.

.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 октября 2025 года город Новокуйбышевск

Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Бегишевой Н.В.

при секретаре Рудь О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 1413/2024 по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО7 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

истец ФИО5 обратился в суд с иском к собственнику квартиры, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

Адрес>, заключенный между продавцом ФИО1 и ответчиком, применить последствия недействительности сделки.

27.05.2025 года на основании ст. 40 ГПК РФ к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены – ФИО7, ФИО6

В обоснование заявленных требований истец указал, что является родным братом ФИО1, умершего 

<

Дата>. После смерти ФИО1 обратился к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство. Выяснилось, что в конце 2023, начале 2024 года между ФИО1 (продавцом) и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: 

<

Адрес>. Во время совершения сделки ФИО1 не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний. С 

<

Дата> ФИО1 пережил инсульт, был частично парализован, был поставлен диагноз: 

<

данные скрыты>. На период конца 2023 года он почти не передвигался и с трудом разговаривал, что дает истцу повод усомниться в том, что он смог заключить договор купли-продажи, тем более осознавать правовые последствия сделки. 

Истец ФИО5, представитель истца ФИО5 – адвокат Баранов Д.В. в судебное заседание не явились, ранее в судебных заседаниях исковые требования поддержали. 

Ответчик ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что сделка была совершена на законных основаниях, при удостоверении нотариальной доверенности ФИО8 нотариус видела состояние ФИО1, оснований для удовлетворения требования ФИО5 не имеется.

Представитель ответчика ФИО6 – адвокат Смородинов В.М., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований, в том числе по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании 23.07.2025 года пояснила, что они с умершим ФИО1 являлись гражданскими супругами, проживали совместно около 25 лет. В момент удостоверения доверенности нотариусом у них дома, ФИО1 понимал и осознавал значение своих действий, руководил ими, в силу болезни не мог самостоятельно подписать доверенность, поскольку была парализована левая сторона, была приглашена соседка ФИО2 в качестве рукоприкладчика. Волеизъявление ФИО1 на продажу квартиры было осознанным.

Третье лицо ФИО9, привлеченный к участию в деле, в судебном заседании 23.09.2025 года пояснил, что является братом истца ФИО5 и умершего ФИО1 Поскольку у ФИО1 в 2023 году умер сын, он решил продать квартиру. ФИО1 был в здравом уме, все помнил, с трудом передвигался, поскольку у него была парализована одна сторона тела, за ним ухаживала ФИО8. Весной 2025 года состояние ухудшилось и он скончался. 

Свидетель ФИО2, допрошенная в судебном заседании 23.07.2025 года, пояснила, что является соседкой ФИО8 и умершего ФИО1 Ее пригласили к ФИО8 в квартиру, в присутствии нотариуса, чтобы она расписалась за ФИО1, поскольку последний в силу своего физического состояния не мог самостоятельно это сделать, поскольку у него парализована левая сторона тела. Также поясняет, что ФИО1 осознавал происходящее, разговаривал, помнил все, ФИО8 за ним ухаживала, помогала ему во всем. 

Свидетель ФИО3 в судебном заседании 23.09.2025 года, пояснила, что является супругой ФИО9 – брата ФИО5 и ФИО1. С умершим ФИО1 общались вплоть до последних дней перед смертью. Он проживал с ФИО8 в гражданском браке, которая за ним ухаживала. Поскольку в 2023 году у ФИО1 скончался сын, он решил продать квартиру. С братом В. они общались редко, последний раз он приезжал в 2023 году когда у них умерла мама. 

Представитель Управление Росреестра по Самарской области, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица не явился.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив основания заявленных требований, возражений, выслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, заслушав показания свидетелей, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 450 ГК РФ:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором...

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ).

На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1). Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (пункт 2).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. 

При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца. 

Таким образом, правильное разрешение вопроса о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения требует установления того, была или не была выражена воля собственника на отчуждение имущества. 

Из ст. 301, 302 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пп. 35 и 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности. При этом бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на самого собственника.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из материалов дела следует, что ФИО1, 

<

Дата> рождения, умер 

<

Дата>. (л.д. 16)

Истец ФИО5 является родным братом умершего ФИО1

ФИО5 обратился к нотариусу Н. с заявлением о вступлении в права наследования после смерти ФИО1 (л.д. 15), было открыто наследственное дело 

<

№>. 

Доверенностью от 

<

Дата> выполненной на бланке 

<

№>, зарегистрированной в реестре за 

<

№>, удостоверенной нотариусом города Новокуйбышевска Самарской области Н., подписанной ввиду болезни ФИО1 по его личной просьбе ФИО2, выданной сроком на 3 года с запретом на передоверие, ФИО1 уполномочил ФИО8 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: 

<

Адрес>, с полномочиями, в том числе, по подписанию договора купли-продажи, получению денежных средств и распоряжению ими (л.д. 116-118, 119).

<

Дата> между ФИО1, в лице представителя – ФИО8, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности, именуемый в дальнейшем «продавец» и ФИО7, именуемая в дальнейшем «покупатель», заключили договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, площадью 52,50 кв.м. по адресу: 

<

Адрес>, кадастровый 

<

№>. (л.д. 80-82) 

Отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании: договора передачи жилого помещения в собственность граждан (в порядке приватизации) 

<

№> от 

<

Дата>, заключенного с муниципальным образованием – городской округ Новокуйбышевск, что подтверждается Свидетельством о Государственной регистрации права, серии 

<

№>, выданным 

<

Дата> Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области, о чем в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

<

Дата> сделана запись регистрации 

<

№>. 

В соответствии с условиями п. 3 договора, продавец продал, а покупатель купил в собственность указанную квартиру за 4 300 000 руб., которые были переданы до подписания договора. Продавец подписывая настоящий договор, подтверждает, что указанная сумма им получена. Стороны определились, что объект не будет находится в залоге у продавца. 

Согласно п. 14 договора, договор имеет силу акта приема-передачи.

Право собственности по договор купли-продажи зарегистрировано за покупателем ФИО7 

<

Дата> (л.д. 21-23).

Впоследствии, ФИО7, на основании договора купли-продажи от 

<

Дата>, произведено отчуждение спорной квартиры ФИО6 (л.д. 83-85), за которым зарегистрировано право собственности 

<

Дата> (л.д. 24-28).

Собственником жилого помещения - квартиры по адресу: 

<

Адрес>, в настоящее время является ФИО6

Согласно сведениям АО «ИРЦ», в спорной квартире зарегистрированы ФИО6 – с 

<

Дата>, дочь - ФИО4, 

<

Дата> рождения – с 

<

Дата> (л.д. 49).

Положениями ч. 1 ст. 177 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Как разъяснено в п. 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе, по основаниям, предусмотренным ст. ст. 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления.

Поскольку доказательств тому, что в момент заключения договора купли-продажи ФИО1 находился в таком состоянии, которое лишало его возможности понимать значение своих действий и руководить ими, не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования ФИО5 к ФИО6, ФИО7 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд Самарской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 27.10.2025 года.

Судья /подпись/ Н.В.Бегишева

.