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ; копией решения Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований в части принятия пунктов 2 и 4 основного договора в редакции искового заявления истец указывает, что фактически ответчик ФИО2 оплатила цену продаваемых объектов, указанную в предварительном договоре, не в полном объеме; кроме того, во время пользования ответчицей жилым домом по адресу: 

<

данные изъяты> по договору от ДД.ММ.ГГГГ истец за свой счет произвела улучшения в этом доме, на стоимость которых должна быть увеличена цена продаваемых объектов недвижимости.

По существу, требования истца о принятии пунктов 2 и 4 основного договора в редакции искового заявления сводятся к включению в основной договор двух условий: о неполной оплате ответчицей цены продаваемых объектов недвижимости на момент заключения основного договора; и об увеличении цены продаваемых объектов недвижимости на стоимость улучшений, произведенных истицей в спорном жилом доме во время пользования этим домом ответчицей по договору безвозмездного пользования,

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ФИО2 в полном объеме выполнила свои обязанности по выплате суммы по предварительному договору.

В связи с этим судом не принимается утверждение истицы о неполном исполнении ответчицей своих обязательств, вытекающих и предварительного договора, по полной уплате цены продаваемых объектов недвижимости.

При таком положении требования истца о включении в основной договор указания на то, что ФИО2 оплатила цену продаваемых объектов недвижимости не в полном объеме, удовлетворению не подлежат.

Разрешая требование истца о включении в основной договор условия об увеличении цены продаваемых по основному договору объектов недвижимости на стоимость произведенных истцом улучшений спорного жилого дома, суд исходит из того, что по смыслу п. 1 ст. 459 ГК РФ стороны обязаны заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пункт 2.2 основного договора в редакции искового заявления предусматривает увеличение цены объектов недвижимости, являющихся предметом договора, на стоимость улучшений спорного жилого дома, произведенных продавцом ФИО1 в период проживания в указанном доме ФИО2 по договору безвозмездного пользования от ДД.ММ.ГГГГ, что составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

При этом из содержания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что предварительный договор не содержит условий, предусматривающих изменение цены продаваемых объектов недвижимости в зависимости от произведенных улучшений.

Каких-либо объективных доказательств того, что при заключении предварительного договора истец и ответчик согласовали между собой возможность включения в основной договор условия, о включении которого просит истец, стороной истца не представлено.

В связи с изложенным, правовых оснований для включения в основной договор условия об увеличении цены на сумму стоимости произведенных истцом улучшений не имеется.

В подтверждение произведенных ею расходов на улучшение спорного жилого дома ФИО1 представила фотографии, иллюстрирующие внешний и внутренний вид жилого дома; документы о подключении спорного жилого дома к газораспределительной сети; финансовые документы, подтверждающие несение расходов на приобретение материалов и выполнение работ (товарно-транспортная накладная, товарные чеки, квитанции).

При этом как истец, так и ответчик в судебном заседании пояснили, что письменный документ, подтверждающий размер расходов, понесенных ФИО1 на улучшение спорного жилого дома, отсутствует.

Само по себе несение истицей расходов по улучшению предмета договора купли-продажи не влечет включения в основной договор испрашиваемого истицей условия, поскольку по делу не доказано наличия такого волеизъявления сторон при заключении предварительного договора.

В связи с изложенным представленные стороной истца доказательства не влияют на существо принимаемого судом решения.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

В ст. 12 ГК РФ перечислены способы защиты гражданских прав, к каковым относится, в частности, возмещение убытков и иные предусмотренные законом способы.

Заявляя требование о включении в основанной договор условий об увеличении покупной цены на сумму расходов, понесенных истцом на производство улучшений спорного жилого дома, истец избрала ненадлежащий способ защиты права, поскольку включение в основной договор данного условия не было предусмотрено предварительным договором.

В связи с изложенным суд отказывает в удовлетворении исковых требований в данной части.

ФИО1 не лишена права предъявить требование о взыскании с ФИО2 понесенных ею расходов на улучшение жилого дома, и в ходе рассмотрения данного требования доказывать наличие предусмотренных законом оснований для удовлетворения такого требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке вНижегородский областной суд через городской суд в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.В. Эйсмонт