Дело № 2-22/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2019 года г. Белокуриха

Белокурихинский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Омелько Л.В.,

при секретаре Астаховой Г.Е., 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Апарт-отель «Курортный», Обществу с ограниченной ответственностью «Курортный квартал», ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделок, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту - ООО) «Апарт-отель «Курортный», Обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту - ООО) «Курортный квартал», ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделок, после уточнения иска просил суд признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по 

<

адрес> в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применить последствия недействительности сделки путем возврата земельных участков с кадастровыми номерами № по 

<

адрес> в 

<

адрес> в собственность ООО «Апарт-отель «Курортный», ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключено соглашение о порядке пользования общим земельным участком с кадастровым номером №, из которого в последующем был выделе земельный участок с кадастровым номером №. По условиям соглашения отчуждение земельного участка в пользу третьих лиц недопустимо без согласия ФИО3

Необходимость заключения такого соглашения связана с целями использования земельного участка в рамках инвестиционного соглашения.

Однако в нарушение условия соглашения земельный участок с кадастровым номером № ответчиком ООО «Апарт-отель «Курортный» отчужден на основании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, без ведома истца.

В обоснование требований об оспаривании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец ссылался на положения ст. 166 ГК РФ, полагает, что данная сделка нарушает права и охраняемые интересы истца ФИО3 и влечет наступление неблагоприятных последствий для него, а именно неполучение того объема прав, на которые он рассчитывал при заключении инвестиционного соглашения о совместном строительстве двух жилых домов, расположенных на этом земельном участке, неполучение 70% доли этого участка под возведенным на нем зданием.

Соглашение об ограничении прав на отчуждение земельного участка обеспечивало условия стабильности договора об инвестиционной деятельности.

В судебное заедание истец ФИО3 не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 иск поддержал по изложенным в нем основаниям. Полагает, что сделка недействительна по основаниям ст. 166 ГК РФ. В результате инвестиционной деятельности истец ФИО3 предполагал получение активов, однако в результате отчуждения земельного участка не может рассчитывать на это. Ответчик ООО «Апарт-отель «Курортный» повел себя недобросовестно.

Представитель ответчиков ООО «Апарт-отель «Курортный», ООО «Курортный квартал», ФИО4 ФИО2 иск не признала, полагает, что подписав соглашение, в отношении трех лиц, намерение об инвестиционной деятельности так и остались намерениями, в инвестиционный договор они не перешли. В дальнейшем договор об инвестиционной деятельности имел место в отношении двух лиц, по которому ни каких оговорок по пользованию и распоряжению земельным участком не было.

Ответчик ФИО4 судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Третье лицо по делу ФГБУ ФКП «Росреестра» по Алтайскому краю надлежаще уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отутствие. В суд представили отзыв и информацию по земельным участкам.

Исследовав материалы дел, заслушав пояснения сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим причинам.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ) (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 28.03.2008г. ответчик ФИО4 являлся собственником земельного участка по 

<

адрес> в 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадь земельного участка 

<

данные изъяты> Земельный участок сформирован, его границы установлены, он поставлен на кадастровый учет. Разрешенное использование земель для размещения комплексной жилой застройки с парковой зоной.

08.12.2016г. по договору купли-продажи ФИО4 продал 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок по 

<

адрес> в 

<

адрес> ООО «Апарт-отель «Курортный».

12.12.2016г. 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на указанный земельный участок ФИО4, также на основании договора купли-продажи продал ФИО3, и 27.12.2016г. 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на этот земельный участок, ФИО4 продал ООО «Курортный квартал».

Таким образом, с 27.12.2016г. земельный участок по 

<

адрес> в 

<

адрес>, с кадастровым номером № выбыл из владения ответчика ФИО4, собственниками же указанного земельного участка стали – ООО «Апарт-отель «Курортный» 

<

данные изъяты> доли; ФИО3 – 

<

данные изъяты> доли; ООО «Курортный квартал» 

<

данные изъяты> доли.

Согласно условий договора купли-продажи от 12.12.2016г., заключенного между ФИО4 и ФИО3 продавец (ФИО4) обязуется передать в собственность покупателя (ФИО3) следующие объекты недвижимости: 

<

данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок, находящийся по адресу, 

<

адрес> и незавершенный строительством объект (здание, жилой дом) искусственный водоем городского парка отдыха, степень готовности 95%, находящийся по этому же адресу, район пересечения 

<

адрес>.

11.01.2017г. между ООО «Апарт-отель «Курортный» и ФИО3 заключен договор инвестирования строительства, по условиям которого, предметом договора является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса «

<

данные изъяты>» - шесть трехэтажных многоквартирных жилых домов на земельном участке по 

<

адрес>, соответствующей доли 

<

данные изъяты> в земельном участке с кадастровым номером № принадлежащих ООО «Апарт-отель «Курортный».

Согласно п. 4.1. названного договора, первая очередь – строительство 

<

данные изъяты> (состоит из нескольких объектов – жилые дома с объектами инфраструктуры, необходимые для эксплуатации жилых домов), а также благоустройство и озеленение парковой зоны.

Согласно п. 5.3. названного договора, стороны создают инженерную инфраструктуру, расходы на которую входят в договорную цену настоящего договора (внутриплощадочные инженерные сети, вертикальная планировка, благоустройство, озеленение, внутриквартальные дороги и проезды, тротуары).

Затраты на строительство наружных инженерных сетей, КПП, оформление технических условий входят в стоимость квадратного метра (п. 5.4. договора).

01.06.2017г. ФИО3 передал свои обязательства по договору инвестирования строительства от 11.01.2017г. ООО «

<

данные изъяты>» в лице директора ФИО3

Кроме того, также 11.01.2017г. между ООО «Апарт-отель «Курортный», ФИО3 и ФИО4 заключено соглашение, в целях реализации инвестиционного проекта по освоению 

<

данные изъяты> доли земельного участка, принадлежащего ООО «Апарт-отель «Курортный», для строительства на нем жилого комплекса «

<

данные изъяты>», Стороны принимают на себя взаимные обязательства на трехлетний срок с момента заключения настоящего соглашения.

Согласно п. 2, 3 указанного Соглашения, стороны не вправе без взаимного согласия в указанный период времени производить отчуждение находящегося в собственности каждого долей в земельном участке с кадастровым номером № в пользу третьих лиц, а равно совершать действия, приводящие к изменению состава собственников указанного участка, кроме: ФИО4 имеет право передать в собственность свою долю земельного участка юридическому лицу, в котором ФИО4 будет являться единственным учредителем и которое возьмёт на себя обязательства по настоящему соглашению. При этом ФИО3 обязуется предоставить все необходимые согласования и разрешения при оформлении договора купли-продажи. 

В случае проведения Сторонами по настоящему соглашению межевания земельного участка с кадастровым номером № и образования в связи с этим новых участков, Стороны принимают на себя обязательства, аналогичные, указанным в п. 2 данного соглашения в отношении образованных участков.

Сторона 3 и Сторона 2 обязаны не менять учредителя в ООО «Апарт-отель «Курортный» ФИО4 на иное лицо по любому основанию в течении срока, указанного в п. 1 настоящего соглашения без согласия Стороны 1 (ФИО3).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 утверждал, что данное соглашение заключено в целях реализации инвестиционного проекта, после заключения договора инвестирования строительства от 11.01.2017г.

Представитель ответчиков МОВ (в предыдущем судебном заседании), утверждала, что соглашение от 11.01.2017г. было заключено ранее договора инвестирования строительства, кроме того инвестиционный проект не был реализован.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из анализа соглашения от 11.01.2017г. следует, что соглашение заключено между физическими лицами ФИО3, именуемым ФИО5, ФИО4 ФИО6 и юридическим лицом «Апарт-отель «Курортный», единственным учредителем которого является ФИО4, именуемым ФИО6.

По условиям названного Соглашения, три стороны соглашения договорились о том, что в целях инвестиционного проекта по освоению 

<

данные изъяты> доли земельного участка, принадлежащего ООО «Апарт-отель «Курортный», для строительства на нем жилого комплекса «

<

данные изъяты>», принимают на себя взаимные обязательства на трехлетний срок, в том числе и по запрету отчуждения находящихся в собственности каждого долей в праве собственности на земельном участке с кадастровым номером №

Однако, судом установлено, что на дату подписания названного Соглашения участник Соглашения, физическое лицо ФИО4 уже не являлся собственником доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Кроме того, суду не представлен инвестиционный проект по освоению 

<

данные изъяты> доли земельного участка, принадлежащего ООО «Апарт-отель «Курортный», заключенный между всеми сторона соглашения от 11.01.2017г. (ФИО3, ФИО4, ООО «Апарт-отель «Курортный»).

Из материалов дела следует, что 11.01.2017г. между ООО «Апарт-отель «Курортный» и ФИО3 заключен договор инвестирования строительства, по условиям которого, предметом договора является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса «

<

данные изъяты>» - шесть трехэтажных многоквартирных жилых домов на земельном участке по 

<

адрес>, соответствующей доли 

<

данные изъяты> в земельном участке с кадастровым номером № принадлежащих ООО «Апарт-отель «Курортный».

По условиям п. 12.2 указанного договора, после подписания настоящего договора любые, предшествующие дате заключения договора и связанные с его предметом договоренности/предварительные договоры/договоры, соглашения, обязательства, оферты и заявления сторон, как устные, так и письменные, отменяются. Стороны не вправе в дальнейшем ссылаться на них, в том числе в случае возникновения каких-либо претензий и споров в связи с исполнением настоящего договора.

Результатом инвестиционной деятельности для Инвестора (ФИО3) является право собственности 70% жилого комплекса «Золотой пляж», с земельным участком, соответствующим 

<

данные изъяты> долив земельном участке площадью 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером №

Из материалов дела следует, что 26.04.2018г. между собственниками земельного участка по 

<

адрес> в 

<

адрес> ООО «Апарт-отель «Курортный», ООО «Курортный квартал» и ФИО3 заключено соглашение о разделе общедолевого имущества – земельного участка с кадастровым номером №

Согласно информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю земельный участок с кадастровым номером №, архивный, дата снятия с учета 13.06.2018г., в связи с образованием трех земельных участков – №

В судебном заседании установлено, что в результате выдела в натуре долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № образованные земельные участки переданы в собственность: ООО «Курортный квартал» - №; ООО «Апарт-отель «Курортный» - № ФИО3 - №, при этом все участники соглашения о выделе долей в натуре, в том числе и истец ФИО3, согласились с выделом долей и образованием в результате такого выдела земельных участков имеющих четко определенные границы.

Как следует из материалов дела, 26.04.2018г. между собственниками земельного участка по 

<

адрес> в 

<

адрес> - ООО «Апарт-отель «Курортный», ООО «Курортный квартал» и ФИО3 заключено соглашение о разделе общедолевого имущества, в результате которого, в собственность каждого участника выделена доля в натуре, в том числе, в собственность ФИО3 выделен земельный участок :

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> расположенный по 

<

адрес> в 

<

адрес>, составлена и подписана схема расположения земельных участков, из который следует, что земельный участок выделяемый в собственность ФИО3 расположен на пересечении улиц Бийской и Советской в 

<

адрес>.

В судебном заседании установлено, что 02.07.2018г. ООО «Апарт-отель «Курортный» в лице директора и единственного участника общества ФИО4, с одной стороны и ООО «Курортный квартал», в лице директора ДАЛ, заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в 

<

адрес>.

При этом, согласно выписки из ЕГРЮЛ, единственным участником ООО «Курортный квартал» является ЭЕС, из пояснения сторон следует, супруга ФИО4

Сторонами не оспаривался тот факт, что для заключения договора купли-продажи земельного участка от 02.07.2018г., с кадастровым номером № согласие ФИО3 не истребовалось.

Из информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю следует, что 14.12.2018г. земельный участок с кадастровым номером № снят с учета, в связи с его разделом на пять земельных участков с кадастровыми номерами №

Истец в исковом заявлении, а также заявлении о привлечении ФИО4 в качестве соответчика, ссылается на то, что сделка купли-продажи от 02.07.2018г. является оспоримой сделкой, поскольку нарушает права и охраняемые интересы, в том числе влечет наступление неблагоприятных последствий для ФИО3 в виде неполучения в собственность 70% возведенного на этом участке здания и земельного участка, а как следствие неполучение дохода его предприятия.

Вместе с тем, как следует из текста договора инвестирования строительства, возникновение права собственности предполагалось у инвестора ФИО3, а не его предприятия.

Кроме того, основания оспоримости устанавливаются законом. В частности, оспоримыми являются сделки, совершенные: с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Однако в некоторых случаях такие сделки могут быть ничтожными (см. п. 2 ст. 168 ГК РФ); без необходимого по закону согласия, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут иных правовых последствий для лица, которое дает согласие (ст. 173.1 ГК РФ). Например, крупная сделка ООО совершена без согласия общего собрания участников общества (п. п. 3, 4 ст. 46 Закона об ООО); с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица (п. 1 ст. 174 ГК РФ); в ущерб интересам представляемого или юридического лица (п. 2 ст. 174 ГК РФ); под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2).

Названные права, как следует из статей 1, 2, 15 (часть 4), 17 (части 1 и 2), 19 (части 1 и 2), 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации, гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 1 апреля 2003 года по делу о проверке конституционности положения пункта 2 статьи 7 Федерального закона "Об аудиторской деятельности").

По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

Вместе с тем в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).

Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК Российской Федерации) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302). Между тем, как следует из материалов настоящего дела, нормы, закрепляющие указанные способы защиты нарушенных прав, в том числе статьи 167 и 302 ГК Российской Федерации, истолковываются и применяются судами общей юрисдикции неоднозначно, противоречиво, что приводит к коллизии конституционных прав, которые реализуются на их основе собственником и добросовестным приобретателем.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Как отмечено выше, п. 12.2 договора инвестирования строительства от 11.01.2018г. заключенный между ООО «Апарт-отель «Курортный» и ФИО3 предусмотрено, что после подписания настоящего договора, любые, предшествующие дате заключения договора и связанные с его предметом договоренности/предварительные договоры/договоры, соглашения, обязательства, оферты и заявления сторон, как устные, так и письменные, отменяются.

При наличии названных условий договора инвестирования строительства, заключенного между ООО «Апарт-отель «Курортный» и ФИО3, соглашение от 11.01.2017г. заключенное между ФИО3. ФИО4, ООО «Апарт-отель «Курортный», суд оценивает как предварительное соглашение в целях совместной реализации инвестиционного проекта по освоению 

<

данные изъяты> доли земельного участка, условия которого не применимы к правоотношениям вытекающим из договора инвестирования строительства от 11.01.2017г., договор же инвестирования строительства не содержит запрета на отчуждение земельного участка с кадастровым номером №

Также суд отмечает, что согласно договору инвестирования строительства от 11.01.2017г. результатом инвестиционной деятельности является размещение комплексной жилой застройки – двухэтажные и трехэтажные строения, право собственности жилого комплекса «

<

данные изъяты>», по которому может возникнуть 70Х30%, при этом не определены конкретные земельные участки, а именно, их месторасположение. Выдел долей в натуре, границы земельных участков определены после заключения договора об инвестировании строительства - 26.04.2018г. 

В судебном заседании установлено, что 01.06.2017г. между ООО «Апарт-отель «Курортный», ФИО3 и ООО «

<

данные изъяты>», единственным участником которого является ФИО3 заключен договор замены лица в обязательстве по договору инвестирования строительства от 11.01.2017г., по условиям которого, ФИО3 передал свои права и обязанности по договору – ООО «

<

данные изъяты>».

Данное обстоятельство стороны не оспаривали.

Из материалов дела следует, что по итогам совместного технического совещания по вопросам строительства жилого комплекса в 

<

адрес>, директору ООО «

<

данные изъяты>» ФИО3 предложено подписать дополнительное соглашение (№) в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а в случае неподписания такового, предупрежден о расторжении договора от 11.01.2017г. в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ.

28.05.2018г. директор ООО «

<

данные изъяты>» ФИО3 направил директору ООО «Апарт-отель «Курортный» ответ на предложение, в котором выразил свое несогласие с предложением, при этом 27.11.2018г., ООО «

<

данные изъяты>» обратился в арбитражный суд Алтайского края с иском о взыскании убытков, в виде реального ущерба в виде разницы стоимости 1 кв.м. жилья и упущенной выгоды в связи с непередачей имущества в сроки.

Кроме того, до предъявления настоящего иска в суд, ООО «

<

данные изъяты>», являясь правопреемником по договору об инвестиционном строительстве, обратился в арбитражный суд с иском о признании сделки купли-продажи от 02.07.2018г. недействительной по основаниям обремененной условиями инвестиционного договора от 11.01.2017г.

Передача прав и обязанностей по договору (в отличие от цессии и перевода долга) влечет перемену лиц не в конкретном, отдельно взятом обязательстве, а сразу во всех обязательствах, возникающих из определенного договора. Передача всех прав и обязанностей по договору, означает полную замену стороны во всех договорных обязательствах, соответственно все права по договору инвестирования строительства от 11.01.2017г, после 01.06.2017г, перешли от ФИО3 к ООО «

<

данные изъяты>».

В обоснование требований о признании сделки купли-продажи от 02.07.2018г. недействительной, истец ссылается на неблагоприятные последствия, в виде невозможности получения дохода его предприятием, каковым является ООО «Золотой пляж». 

Из представленных суду платежных документов (платежные поручения) следует, что перечисления по инвестиционному договору производились до 01.06.2017г. ФИО3, а после указанной даты ООО «

<

данные изъяты> 

В обоснование требований истец ссылался на положения ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи от 02.07.2018г. заключенный между ООО «Апарт-отель «Курортный» и ООО «Курортный квартал» заключен в простой письменной форме, содержит характеристику предмета сделки, стоимость, порядок расчетов, при этом нарушений требований закона или иного правового акта не установлено.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца за недоказанность возникновения неблагоприятных последствий физическому лицу ФИО3, при наличии сведений о передачи прав и обязанностей ООО «

<

данные изъяты>», а также нарушений ответчиками требования закона или иного правового акта.

Обеспечительные меры по иску в виде сохранять до ареста на земельные участки с кадастровыми номерами № расположенные по 

<

адрес> в 

<

адрес>; ареста на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес> в 

<

адрес>, сохранять до вступления решения суда в законную силу, а затем отменить. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры в виде ареста на земельные участки с кадастровыми номерами № расположенные по 

<

адрес> в 

<

адрес>; ареста на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес> в 

<

адрес>, сохранять до вступления решения суда в законную силу, а затем отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Алтайский краевой суд через Белокурихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 февраля 2019 года.

Судья Белокурихинского

городского суда Л.В. Омелько