ДЕЛО № 2-1155/2021

УИД: 61RS0036-01-2021-002585-49

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июля 2021г. г. Каменск - Шахтинский

Каменский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Курбатова В.А., при секретаре Ивановой Н.П.,

с участием представителя истца Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский Ростовской области, ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский Ростовской области к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ :

Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский Ростовской области обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, в котором указал, что на основании Постановления Мэра города Каменск-Шахтинский от 30.08.2006 года №, между Комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером 61:52:0010009:182, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>., для использования в целях строительства детского кафе капитального типа, сроком с 01.09.2006 года по 31.08.2009 года. Согласно условиям договора, арендодатель обязался предоставить земельный участок, а арендатор в свою очередь принять, использовать в соответствии с целевым назначением и своевременно, ежеквартально, равными долями до 20-го числа последнего месяца отчетного квартала вносить арендную плату (п. 3.2 договора). Арендодатель добросовестно исполнил свои обязательства - передал арендатору предмет аренды, что подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2006г. Администрацией города Каменск-Шахтинский выдано разрешение на строительство №, сроком действия до 11.03.2015 года. Арендатор уклоняется от исполнения обязательств договора в части использования земельного участка по целевому использованию, строительство не ведется. На земельном участке, с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес> находятся строительные конструкции, что подтверждается фототаблицей и актом обследования земельного участка от 15.04.2021 года. В связи с тем, что ответчик уклоняется от исполнения обязанностей по договору аренды № земельного участка от 31.08.2006 года в части использования земельного участка по целевому назначению, Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области было принято решение о прекращении договорных отношений. Ответчику направлялось уведомление с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка, и освободить земельный участок, передав его по акту приема-передачи арендодателю в надлежащем состоянии. Ответчик не выразил желания добровольно расторгнуть договор аренды земельного участка, передать земельный участок по акту приема- передачи. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

На основании изложенного, истец просил расторгнуть договор аренды № земельного участка от 31.08.2006 года, с кадастровым номером 61:52:0010009:182, расположенный по адресу: 

<

адрес>, мкр. Лиховской, в северном направлении от жилого 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> Обязать ответчика освободить земельный участок, передав его по акту приема-передачи истцу.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский Ростовской области ФИО1, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, и просила их удовлетворить согласно доводов, указанных в иске. К изложенному в иске дополнила, что до настоящего времени нарушения допущенные ответчиком не устранены. 

Ответчик, надлежащим образом извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что недостроенный объект возводился согласно полученного разрешения в соответствии с утвержденным проектом, ответчик исправно оплачивает арендную плату, договор аренды продлен на неопределенный срок, в случае удовлетворения иска останется неразрешенным вопрос по недостроенному недвижимому имуществу. Ответчик обратился с заявлением на получение нового разрешения, однако до настоящего времени ответ на заявление не получен. 

Представитель третьего лица Администрации г. Каменск-Шахтинский Ростовской области надлежащим образом извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении дела не представил.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом».

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит его собственнику. 

В ст. 609 ГК РФ указывается, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 1, ч. 1, ст. 619 Гражданского Кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии со ст. 42 Земельного Кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Пунктом 2 статьи 46 Земельного Кодекса РФ предусмотрено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что на основании Постановления Мэра города Каменск-Шахтинский от 30.08.2006 года №, между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> для использования в целях строительства детского кафе капитального типа, сроком с 01.09.2006 года по 31.08.2009 года. Согласно условиям договора, арендодатель обязался предоставить земельный участок, а арендатор в свою очередь принять, использовать в соответствии с целевым назначением и своевременно, ежеквартально, равными долями до 20-го числа последнего месяца отчетного квартала вносить арендную плату (п. 3.2 договора). Арендодатель добросовестно исполнил свои обязательства - передал арендатору предмет аренды, что подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2006г. (л.д. 8-12).

Судом установлено, что ответчик продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны истца, таким образом договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский является органом Администрации г. Каменск-Шахтинский, наделенный собственными полномочиями по управлению и распоряжению муниципальным имуществом г. Каменск-Шахтинский, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в пределах границ муниципального образования «Каменский район», на основании соответствующих муниципальных правовых актов органов местного самоуправления г. Каменск-Шахтинский.

Администрацией города Каменск-Шахтинский ответчику выдано разрешение на строительство детского кафе № RU 61307000-15, сроком действия до 11.03.2015 года (л.д. 15). 

Ответчик в установленный срок не завершил строительство объекта недвижимости предусмотренного договором аренды и разрешением № RU 61307000-15.

В настоящее время действующего разрешения на строительство у ответчика не имеется.

На земельном участке, с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> находятся строительные конструкции, что подтверждается фототаблицей и актом обследования земельного участка от 15.04.2021 года. Факт неоконченного строительством объекта недвижимости подтверждается техническим паспортом от 29.08.2017, степень готовности 5% (л.д. 16-19).

В связи с тем, что строительство детского кафе капитального типа не ведется, Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области было принято решение о прекращении договорных отношений. Ответчику направлялось уведомление № от 12.10.2020г., с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор аренды № земельного участка от 31.08.2006г., и освободить земельный участок, передав его по акту приема-передачи арендодателю в надлежащем состоянии, которое было получено 07.11.2020г., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 13,14). 

Ответчик не выразил желания добровольно расторгнуть договор аренды земельного участка, передать земельный участок по акту приема- передачи. 

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о нецелевом использовании земельного участка и ненадлежащем исполнении обязанностей ответчиком по договору аренды № от 31.08.2006 года.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

При таких обстоятельствах договор аренды № от 31.08.2006 года в соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ, и пп. 4.1.1, п. 4.1. подлежит расторжению, а требования истца обязать ответчика освободить земельный участок и передать его истцу, в настоящее время не обоснованы, так как у ответчика имеется право на завершение строительства объекта, произведенного на основании разрешительной документации, а так же заключения нового договора аренды.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский Ростовской области к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, – удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор аренды от 31.08.2006 № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

С У Д Ь Я _____________________

Полный текст решения

изготовлен 15.07.2021г