Дело № 2-3499/2024

УИД 66RS0007-01-2024-001998-69

Мотивированное 

решение

 составлено 25 июня 2024 года КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 05 июня 2024 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Решетниченко И.Г. при секретаре Порядиной А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация», Обществу с ограниченной ответственностью «Бюро недвижимости ФИО3», Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Проспект менеджмент» о применении последствий недействительности сделок, возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 предъявили к ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация», ООО «Бюро недвижимости ФИО3», ООО «Управляющая компания «Проспект менеджмент» (ранее ООО «Проспект») иск:

о признании недопустимым применение несправедливых договорных условий и применении последствия недействительности условий договора участия в долевом строительстве №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» и ООО «Бюро недвижимости ФИО3», в силу ничтожности, изложенные в Приложении № «График платежей» следующего содержания: «за исключением случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору»; в пункте 1.6 о возможности увеличения или уменьшения цены объекта долевого строительства, если по результатам обмеров проектная общая площадь будет отличаться от фактической, а также в пунктах 6 и 8 дополнительного соглашения № к договору от ДД.ММ.ГГГГ в части внесения дополнения в п. 3.1 договора и в Приложение № договора следующего содержания: «Цена договора и цена объекта долевого строительства может быть изменена по соглашению сторон» и изложенные в пункте 5 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в п. 3.1 договора «Цена объекта строительства» в части объекта строительства порядковый №, строительный номер 

<

адрес>, что цена объекта долевого строительства составляет 5.874.000 рублей; 

применении последствий недействительности ничтожных сделок в силу притворности:

- договора переуступки прав и перевода долга, заключенного ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро недвижимости ФИО3» и ООО «Управляющая компания «Проспект менеджмент» по договору участия в долевом строительстве №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро недвижимости ФИО3» с ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация», и подлинными участниками данной сделки уступки прав и перевода долга от ДД.ММ.ГГГГ в части указанного в пунктах 1.2, 1.5 объекта долевого строительства порядковый №, строительный номер 

<

адрес> ФИО2 и ФИО1 вместо ООО «Управляющая компания «Проспект менеджмент»;

- договора переуступки прав и перевода долга, заключенного ДД.ММ.ГГГГ ООО «Управляющая компания «Проспект менеджмент» и ФИО2, ФИО1 по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части объекта долевого строительства порядковый №, строительный номер 

<

адрес> заключенному с ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация»;

о взыскании с ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» убытков в виде излишне уплаченной суммы 653.308 рублей 06 коп., с ООО «Управляющая компания «Проспект менеджмент» убытков в виде излишне уплаченной суммы 1.175.000 рублей.

В заявлении указано, что они (истцы) являются собственниками двухкомнатной 

<

адрес> в 

<

адрес> на основании договора уступки права и перевода долга по договору № участия в долевом строительстве отДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Проспект». Застройщиком данного многоквартирного дома являлось ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация».

Она считают, что ответчики незаконно увеличили цену 

<

адрес> (номер строительный) путем повышения стоимости одного квадратного метра общей площади этого объекта долевого строительства за счет совершения ряда сделок между аффилированными лицами.

Так, по договору участия в долевом строительстве №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» и ООО «Бюро недвижимости ФИО3», цена объекта долевого строительства под № составляет 7.667.250 рублей, то есть цена 1 кв.м. общей площади составляла 75.000 рублей (7.667.250 рублей : 102,23 кв.м.), а стоимость 1 кв.м. общей площади в двухкомнатных квартиры на 16 этаже составляла 77.000 рублей.

В дальнейшем ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» и ООО «Бюро недвижимости ФИО3» в нарушение требований закона и условий договора увеличили цену 

<

адрес> до 85.0000 рублей, что оформили ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением № к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Они (истцы) считают, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро недвижимости ФИО3» и ООО «Проспект» договор уступки прав и перевода долга по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, преследовал цель причинения вреда им (истцам) ввиду явной несоразмерной цены за передачу права требования по договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1.000 рублей за 20 квартир, и цены за передачу права требования в размере 1.175.000 рублей, установленной им (истцам) ООО «Проспект» по договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого участия № (пункты 1.1, 1.8 данного договора), в нарушение требований ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом). 

Кроме того, заключенный ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро недвижимости ФИО3» и ООО «Проспект» договор уступки прав и перевода долга по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ имеет признаки сговора между сторонами этой сделки и ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» на реализацию противоправных целей при заключении договора цессии с целью увеличения цены объекта долевого участия и является ничтожной сделкой в силу её притворности ввиду того, что прикрывает собой сделки по увеличению цены объекта долевого участия № посредством установления многократно увеличенной цены за передачу права требования (ст. 168, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Они (истцы) полагают, что по существу с ООО «Бюро недвижимости ФИО3» стороной по договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и перевода долга по договору участи в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства должны быть они (истцы).

Поскольку изменение цены объекта долевого участия № в договоре долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к нему определено в нарушение требований статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как цена является твёрдой и договор не предусматривает в каких случаях возможны такие изменения, а также не указаны условия изменения цены объекта долевого строительства как два из трех необходимых условий изменения цены, условие договора об изменении цены случае: «неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору», изложенное в Приложении № «График платежей» к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ в части внесения дополнения в п. 3.1 договора долевого участия и в Приложение № договора долевого участия следующего содержания: «Цена договора и цена объекта долевого строительства может быть изменена по соглашению сторон». Они (истцы) заявляют о недопустимости применения этих несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ, они противоречат закону, что свидетельствует о ничтожности данных условий в силу статьи 168 ГК РФ. 

Она считают, что договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, вследствие притворности сделки по субъектному составу, имеющей целью для ООО «Проспект» в последующем, путем установления завышенной цены за уступку права требования в отношении объекта долевого строительства 69, увеличить стоимость этого объекта по сравнению с ценой, установленной в договоре долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В действительности они (истцы) должны являться подлинными участниками сделки по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ вместо ООО «Проспект».

Они требуют уменьшения цены договора и о взыскании с застройщика излишне уплаченной суммы на основании п. 4 ст. 10 ГК РФ, исходя из следующего расчета, с учетом цены двухкомнатной квартиры на 16-м этаже в блок-секции 1Л: (85007 руб. * 69,10 кв.м = 5874000 руб.) +(100008 рублей 68 коп.)=5974008 руб. 60 коп.)) - (77000 руб. * 69,10 кв. м = 5320700 руб.) = 653308 рублей 06 коп. 

Они (истцы) считают, что при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора уступки с ООО «Проспект» и ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» в порядке присоединения к договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ находились в неравном положении. Условие установленное пунктом 1.8 договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ в части выплаты ООО «Проспект» за уступку права требования относительно объекта долевого строительства № денежных средств в сумме 1.175.000 рублей, а, следовательно, и весь договор ничтожным в силу его притворности, прикрывающем увеличение цены объекта долевого строительства № на указанную сумму.

При этом, как следует из судебной практики, намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Они (истцы) полагают, что участвовавшие в цепочке сделок субъекты юридических лиц, обладают признаками аффилированности и преследовали общую цель по повышению цены объекта долевого участия № и достигли такого соглашения, так как им не пришлось оплачивать её стоимость путем заключения договоров цессии с передачей долга.

Она заявляют о недопустимости применения данного несправедливого договорного условия на основании статьи 10 ГК РФ.

Они утверждают, что сопоставление общедоступных сведений с сайта ФНС России позволяет сделать вывод, что перекуп прав требования ООО «Проспект» и застройщик ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» являются тесно взаимосвязанными лицами, как минимум, в части: одного директора - ФИО4; одного и того же учредителя - ООО «Проспект групп», ФИО5, который является учредителем всех этих обществ; нахождения практически по одному адресу, но в разных офисах.

С учетом аффилированности юридических и физических лиц, участвующих в возведении многоквартирного дома, правовая целесообразность в совокупности цепочки осуществлённых сделок полностью отсутствует. Тем более такая спекулятивная ценовая целесообразность отсутствует для гражданина-потребителя, являющегося де-юре и де-факто наиболее незащищенной стороной в гражданско-правовых отношениях по сравнению с предпринимателем.

По факту, единым и конечным бенефициаром в спекулятивной цепи последовательных сделок выступает ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» в лице генерального директора ФИО4

Имеются объективные основания предполагать, что: цепочка сделок противоречит российскому законодательству; создана и функционирует на постоянной основе с целью обогащения за счет денежных средств граждан-потребителей, которых, де-юре и де-факто вынуждают соглашаться с внезапным, односторонним изменением существенного условия договора - цены.

Истцы ФИО1, ФИО2 о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств от них в суд не поступило.

В судебном заседании представитель истцов ФИО6 исковые требования поддержала, ходатайствовала о возмещении расходов на уплату услуг представителя в сумме 120.000 рублей. 

Представитель ответчика ООО «Бюро недвижимости ФИО3» ФИО7 исковые требования не признала и пояснила, что в отношении всей строительной секции 

<

адрес>, был заключен договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» и ООО «Бюро недвижимости ФИО3». В этом договоре спорная квартира под строительным номером 

<

адрес> отсутствовала. На 16 этаже первоначально было запроектировано строительство трехкомнатной квартиры со строительным номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> стоимостью 7.667.250 рублей. В последствие изменений потребительских предпочтений покупателей проект секции Л был полностью переработан, все квартиры были перепроектированы. ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение №, в соответствии с которым были заменены все объекты долевого строительства в секции Л. Трехкомнатная квартира со строительным номером № был разделена на две квартиры: двухкомнатную №, площадью 

<

данные изъяты> стоимостью 5.874.000 рублей, и однокомнатную 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> стоимостью 3.795.000 рублей. В дополнительном соглашении № образовали новые объекты долевого строительства с новыми ценами. Ни одного первоначального объекта в проекте секции Л не сохранилось, двухкомнатные квартиры стоимостью 77.000 рублей за 1 кв.м. в секции 

<

данные изъяты> строились, и не продавались конечным потребителям, поэтому оснований применять для расчета суммы искового требования центы несуществующих объектов. Цель подписания дополнительного соглашения № – не увеличение стоимости первоначально спроектированных объектов долевого строительства, а замена их новыми объектами в результате изменения проекта. С ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта долевого строительства – двухкомнатной квартиры, площадью 

<

данные изъяты> со строительным номером № не менялась, и составляла 5.874.000 рублей. Стоимость 

<

адрес> в сумме 5.874.000 рублей была указана в п. 1.5. договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права и перевода долга по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в части объектов долевого строительства, заключенному ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация», ООО «Проспект» и ООО «Бюро недвижимости ФИО3». Стоимость 

<

адрес> в сумме 5.874.000 рублей была указана в п. 3.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки права и перевода долга по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части объекта долевого строительства № (

<

адрес>), заключенному между ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация», ООО «Проспект» и Т-ными. Таким образом, не соответствует действительности и опровергается имеющимися в деле доказательствами утверждение истцов о том, что ответчики неосновательно повысили стоимость объекта долевого строительства. Предусмотренная договором уступки от ДД.ММ.ГГГГ доплата к стоимости объекта долевого строительства в сумме 1.175.000рублей является платой за уступку права требования к застройщику и носит другой правовой характер.

Представитель ответчика ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» ФИО8 не признала.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, в судебное заседание не явились, ходатайств от них в суд не поступило.

В соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела была заблаговременно размещена на Интернет-сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга.

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участка совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Согласно положениям пунктов 1 и 2 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона, и для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (пункт 1 статьи 384 ГК РФ). 

На основании статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 389.1 ГК РФ взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются названным кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка. Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

Судом установлено, что ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация», застройщик, и ООО «Бюро недвижимости ФИО3», участник, заключили ДД.ММ.ГГГГ договор № участия в долевом строительстве.

По условиям этого договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в соответствии с условиями настоящего договора.

Из раздела «Термины и определения» договора следует, что:

под домом подразумевается объект капитального строительства по проекту «Многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями на первых этажах и подземной автостоянкой по 

<

адрес>», в состав которого входит:

объект - многоэтажная блок-секция 1JI многоквартирного жилого здания секционного типа со встроенными помещениями общественного назначения (№) - 7 этап строительства; часть встроенно-пристроенной подземной автостоянки в осях 

<

данные изъяты> этап строительства.

Максимальное количество этажей в объекте (шт.) -19, том числе подземных -1;

Класс энергоэффективности: В (высокий).

Согласно перечислению в разделе «Объект долевого строительства» по данному договору, квартира, расположенная на 16-м этаже, первоначально по месторасположению находилась под номером 

<

данные изъяты> именовалась 

<

данные изъяты> и состояла из трех комнат, проектной площадью 

<

данные изъяты> в соответствии с эскизной планировкой указанных объектов долевого строительства отображенных в Приложении № к настоящему договору.

В пункте 1.4. этого договора указано, что стороны допускают возможность корректировки застройщиком проектной документации всего объекта, а также объекта долевого строительства, без уведомления участника долевого строительства. 

Пунктом 3.1. договора установлено, что цена объекта долевого строительства № составляет 7.667.250 рублей. Цена договора может быть изменена в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, и с учетом п. 1.6. настоящего договора. В указанную сумму включены затраты на строительство (создание) дома и возмещение затрат на его строительство (создание), в соответствии с проектной документацией, в том числе: возмещение затрат на приобретение (включая оформление права собственности) земельного участка, на котором осуществляется строительство (создание) дома; осуществление мероприятий по сносу зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, на котором осуществляется строительство и отселению граждан из домов, подлежащих сносу; возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) Дома, а так же на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий; строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) Дома к сетям инженерно-технического обеспечения; возмещение затрат, связанных с внесением платы за подключение (присоединение) дома к сетям инженерно-технического обеспечения; выполнение требований технических условий, выданных эксплуатирующими организациями; привлечение, при необходимости, для строительства Дома заемных/кредитных средств; оплата услуг застройщика. В цену договора также входит оплата доли участника в общем имуществе дома, состав которого определен жилищным законодательством, а также стоимость выполнения работ по внутренней отделке объекта долевого строительства в объеме, определенном в разделе «Характеристике Объекта долевого строительства» - Приложение № к ДУДС №, в котором предусмотрено в части выполнение полов в ванных комнатах, санузлах, постирочных в виде цементно-песчаной стяжки с гидроизоляцией.

В Приложении № График платежей к настоящему договору указано, что участник долевого строительства должен оплатить цену объекта долевого строительства под № в размере 7.667.250 рублей до ДД.ММ.ГГГГ. Цена настоящего договора является фиксированной и изменению не подлежит, за исключением случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору и с учетом п. 1.6. настоящего договора.

Пунктом 1.6. договора установлено, что стороны договорились считать общую площадь объекта долевого строительства как сумму площадей всех жилых и нежилых помещений квартиры, встроенных шкафов, ниш, а также лоджий, балконов, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для террас – 0,3.

Общая площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению после получения застройщиком результатов обмеров объекта долевого строительства. При изменении общей площади объекта долевого строительства стороны договорились действовать следующим образом:

в случае, когда фактическая общая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров будет отличаться от проектной в большую сторону, участник оплачивает денежные средства за разницу в площади исходя из стоимости 1 квадратного метра площади, исчисленной из цены договора на дату его заключения;

в случае, когда фактическая общая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров будет отличаться от проектной в меньшую сторону, застройщик возвращает денежные средства за разницу исходя из стоимости 1 квадратного места площади, исчисленной из цены договора на дату его заключения.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Проспект Федерация» и ООО «Бюро недвижимости «ФИО3» заключено дополнительное соглашение № к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, которым внесены изменения, помимо прочего, в объект и в перечень объектов долевого строительства (далее - ДС № к ДДУ №).

В разделе ДДУ № «Термины и определения» установлен класс энергоэффективности Объекта: А+ (очень высокий).

Вместе с тем, стороны договорились статью договора участия в долевом строительстве «Термины и определения» в части описания объекта долевого строительства (общей проектной площади квартиры) изложить в следующей редакции, в частности, в отношении объекта №: блок секция - 1л, этаж расположения - 16, строительный номер квартиры – 

<

данные изъяты> количество комнат – 2, общая площадь квартиры – 

<

данные изъяты>

То есть, расположенная на 16-м этаже 

<

адрес>, которая по проекту предполагалась трехкомнатной, стала двухкомнатной, проектной площадью 

<

данные изъяты>

Из пункта 5 ДС № к ДДУ № следует, что стоимость объекта долевого строительства под № определена сторонами в 5.874.000 рублей. Выполнение работ по внутренней отделке объекта долевого строительства в объеме, определенном в характеристике объекта долевого строительства - Приложение № к ДС № к ДДУ №, предусмотрено выполнение полов в том числе в ванных комнатах, санузлах, постирочных в виде цементно-песчаной стяжки.

Также ДС № внесены дополнения в п. 3.1 ДДУ № и в Приложение № ДДУ №, что цена договора и цена объекта долевого строительства может быть изменена по соглашению сторон. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро недвижимости ФИО3», участником 1, ООО «Проспект», участником 2, и ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация», застройщиком, заключен договор уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части объектов долевого строительства.

Согласно пунктам 1.1, 1.4. договора уступки, ООО «Бюро недвижимости ФИО3» уступает, а ООО «Проспект» принимает права (требования) и обязанности, принадлежащие ООО «Бюро недвижимости ФИО3», как участнику долевого строительства по ДДУ № в редакции ДС № к ДДУ № в части объектов долевого строительства, указанных в пункте 1.2. договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ, с одновременным переводом долга на ООО «Проспект».

Из пунктов 1.2., 1.5. договора уступки следует, что ООО «Проспект» переданы права и перевод долга, в том числе, на объект долевого строительства под №: строительный номер квартиры - 

<

данные изъяты>, 16 этаж, площадь 

<

данные изъяты> состоящей из 2-х комнат. Цена 

<

адрес> составляла 5.874.000 рублей.

В силу пункта 2.3. договора уступки, за передачу права требования ООО «Проспект» обязуется оплатить ООО «Бюро недвижимости ФИО3» денежные средства в размере 1.000 рублей за двадцать объектов долевого строительства в течение 10 рабочих дней с момента подписания договора уступки.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Проспект», участником 2, ФИО1, ФИО2, участником 3, и ООО «Специализированный застройщик «Проспект Федерация», застройщиком, заключен договор уступки права и перевода долга по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части объекта долевого строительства № (

<

адрес>

Согласно пунктам 1.1.,1.2. договора уступки, ООО «Проспект» уступает, а ФИО1, ФИО2 принимают права (требования) и обязанности, принадлежащие ООО «Проспект», как участнику долевого строительства по ДДУ № в редакции ДС № к ДДУ №, договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ, в части объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ, указанного в пункте 1.2. договора уступки, с одновременным переводом долга на ФИО1, ФИО2

В п. 1.2. указано, что объект долевого строительства 

<

данные изъяты> – квартира, подлежащая передаче ФИО1, ФИО2 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и являющаяся частью объекта: квартира, согласно Приложение №, имеет следующие характеристики: секция – 1Л, этаж – 16, строительный номер квартиры – 

<

данные изъяты>, количество комнат квартиры – 2, общая проектная площадью квартиры (включая площадью лоджии/балкона/террасы с учетом понижающего коэффициента) – 

<

данные изъяты> Чистовой отделки не предусмотрено (п. 1.3.3).

В силу п. 1.4. наряду с уступкой прав ООО «Проспект» передает, а ФИО1, ФИО2 полностью принимают на себя обязательства ООО «Проспект» по договору участия.

В пункте 1.5. указано, что по договору участия ООО «Проспект» обязано уплатить застройщику за объект долевого строительства 69 денежные средства в сумме 5.874.000 рублей. На момент заключения настоящего договора обязанность по уплате указанной суммы ООО «Проспект» не выполнена. Задолженность ООО «Проспект» перед застройщиком составляет 5.874.000 рублей.

Как следует из п. 1.6. договора, настоящим ФИО1, ФИО2 уведомлены и согласны с тем, что ООО «Проспект» не исполнило обязанность по оплате стоимости объекта долевого строительства перед застройщиком, в связи с чем, в соответствии со ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», подписанием настоящего договора ФИО1, ФИО2 принимают указанную обязанность на себя.

Пунктом 1.7. договора установлено, что общая цена настоящего договора составляет 7.049.000 и подлежит оплате ФИО1, ФИО2 в порядке и в размерах, предусмотренных п.п. 1.8., 1.9. настоящего договора.

За передачу права требования ФИО1, ФИО2 обязались оплатить за счет собственных денежных средств ООО «Проспект» денежные средства в сумме 1.175.000 рублей в течение 5 дней с момента государственной регистрации настоящего договора (п. 1.8. договора).

ДД.ММ.ГГГГ истцами произведена доплата застройщику стоимости объекта долевого строительства № в сумме 100.008 рублей 68 коп. в связи с увеличением общей площади квартиры на 1,2 кв.м. 

ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» и ФИО1, ФИО2 подписан ДД.ММ.ГГГГ акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В установленном законом порядке в Единый государственный реестр недвижимости внесена ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись о праве общей совместной собственности ФИО1, ФИО2 на 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Сведения об этих обстоятельствах содержатся в исследованных судом письменных доказательствах.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 этого Федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к его заключению не допускается, кроме случаев, когда такая обязанность предусмотрена этим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Пунктами 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 2 ст. 5 указанного Федерального закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Анализируя установленные судом обстоятельства, суд находит, что истцами не доказано нарушение их прав ответчиками, не являясь стороной сделок ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, они не вправе требовать применения последствий недействительности этих сделок; истцами не доказано наличие оснований для признания оспариваемых ими сделок притворными, поскольку как юридические лица, так и сами истцы на момент заключения договоров однозначно исходили из своего намерения достичь правового последствия в виде возникновения объекта недвижимости и приобретения права собственности на него, поведение истцов после заключения ДД.ММ.ГГГГ договора давало основание ответчикам – юридическим лицам полагаться на действительность указанного договора, поскольку они (истцы) оплатили стоимость объекта долевого строительства и стоимость уступки прав требования, после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию приняли от застройщика квартиру, зарегистрировали право собственности на это жилое помещение, проживают в квартире по настоящее время; истцами не представлено доказательств нарушения их прав на предоставление информации в связи с чем произошло увеличение цены объекта долевого строительства, поскольку договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ изложен четко, доступно, двояких слов и выражений не допускает, доказательств, что в момент заключения договора ДД.ММ.ГГГГ истцы обращались с требованием предоставить интересующую их информацию не представлено, о наличии таких доказательств не заявлено, что мешало истцам отказаться от заключения договора, который нарушает, по их мнению, права и законные интересы суду неизвестно.

При таком положении в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация», ООО «Бюро недвижимости ФИО3», ООО «Управляющая компания «Проспект менеджмент» о применении последствий недействительности сделок, возмещении убытков надлежит отказать.

Доказательств иного в порядке ст.ст. 56, 57 Гражданского процессуального Кодекса РФ суду не представлено, ходатайств об их истребовании не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина РФ №, ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Проспект Федерация» (ИНН №), Обществу с ограниченной ответственностью «Бюро недвижимости ФИО3» (ИНН №), Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Проспект менеджмент» (ИНН №) о применении последствий недействительности сделок, возмещении убытков – отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Чкаловский районный суд города Екатеринбурга.

Председательствующий (подпись)

Копия верна. Судья