77RS0026-02-2024-014370-33

Дело № 2-967/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2025 года г. Москва

Таганский районный суд г. Москвы в составе 

председательствующего судьи Неревяткиной О.Ю., 

при секретаре Бричаг А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-967/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд к ООО «СЗ «Поклонная» с требованиями, уточненными на основании ст. 39 ГПК РФ, о взыскании расходов по устранению строительных недостатков в 1 015 160,90 руб., неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия в размере 2 009 743,75 руб., компенсации морального вреда в размере 25 000 руб., взыскании штрафа за неисполнение требований кредитора в размере 50% от присужденной судом суммы, расходов по оплате досудебного заключения эксперта в размере 50 000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 30 608,85 руб.

В обоснование иска указано, что 11.03.2021г. между ООО «СЗ «Поклонная» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № 17.02. В соответствии с условиями договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить здание, после ввода здания в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора и принять объект долевого строительства в порядке и в сроки, предусмотренные договором. 14.03.2024г. подписан акт о передаче объекта долевого строительства. В период эксплуатации квартиры, истцом были выявлены строительные недостатки. Согласно экспертному заключению «Центр строительных экспертиз» ИП ФИО2 стоимость устранения строительных недостатков составила 1 550 086 руб. Кроме того, объект недвижимого имущества был передан истцу с нарушением срока передачи, установленного договором. 30.07.2024г. в адрес ответчика была направлена претензия о возмещении денежных средств в счет устранения недостатков. Указанная претензия была получена ответчиком, однако в добровольном порядке не удовлетворена, что послужило основанием для обращения в суд с данными требованиями.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом, обеспечила явку своих представителей.

Представители истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях на иск, согласно которому указывает, что объект передан истцу без замечаний, что подтверждается п. 2 акта приема-передачи, полагает обоснованный размер недостатков переданного объекта недвижимого имущества по договору составляет 733 129,80 руб., общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика по иску не может превышать 3% от цены договора, дополнительно указывает на отсутствие оснований для взыскания неустойки за нарушением срока удовлетворения требований потребителя, таким образом, просит суд в удовлетворении требований отказать в полном объеме, в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки и штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ, а также размер компенсации морального вреда и размер судебных расходов, предоставить ответчику отсрочку исполнения судебного акта до 31.12.2025.

Третье лицо ООО «Анттек» в судебное заседание не явилось, извещено судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 выводы изложенные в заключении поддержал.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебное разбирательство проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещённых о времени и месте судебного заседания и не представивших сведения о причинах своей неявки.

Суд, выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ООО «СЗ «Поклонная» был заключен договор участия в долевом строительстве многофункционального гостиничного комплекса с апартаментами и подземной автостоянкой по адресу: 

<

...> от 11.03.2021 № 17.02.

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить здание после ввода здания в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора и принять объект долевого строительства в порядке и в сроки, предусмотренные договором.

Согласно п. 3.1.3 договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, характеристики и качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям.

Участник долевого строительства обязуется производить уплату цены договора в размере и в порядке, указанном в статье 6 договора (3.2.1 договора).

Застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию и не позднее 30 сентября 2023 года.

Согласно п. 6.1 цена договора представляет собой совокупность всех средств, подлежащих выплате участником долевого строительства застройщику по настоящему договору, является фиксированной и составляет 24 437 660,08 руб.

Объект договора участия в долевом строительства – нежилое помещение (апартаменты), условный номер: 17.02 (номер по БТИ 1701), проектной площадью 51,4 кв. м, расположенный на 17 этаже здания по строительному адресу: 

<

...>.

Истцом исполнены обязательства по оплате цены договора в полном объеме. Данный факт ответчиком не оспаривался.

14.03.2024г. сторонами подписан акт о передаче объекта долевого строительства – апартаменты № 17.02, расположенные по адресу: 

<

...>.

В процессе эксплуатации квартиры истцом выявлены многочисленные недостатки объекта долевого строительства.

Согласно экспертному заключению «Центра строительных экспертиз» ИП ФИО2 № 328-2024/ДЭ от 21.06.2024г. стоимость устранения строительных недостатков составила 1 550 086 руб.

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы. 

Определением Таганского районного суда г. Москвы от 09.04.2025г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертное учреждение «Департамент строительной экспертизы и оценки».

Согласно экспертному заключению ООО «Экспертное учреждение «Департамент строительной экспертизы и оценки» № 1918/25 от 21.05.2025г. в объекте долевого строительства – апартаменте № 1701, расположенном по адресу: 

<

...>, имеются недостатки, в том числе перечисленные в досудебном заключении в объеме.

Выявленные недостатки нарушают требования сводов правил (СП), Межгосударственных стандартов (ГОСТ). Требований Технико-технологических карт (ТТК). В таблице №2 (ведомость дефектов) указан перечень работ, выполнении которых необходимо для устранения выявленных недостатков.

Недостатки в виде отклонений от вертикальной и горизонтальной плоскости монтажных изделий и поверхности с отделкой, неоднородная ширина облицовочных швов, являются скрытыми, так как могли быть выявлены исключительно при проведении инструментального обследования человеком, обладающим специальными познаниями в области строительства. Прочие недостатки являются явными. Стоимость работ и материалов для устранения недостатков (дефектов) возникших в результате строительных работ застройщика в апартаментах, расположенных по адресу: 

<

...>, ап. № 1701 составляет 1 015 160,90 руб.

Выявленные недостатки оконных и дверных блоков не препятствуют эксплуатации помещения по назначению, однако их устранение возможно путем перемонтажа, что включено в стоимость устранения выявленных недостатков, указанных при ответе на вопрос №3, однако устранение визуальных недостатков оконных блоков возможно исключительно путем замены стеклопакетов. Что учтено при расчете стоимости годных остатков в ответе на вопрос №5. Стоимость ремонтных работ для недостатков (дефектов) оконных и дверных блоков составляет: 195 048,78 руб.

Строительными материалами и конструкциями, подлежащими замене и пригодными для дальнейшего использования, являются стеклопакеты оконных блоков и паркетная доска.

С целью определения рыночной стоимости годных остатков экспертами были использованы расценки локального сметного расчета с применением территориальных сметных нормативов «ТСН-2001», оставленного при ответе на вопрос №3, так как они представляют собой актуализированную среднюю стоимость на все производимые работы и применяемые материалы, представленные на рынке, составленную Московским центром ценообразования в строительстве «Мосстройцены», а актуализация цен на строительную продукцию, тарифов и услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве производится каждый квартал. 

Стоимость годных остатков составляет - 290 225,50 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт, проводивший судебную экспертизу, подтвердил заключение экспертизы, ответил на все поставленные вопросы.

Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

При этом суд не принимает в качестве доказательства по настоящему делу, представленное истцом экспертное заключение «Центра строительных экспертиз» ФИО6 № 328-2024/ДЭ от 21.06.2024г., так как выводы эксперта, составившего данное заключение, сделаны в отсутствие всех материалов настоящего гражданского дела и без соблюдения требований гражданского процессуального законодательства, в частности, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

В возражениях на иск представитель ответчика указал, что сумма, подлежащая взысканию с ответчика, не может превышать три процента от цены договора. 

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключение случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ, в указанной части вступили в силу.

Учитывая, что обязанность ответчика устранить недостатки строительства, в том числе путем возмещения расходов на устранение недостатков возникли после направления истцами ответчику претензии, суд считает необходимым применить данные положения ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ, к правоотношениям сторон в заявленной части. 

Стоимость квартиры, согласно договору долевого участия, заключенному между сторонами, составляет 24 437 660,08 руб. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 733 128,80 руб., что равно 3% цены договора.

То обстоятельство, что апартаменты переданы истцу без замечаний, что подтверждается п. 2 акта приема-передачи, не является доказательством передачи истцу объекта недвижимого имущества, качество которого соответствовало условиям договора.

Таким образом, требования истца в данной части подлежат частичному удовлетворению.

Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия в размере 2 009 743,75 руб., суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. 

Как установлено судом ранее, подписание акта приема-передачи рассматриваемого объекта недвижимости состоялось 14.03.2024г., в том время как дата передачи по договору установлено – не позднее 30.09.2023 (с учетом дополнительного соглашения).

Таким образом, судом установлено наличие просрочки передачи объекта долевого строительства.

В период с 30.09.2023г. по 14.03.2024г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326), то есть не выше 7,5%.

Особенности, установленные п. п. 1 и 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (п. 3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (ч. 4 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214).

В соответствии с ч. 2.1. ст. 6 указанного закона в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

В соответствии с письмом Комитета государственного строительного надзора № 09-2684/24-1 от 14.03.2024 объект долевого строительства по адресу: 

<

...> отнесен к уникальным объектам.

Истец предоставил расчет неустойки за период с 30.09.2023г. по 13.03.2024г, применяя ключевую ставку 7,5%. 

Суд, произведя самостоятельный расчет требований в данной части, приходит к выводу, что обоснованный размер неустойки составляет 1 008 053,48 руб., из расчета: 24 437 660,08 × 7,50% ÷ 300 × 165 дней × 1.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что обязательства ответчиком надлежащим образом исполнены не были, в связи с чем, на ответчика (застройщика) возлагается ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину – участнику долевого строительства – объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пени).

Оснований для освобождения ответчика от гражданской ответственности в судебном заседании не добыто и ответчиком не представлено. Дополнительное соглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства между сторонами договора участия в долевом строительстве заключено не было, обратного суду не представлено. 

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81, и в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 года № 263-0 разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу - на реализацию требования ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 24.06.2009 года № 11-П, в силу статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации исходящее из принципа справедливости конституционное требование соразмерности установления правовой ответственности предполагает в качестве общего правила ее дифференциацию в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств, обусловливающих индивидуализацию при применении взыскания.

Принимая во внимание стоимость объекта недвижимого имущества, переданного ответчиком истцам с нарушением срока, периода допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства, степень вины ответчика, характер и последствия нарушения прав истцов, исходя из принципов разумности, справедливости, с учетом баланса интересов обеих сторон, суд находит возможным в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, уменьшить размер неустойки до 800 000 руб., поскольку заявленная ко взысканию истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства.

Согласно с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков. 

При таких обстоятельствах, на основании ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» суд полагает надлежащим взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Из материалов дела следует, что письменная претензия истца о соразмерном уменьшении стоимости договора была направлена ответчику 30.07.2024, то есть уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций. 

При таком положении оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, у суда не имеется.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание тот факт, что определение размера причиненного истцу ущерба явилось необходимым условием для обращения в суд, требовалось для определения цены иска, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика ООО «СЗ «Поклонная» расходов, связанных с проведением осмотра жилого помещения и составлением экспертного заключения «Центра строительных экспертиз» ИП ФИО2 об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта, оплату которых истец произвел в полном объеме, суд взыскивает с ответчика ООО «СЗ «Поклонная» в пользу истца расходы на проведение экспертизы и составление экспертного заключения в размере 50 000 руб.

В связи с неоплатой ответчиком расходов на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 руб., указанные расходы на основании п. 6 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу ООО «ЭУ «Департамент строительной экспертизы».

Поскольку требования истца удовлетворены частично, расходы по оплате госпошлины подлежат взысканию пропорционально размеру удовлетворённых требований в размере 30 608,85 руб.

В силу абз. 5 п. 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916) при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Согласно абз. 10 п. 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916) в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым указанного пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу указанного постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу указанного постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная указанным абзацем и предоставленная до 1 января 2025 года, может быть продлена на срок до 30 июня 2025 года включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз. 11 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции Постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916) в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым указанного пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым - шестым указанного пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 года, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 года, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения указанного абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2025 года № 925 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, которыми установлен иной порядок исполнения обязательств. В силу указанных изменений предусмотрена отсрочка исполнения обязательств по рассматриваемым требованиям до 31 декабря 2025 г. включительно.

С учетом вышеуказанных положений действующего законодательства, а также предмета и оснований иска, указывающих на возникновение между сторонами спора правоотношений в рамках договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ (ред. от 26 декабря 2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», судом установлены основания для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда по настоящему делу в части требований о взыскании неустойки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт 

<

...>) 733 128,80 руб. в счет расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойку за нарушение срока передачи объекта – 800 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., расходы по оплате досудебного заключения в размере 50 000 руб., государственную пошлину в размере 30 608,85 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «ЭУ «Департамент строительной экспертизы» расходы по оплате услуг экспертов в размере 50 000 руб.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» отсрочку исполнения настоящего решения суда в части взыскания неустоек и штрафа в соответствии положениями Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Таганский районный суд г. Москвы.

Мотивированное решение изготовлено 23 октября 2025 года.

Судья О.Ю. Неревяткина