Дело №

УИД №RS0№-89

Мотивированное 

решение

 изготовлено 03.04.2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

20 марта 2025 года а. Тахтамукай 

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи ФИО11

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования «

<

адрес>» о продлении договора аренды земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации МО «

<

адрес>» о продлении договора аренды земельного участка. 

В обоснование своих доводов указала, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «

<

адрес>» и ФИО5 был заключен договор аренды № земельного участка площадью 800 кв.м. с кадастровым номером 01:05:3200001:2356, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а. Козет, 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 было направлено уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «

<

адрес>» выдала разрешение на передачу прав и обязанностей по данному договору аренды ФИО2

Впоследствии между ФИО5 и ФИО2 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированное в установленном законом порядке.

С момента перехода всех прав и обязанностей по данному договору, ФИО2 на земельном участке площадью 800 кв.м. залит фундамент жилого дома площадью 54 кв.м., подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, оплачивалась арендная плата за земельный участок. 

Однако зарегистрировать технический план не представляется возможным, ввиду того, что администрацией МО «

<

адрес>» в Управление Росреестра направлено соглашение о расторжении данного договора. В нарушение требований действующего законодательства, администрацией при расторжении договора аренды не проведен акт осмотра земельного участка. О том, что договор аренды земельного участка расторгается, истцу стало известно, только при сдаче документов для регистрации объекта незавершенного строительства (фундамент) в Управление Росреестра.

Просила обязать администрацию МО «

<

адрес>» заключить с ФИО2 соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:05:3200001:23565, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а. Козет, 

<

адрес>.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебном заседании ранее заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика администрации муниципального образования «

<

адрес>» по доверенности ФИО7 возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенным к материалам дела, просила в удовлетворении требований отказать.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности их сдачи в аренду.

На основании ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 Земельного Кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом РФ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «

<

адрес>» (Арендодатель) и ФИО5 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №. 

В соответствии с п.1.1 вышеуказанного договора Арендодатель передал Арендатору за плату во временное пользование земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 01:05:3200001:2356, общей площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, а. Козет, 

<

адрес>. 

Ежегодная арендная плата по договору составляла 6 227,20 рублей (п.2.1).Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.6.1).

Таким образом, договор аренды земельного участка был заключен на определенный срок.

По общему правилу, в случае если арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ применимы и к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из этого, а так же с учетом того, что арендодатель возражений относительно использования земельного участка не высказывал, арендную плату продолжал принимать, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ Арендатором ФИО5 было направлено уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2 Данное уведомление было получено администрацией МО «

<

адрес>» ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «

<

адрес>» выдала разрешение на передачу прав и обязанностей по данному договору аренды ФИО2, что подтверждается сообщением №, что также подтверждает согласие Арендодателя на возобновление договора аренды земельного участка на ранее заключенных условиях, но с новым Арендатором.

Впоследствии между ФИО5 и ФИО2 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленным соглашением, переведенным в электронную форму ДД.ММ.ГГГГ.

С момента перехода всех прав и обязанностей по данному договору, ФИО2 на вышеуказанном земельном участке был залит фундамент жилого дома площадью 54 кв.м., подготовлен технический план объекта незавершенного строительства.

Однако зарегистрировать право собственности ФИО2 на незавершенный объект строительства не представляется возможным, ввиду того, что согласно сведениям ЕГРН срок аренды по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не определен, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права № КУВД-001/2023-24751275/1 от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ за № администрацией МО «

<

адрес>» в адрес ФИО2 было направлено Уведомление о расторжении договора аренды по причине одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, которое получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. 

Пунктом 23 Обзора судебной практики № (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, содержатся разъяснения о том, что положения п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до ДД.ММ.ГГГГ не требовалось проведения торгов. Также Верховный Суд отметил, что положениями Земельного кодекса РФ в действующей редакции прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса РФ к такому договору.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключен с первоначальным Арендатором ФИО5 без проведения торгов до вступления в силу изменений, внесенных в Земельный кодекс РФ Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ, исключающих преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды без проведения торгов. 

Таким образом, в редакции Земельного кодекса РФ, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, не установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Судом установлено, что Арендодатель ДД.ММ.ГГГГ предоставил ФИО5 разрешение на переуступку прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2 При этом, на момент выдачи разрешения на переуступку прав и обязанностей по договору срок договора аренды истек и по истечении указанного в договоре срока аренды-16.02.2020

ни одна из сторон не заявила о его расторжении.

Из представленных истцом материалов следует, что Арендатор ФИО2, действуя в соответствии с условиями договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, использовала земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, на земельном участке был залит фундамент под строительство жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО8 был изготовлен технический план объекта незавершенного строительства.

На момент рассмотрения настоящего дела истцом внесена арендная плата за земельный участок в полном объеме, что подтверждается представленными чеками на сумму 1500 рублей от ДД.ММ.ГГГГ и на сумму 9 491,56 рублей от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, Арендатор по соглашению ФИО2 продолжил использование участка без возражений со стороны Арендодателя, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «

<

адрес>» направила ФИО9 уведомление о расторжении договора аренды, при этом в обоснование указав о применении правового механизма отказа от договора аренды, предусмотренного ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

В силу ч.2 ст.610 ГК РФ если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

По истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора аренды договор аренды земельного участка должен был прекратить свое действие, а земельный участок в силу статьи 622 ГК РФ подлежал бы освобождению арендодателем.

ФИО2 получила уведомление Арендодателя об отказе от договора ДД.ММ.ГГГГ, соответственно договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № подлежал прекращению только ДД.ММ.ГГГГ, доводы ответчика в указанной части о прекращении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ не основаны на законе. 

Основания и последствия расторжения договора аренды земельного участка определяются общими правилами гражданского законодательства (ст.ст.450- 453 ГК РФ), а также правилами, регулирующими отношения по договору аренды (ст. 622 ГК РФ), т.е. это совершенно иной правовой механизм прекращения договорных отношений.

До прекращения договора ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в администрацию МО «

<

адрес>» с заявлением о заключении соглашения о продлении договора аренды земельного участка.

Из пояснений представителя ФИО2 в судебном заседании следует, что направление указанного заявления было обусловлено намерением истца заключить договор аренды земельного участка в связи с необходимостью окончания строительства жилого дома.

Однако ответом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было отказано в удовлетворении ее заявления по причине отказа Арендодателя от договора в порядке ч.2 ст.610 ГК РФ, выраженного в письме от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до ДД.ММ.ГГГГ не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Следовательно, если после ДД.ММ.ГГГГ арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Спорный земельный участок был предоставлен Арендатору именно для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, преимущественное право ФИО2 на заключение договора аренды земельного участка ответчиком не оспорено.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела по ходатайству представителя истца судом назначена почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ООО «ЭЦ Эверест». 

Заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что личная рукописная подпись, изображение которой произведено в нижней части почтового извещения №ZK-4889 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует личной рукописной подписи ФИО2, которые произведены ею в образцах почерка (на 2 листах формата А4, выполненных правой и левой рукой в положениях сидя и стоя в наклоне), полученных в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ. Образцы личной рукописной подписи ФИО2, которые произведены ею в образцах подписанного почерка (на 2 листах формата А4, выполненных правой и левой рукой в положениях сидя и стоя в наклоне), каких либо значимых идентификационных общих признаков, указывающих на принадлежность ФИО2 личной рукописной подписи, произведенной в нижней части почтового извещения №ZK-4889 от ДД.ММ.ГГГГ не имеют.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности проведенных экспертиз. К отчету приложены копии документов, свидетельствующих о компетентности эксперта, приведен перечень нормативных документов и специальной литературы, которыми руководствовался эксперт. Выводы эксперта изложены определенно, не допускают неоднозначного толкования, понятны лицу, не обладающему специальными познаниями. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Таким образом, доводы ответчика о том, что ФИО2 отказалась от исполнения договора аренды в порядке ст. 610 ГК РФ, поскольку уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора направленное на прекращение обязательств по договору аренды ею не оспорено, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым личная рукописная подпись, изображение которой произведено в нижней части почтового извещения №ZK-4889 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует личной рукописной подписи ФИО2, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ФИО2 не получала уведомление администрации МО «

<

адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Совокупность установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств свидетельствует о том, что Арендодатель по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (ответчик по настоящему делу) после истечения срока договора, т.е. после ДД.ММ.ГГГГ, спустя более 2 лет согласовал уступку (переход) прав и обязанностей арендатора по договору в пользу ФИО2, т.е. фактически совершил конклюдетные действия, направленные на возобновление договорных отношений на тех же условиях, принимал от ФИО2 арендную плату за пользование имуществом, что свидетельствует о намерении Арендодателя продолжить правоотношения с Арендатором имущества, который до прекращения договора аренды земельного участка, имея преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, обратился к Арендодателю с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.

При этом, на спорном земельном участке Арендатором в соответствии с видом его разрешенного использования возведен фундамент жилого дома и подготовлен технический план объекта незавершенного строительства.

Заявив об отказе от договора в порядке ч.2 ст.610 ГК РФ, зная об указанных выше обстоятельствах, Арендодатель, воспользовавшись безусловным правом, не действовал разумно и добросовестно, не учел права и законные интересы другой стороны, истца по настоящему делу.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Вопреки указанной норме ответчик по делу не доказал, что при одностороннем отказе от договора он действовал разумно и добросовестно.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к администрации МО «

<

адрес>» о продлении договора аренды земельного участка удовлетворить. 

Признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией МО «

<

адрес>» и ФИО2 продленным на неопределенный срок в порядке ч.2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Обязать администрацию МО «

<

адрес>» заключить с ФИО2 соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:05:3200001:2356, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а. Козет, 

<

адрес>, на новый срок.

Р ешение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья ФИО10