Дело №3а-206/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 декабря 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-206/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Специализированный застройщик «Инвестстрой» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (нежилого здания). Просило установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административные исковые требования, не согласился с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, представил замечания в письменном виде. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1808,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРН имеющимися в материалах дела.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания №АО-235/19 выполненный ООО «Атлант Оценка», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года составляет 46 633 787 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», эксперту ФИО3.

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 81 399 169 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении повторной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением повторной судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, а также первое заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ООО «Межрегиональная оценочно-экспертная корпорация «Люди Дела» ФИО4, замечания в отношении которого судом признаны обоснованными и правомерными.

Таким образом, суд, исследовав заключение повторной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению повторной экспертизы, а также показаниям эксперта ФИО3 в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении повторной экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и опроверг доводы рецензии, представленной административным истцом. 

В опровержение возражений на заключение эксперта ФИО3 пояснил, что при проведении исследования анализировалась обеспеченность объектов земельными участками, в результате чего эксперт пришел к выводу об отсутствии избыточных участков под аналогами, также как и под объектом экспертизы. На участках, отведенных под аналоги, отсутствует возможность размещения дополнительных объектов.

Объявление по аналогу №1 принято из базы cian.ru. Информация о дате публикации не приведена, то есть основания полагать, что объявление было актуальным на дату оценки отсутствуют.

Таким образом, представленные истцом публикации не могут служить доказательством наличия на рынке более дешевых объявлений, так как дата публикации по аналогу №2 после даты оценки, информация по дате публикации по аналогу №1 не подтверждена.

Истцом приведены публикации, в которых отсутствуют доказательства их актуальности на дату оценки (01.01.2018).

Так, представленное истцом объявление по аналогу № 2 было опубликовано 18.10.2018 года, что после даты оценки, обновлено 07.10.2019 года.

Экспертом подробно изучены материалы дела, в том числе Отчет АО-235/19 и первичное экспертное заключение, имеющиеся в Отчете материалы фотофиксации (с. 15-16 ), техническая документация на объект, информация по объекту в Яндекс.картах (панорама), на основе которых сделаны определенные выводы об объекте, отраженные в заключении.

Документов, содержащихся в деле, было достаточно для производства экспертизы, необходимость осмотра, учитывая ретроспективную дату оценки, отсутствовала, что отражено в тексте заключения на стр. 14.

Аналог №3 является встроенно-пристроенным помещением к многоэтажному жилому дому без выделенного в натуре земельного участка, поэтому истец ошибочно относит площадь участка под всем многоквартирным домом к рассматриваемому помещению.

Выводы истца о том, что местоположение аналога №1 характеризуется высоким транспортным и пешеходным трафиком не обоснованы и не подтверждаются фактическими данными.

Так, в заключении на стр. 57 приведены фотографии с панорамы Яндекс.Карты, из которой следует, что высокий трафик в месте расположения аналога №1 отсутствует. Ниже также приведены скриншоты с панорамы, свидетельствующие о наличии среднего трафика, не отличающегося в лучшую сторону от объекта экспертизы.

Необходимо отметить, что в окружении объекта экспертизы также расположены объекты, оказывающие положительное влияние на трафик - школа, детский сад, другие торговые объекты.

Как видно из текста корректировки, минимальный уровень обоснован типом помещения - встроенно-пристроенное, то есть помещение, имеющее отдельный вход и автономное функционирование по ряду параметров.

На стр. 39 Заключения приводится обоснование применения кадастровой стоимости для введения корректировки на земельную составляющую.

УПКС участка составляет 4 739 руб./кв.м., что коррелирует с его рыночной стоимостью.

При применении предложенной истцом доли земельного участка на каждый квадратный метр земельного участка приходилось бы более 15 000 руб., что существенно выше стоимости земельных участков в г.Фрязино.

Более того, в своем замечании истец приводит данные по доле земельных участков под торговыми объектами под особо ценными землями. Применение такого значения привело бы к занижению рыночной стоимости объекта.

На странице 52 заключения эксперт вычитает стоимость земельного участка по кадастровой стоимости без обоснования. Эксперт не приводит обоснования соответствия кадастровой стоимости - рыночной (тем более, что данная стоимость также оспаривается в рамках другого дела).

Как сказано, при ответе на предыдущее замечание экспертом в рамках доходного подхода был посчитан доход от помещений, возможных к сдаче в аренду, а не всего здания, ввиду этого корректировка на тип помещений не вводилась.

В рамках доходного подхода расчет строился на доходе от арендопригодной площади здания, которая была принята равной основной по техническому паспорту БТИ. Таким образом, экспертом был посчитан доход от помещений, возможных к сдаче в аренду, а не от сдачи в аренду всего здания. Как верно описано в заключении на стр. 48 «Площади объектов - аналогов отличны от площади исследуемого объекта, однако, существует возможность аренды помещений в одном здании исследуемого объекта несколькими арендаторами, а также аренды нескольких помещений одним арендатором. В результате вышесказанного, Эксперт считает корректным не вводить поправку на величину общей площади для объектов- аналогов».

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной повторной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 16 мая 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 16 мая 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 1808,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 81 399 169 (восемьдесят один миллион триста девяносто девять тысяч сто шестьдесят девять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 22 декабря 2020 года.