Дело № 3а-29/2020 

(47OS0000-01-2019-000398-34)

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 19 июня 2020 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Григорьевой Н.М.,

при секретаре Голушко П.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания (склады сборки и разборки) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. в размере рыночной стоимости, что составляет 3.086.000 руб. (т.1, л.д. 6-8). 

Помимо того, административный истец также просит восстановить срок на обращение в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, учитывая, что с даты определения кадастровой стоимости 21.02.2014 г. в реестр не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В обоснование административного иска указано, что административный истец является сособственником указанного объекта недвижимости, установленная кадастровая стоимость объекта в размере 31.216.355,87 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в лице филиала по Ленинградской области. 

В качестве заинтересованных лиц привлечен сособственник спорного объекта – ФИО2 (т. 1 л.д. 17-18) и администрация муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области.

В письменных возражениях представитель административного ответчика - Правительства Ленинградской области ФИО3 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке: в нарушение раздела 5 ФСО № 7 в отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, иная информация на дату оценки. 

При отсутствии в отчете информации о каких-либо источниках информации о рынке объектов недвижимости, проанализированных оценщиком, отказ от применения сравнительного подхода не обоснован, поскольку п. 13 ФСО № 1 не предусматривает требования о наличии сведений только в открытых источниках СМИ.

Согласно отчету расчет стоимости объекта оценки произведен затратным подходом исходя из строительного объема объекта оценки 5544 куб.м, объем склада – 5544 куб.м. при общей площади склада – 792 кв.м., в том числе 14 кв.м. – служебное помещение. Вместе с тем, согласно представленным данным ЕГРП площадь оцениваемого объекта недвижимости – 2158 кв.м. (т. 1 л.д. 133-134).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление Росреестра ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ленинградской области Постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 г. №257. Объект недвижимости, в отношении которого заявлены требования, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН) 08.07.2012 г., вошел в перечень объектов оценки, прошел пообъектную оценку, результаты утверждены Постановлением №257 исходя из площади – 2158,2 кв.м и удельного показателя кадастровой стоимости – 14464,07 руб./кв.м; дата определения кадастровой стоимости – 08.07.2012 г. (т. 1 л.д. 149-151). 

Администрацией муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области, ФИО2 возражений не представлено. 

В суд явился представитель административного истца ФИО1, представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица - ФИО2 – ФИО4, который поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость в соответствии с полученным заключением судебной экспертизы, в размере 7.590.000 руб. 

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО3, представитель администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области ФИО5 полагали возможным установить кадастровую стоимость в соответствии с полученным заключением судебной экспертизы. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о слушании дела надлежащим образом извещены, представителей для участия в судебном заседании не направили. 

По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно положениям статей 399,401,402 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество физических лиц (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Объектом налогообложения признается следующее имущество: жилой дом; квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как предусмотрено п.1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законом, устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимости. 

Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости недвижимого имущества его рыночной стоимости нарушает права собственника данного имущества.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 г. №257 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 08.07.2012 г. 

Как следует из материалов дела, объект недвижимости, в отношении которого заявлены требования - нежилое здание (склады сборки и разборки) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности административному истцу ФИО1 (1/2 доля в праве) и ФИО2 (1/2 доля в праве (л.д. 17-18, т. 1). 

Дата определения кадастровой стоимости - 08.07.2012 г., кадастровая стоимость определена в размере 31.216.355,87 руб.; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости – 21.02.2014 г. (л.д. 16, т. 1). 

Согласно представленному административным истцом при обращении в суд отчету об оценке №12-08-2019/23/К от 12.08.2019 г., составленному оценщиком ИП Я., рыночная стоимость объекта, в отношении которого заявлены требования, составляет на дату оценки 08.07.2012 г. 3.086.000 руб. (л.д. 20-111, т. 1).

При расчете стоимости оценщиком применен затратный подход со ссылкой на его обязательность ввиду того обстоятельства, что кадастровая стоимость объекта была определена также с использованием затратного подхода. Применение доходного и сравнительного подходов оценщик посчитал невозможным ввиду глубокой ретроспективности даты оценки. 

Представителем административного ответчика – Правительства Ленинградской области выражены сомнения в достоверности указанного отчета по указанным выше основаниям, изложенным в письменных возражениях. 

По ходатайству представителя администрации Гатчинского муниципального района на основании ст. 77, 78 КАС РФ определением суда от 10.01.2019 г. назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 08.07.2012 г. Перед экспертом также поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет, представленный административным истцом, законодательству об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки. 

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО 

<

данные изъяты> П.

Согласно заключению эксперта П. от 26.02.2020 г. рыночная стоимость нежилого здания (склады сборки и разборки) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 08.07.2012 года составляет с учетом округления 7.590.000 рублей (л.д. 83, т.2). Помимо того, по выводам эксперта, отчет №12-08-2019/23/К, представленный истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов. Несоответствия выразились в следующем. 

В процессе реализации затратного подхода оценщиком были допущены ошибки. Расчет выполнялся с использованием показателя строительного объема здания - 5.544 куб.м. По данным технического паспорта, содержащего сведения о таком объеме, площадь объекта составляет 792 кв.м, из них 778 –кв.м –площадь складов, 14 кв.м - площадь служебных помещений. Оценщиком определена стоимость восстановления здания с использованием показателя объема, зафиксированного в документах 1977 г. Распространять результат оценки на современную площадь ( 2158,2 кв.м) нельзя, т.к. строительному объему 5544 куб м соответствует иная площадь, а именно – 792 кв.м. Таким образом, в отчете использованы показатели, не согласующиеся между собой: строительный объем принят по данным 1977 г., а общая площадь – по современным данным 2012 г. без корректировки на то, что строительному объему 1977 г. соответствовала иная площадь, соответственно, допущено нарушение ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ.

Помимо того, страницы сборника с данными о характеристиках аналога и справочника с данными о величине прибыли предпринимателя в отчете об оценке отсутствуют. При расчете в рамках затратного подхода оценщиком ошибочно не применен коэффициент ДКЗ на стр. 51, со ссылкой на год постройки здания, что противоречит основному принципу затратного подхода - принципу замещения. Таким образом, допущены нарушения п. 5,11 ФСО № 3 ( л.д. 10 -12, т.2). 

Суд учитывает, что при проведении оценки объекта оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки. 

При оценке объекта экспертом выбран затратный подход, обеспечивающий получение достоверного результата, так как методы затратного подхода являются в данном случае методами «прямого расчета» стоимости оцениваемого объекта капитального строительства. Экспертом обоснована нецелесообразность применения доходного и сравнительного подходов, как не обеспеченных необходимой информационной базой. Выбор объекта-аналога для определения укрупненных стоимостных показателей проводился из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества с аналогичным функциональным назначением. Применены корректировки на различие в материале каркаса, на различие в материале кровли, на различия в объемах и площади, применены коэффициенты на региональное различие в уровне цен (л.д. 42 -83, т.2) 

Судом исследованы полученные доказательства по правилам 82,84 КАС РФ. 

Суд приходит к выводу о достоверности полученного заключения судебной экспертизы, оценивая которое суд отмечает, что оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами ( л.д. 2-88, т.2).

Заключение эксперта мотивировано, содержит подробное изложение проведенного исследования, обоснование сделанных выводов и не содержит противоречий. Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и признается судом достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость названного выше объекта недвижимости в размере 7.590.000 рублей, исходя из которого суд полагает возможным удовлетворить административный иск.

В то же время, учитывая выводы эксперта о несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки отчета, представленного административным истцом, суд, принимая во внимание требования ст. 59 КАС РФ, не признает указанный отчет достоверным доказательством по делу.

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

С настоящим иском административный истец обратился в суд 17.11.2019 г., с пропуском установленного пятилетнего срока. 

Однако, поскольку по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд полагает, что срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, подлежит восстановлению. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. 

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию ( абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец обратился непосредственно в суд 17.11.2019 г., в связи с чем датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта следует считать 17.11.2019 г. 

Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (склады сборки и разборки) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 7.590.000 рублей (семь миллионов пятьсот девяносто тысяч рублей 00 коп.), по состоянию на 08 июля 2012 года. 

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости названного нежилого здания складов сборки и разборки считать 17 ноября 2019 года. 

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Н.М. Григорьева 

Решение в окончательной форме изготовлено 26 июня 2020 г.