Дело №2-3122/2017 23 ноября 2017 года

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе: 

председательствующего судьи Зубковой А.В.,

при секретаре Чупрына В.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ча к ООО «Фэшн Груп» о взыскании денежных средств, встречному иску ООО «Фэшн Груп» к ФИО1 чу о взыскании денежных средств, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ООО «Фэшн Груп» задолженность по арендной плате в размере 477152 руб. и пени в размере 113861 руб. 13 коп., указав в обоснование иска, что в период с 24.03.2014 по 01.11.2016 ООО «Фэшн Груп», на основании договора аренды занимало нежилое помещение №1, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Оренбургская ул., д. 2, лит.А, пом. 6-Н. 01.11.2016 договор аренды нежилого помещения был досрочно расторгнут, в тот же день помещение было передано по акту приема-передачи. Обязанность по своевременной и полной оплате арендной платы ООО «Фэшн Групп» не исполнена. Последний платеж был произведен 22.07.2016 за период с 24.05.2016 по 23.06.2016. Сумма задолженности ООО «Фэшн Групп» по арендной плате составляет 477152 руб. и на 25.04.2017 пени составили 113861 руб. 13 коп., а всего суммарная задолженность по арендной плате и пени ООО «Фэшн Групп» перед ФИО1 на 25.04.2017 составила 591013 руб. 13 коп. 

ООО «Фэшн Групп» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, в котором просило взыскать с ответчика убытки в размере 200000 руб., упущенную выгоду в размере 200000 руб., указав в обоснование заявленных требований следующее. 24.03.2014 между ФИО1 и ООО «Фэшн Груп» был заключен договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 132,2 кв.м расположенное по адресу: 

<

...>, лит.А, пом.6-Н на срок три года. Помещение использовалось под магазин. В связи с отсутствием отопления, неоднократных заливов помещения арендатор был вынужден 01.11.2016 расторгнуть договор аренды досрочно. 01.10.2016 ООО «Фэшн Груп» заключило договор аренды иного нежилого помещения с ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория» и заплатить ему 307709 руб. 68 коп. в качестве арендной платы и обеспечительного платежа, что расценивает для себя как убытки. В связи с необходимостью освобождения помещения от имущества арендатора, магазин в период с 21.10.2016 по 01.11.2016 не работал. Эксплуатация помещения из-за демонтажа кондиционеров также была невозможна. В период с 15.08.2016 по 18.08.2016 (после уточнений с 16.08.2016 по 19.08.2016) по вине арендодателя во всем арендуемом помещении была отключена электроэнергия в связи с чем, 4 дня эксплуатация помещения была невозможна: не работал кассовый аппарат, аварийная входная дверь была заблокирована электрическими роллетами, отсутствовало освещение, кондиционеры, - единственный источник воздуха, не работали, а система вентиляции в помещении отсутствует. Из-за отключения электроэнергии не работала система видеонаблюдения и охраны, в связи с чем, пришлось привлекать дополнительные средства для обеспечения безопасности. Осуществление торговли было остановлено в связи с чем, ООО «Фэшн Груп» было лишено возможности получать прибыль. Упущенную выгоду истец по встречному иску определил в размере 200000 рублей, поскольку ежедневный доход общества от торговли в среднем составлял 100000 рублей. 

В судебном заседании представить ФИО1 свои исковые требования поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал. 

Представитель ООО «Фэшн Груп» первоначальный иск не признал. Поддержал встречные исковые требования. В отзыве на первоначальные исковые требования указал, что 01.11.2016 стороны подписали соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения № 1 от 24.03.2014 и договорились, что претензий к друг другу не имеют. Полагает, что согласно п.2 соглашения все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения по акту приема-передачи, в связи с чем, у арендатора отсутствуют обязательства перед арендодателем. 

Представитель третьего лица ТСЖ «Аврора» в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исков. 

24.03.2014 между ФИО1 и ООО «Фэшн Груп» был заключен договор аренды нежилого помещения расположенного на 1 этаже в здании по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 6-Н площадью 132,2 кв.м, включающую в себя №№ 12,13,14,15, из которых помещения №№ 12,13, площадью 65,6 кв.м являются торговым залом, помещения №№ 14,15 площадью 66,7 кв.м являются административными. Договор аренды был заключен на 3 года. 

Согласно договору аренды (л.д.7-13) и дополнительного соглашения, заключенного между сторонами 07.04.2015 (л.д.70), арендодатель должен был предпринимать все возможные меры, чтобы службы коммунального хозяйства Санкт-Петербурга и/или иные третьи лица обеспечили снабжение помещения коммунальными услугами, включая, в том числе, электроэнергию, отопление, воду. Договором было предусмотрено, что арендодатель не несет ответственности за непредоставление таких услуг в случае, если предоставление таких услуг будет прекращено или приостановлено властями Санкт-Петербурга, предприятиями коммунального хозяйства или иными третьими лицами при отсутствии вины арендодателя, при этом арендатор, во всех перечисленных случаях, не вправе требовать никаких перерасчетов арендной платы, а также досрочного расторжения договора аренды, возмещения убытков, штрафов, пеней и/или полностью или частично отказаться от исполнения договора. В случае аварий, повреждений или иных неисправностей, немедленно принимать все необходимые меры по их устранению. В случае если аварии, повреждения произошли не по вине арендатора, оказать содействие арендатору в получении возмещения с виновных причиненного ущерба (п.п. 4.2.2., 4.2.3.). 

Пунктом 4.4.3. договора аренды было предусмотрено, что в обязанности арендатора входило за свой счет содержать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, обеспечивать условия его нормальной эксплуатации, в том числе включая, но не ограничиваясь обеспечением и выполнением норм пожарной безопасности, недопущения захламления бытовым и иным мусором внутренней и внешней территории помещения, его охраной, техническим обслуживанием вентиляционного, охранной сигнализации и иного соответствующего оборудования и пр., соблюдением иных обязательных норм действующего законодательства РФ.

Пунктом 4.4.5 договора было предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и в полном объеме выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату за пользование помещением, а также иные платежи в соответствии с условиями договора. 

При заключении договора аренды стороны договорились, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной арендной платы составляет 205000 руб. за календарный месяц, из расчета 1550 руб. 68 коп. за один квадратный метр арендуемой площади в месяц, в том числе НДФЛ (п. 5.1.1.), которую арендатор ежемесячно перечисляет до 5 числа текущего, оплачиваемого календарного месяца по безналичному расчету, и осуществляется помесячно, с 24 мая 2014 года по дату подписания акта возврата помещения, а не за время фактического использования помещения арендатором. Переменная часть арендной платы включает в себя расходы на коммунальные услуги, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендуемого помещения, в том числе: потребление электрической и тепловой энергии, водоснабжение, водоотведение, пожарная сигнализация и прочие, имеющие место на данном объекте. Арендатор вносит оплату за коммунальные услуги, предоставляемые городскими службами Санкт-Петербурга, ТСЖ «Аврора» и другими организациями только на основании, выставленных поставщиками счетов, квитанций, извещений. 

Для обеспечения обязательств арендатора, арендатор вносит арендодателю обеспечительный платеж в размере одной постоянной части арендной платы, предусмотренной договором, из которого арендодатель вправе удержать суммы, предусмотренные договором аренды подлежащие оплате арендатором. Удержание арендодателем сумм из обеспечительного платежа (при просрочке исполнения арендатором обязанности по оплате) не рассматривается сторонами как своевременное исполнение арендатором обязательств по оплате указанных платежей. Право на удержание сумм из обеспечительного платежа возникает у арендодателя при наличии несвоевременной или неполной оплате постоянной и (или) переменной частей арендной платы по договору (п.п.5.1-5.14). 

24.05.2016 арендодатель ФИО1 уведомил ООО «Фэшн Груп» об изменении постоянной части арендной платы за период с 24.06.2016 по 23.12.2016, которая составила 158640 рублей за календарный месяц (л.д.18). 

01.11.2016 между ФИО1 и ООО «Фэшн Груп» было подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения № 1 от 24.05.2014 по взаимному согласию в соответствии с п.8.1. договора аренды. Арендованное помещение было передано по акту приема - передачи 01.11.2016 (л.д.15-16,17). 

Из выписки по счету ФИО1 в ПАО РОСБАНК следует, что последний платеж по договору аренды нежилого помещения №1 от 24.03.2014 ООО «Фэшн Груп» произвело 22.07.2016 в размере 138016 руб. (л.д.28).

Иных сведений о платежах ООО «Фэшн Груп» после 22.07.2016 по договору аренды нежилого помещения №1 от 24.03.2014 не представлено.

Из представленного ФИО1 расчета следует, что задолженность по арендной плате ООО «Фэшн Груп» на 25.04.2017 за период с 24.05.2016 по 01.11.2016 составляет 477152 руб. и пени 113861 руб. 43 коп. (л.д.6).

Однако, пунктом 2 соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения №1 от 24.03.2014, заключенному сторонами 01.11.2016, предусмотрено, что все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения арендодателю по акту приема-передачи. Исключение указано в пункте 4 данного соглашения: расторжение договора аренды не освобождает арендатора от выполнения своих обязательств по оплате за предоставленные коммунальные услуги в период аренды помещения, включительно на дату подписания акта приема-передачи помещения (л.д.15).

Акт приёма-передачи объекта аренды составлен и подписан сторонами по данному спору 01.11.2016 (л.д.17). 

Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны своим соглашением от 01.11.2016 прекратили все свои обязательства, вытекающие из договора аренды от 24.03.2014, в том числе обязанность арендатора по оплате арендной платы, но за исключением обязанности по оплате коммунальных услуг. 

Учитывая прекращение обязательства по оплате арендной платы, исковые требования ФИО1 к ООО «Фэшн Груп» не могут быть удовлетворены судом.

Представителем ООО «Фэшн Груп» предъявлены исковые требования о взыскании с ФИО1 убытков и упущенной выгоды, полагая, что из-за виновных действий арендодателя ФИО1 был расторгнут договор аренды, что привело к убыткам и упущенной выгоде ООО «Фэшн Груп». В обоснование своего иска указал, что пользоваться частью арендованного помещения в период отопительного сезона с 07.10.2015 по 17.05.2016 было не возможно, поскольку помещение № 13 пл. 16,5 кв.м. не отапливалось. Арендодателем была отключена система отопления, меры по устранению проблемы арендодатель не предпринимал и арендатор вынужден был прекратить использование этого помещения полностью. 

В помещении неоднократно происходили протечки, в период с 16.08.2016 по 19.08.2016 по вине арендодателя во всём арендуемом помещении была отключена электроэнергия, в связи с чем, пользоваться помещением было не возможно. С 21.10.2016 по 01.11.2016 магазин не работал, так как надо было освобождать помещение от имущества, поскольку с 01.10.2016 ООО «Фэшн Груп» заключило договор аренды помещения с ООО ГК «Астория» (л.д. 101-103).

01.06.2014 между ТСЖ «Аврора» и ООО «Фэшн Груп» был заключен договор аренды части эксплуатируемой кровли первого этажа жилого дома для размещения кондиционеров, предметом которого являлось предоставление за плату во временное пользование части кровли первого этажа жилого дома, расположенной над частью нежилого помещения 6-Н по адресу: 

<

...> для размещения двух кондиционеров над помещением площадью 132,2 кв.м. Данным договором было предусмотрено, что арендодатель не несет ответственности за недостатки части кровли, которая предоставляется в аренду, полностью или частично препятствующие пользованию им, за исключением случая, если арендатор докажет, что при заключении настоящего договора он не знал и не мог знать о наличии указанных недостатков. Пунктом 2.3. договора было предусмотрено, что в обязанности арендодателя входило в период действия договора оказывать арендатору консультационную, информационную и иную помощь в целях наиболее эффективного и грамотного использования арендатором части эксплуатируемой кровли первого этажа жилого дома в установленных настоящим договором целях. Пунктом 5.1 договора было предусмотрено, что сторона договора, имущественные интересы или деловая репутация которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов: утрата, порча или повреждение имущества, (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона получила бы при обычных условиях делового оборота. Пунктом 5.2 договора было предусмотрено, что любая из сторон договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности) (л.д.154-159).

06.06.2016 комиссией в составе генерального директора ООО «Фэшн Груп», генерального директора ООО «Премиум мебель» ФИО2, административного директора ООО «Кондиционер-СПб» ФИО3, продавца магазина «ДОМ КАШЕМИРА» Зиновьевой М.В. в присутствии представителя собственника помещения ФИО4 и представителя ТСЖ «Аврора» ФИО5 был составлен акт о последствиях залива нежилого помещения магазина одежды «ДОМ КАШЕМИРА» на предмет залива с потолка и остекления фасада. На день обследования комиссия установила, что во время залива в зале 28,7 кв.м под тяжестью воды провис натяжной потолок, по стенам видны желтые подтеки, ковролин в зале 16.5 кв.м насквозь мокрый, вышли из строя осветительные приборы, намокла мебель, предметы интерьера (л.д.56).

Из представленной ООО «Фэшн Груп» переписки, в том числе электронной, следует, что по факту отсутствия электричества в арендуемом помещении в августе 2016 года и отсутствии отопления с конца 2015 года ООО «Фэшн Груп» сообщало арендодателю. 

В пункте 1 соглашения о досрочном расторжении договора аренды №1 от 24.03.2014, заключенного 01.11.2016, предусмотрено, что стороны приняли решение о досрочном расторжении договора аренды по взаимному согласию сторон на основании п.8.1 договора.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии виновных действий арендодателя, и невозможности удовлетворения исковых требований арендатора к нему. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ча к ООО «Фэшн Груп» о взыскании денежных средств, и ООО «Фэшн Груп» к ФИО1 чу о взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья