ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от

№ 3а-295/2018

г. Вологда

08 ноября 2018 года

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мещеряковой Н.В., 

при секретаре Гайдуковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вепрь» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вепрь» (далее ООО «Вепрь», общество) на основании договора аренды земельного участка №... от 01 июля 2013 года и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №... от 26 июня 2017 года является арендатором объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные предприятия класса санитарной опасности (III-IV), объекты складского назначения различного профиля, административно-бытовые корпуса, общей площадью 14414+/-42 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 14 февраля 2013 года определена в размере 16499849 рублей 94 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 21).

Административный истец ООО «Вепрь», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как арендатора, поскольку размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 31 марта 2018 года № 17-н, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» Р.С.И., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».

Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 14 февраля 2013 года составила 12479 000 рублей.

Административный истец ООО «Вепрь» просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 12479 000 рублей 00 копеек, взыскать с Департамента имущественных отношений Вологодской области судебные расходы по административному делу в общем размере 32000 рублей.

Представитель административного истца ООО «Вепрь» по доверенности ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержала.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенности ФИО2 поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители заинтересованных лиц филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области, Мэрии города Череповца, Комитета по управлению имуществом города Мэрии города Череповца в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 01 июля 2013 года составляет 2,1% кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 18).

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Вепрь» как арендатора, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ООО «Вепрь» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 04 октября 2018 года.

Уведомлением комиссии от 04 октября 2018 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости возвращены ООО «Вепрь» без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 14 февраля 2013 года. 

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано ООО «Вепрь» в суд 05 октября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости пропущен.

Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ООО «Вепрь» процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 31 марта 2018 года № 17-н, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» Р.С.И. 

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 14 февраля 2013 года составила 12479 000 рублей.

Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Департаментом имущественных отношений Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 31 марта 2018 года № 17-н требованиям Федеральных стандартов оценки:

в разделе «Сведения об оценщике» (страница 6) не указан номер контактного телефона, а также независимость юридического лица и оценщика (оценщиков) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

при выборе объектов-аналогов оценщиком не проведен анализ соответствия рыночных данных критериям отбора. Выбор объектов-аналогов, а также отказ от использования в расчетах других рыночных предложений не обоснован;

копии материалов и распечаток (страницы 34, 35), использованные в отчете для объектов-аналогов, не позволяют делать выводы о дате подготовки соответствующей информации;

использованные в расчетах корректирующие коэффициенты на местоположение определены на основе экспертного опроса (страница 38). При этом данная информация не подтверждена, результаты опроса на странице 45 отчета не завизированы экспертами.

Вместе с тем, по мнению представителя Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... Департамент имущественных отношений Вологодской области не оспаривает.

Оценщик Р.С.И., проводивший оценку спорного объекта недвижимости, представил пояснения к отчету об оценке № 17-н от 31 марта 2018 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указал, что на странице 2 отчета указан номер телефона оценщика, на странице 9 отчета размещено заявление о соответствии. Относительно замечания № 2: на страницах 23-24 отчета описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, на странице 34 указаны правила отбора аналогов для проведения расчетов. В соответствии с оценочными принципами и учетом индивидуальных характеристик объектов недвижимости рассматриваемого сегмента при расчете объекта оценки в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов принимаются объекты недвижимости – земельные участки, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам – местоположению, разрешенному использованию, наличию или отсутствию коммуникаций, площади с минимальным количеством и величиной вносимых корректировок, что отмечено на странице 33 отчета, то есть в расчете в качестве аналогов приняты наиболее приближенные по своим качественным и количественным характеристикам объекты, позволяющие впоследствии избежать при расчете значимых погрешностей итогового результата стоимости вследствие многозадачности. Относительно замечания № 3: оценщиком приведены в отчете скриншоты по объектам-аналогам, опубликованные до даты оценки, накопленные в личной базе объектов-аналогов, постоянно пополняемой оценщиком в ходе профессиональной деятельности. По данным, приведенным в отчете, можно четко определить дату размещения объявления. Каких-то особых требований по фиксации даты сбора информации в российских законах и подзаконных актах не существует, хотя оценщиком данная дата фиксируется в рамках программы повышения качества оценки, разработанной ведущими специалистами ООО фирма «Эксперт» и размещается в правом нижнем углу компьютерного принтскрина экрана. Относительно замечания № 4: в рамках проведения сравнительного рыночного подхода (страницы 31-41) при расчете корректировки на местоположение (страницы 37-39) оценщиком применялась методология количественной оценки качества местоположения, разработанная к.т.н. ФИО3 (Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Электронное научное издание Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета, № 2 (16) 2011 год). В соответствии с нормативными документами оценочной деятельности не существует особого требования по форме оформления и предоставления экспертных опросов специалистов. В отчете на страницах 45-47 приведены сводные данные по результатам опроса, отражающие влияние характеристик земельных участков в бальном выражении по десятибалльной шкале на стоимость. Для удобства восприятия информация по каждому объекту объединена в сводные таблицы.

Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 31 марта 2018 года № 17-н, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. 

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. 

Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли. 

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта от 31 марта 2018 года № 17-н, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью фирма «Эксперт» Р.С.И.

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.

При этом суд полагает необходимым отметить следующее. В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах датой подачи ООО «Вепрь» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... необходимо указать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 04 октября 2018 года.

Административный истец, кроме того, ставит вопрос о возмещении ему понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 20 000 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьей 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

В целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Вепрь» заключило с ООО фирма «Эксперт» договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости объекта оценки от 06 марта 2018 года № 17-н. 

Стоимость работ по договору в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... составила 20 000 рублей.

Согласно договору оплата услуг производится заказчиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет оценщика в размере 10000 рублей в течение трех календарных дней со дня подписания сторонами договора, 10000 рублей – в течение трех календарных дней со дня составления отчета об оценке и подписания акта приемки-сдачи. 

14 марта 2018 года и 04 апреля 2018 года денежные средства в общем размере 20000 рублей ООО «Вепрь» оплачены, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № 15 и № 20.

Как следует из штатного расписания ООО «Вепрь», в штате общества отсутствует должность юриста. ООО «Вепрь» для оказания юридических услуг при рассмотрении настоящего административного дела 04 апреля 2018 года заключило с ФИО1 договор об оказании юридических услуг.

Предметом договора являлись услуги по подготовке, подаче в суд и дальнейшему сопровождению искового заявления заказчика об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., стоимость услуг составила 10 000 рублей.

04 апреля 2018 года денежные средства по договору об оказании юридических услуг в размере 10 000 рублей ООО «Вепрь» оплачены, что подтверждается распиской ФИО1

В ходе судебного разбирательства по административному делу интересы административного истца ООО «Вепрь» по доверенности ФИО1, по делу состоялось два судебных заседания в суде первой инстанции: 25 октября 2018 года и 08 ноября 2018 года.

Кроме этого, при подаче административного иска в суд ООО «Вепрь» уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей, что подтверждено чеком-ордером от 12 сентября 2018 года № 8 (л.д. 5).

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Результаты работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости – земельных участков утверждены Департаментом имущественных отношений Вологодской области.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, – Департамента имущественных отношений Вологодской области.

Разрешая требования ООО «Вепрь» о взыскании судебных расходов, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, характер действий, произведенных представителем административного истца, руководствуясь принципами разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу административного истца расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по договору от 06 марта 2018 года № 17-н в размере 20 000 рублей, расходов по оплате юридических услуг по договору от 04 апреля 2018 года в размере 7000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, всего подлежит взысканию денежная сумма в размере 29 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Вепрь» процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости.

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Вепрь» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное 04 октября 2018 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные предприятия класса санитарной опасности (III-IV), объекты складского назначения различного профиля, административно-бытовые корпуса, общей площадью 14414+/-42 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 12479 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 14 февраля 2013 года.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вепрь» судебные расходы по административному делу № 3а-295/2018 в общем размере 29000 (двадцать девять тысяч) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Мещерякова 

Мотивированное решение изготовлено 09 ноября 2018 года.