3а-17/2019

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ 

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

04 марта 2019 года г. Курск

Курский областной суд в составе:

судьи Клевцовой Г.П., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём Шумской Е.Ю.,

с участием представителя административного истца - акционерного общества «Геомаш», по доверенности от 28.12.2018 ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Геомаш» к Администрации Курской области, Управлению Росреестра по Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л

акционерное общество (АО, общество) «Геомаш» обратилось в Курский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 25516 000 рублей по состоянию на 01.01.2016 года.

В обоснование иска указано, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 39971721,25 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца как собственника, возлагая обязанность по уплате налога в повышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 требование поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, администрация Курской области надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в суд своих представителей не направили. В силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела.

Выслушав представителя АО «Геомаш», исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Согласно положениям статьи 8 (части1-5) Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке. В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе: сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как следует из материалов дела и установлено судом акционерное общество «Геомаш» является собственником земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором купли- продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией города Щигры Курской области и ОАО « Геомаш», а также свидетельством о государственной регистрации права №

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 была установлена в размере 39971721,25 рублей.

09.01.2018 АО «Геомаш» обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области. Решением Комиссии от 22.03.2018 № заявление акционерного общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, имеет законный интерес в установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости и истцом соблюден предварительный внесудебный порядок разрешения спора.

Постановлением Администрации Курской области от 02.12.2016 № 904-па утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков (учтенных в государственном кадастре недвижимости, по состоянию на 1.01.2016 ) в составе земель населенных пунктов Курской области.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных правовых норм обстоятельством, имеющим значение для разрешения заявленного административного иска, является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2016. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07. 1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Применительно к положениям земельного законодательства Конституционный Суд Российской Федерации указывал, что действующее правовое регулирование не означает, что государственная кадастровая оценка земель лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью земельных участков. Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой (Определение от 3 июля 2014 года № 1555-О). При этом как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона. Имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости (Постановление от 5 июля 2016 года № 15-П).

Таким образом, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заявлению истца проведена оценка земельного участка.

Согласно представленному отчету №№, выполненному 25.08.2017 оценщиком ООО «Дивиус Оценка» - ФИО2 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2016, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 25516 000 рублей.

На отчет об оценке в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете проводится экспертиза. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. 

К административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости помимо документов, указанных в статье 126 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации должны прилагаться документы, указанные в части 2 статьи 246 настоящего Кодекса. В числе указанных документов не требуется обязательного предоставления положительного экспертного заключения о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем, в силу части 3 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к административному исковому заявлению могут быть приобщены иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца. 

Истцом в суд на отчет об оценке представлено экспертное заключение № 10812, подготовленное 06.12.2017 экспертом некоммерческого партнерства саморегулируемой организаци « Деловой Союз Оценщиков».

По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение на отчет об оценке оценивается наравне с другими доказательствами.

Согласно заключению № от 06.12.2017г. эксперта некоммерческого партнерства саморегулируемой организации « Деловой Союз Оценщиков», отчет № об оценке земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности некоммерческого партнерства саморегулируемой организации « Деловой Союз Оценщиков». Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Эксперт провел расчет стоимости объекта оценки и указал, что его расчет подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке.

Таким образом, экспертное заключение является одним из документов, подтверждающих возможность использования отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Суд считает, что в отчете об оценке от 25.08.2017 № проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Итоговое суждение в отчете об оценке № о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, основывается на достоверных сведениях об объекте оценки, содержащего количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта. Определяя рыночную стоимость земельного участка, оценщик правомерно использовал сравнительный подход, при этом отказ от доходного и затратного подхода в отчете мотивирован, также приведено обоснование методов оценки в рамках указанного подхода. В отчете отражена последовательность определения стоимости земельного участка как объекта оценки, а также процесс корректировок и приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Как следует из отчета об оценке, оценщиком выбраны в числе объектов-аналогов 3 объекта, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемых земельных участков, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки ( участки производственного назначения, площадью 22000 кв.м, 9 000 кв.м, 19000 кв.м, расположенные в г 

<

адрес> ).

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а административными ответчиками выводы оценщика не опровергнуты, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета от 25.08.2017 № и опровергнуть расчеты и выводы отсутствуют, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки земельного участка его рыночной стоимости. В связи с чем, требования АО «Геомаш» подлежат удовлетворению.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав отчет об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о наличии оснований для определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № по состоянию на 01.01 2016 года, в размере рыночной стоимости, которая составляет 25 516 000 рублей.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Закона № 334-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, подлежат внесению в кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

АО « Геомаш» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области с заявлением 09.01.2018, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01 2016, применяется с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд 

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление акционерного общества «Геомаш» к Администрации Курской области, Управлению Росреестра по Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 25 516 000 рублей на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи акционерным обществом «Геомаш» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 09 января 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Курского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Курского областного суда Г.П. Клевцова