ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от

№ 3а-336/2018

г. Вологда

10 декабря 2018 года

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мещеряковой Н.В., 

при секретаре Гайдуковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Череповецкое карьерное управление» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

открытое акционерное общество «Череповецкое карьерное управление» (далее ОАО «Череповецкое карьерное управление», Общество) на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения №... от 15 апреля 1999 года является арендатором объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: производственная база, общей площадью 106939+/-92 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15 мая 1999 года серии ВО №... (л.д. 6), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2009 года определена в размере 14 054 444 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 8).

Административный истец ОАО «Череповецкое карьерное управление», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как арендатора недвижимого имущества, поскольку размер арендной платы за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 сентября 2018 года №.../ЗУ, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем К.М.В., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков – ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2009 года составила 1 066 200 рублей.

Административный истец просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 066 200 рублей.

Представитель административного истца ОАО «Череповецкое карьерное управление» по доверенности ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержала. 

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности ФИО2 поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лица Администрации Кирилловского муниципального района в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 15 апреля 1999 года составляет 2% кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ОАО «Череповецкое карьерное управление» как арендатора, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ОАО «Череповецкое карьерное управление» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 17 октября 2018 года.

Уведомлением комиссии от 18 октября 2018 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости были возвращены Обществу без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 26 января 2012 года. 

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано ОАО «Череповецкое карьерное управление» в суд 31 октября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, пропущен.

Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ОАО «Череповецкое карьерное управление» процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 сентября 2018 года №.../ЗУ, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем К.М.В.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2009 года составила 1 066 200 рублей.

Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 сентября 2018 года №.../ЗУ требованиям Федеральных стандартов оценки:

в отчете отсутствует обоснование примененной для расчетов в сравнительном подходе скидки на торг (страница 41), рынком данное значение не подтверждено (страница 32). При этом копии материалов и распечаток (страница 52), использованные в отчете для обоснования корректировки, не позволяют делать выводы о дате подготовки соответствующей информации.

Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... Правительство Вологодской области не оспаривает.

Оценщик К.М.В., проводившая оценку спорного объекта недвижимости, представила пояснения к отчету об оценке от 20 сентября 2018 года №.../ЗУ по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что анализируя ситуацию на рынке недвижимости, оценщик выявил, что реальные сделки по купле-продаже объектов несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на так называемый торг. Кроме того, в это цену могут быть «заложены» комиссионные перекупщиков-продавцов. Однако в ряде случаев цена оферты и цена сделки могут совпадать. Данная информация отражена в статье «Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг», ФИО3, заместитель директора Департамента оценки ООО «ФБК» (ООО «Бизнес-Оценка»), размещенной на сайте http://www.biznes-ocenka.com/about.html, а также данная статья опубликована на сайте Русской Службы Оценки.

Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 20 сентября 2018 года №.../ЗУ, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. 

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. 

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли. 

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта от 20 сентября 2018 года №.../ЗУ, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем К.М.В. 

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.

При этом суд полагает необходимым отметить следующее. В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах датой подачи ОАО «Череповецкое карьерное управление» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... необходимо указать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 17 октября 2018 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить открытому акционерному обществу «Череповецкое карьерное управление» процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости.

Заявление открытого акционерного общества «Череповецкое карьерное управление» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное 17 октября 2018 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: производственная база, общей площадью 106939+/-92 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 066 200 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 01 января 2009 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Мещерякова 

Мотивированное решение изготовлено 13 декабря 2018 года.