Дело № 2-19/2020

УИД 33RS0014-01-2019-001626-07

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 мая 2020 года 

Муромский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи Муравьевой Т.А.,

при секретаре Тетериной Ю.А.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) АО «ДОМ.РФ» ФИО1, ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, ее представителя адвоката Гавриловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

и по встречному иску ФИО2 к акционерному обществу «ДОМ.РФ», ФИО3 о прекращении залога,

установил:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО2 и, уточнив исковые требования, просит:

взыскать с ФИО3 задолженность по соглашению о новации от (дата) (номер) по состоянию на 14.06.2019 в размере 1 570 272 руб. 20 коп., в том числе: 1 291 364 руб. 16 коп. - задолженность по основному долгу, 270 705 руб. 57 коп. - задолженность по процентам, 8 202 руб. 47 коп. - задолженность по пеням;

обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ...., принадлежащую на праве общей совместной собственности ФИО2, ФИО3 Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 052 800 руб.;

расторгнуть соглашение о новации от (дата) (номер) с момента вступления в законную силу решения суда;

взыскать с ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 051 руб. 36 коп.

В обоснование заявленных требований указано, что (дата) Владимирский городской ипотечный фонд и ФИО2, ФИО3 заключили договор займа (номер), согласно которому кредитор предоставил заемщикам денежные средства в сумме 1 260 000 руб. сроком на 240 календарных месяцев с даты фактического предоставления займа (п. 1.1 договора), процентная ставка за пользование займом - 13,75% годовых (п. 3.1 договора), а заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные кредитором проценты, путем погашения ежемесячных аннуитетных платежей в размере 21 811 руб. 38 коп. (п.п. 3.2-3.3 договора). Согласно п. 1.3 и п. 1.4 договора кредит предоставлен ответчикам для целевого использования - на приобретение жилого помещения, находящего по адресу: ...., в отношении которой было оформлено обременение в виде ипотеки в силу закона, как способа обеспечения исполнения обязательств по договору. (дата) между ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» и ответчиками был заключен договор стабилизационного займа (номер), в соответствии с условиями которого АО «АФЖС» предоставило ответчикам заем в размере 185 578 руб. 32 коп. для уплаты ежемесячных платежей (сумма основного долга и процентов) по договору займа от (дата) (номер). (дата) АО «АФЖС» и ответчики заключили соглашение о новации (номер), которым предусмотрено, что с 30.09.2011 обязательства по договору займа от (дата) (номер) и договору стабилизационного займа от (дата) (номер) прекращаются в связи с их заменой другим новым обязательством, которое предусмотрено соглашением о новации. Новое заемное обязательство ответчиков по соглашению о новации состоит в обязанности ответчиков вернуть АО «АФЖС» денежные средства в размере 1 435 556 руб. 09 коп. и уплатить проценты на нее в порядке, установленном соглашением о новации (п. 2.2.1 соглашения). Срок возврата займа - по 30.09.2039 с взиманием за пользование кредитом процентов с 30.09.2011 по 31.03.2012 в размере 5,5%, с 01.04.2012 до полного исполнения обязательств в размере 12,28% годовых (п. 2.2.2 и 2.2.3 соглашения о новации). Исполнение обязательств по соглашению о новации осуществляется ежемесячными платежами (п. 3.4 соглашения о новации). В обеспечение надлежащего исполнения обязательств ответчиков по соглашению о новации между АО «АФЖС» и ответчиками был заключен договор об ипотеке от (дата) № (номер), согласно которому ответчику передали в залог АО «АФЖС» квартиру по вышеуказанному адресу. Обращение взыскания на квартиру регламентировано разделом 3 договора ипотеки и допускается в случае неисполнения заемщиками обязательств по соглашению о новации. Права залогодержателя по соглашению о новации, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области первоначальному залогодержателю - АО «АФЖС» 05.10.2011. Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается закладной и выпиской из ЕГРП от 22.06.2019. Ответчиками неоднократно допускались просрочки по оплате основного долга и процентов за пользование им. В соответствии с п. 5.2 соглашения о новации в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по займу процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2% за каждый день просрочки. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права АО «ДОМ.РФ» на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных соглашением о новации, залогодержателем в соответствии с п. 4.4 соглашения о новации предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиками оставлено без удовлетворения. Поскольку ответчиками не выполнены обязательства по соглашению о новации, истец считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену предмета залога (квартиры) в размере 1 052 800 руб.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к АО «ДОМ.РФ», ФИО3 и просила прекратить залог в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ...., расположенную по адресу: ...., принадлежащую на праве собственности ФИО2 и признать прекращенной регистрационную запись (номер) от (дата) в Едином государственном реестре недвижимости об ипотеке 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ...., расположенную по адресу: ...., принадлежащую на праве собственности ФИО2

В обоснование встречного иска указано, что (дата) между Владимирским городским ипотечным фондом, ФИО2 и ФИО3 был заключен договор займа (номер), согласно которому истцам был предоставлен займ в размере 1 260 000 руб. для приобретения квартиры по адресу: ..... С использованием денежных средств, полученных по договору займа, ФИО2 и ФИО3 в общую совместную собственность была приобретена квартира по вышеуказанному адресу. Решением Арбитражного суда Владимирской области от 22 марта 2016 года ФИО2 была признана несостоятельной (банкротом) и в отношении нее была введена процедура реализации имущества гражданина. В ходе процедуры банкротства в отношении ФИО2 АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (правопреемником которого является АО «ДОМ.РФ») обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности, обеспеченной залогом имущества должника - квартиры по адресу: ..... Определением Арбитражного суда Владимирской области от 19 апреля 2018 года, АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» было отказано во включении требования в реестр требований кредиторов ФИО2 Определением Арбитражного суда Владимирской области от 24 сентября 2018 года, указанная квартира была исключена из конкурсной массы. Определением Арбитражного суда Владимирской области от 4 декабря 2018 года была завершена процедура реализации имущества ФИО2, она была освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реализации имущества гражданина. Решением Муромского городского суда по делу № 2-1470/2019 от 26 сентября 2019 года были удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО3: был произведен раздел общего имущества супругов - квартиры с кадастровым номером ...., расположенной по адресу: .... было прекращено право общей совместной собственности ФИО2 и ФИО3 на указанную квартиру; за ФИО2 было признано право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ...., расположенную по адресу: ..... Принимая во внимание вышеприведенные вступившие в законную силу судебные акты, у истца АО «ДОМ.РФ» отсутствуют основания для обращения взыскания на всю квартиру по адресу: ...., так как право общей совместной собственности ФИО2 и ФИО3 на данную квартиру было прекращено решением Муромского городского суда от 26 сентября 2019 года, было определено право общей долевой собственности по 1/2 доли в праве собственности за каждым, и за ФИО2 было признано право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на данное жилое помещение. Поскольку ФИО2 освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в частности, требований АО «ДОМ.РФ» о взыскании задолженности по соглашению о новации от 28.07.2011, имеются основания для прекращения залога в отношении принадлежащей ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: .....

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) АО «ДОМ.РФ» ФИО1 исковые требования Банка поддержала по изложенным основаниям. Встречные исковые требования не признала, поддерживая возражения, в которых указано, что момент прекращения обязательств залогодателя определен пресекательным сроком - с момента прекращения основного обеспечиваемого обязательства, который определяется календарной датой наступления определенного события. Однако обязательство, обеспеченное залогом квартиры, не прекратилось завершением процедуры реализации имущества истца, так как по условиям соглашения о новации заемщики являются созаемщиками/созалогодержателями и несут солидарную ответственность по возврату суммы займа и уплате процентов. Кроме того, перечень оснований прекращения залога, содержащийся в ст. 352 ГК РФ, является исчерпывающим и не допускает прекращение залога в случае признания несостоятельным (банкротом) одного из солидарных должников. Таким образом, завершение процедуры банкротства истца не влечет прекращение обязательств по договору ипотеки, поскольку в ст. 352 ГК РФ такое основание прекращения залога, как банкротство одного из солидарных залогодателей, не указано. Закладная и договор ипотеки не содержат каких-либо условий об обеспечении заемных обязательств заемщиков пропорционально принадлежащим им долям в праве собственности на квартиру, право залогодержателя не прекратилось. Так как квартира не вошла в конкурсную массу, право залога на квартиру не прекращается после завершения процедуры реализации имущества. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 и ее представитель адвокат Гаврилова Е.В. в судебном заседании первоначальные исковые требования не признали, указывая, что ФИО2 освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в частности, требований АО «ДОМ.РФ» о взыскании задолженности по соглашению о новации от 28.07.2011, следовательно, исковые требования АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на 1/2 доли в праве долевой собственности на квартиру по адресу: ...., принадлежащую ФИО2, удовлетворению не подлежат, поскольку данное право могло быть реализовано АО «ДОМ.РФ» исключительно в рамках дела о признании ФИО2 банкротом. Встречные исковые требования поддержали по изложенным основаниям и просили удовлетворить.

Ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещенным о слушании дела, в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в удовлетворении исковых требований АО «ДОМ.РФ» отказать, встречные исковые требования ФИО2 признал (том 3 л.д. 77).

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, а также отказать в удовлетворении исковых требований АО «ДОМ.РФ» (том 3 л.д. 76).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (п. 2 ст. 819 ГК РФ).

Согласно с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Судом установлено и из материалов дела следует, что (дата) между Владимирским городским ипотечным фондом, ФИО2 и ФИО3 заключен договор займа (номер), согласно которому кредитор предоставил заемщикам денежные средств в размере 1 260 000 руб. сроком на 240 календарных месяцев с даты фактического предоставления займа, а заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить в се начисленные проценты, путем погашения ежемесячных аннуитетных платежей в размере 21 811,38 руб. Согласно условиям договора кредит предоставлен для приобретения жилого помещения - квартиры по адресу: .... (том 1 л.д. 6-11).

Указанная квартира приобретена по договору купли-продажи от (дата) (том 1 л.д. 148-152, 153).

(дата) между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (переименовано в АО «Агентство финансирования жилищного строительства») и ФИО6 заключен договор стабилизационного займа (номер), по условиям которого ответчикам предоставлен заем в размере 185 578,32 руб. для уплаты ежемесячных платежей по договору займа (номер) от (дата) (л.д. 12-30).

(дата) АО «Агентство финансирования жилищного строительства» и ответчики заключили соглашение о новации (номер), по которому обязательства по договор займа (номер) от (дата) и договору стабилизационного займа (номер) от (дата) прекращаются в связи с их заменой новым обязательством - возврате АО «Агентство финансирования жилищного строительства» денежных средств в размере 1 435 556,09 руб. и уплате процентов в порядке, установленном соглашением о новации. Срок возврата займа установлен по 30.09.2039 с взиманием за пользование кредитом процентов с 30.09.2011 по 31.03.2012в размере 5,5%, с 01.04.2012 до полного исполнения обязательств - в размере 12,28% годовых (том 1 л.д. 31-41).

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по указанному соглашению о новации, между АО «Агентство финансирования жилищного строительства» и ответчиками заключен договор об ипотеке от (дата) (номер), по условиям которого ответчики передали в залог квартиру общей площадью ....., расположенную по адресу: .... (том 1 л.д. 47-54).

Права залогодержателя по соглашению о новации (номер) от (дата) удостоверены закладной от ..... В настоящее время законным владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ» (том 1 л.д. 55-68).

Установлено, что ответчики ненадлежащим образом исполняли принятые на себя обязательства по соглашению о новации, неоднократно допускали просрочки по оплате основного долга и процентов, в связи с чем образовалась задолженность.

В соответствии с п. 5.2 соглашения о новации (номер) от (дата) в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2% за каждый день просрочки.

В порядке, предусмотренном соглашением о новации, залогодержателем предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое оставлено без удовлетворения (том 1 л.д. 105).

Таким образом, задолженность по соглашению о новации по состоянию на 14.06.2019 составляет 1 570 272,20 руб., из которых: 1 291 364,16 - задолженность по основному долгу; 270 705,57 - задолженность по процентам; 8 202,47 - задолженность по пеням.

Проверив представленный истцом АО «ДОМ.РФ» расчет задолженности, признав его соответствующим условиям заключенного между сторонами соглашения о новации, не опровергнутым ответчиками К-ными, суд считает, что у истца возникло право требования досрочного возврата оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами. 

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заключив соглашение о новации, истец рассчитывал на получение ежемесячных выплат в погашение долга и в счет платы процентов за пользование кредитом. Следовательно, невыплата задолженности по данному соглашению является существенным нарушением условий ответчиком.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ просрочку платежей по кредитному договору суд считает существенным нарушением договора, так как истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование п. 2 ст. 452 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора АО «ДОМ.РФ» исполнено, требования о досрочном возврате задолженности с предложением расторгнуть договор направлены ответчикам, однако остались не исполненными. 

В силу указанных выше положений закона и обстоятельств дела, соглашение о новации (номер) от (дата) подлежит расторжению, а с ответчика ФИО3 подлежит взысканию задолженность в сумме 1 570 272,20 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Установлено, что решением Арбитражного суда Владимирской области от 22 марта 2016 года ФИО2 признана несостоятельным (банкротом) и в отношении нее была введена процедура реализации имущества гражданина (том 1 л.д. 154-158).

В силу п. 1 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи.

В соответствии с п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством (статья 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 101 Закона о банкротстве).

В рамках дела о банкротстве ФИО2 АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», правопреемником которого является АО «ДОМ.РФ», обращалось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности, обеспеченной залогом имущества должника - квартиры по адресу: .....

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 19 апреля 2018 года АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» отказано во включении требования как обеспеченного залогом имущества должника в реестр требований кредиторов ФИО2 (том 1 л.д. 159-163).

По правилам ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

В соответствии со ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности следующее имущество, в том числе, жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 24 сентября 2018 года квартира площадью ...., расположенная по адресу: 

<

...> (кадастровый номер ....), исключена из конкурсной массы (том 1 л.д. 164-167).

Указанным определением установлено, что данная квартира является единственным пригодным для проживания ФИО2 и членов ее семьи жилым помещением.

При этом, как следует из содержания абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК РФ, взыскание не может быть обращено на единственное жилье, за исключением случая, когда оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Между тем, как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве. В этом случае жилое помещение считается не вошедшим в конкурсную массу в силу пункта 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве, право залога на него прекращается после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств (пункт 3 статьи 213.28 Закона о банкротстве, статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные разъяснения направлены на недопущение ситуации, когда вопреки смыслу положений ст. 446 ГПК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение фактически будет реализовываться в целях приоритетного удовлетворения требований по текущим обязательствам и требований незалоговых кредиторов, получивших в силу законодательства о несостоятельности приоритет над опоздавшим залогодержателем (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 № 307-ЭС19-358). 

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 4 декабря 2018 года завершена процедура реализации имущества, и ФИО2 освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реализации имущества гражданина (том 1 л.д. 168-169).

Вступившим в законную силу решением Муромского городского суда от 26 сентября 2019 года произведен раздел общего имущества супругов К-ных - квартиры с кадастровым номером ...., расположенной по адресу: ....: прекращено право общей совместной собственности ФИО2 и ФИО3 на указанную квартиру; за ФИО2 признано право на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ...., расположенную по адресу: .... (том 2 л.д. 170-173).

Согласно выписке из ЕГРН от 13.02.2020 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру (том 3 л.д. 80-82).

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 2 ст. 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

На основании вышеприведенных правовых норм и обстоятельств дела, учитывая, что АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», правопреемником которого является АО «ДОМ.РФ», было отказано во включении требования как обеспеченного залогом имущества должника в реестр требований кредиторов ФИО2, принимая во внимание, что АО «ДОМ.РФ» также не было включено в реестр требований кредиторов ФИО2, право залога на принадлежащую ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: .... прекратилось после завершения процедуры реализации имущества ФИО2 и ее освобождения от дальнейшего исполнения требований кредиторов.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о прекращении залога в отношении принадлежащей ей на праве собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: .... и признании прекращенной регистрационной записи .... от .... (в иске неверно указана дата регистрации - ....) об ипотеке 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

В соответствии с решением Муромского городского суда 26 сентября 2019 года собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...., является ответчик ФИО3 Однако его право не зарегистрировано в ЕГРН.

Поскольку в рамках рассмотрения настоящего дела между сторонами возник спор о рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, определением суда от 25 сентября 2019 года по делу назначалась судебная экспертиза оценки недвижимого имущества (том 2 л.д. 111-112).

В соответствии с заключением эксперта № 731/11-19 от 16.12.2019, выполненном ООО «Гарантия-плюс», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ...., площадью .... кв.м., по состоянию на 17 октября 2019 года составляет с учетом допустимого округления 1 316 000 руб. Стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру по состоянию на 17 октября 2019 года составляет 658 000 руб. (том 2 л.д. 124-161).

Ввиду того, что указанная экспертиза была проведена без учета решения Муромского городского суда от 26.09.2019 о разделе указанной квартиры между супругами К-ными и определения Арбитражного суда Владимирской области от 04.12.2018, согласно которому завершена процедура реализации имущества ФИО2 и она освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов, указанная в вышеназванном заключении эксперта стоимость 1/2 доли квартиры была определена неверно.

В связи с этим, определением суда от 4 февраля 2020 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза оценки недвижимого имущества (том 2 л.д. 222-225).

Согласно заключению эксперта № 98/02-20 от 26.02.2020, выполненному ООО «Гарантия-плюс», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ...., площадью .... кв.м., по состоянию на 5 ноября 2019 года составляет с учетом допустимого округления 1 316 000 руб. Стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - квартиру, площадью 67,4 кв.м., расположенную по адресу: ...., кадастровый номер .... по состоянию на 5 ноября 2019 года, с учетом возможности реализации 1/2 доли без выдела в натуре и наличия общей долевой собственности на квартиру, а также с учетом того, что собственник 1/2 доли в праве собственности ФИО2 признана банкротом решением Арбитражного суда Владимирской области, с допустимыми округлениями составляет 534 400 руб. (том 3 л.д. 2-52). 

В указанном заключении эксперта дано полное описание процесса исследования, указано на применение методов исследования, содержатся наименование и ссылки на нормативно-правовые акты, которыми руководствовался эксперт. Эксперт ФИО5 является членом Саморегулируемой Организации Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков» (РОО), включена в реестр членов 16.11.2015 (рег. номер 009704), имеет сертификаты о повышении квалификации по программам «Оценочная деятельность», «Основы оценки стоимости недвижимости», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и т.д. Данное заключение эксперта сомнений в своей правильности не вызывает, выводы эксперта носят категоричный утвердительный характер и согласуются с иными собранными по делу доказательствами, установленным по делу обстоятельствам не противоречат. Кроме того, при проведении экспертного исследования эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оценив в соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении требований АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на заложенное имущество в части 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ...., принадлежащей ответчику ФИО3, и считает возможным положить в основу решения при определении начальной продажной стоимости 1/2 доли указанной квартиры заключение эксперта ООО «Гарантия-плюс».

Следовательно, с учетом положений ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при обращении в судебном порядке взыскания на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ...., начальная продажная стоимость указанного имущества на публичных торгах должна составлять 80% от указанной ООО «Гарантия-плюс» рыночной стоимости этого имущества, то есть в размере 427 520 руб. (534 400 руб. х 80%).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО3 в пользу истца АО «ДОМ.РФ» подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при обращении в суд, в размере 22 051, 36 руб. (том 1 л.д. 5).

Согласно ч. 3 ст. 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. 

На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» удовлетворить частично. 

Расторгнуть соглашение о новации (номер) от (дата). 

Взыскать с ФИО3 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по соглашению о новации (номер) от (дата) по состоянию на 14.06.2019 в сумме 1 570 272 руб. 20 коп., из которых: 1 291 364 руб. 16 коп. - задолженность по основному долгу, 270 705 руб. 57 коп. - задолженность по процентам, 8 202 руб. 47 коп. - задолженность по пеням.

Взыскать с ФИО3 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 051 руб. 36 коп.

Обратить взыскание на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ...., расположенную по адресу: ...., принадлежащую ФИО3, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 427 520 руб.

В удовлетворении исковых требований в остальной части акционерному обществу «ДОМ.РФ» отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Прекратить залог в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ...., расположенную по адресу: ...., принадлежащую на праве собственности ФИО2, и погасить регистрационную запись (номер) от (дата) в Едином государственном реестре недвижимости об ипотеке 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ...., расположенную по адресу: ...., принадлежащую на праве собственности ФИО2.

На решение сторонами могут быть поданы апелляционные жалобы во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.А. Муравьева