2-89/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

г. Тамбов 9 августа 2019 года

Ленинский районный суд г. Тамбова в составе:

председательствующего судьи Карпухиной Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Тофан А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об устранении препятствий в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме, демонтаже самовольной перепланировки и приведении квартиры в первоначальное состояние, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 является собственником квартиры №*** в доме № *** по ул. *** на основании договора купли продажи, заключенного с ФИО4 28.07.2017.

ФИО2 и ФИО1, являясь собственниками жилого помещения в квартире №*** дома № *** по ул.***, обратились в суд с иском к ФИО4, ФИО3 о признании данного договора недействительным в части продажи кухни №5 и коридора №6. В обоснование своих требований указали, что данная квартира была переустроена самовольно в 2014 году путем присоединения коридора общего пользования многоквартирного жилого дома площадью 9.2 кв.м. В результате чего площадь квартиры увеличилась до 39,2 кв.м. Решением Ленинского районного суда г.Тамбова от 31.05.2017 ФИО4 в удовлетворении исковых требований к администрации г.Тамбова о сохранении квартиры №*** в перепланированном и переустроенном виде и признании права собственности на нее отказано, поскольку установлено, что не было получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Несмотря на наличие указанного решения суда, ответчица продала квартиру площадью 39.2 кв.м., нарушив права и интересы собственников помещений в доме.

Указав также, что решением Ленинского районного суда г.Тамбова от 27.03.2018 признаны недействительными и утратившими силу решение общего собрания собственников жилого дома №*** по ул.*** от 02.08.2015 об изменении размера общего имущества дома, возникшего в результате самовольной перепланировки и переустройства квартиры №*** в доме № *** по ул.*** с увеличением общей площади квартиры за счет присоединения мест общего пользования с выделением кухни №5 и коридора №6, постановления Администрации г.Тамбова от 01.11.2016 № 6623 «О согласовании сохранения в переустроенном и перепланированном состоянии и приемки в эксплуатацию квартиры №*** в доме № *** по ***». Просили также привести квартиру в первоначальное состояние, обязав ФИО4 снести перегородку между квартирами №8 и №9 в указанном доме, демонтировать газовую плиту и сантехническое оборудование в кухне №5.

Исковые требования ФИО5 неоднократно изменялись, уточнялись. С учетом уточненного искового заявления от 21.12.2018 Ф-вы просят устранить препятствия со стороны ФИО3 в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме, обязав ответчика привести квартиру №*** в доме № *** по ул.*** в первоначальное состояние, демонтировать самовольную перегородку, открыть доступ к окну в коридоре общего пользования.

Истцы ФИО2 и ФИО1 исковые требований поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям, пояснив также, что нарушены права и интересы собственников помещений в многоквартирном жилом доме. В результате перепланировки и переустройства квартиры произошел захват общего коридора квартир №8 и №9, общая вентиляционная шахта оказалась в квартире ответчика, а также отсутствует окно, которое находилось в коридоре. При покупке квартиры ФИО3 было известно о наличии решения Ленинского районного суда Тамбова от 31.05.2017 об отказе прежнему собственнику квартиры ФИО4 в иске о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном виде и признании права собственности на нее, поскольку не было получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, данное решение суда имелось у всех собственников дома. ФИО3 при осмотре квартиры совместно с мужем и риэлтором за два дня до заключения договора купли-продажи ФИО2 вручена копия указанного решения суда. В связи с чем, ФИО3 не могла не знать о наличии решения, о самовольной перепланировке квартиры путем захвата площади общего имущества многоквартирного жилого дома. Кроме того, о расхождении общей площади приобретаемой ответчиком по договору купли-продажи квартиры в правоустанавливающих документах, платежках и других документах последняя не могла не знать. Просят устранить препятствия со стороны ФИО3 в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме, обязав ответчика привести квартиру №*** в доме № *** по ул.*** в первоначальное состояние, путем демонтажа самовольной перепланировки, перенесения сантехнического и газового оборудования. 

Ответчик ФИО3 и её представитель адвокат Панфилов С.С. исковые требования не признали, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, пояснив, что приведение квартиры №*** в доме № *** по ул. *** в первоначальное состояние нарушает её права и законные интересы, поскольку отсутствует техническая возможность переноса газового оборудования и санитарно-технического оборудования. При этом ответчик не отрицает факт захвата общего имущества многоквартирного жилого дома, указав, что при вынесении решения Ленинского районного суда г.Тамбова 31.05.2017, о наличии которого до момента заключения договора купли-продажи им не было известно, вопросы о соответствии квартиры строительным техническим, санитарным нормам и правилам судом не выяснялись. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, в том числе посредством телеграммы, причина неявки суду неизвестна.

Представитель третьего лица МКУ «Долговой центр», третьи лица ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.В соответствии с ч. 1 ст.36ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Частью 2 статьи 36 ЖК РФза собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД.

Согласноч. 3 ст. 36ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40ЖК РФ).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 302 данного кодекса если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей?301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей?301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы?59 ГК РФ. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи?301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п.35). Согласно разъяснениям в п. 42, если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи?301, 302 ГК РФ.

Судом установлено, что однокомнатная квартира №*** в доме №*** по ул.*** общей площадью 32,5 кв.м., в том числе жилой площадью 19,4 кв.м., кухни 13,1 кв.м, принадлежала на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 24.05.2001 ФИО4 ( т.1 л.д. 200). Согласно техническому паспорту указанной квартиры от 19.09.2014, составленному МУП «Тамбов- недвижимость», ФИО4 самовольно осуществила перепланировку и переустройство квартиры с присоединением мест общего пользования, с возведением перегородки в коридоре общего пользования, с выделением кухни и коридора, установкой сантехнических приборов и газовой плиты (т. 1 л.д. 14-17). При этом произошло изменение назначения кухни в жилую комнату с уменьшением площади коридора и выделением санузла с установкой сантехнических приборов. Общая площадь квартиры увеличилась и стала составлять 39.2 кв.м.

Постановлением Администрации г.Тамбова от 01.11.2016 по результатам рассмотрения заявления ФИО4 сохранена в переустроенном и перепланированном состоянии и принята в эксплуатацию двухкомнатная квартира №*** в доме №*** по ул.***, общей площадью 39,2 кв.м.с экспликацией помещений: жилая- 4,4 кв.м., жилая- 19.4 кв.м., санузел -3,6 кв.м., коридор- 2,6 кв.м., кухня- 7,9 кв.м., коридор – 1,3 кв.м.(т. 1 л.д. 19).

Письмами Управления Росреестра по Тамбовской области от 27.12.2016 и 27.01.2017 ФИО4 отказано в регистрации права собственности на перепланированную квартиру, поскольку собственником не был представлен акт приемки квартиры в эксплуатацию, а также решение суда о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Что послужило поводом для обращения ФИО4 в суд с иском к Администрации г.Тамбова о сохранении в перепланированном и переустроенном виде и признании права собственности на квартиру №*** в доме №*** по ул.***.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Тамбова от 31.05.2017 в удовлетворении указанных исковых требований ФИО4 отказано. При этом судом установлено, что ФИО4 не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме №*** по ул. *** на присоединение общего имущества дома к принадлежащей ей квартире №*** 

Однако, на основании договора купли-продажи, заключенного 28.07.2017, ФИО4 квартира №*** в доме №*** по ул.*** общей площадью 39,2 кв.м. продана ФИО3 за 1100000 руб. В Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области 09.08.2017 произведена государственная регистрация перехода права собственности (т.1 л.д. 123-124).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Тамбова от 27.03.2018 удовлетворены исковые требования ФИО2 и ФИО1 к Администрации г.Тамбова, ФИО4, ФИО14, ФИО7 и другим: признано недействительным решение общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома №*** по ул.*** от 02.08.2015 об изменении размера общего имущества дома №*** по ул.***, возникшего в результате самовольной перепланировки и переустройства квартиры №*** дома №*** по ул.***, с увеличением общей площади квартиры за счет присоединения мест общего пользования с возведением перегородки в коридоре общего пользования с выделением кухни №5 и коридора №6. Признано недействительным и утратившим силу постановление администрации г.Тамбова от 01.11.2016 года № 6623 «О согласовании сохранения в переустроенном и перепланированном состоянии и приемки в эксплуатацию квартиры №*** в доме №*** по ул.***».

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО4 не имела законных оснований отчуждать квартиру №*** в доме №*** по ул.*** в перепланированном и переустроенном виде общей площадью 39.2 кв.м. 

Вместе с тем, при покупке квартиры ФИО3 было известно о наличии судебного спора по поводу спорной квартиры, а именно, о наличии решения Ленинского районного суда Тамбова от 31.05.2017 об отказе прежнему собственнику квартиры ФИО4 в иске о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном виде и признании права собственности на нее, поскольку не было получено согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

Из пояснений ФИО2 следует, что ФИО3 при осмотре квартиры совместно с мужем за два дня до заключения договора купли-продажи 26.07.2017 ФИО2 вручена копия указанного решения суда. Последним было предложено ФИО3 позвонить ФИО4 или поинтересоваться у любого из соседей о наличии судебного спора. Данное решение суда имелось у собственников дома №***, которые были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц. Кроме того, о расхождении общей площади приобретаемой ответчиком по договору купли-продажи квартиры в правоустанавливающих документах, платежках и других документах, последняя также не могла не знать.

При этом ФИО3 не отрицает, что до государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру по договору купли-продажи от 28.07.2017 ей стало известно о наличии спора между ФИО4 и собственниками помещений в доме.

При установленных обстоятельствах ФИО3 не могла не знать о наличии решения, о самовольной перепланировке квартиры путем захвата площади общего имущества многоквартирного жилого дома, о возражениях собственников дома против такого захвата и таким образом, усомниться в праве продавца ФИО4 на отчуждение спорной квартиры. Доказательств, что ФИО3 при совершении сделки приняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества суду не представлено. В результате самовольной перепланировки и переустройства квартиры №*** и уменьшения общей площади многоквартирного жилого дома без согласия всех собственников дома нарушены права и интересы собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Ф-вых Ф.В, Е.М. об устранении препятствий со стороны ФИО3 в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу ***, обязать ФИО3 привести квартиру №*** в первоначальное состояние, существовавшее до переустроенного и перепланированного состояния, возложив на нее обязанность произвести работы в соответствии с заключениями эксперта ФБУ «Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» №00424/4-2 от 11.04.2019 и №01683/4-2 от 04.07.2019:

Доводы ответчика ФИО3 о том, что приведение квартиры №*** в доме № *** по ул. *** в первоначальное состояние нарушает её права и законные интересы, поскольку отсутствует техническая возможность переноса газового оборудования и санитарно-технического оборудования являются необоснованными и опровергаются заключениями эксперта ФБУ «Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» №00424/4-2 от 11.04.2019 и №01683/4-2 от 04.07.2019.

В соответствии с заключениями эксперта ФБУ «Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» №00424/4-2 от 11.04.2019 и №01683/4-2 от 04.07.2019: приведение квартиры №*** в доме №*** по ул.*** в первоначальное состояние, существовавшее до переустроенного и перепланированного состояния, отраженного в техническом паспорте МУП «Тамбов-Недвижимость» № 16250/329:0008 от 19.09.2014 и акте о самовольной перепланировке от 19.09.2014, в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП) с учетом инженерных коммуникаций ( сантехнических приборов) и газового оборудования, технически возможно. При этом снос/перенос каких-либо несущих стен, прорезка проемов в несущих стенах, осуществляться не будет. Для приведения квартиры в первоначальное состояние необходимо выполнение работ согласно перечню работ, указанных в данных заключениях, а именно; - демонтировать входную металлическую дверь из стены, разделяющей помещение общего коридора и помещения №6; 

-разобрать перегородку/стену из блочков между фактически существующим коридором и помещением №6 с отбивкой штукатурки; разобрать (демонтировать) каркасно-щитовую перегородку между помещениями №5-6 в квартире №8; 

-демонтировать газовый котел BAXI, бесперебойный блок питания, дымоход от газового котла, газовый счетчик NPM-G4, радиатор отопления, состоящий из 8-секций, находящегося под окном в помещении №5 без последующей установки, мойку в помещении №5, 4-х конфорочную газовую плиту в помещении №5;

-установить газовый котел BAXI в помещение №1 площадью 4,4 кв.м., бесперебойный блок питания в помещение №1 площадью 4,4 кв.м., дымоход от газового котла расположить в исследуемой квартире, газовый счетчик NPM-G4 в помещение №1 площадью 4,4 кв.м., мойку в помещение №1 площадью 4,4 кв.м., 4-х конфорочную газовую плиту в помещение №1 площадью 4,4 кв.м.; 

- демонтировать разводку газовых сетей из помещения №6 и №5, проходящих по стенам к газовому счетчику, газовому котлу и газовой плите, разводку отопления, водоснабжения от газового котла и раковины в помещении №5, систему канализации от раковины в помещении №5 и трубу канализации в подвальном помещении; 

-выполнить монтаж сетей газоснабжения в помещение №1 с последующим подключением газового счетчика NPM-G4, газового котла BAXI, 4-х комфорочной газовой плиты; сетей водоснабжения от газового котла BAXI до вновь установленной в помещении №1 мойки; сетей канализации от мойки, расположенной в новом месте в помещении №1, до существующей системы канализации в помещении №3; 

-устроить вентиляцию в помещении №1 для работы газового оборудования.

Ссылки в письменных возражениях на иск о пропуске срока исковой давности - несостоятельны. Из пояснений Ф-вых следует, что о незаконной перепланировке и переустройстве спорной квартиры, а также о существовании подложного протокола общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома №*** по ул.*** от 02.08.2015 об изменении размера общего имущества дома, постановления администрации г.Тамбова от 01.11.2016 года № 6623 им стало известно при рассмотрении гражданского дела в 2017 году, что послужило поводом в дальнейшем для предъявления соответствующих исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Устранить препятствия ФИО1, ФИО2 со стороны ФИО3 в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу *** Обязать ФИО3 привести квартиру №***, д. *** по ул. *** в первоначальное состояние, возложив на нее обязанность произвести работы в соответствии с заключениям эксперта ФБУ «Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» №00424/4-2 от 11.04.2019 и №01683/4-2 от 04.07.2019:

-демонтировать входную металлическую дверь из стены, разделяющей помещение общего коридора и помещения №6; 

-разобрать перегородку/стену из блочков между фактически существующим коридором и помещением №6 с отбивкой штукатурки; разобрать (демонтировать) каркасно-щитовую перегородку между помещениями №5-6 в квартире №8; 

-демонтировать газовый котел BAXI, бесперебойный блок питания, дымоход от газового котла, газовый счетчик NPM-G4, радиатор отопления, состоящий из 8-секций, находящегося под окном в помещении №5 без последующей установки, мойку в помещении №5, 4-х конфорочную газовую плиту в помещении №5;

-установить газовый котел BAXI в помещение №1 площадью 4,4 кв.м., бесперебойный блок питания в помещение №1 площадью 4,4 кв.м., дымоход от газового котла расположить в исследуемой квартире, газовый счетчик NPM-G4 в помещение №1 площадью 4,4 кв.м., мойку в помещение №1 площадью 4,4 кв.м., 4-х конфорочную газовую плиту в помещение №1 площадью 4,4 кв.м.; 

- демонтировать разводку газовых сетей из помещения №6 и №5, проходящих по стенам к газовому счетчику, газовому котлу и газовой плите, разводку отопления, водоснабжения от газового котла и раковины в помещении №5, систему канализации от раковины в помещении №5 и трубу канализации в подвальном помещении; 

-выполнить монтаж сетей газоснабжения в помещение №1 с последующим подключением газового счетчика NPM-G4, газового котла BAXI, 4-х комфорочной газовой плиты; сетей водоснабжения от газового котла BAXI до вновь установленной в помещении №1 мойки; сетей канализации от мойки, расположенной в новом месте в помещении №1, до существующей системы канализации в помещении №3; 

-устроить вентиляцию в помещении №1 для работы газового оборудования.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Ленинский районный суд г.Тамбова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Карпухина

Решение суда изготовлено в окончательной форме 14.08.2019 года.

Судья Ю.А. Карпухина