Дело № 3а-67/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 02 августа 2017 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Велес» (далее – ООО «ИСК «Велес») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «ИСК «Велес» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на – 26 октября 2015 года.

В обоснование требований указало, что кадастровая стоимость принадлежащего обществу земельного участка не соответствует его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельных участков определена на основании отчета №Н3727 от ДД.ММ.ГГГГ Так как значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью существенно затрагивает права административного истца и приводит к необоснованному увеличению суммы земельного налога, то, ссылаясь на действующее законодательство, просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 представил уточненное административное исковое заявление, в котором просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 26 октября 2015 года, на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. Датой подачи заявления ООО «ИСК «Велес» о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 24 января 2017 года.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО2 просил требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006, исходя из площади земельного участка и удельного показателя 2 762,48 руб./кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. №356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» (с изм. согласно постановлению правительства Ленинградской области №63 от 19.03.2009 г.) для первой группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки). На сегодняшний день, оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. 

В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Войцех Т.В. требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставила на усмотрение суда. 

В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО3 указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», поэтому правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком. Требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставила на усмотрение суда, представив возражения относительно правильности подбора оценщиком объектов-аналогов. 

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области ФИО4 оставила рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области и администрация муниципального образования «Агалатовское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не ходатайствовали.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля М.Г.В., согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

С учетом требований ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 (в ред. постановления правительства Ленинградской области от 19.03.2009 №63) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов уч. 

<

адрес> составляет 2 762,48 руб./кв.м. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданного повторно, взамен свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ., № ООО «ИСК «Велес» являлся собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажные жилые дома 4-8 этажей, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта

<

адрес>, кадастровый номер: №.

В кадастровой справке относительно земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб.; кадастровая стоимость утверждена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: ДД.ММ.ГГГГ № б\н; дата утверждения кадастровой стоимости: ДД.ММ.ГГГГ; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Отчетом № Н3727 от ДД.ММ.ГГГГ, составленным оценщиком М.Г.В., являющимся членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация специалистов-оценщиков» № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объектов оценки является: строительство многоэтажных жилых домов 4-8 этажей, что соответствует текущему виду разрешенного использования земельного участка. В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Оценщик указал, что в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов оценщиком отобрано 3 объекта-аналога, расположенных в этом же субъекте и отличающиеся по площади от объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки определена в рамках сравнительного подхода с проведением корректировки на площадь, на торг; для объекта-аналога №1 проведена корректировка на местоположение. Результатам сравнительного подхода присвоен вес в размере единицы.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик М.Г.В. показала, что при проведении оценки, ею использовался сравнительный подход. Анализировались только объекты-аналоги, расположенные во Всеволожском районе. Корректировка на вид разрешенного использования не проводилась, так как объект оценки находится в зоне ТЖ-4, на данных землях допускается строительство малоэтажных жилых домов. Сведения о поправке на торг взяты по Санкт-Петербургу на 2011 год, поскольку оценщик пришла к выводу о том, что больше подходит экспертный метод ГУП ГУИОН, так как он имеет большую базу данных. Отсутствие формулы расчета в отчете является технической ошибкой. 

По ходатайству представителя административного истца ООО «ИСК «Велес» ФИО1 на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 23 мая 2017 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Проведение судебной экспертизы поручено НП «ЦСУ АТ «Регламент», расположенному по адресу: 

<

адрес> эксперту Д.В.С.

Согласно заключения эксперта Д.В.С. от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

Для проведения оценки земельных участков экспертом отобраны сравнительный подход и в его рамках применен метод относительного сравнительного анализа. В качестве аналогов отобраны четыре объекта, наиболее близкие по своим характеристикам к оцениваемому объекту. Проведена корректировка по таким элементам сравнения первой группы, как условия рынка; по второй группе - характеристика населенного пункта, площадь земельного участка. Коэффициент вариации выборки после проведения корректировок уменьшился с 28,8% до 4,6%, что свидетельствует о корректности проведенных корректировок. Расчетная величина рыночной стоимости 1 кв.м. рассчитана при помощи построения регрессионной модели. С учетом допустимой погрешности, экспертом применено математическое округление полученных результатов.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельных участков исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровых справок, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 26.10.2015 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № Н3727 от ДД.ММ.ГГГГ, а также судебным экспертом в заключении от ДД.ММ.ГГГГ определена рыночная стоимость земельного участка.

В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость земельных участков, у участников процесса возражений не имеется.

Так как очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ленинградской области в срок, установленный ст.24.12 Федерального закона не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает возможным восстановить ООО «ИСК «Велес» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки земельного участка оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки и повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. 

В связи с чем, представленный административным истцом отчет об оценке № Н3727 от ДД.ММ.ГГГГ суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая заключение судебного эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, суд отмечает следующее.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона №135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта ДД.ММ.ГГГГ надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного выше земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 24 января 2017 года.

Учитывая, что привлеченные к участию в деле административные ответчики не возражали против удовлетворения заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, а удовлетворение требований административного истца (в указанной части) явилось следствием реализации в судебном порядке его прав, то суд в силу разъяснений, содержащихся в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» считает, что судебные расходы по делу относятся на административного истца и не подлежат возмещению административными ответчиками.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Инвестиционно-строительная компания «Велес» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажные жилые 

<

адрес> этажей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 26 октября 2015 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ООО «ИСК «Велес» о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков считать 24 января 2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 07 августа 2017 года.