Дело № 2-32/2020

УИД-09RS0007-01-2019-000878-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2020 года ст. Зеленчукская, КЧР

Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Щербина О.Н.,

при секретаре судебного заседания Авдиенко В.А. 

с участием: представителя истца ФИО3 адвоката Крицкой Н.Л. действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, и ордера № о ДД.ММ.ГГГГ,

представителя соответчика ООО «Туристическая база Алания» ФИО4 действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО5, адвоката Тюлькиной Т.А. действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации Зеленчукского муниципального района ФИО6 действующей на основании доверенности 01-7 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Зеленчукского районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ООО «Туристическая база Алания» к ФИО5 о расторжении договора аренды жилых помещении и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды и другим требованиям,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО5, в котором, уточнив заявленные требования, просила:

- Расторгнуть договор аренды жилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ и договор № передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ.

В резолютивной части решения суда указать, что решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении обременения в пользу ФИО5 на объекты недвижимости: здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № и здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

- Обязать ФИО5 в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу передать ООО «Туристическая база Алания» по акту приема-передачи в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и в соответствии с характеристиками указанными в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ следующее имущество:

здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №;

здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №;

земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

- Обязать ФИО5 в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу выполнить следующие действия:

снести незаконные постройки: столовую площадью 

<

данные изъяты> кв.м, гараж площадью 

<

данные изъяты> кв.м, баню площадью 

<

данные изъяты> кв.м; элементы самовольной достройки здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №; элементы самовольной достройки здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №; убрать с земельного участка канализационный септик.

произвести необходимые мероприятия по приведению земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в первоначальный вид в порядке определенном пунктами 3,5,6,8,12,13,15,17,30 Постановления Правительства РФ № 800 от 10.07.2018 г. «О проведении рекультивации и консервации земель» следующим образом: разработать и утвердить план рекультивации земель, убрать бетонные фундаменты, вывезти строительный мусор, восстановить травяной покров, произвести рекреационную рекультивацию земель занятых незаконными постройками.

осуществить посадку 6 крупномеров сосен.

В резолютивной части решения суда указать, если ответчик ФИО5 не выполнит указанные действия в течение установленного срока, истцы вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

- Взыскать с ФИО5 в пользу истцов все понесенные по делу судебные расходы.

При этом ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела 100% доли уставного капитала ООО «Туристическая база Алания». При анализе производственно-хозяйственной деятельности предприятия ФИО3 обнаружены существенные нарушения условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества - двух коттеджей и земельного участка, а также договора передачи прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, и сделан вывод о необходимости их досрочного расторжения по следующим основаниям: ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» (Продавец) и ООО «Туристическая база Алания» (Покупатель) был заключен договор №1 купли-продажи недвижимого имущества: здание спального корпуса, 

<

данные изъяты>., кадастровый№; здание корпуса обслуживающего персонала, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты>.м., кадастровый №; зданиеспальногокорпуса,

<

данные изъяты>.м., кадастровый №; здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; домик на 4 человека, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; домик на 4 человека, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; здание медпункта, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; танцевальный холл, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; здание котельной, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; здание прачечной, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; здание склада, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; здание бани-сауны, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; здание дизельной, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; насосная, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №. Указанное имущество находится по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, 

<

адрес> расположено на земельном участке, кадастровый №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, под размещение туристической базы. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ данное недвижимое имущество было передано ООО «Туристическая база Алания». Право собственности на него было зарегистрировано в установленном порядке. Указанный выше земельный участок, на котором расположены перечисленные выше объекты недвижимости, находится в пользовании ООО «Туристическая база Алания» на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Зеленчукского муниципального района (Арендодатель) и ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» (Арендатор, правопредшественник истца), сроком на 49 лет до ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ, будучи собственником, ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» (Арендодатель) заключило договор № аренды жилых помещений с ФИО5 ФИО1 (Арендатор), в отношении двух объектов недвижимости: здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № (на ДД.ММ.ГГГГ условный №); здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № (на ДД.ММ.ГГГГ условный №).А также части земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Срок аренды - до ДД.ММ.ГГГГ (п. 7.2. договора). Арендная плата в размере 10 000 рублей в месяц (п. 5.1. договора). По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объекты аренды были переданы арендатору. Факт передачи имущества арендодателем арендатору во временное владение и пользование подтверждается подписанным между сторонами актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 был заключен договор № передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), по условиям которого ФИО5 (Новый арендатор) принял на себя все права и обязанности по указанному договору № аренды жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ. Основанием для обращения с иском в суд явилось существенное нарушение ответчиком (Новым арендатором) условий договора аренды, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), а также не соблюдение им требований действующего законодательства в течение срока договора аренды. Считает, что ответчик существенно нарушает условия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и договора перенайма № от ДД.ММ.ГГГГ тем, что на занимаемом земельном участке осуществил незаконное самовольное строительство столовой размером 

<

данные изъяты> метра, бани размером 

<

данные изъяты> метра с навесом для дров; самовольно построил гараж размером 

<

данные изъяты> метра; также самовольно произвел установку канализационного септика. Данные здания построены на капитальном основании (фундаментной плите и массивном бетонном фундаменте), без соблюдения параметров разрешенного строительства (отступы от границ участка при размещении объектов) предусмотренные Правилами землепользования и застройки ФИО7, утвержденными Решением Совета Зеленчукского муниципального района. Обязанностью арендатора является запрет строительства на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости, не оговоренных договором и правовыми актами органов местного самоуправления. Самовольное строительство на арендуемом земельном участке считается правонарушением. Кроме того ответчик самовольно, без получения разрешений на строительство от органа местного самоуправления и без согласия собственника строений, произвел перепланировку и увеличил площадь принятых в аренду коттеджей, выйдя за красные линии, определенные кадастровыми паспортами и техническими паспортами данных строений. Так сданный ответчику в аренду коттедж литер А7 имел площадь 

<

данные изъяты> кв.м, после проведенной ответчиком самовольной достройки и перепланировки коттеджа, его площадь составляет 

<

данные изъяты> кв.м. Коттедж литер А8 имел площадь 

<

данные изъяты> кв.м, после самовольной достройки и перепланировки, его площадь составляет 

<

данные изъяты> кв.м. Существенным нарушение условий договора аренды считает возведение самовольных строений ответчиком, перепланировка коттеджей без получения разрешения на строительство, без получения согласия собственника арендуемого недвижимого имущества. При осуществлении самовольного строительства ответчиком были нарушены противопожарные меры безопасности арендованного им имущества и имущества арендодателя, поскольку отсутствует предусмотренные действующим законодательством четко регламентированный подъезд пожарных машин ко всем сторонам возведенных строений. Данными действиями ответчик подвергает опасности полного выгорания в случае пожара 10 деревянных коттеджей на турбазе Алания, опасности уничтожения от пожара массива тесно стоящих 25 метровых сосен на территории базы и возникновения пожара в биосферном заповеднике; уничтожению от пожара граничащей с незаконными постройками турбазы «Элам» полностью состоящих из деревянных строений. На момент передачи имущества ФИО5 на плане числилось 15 сосен, в настоящее время осталось 9 сосен. Для самовольного строительства незаконных построек ответчик уничтожил 6 многолетних сосен, тем самым нарушил требования п. 3.2. договора аренды допустил ухудшения (порчи) объекта аренды. Учитывая вышеперечисленные нарушения ответчик явно пользуется арендованным имуществом не в соответствии с условиями, определенными в договоре, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды № 4/1 от 01.07.2010 года и договора перенайма №1/4/1-13 от 23.09.2013 года. Ссылаясь на ч. 1, 2, 3.1 ст. 222,ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ч. 2 ст. 60, ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 2, ч. 4, ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, считает необходимым просить суд обязать ответчика как лицо виновное в нарушении прав ООО «Туристическая база Алания» (землепользователя) снести незаконно возведенные строения: баню, гараж, столовую, демонтировать септик; коттеджи литер А7, литер А8, привести в границы соответствующие кадастровому паспорту, то есть в том виде, в котором ответчик получил по договору аренды; произвести необходимые мероприятия по приведению земельного участка, площадью 1525 кв.м в первоначальный вид в порядке определенном пунктами 3,5,6,8,12,13,15,17,30 Постановления Правительства РФ № 800 от 10.07.2018 г. «О проведении рекультивации и консервации земель» следующим образом: разработать и утвердить план рекультивации земель, убрать бетонные фундаменты, вывезти строительный мусор, восстановить травяной покров, произвести рекреационную рекультивацию земель занятых незаконными постройками. Доказательством самовольного возведения строений и перепланировки существующих зданий приводит отсутствие у ответчика разрешений, выданных в порядке, предусмотренном нормами Градостроительного кодекса РФ, технический паспорт БТИ от 2019 года, изготовленный республиканским ГУП «Техническая инвентаризация», а также акты осмотра объектов капитального строительства №№ 12,13,14,15,16 от 15.10.2019 года, выполненные отделом архитектуры и градостроительства администрации Зеленчукского муниципального района.

Истец ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, в материалах дела имеется письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Ответчик ФИО5, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств не заявлял.

В ходе судебного разбирательства представителем третьего лица ООО «Туристическая база Алания» было подано заявление о вступлении в дело в качестве соистца, которое судом удовлетворено.

В заявлении ООО «Туристическая база Алания» о вступлении в дело в качестве соистца продублированы доводы и исковые требования ФИО3, указанные в уточненном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ В своих требованиях соистец ООО «Туристическая база Алания» просил:

- Расторгнуть договор аренды жилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ и договор № передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ.

В резолютивной части решения суда указать, что решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении обременения в пользу ФИО5 на объекты недвижимости: здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № и здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, 

<

адрес>.

- Обязать ФИО5 в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу передать ООО «Туристическая база Алания» по акту приема-передачи в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и в соответствии с характеристиками указанными в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ следующее имущество:

здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №;

здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №;

земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

- Обязать ФИО5 в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу выполнить следующие действия:

снести незаконные постройки: столовую площадью 

<

данные изъяты> кв.м, гараж площадью 

<

данные изъяты> кв.м, баню площадью 

<

данные изъяты> кв.м; элементы самовольной достройки здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №; элементы самовольной достройки здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №; убрать с земельного участка канализационный септик.

произвести необходимые мероприятия по приведению земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в первоначальный вид в порядке определенном пунктами 3,5,6,8,12,13,15,17,30 Постановления Правительства РФ № 800 от 10.07.2018 г. «О проведении рекультивации и консервации земель» следующим образом: разработать и утвердить план рекультивации земель, убрать бетонные фундаменты, вывезти строительный мусор, восстановить травяной покров, произвести рекреационную рекультивацию земель занятых незаконными постройками.

осуществить посадку 6 крупномеров сосен.

В резолютивной части решения суда указать, если ответчик ФИО5 не выполнит указанные действия в течение установленного срока, истцы вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

- Взыскать с ФИО5 в пользу истцов все понесенные по делу судебные расходы.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – Крицкая Н.Л., поддержала исковое заявление с учетом уточнений по изложенным в нем основаниям. Дополнительно пояснила, что основанием для обращения с иском в суд явилось существенное нарушение ответчиком, арендатором ФИО5, условий договора аренды, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), а также не соблюдение им требований действующего законодательства в течение срока договора аренды. 

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией Зеленчукского муниципального района (Арендодатель) и ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» (Арендатор, правопредшественник истца), сроком на 49 лет до ДД.ММ.ГГГГ содержит запрет строительства на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости, не оговоренных договором и правовыми актами органов местного самоуправления.

Под существенными нарушениями условий договора аренды они подразумевают следующее: на арендуемом земельном участке и по переданным по договору аренды строениям ответчик самовольно, без получения соответствующих разрешений на строительство от органа местного самоуправления и без согласия собственника строений, в нарушение действующего законодательства, произвел реконструкцию и перепланировку переданных в аренду строений. Так же, в нарушение законодательства и условий договора на арендуемом земельном участке было произведено незаконное самовольное строительство столовой размером 

<

данные изъяты> метра, бани размером 

<

данные изъяты> метра с навесом для дров; самовольно построил гараж размером 

<

данные изъяты> метра; также самовольно произвел установку канализационного септика. Строительство на арендуемом земельном участке не было предусмотрено ни договором аренды земельного участка, ни договором аренды жилых помещений.

По договору аренды арендатору передаются объекты недвижимости во временное пользование. Под пользованием подразумевается, что арендатор должен пользоваться данным помещением без нарушений действующего законодательства. На пристройки, которые были произведены арендатором, не было получено разрешение, согласования с районной администрацией, а также с собственником объекта недвижимости. На сегодняшней день данные пристройки являются самовольной постройкой. На самовольную постройку, в силу закона не может быть признано право собственности. Самовольная постройка не может находится в пользовании и передаваться в найм. 

Непосредственно данные объекты используются для передачи в аренду помещений и использования туристам и гражданами. Поскольку данная постройка осуществлена с нарушением закона и без разрешения, она является незаконной и самовольной, и передаваться в найм или сдаваться в аренду, она не может. Арендатор не вправе ею пользоваться. А после истечение срока аренды все улучшения, производимые арендатором за период аренды, переходят в собственность к арендодателю. В данном случае, поскольку это самовольные постройки, то в будущем, по истечению срока договора аренды, на арендодателя возлагается обязанность либо по сносу данных пристроек, и самовольно возведенных строений, либо приведение в соответствии с документами: с кадастровыми паспортами и в соответствии с технической документацией, на основании документов на уже зарегистрированные объекты недвижимости. В том виде в котором они существуют в настоящее время, там произведены существенные изменения, поскольку площадь одного коттеджа увеличилась на 

<

данные изъяты> кв. м., второго - на 

<

данные изъяты> кв.м., и данная реконструкция, никаким образом не согласовывалась с арендодателем – собственником нежилых помещений. То разрешение, которое было предоставлено стороной арендатора, в виде письма самого арендатора, с резолюцией представителя арендодателя в верхнем углу, оно не соответствует тому порядку, который предусматривался у собственника по согласованию условий либо изменений договора аренды. Со слов сотрудника арендодателя, который занимался непосредственным согласованием договоров и изменений к ним, предварительное согласование наложением резолюции не предполагалось. Но в дальнейшем, в случае, если производится реконструкция, то арендатор предоставляет полный пакет документов и оформляется дополнительное соглашение. Под пакетом документов подразумевается – проект реконструкции, который должен согласовываться с арендодателем, как с собственником данных помещений; получение размещения в местной администрации и в местных органах, а так же получение всех последующих соглашений и разрешений на реконструкцию, которое предусматривалось действующим законодательством на тот момент. Такого пакета документов со стороны арендатора арендодателю не было предоставлено. Так же по проведенной судебной экспертизе было установлено, что реконструкция была произведена, но разрешение на эту реконструкцию арендатором получено не было. 

Что касается строительства на арендуемом земельном участке – это не предусмотрено ни договором аренды, ни законодательством. На арендуемом земельном участке не предусмотрено строительство новых объектов. В данном случае арендатором, без разрешения собственникам земельного участка – администрации ЗМР, а так же основного арендатора - истца, без согласия и согласования, земельный участок, был подвергнут ухудшению, что является нарушением договора аренды и законодательства, так как нарушился почвенный покров земельного участка. На сегодня арендуемый ответчиком земельный участок – полностью застроен, на ним размещены строения на фундаменте. Вместо газона идут бетонные фундаменты, вокруг зданий рассыпан щебень. Изначально истцы ссылались на то, что данные строения являлись капитальными, и на их строительство необходимо было получение разрешения, поскольку администрацией ЗМР был произведен осмотр и составлены акты, в которых было указано, что здания являлись капитальными строения. Но согласно заключения эксперта эти здания не являются капитальными. Но даже если эти помещения не являются капительными строениями, истец считает, что со стороны арендатора нарушены права арендодателя по договору аренды, так как разрешение на реконструкцию и строительство не давалось и по договору аренды возведение новых строений на арендуемом земельном участке запрещено. Арендатор не является собственником земельного участка, он не вправе распоряжаться земельным участком, и он не может по своему усмотрению и желанию вносить изменения, связанные с тем объектом, который ему не принадлежит. 

Истцом, в подтверждение доводов, были предоставлены технические паспорта, которые подтвердили изменение технических характеристик обоих коттеджей; которые были произведены без разрешений, реконструкция была сделана без согласования, и она является самовольной. Письмо исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО8, на которое ссылается ответчик, возможно является предварительным получением разрешения собственника объектов недвижимости на производство указанных в нем работ, однако ответчиком не соблюден дальнейший порядок получения необходимых согласований и разрешений. На указанном письме стоит резолюция лица без расшифровки подписи, что исключает возможность установить кем она проставлена. В ответе на адвокатский запрос ФИО8 указал, что подпись в указанном письме не является его подписью. Если и давалось какое либо разрешение на реконструкцию, то в разрешении, представленном арендатором, указано, что изменение по реконструкции возможно не более 10-12 кв.в. В представленных стороной истца объяснениях ФИО2 и ФИО8 так же подтверждается данная информация, что предварительное разрешение давалось арендатору для реконструкции, но не более 12 кв.м. Данное обстоятельство – резолюция на разрешение, это было предварительное согласование, так как в дальнейшем проводимая реконструкция требует определенных действий со стороны арендатора, а именно получение соответствующей документации и разрешений, постановку новых объектов в измененном виде на кадастровый учет и в дальнейшем, ее регистрацию. На сегодня арендатор произвел самовольное строительство, пользуется данными объектами незаконно, сдает их в аренду гражданам. В связи с тем, что условия договора аренды нежилых помещений и договора аренды земельного участка существенно нарушены, истец просит расторгнуть договор аренды досрочно.

В судебном заседании представитель соистца ООО «Туристическая база Алания» – ФИО4, поддержал заявление о вступлении в дело в качестве соистца по изложенным в нем основаниям. Дополнительно пояснил, что экспертным заключением установлено, что спорные строения являются объектами капитального строительства, а соответственно для их строительства необходимо получение разрешения на строительство от уполномоченного органа. Ответчиком при строительстве спорных объектов не соблюдены размеры, указанные в письме исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО8, на которое ссылается ответчик. У соистца в настоящее время имеются свои планы на использование территории переданной в пользование ответчика, составлен соответствующий проект, а строения ответчика препятствуют его осуществлению. Просил удовлетворить требования в полном объеме.

Представители соистцов в судебном заседании на вопрос председательствующего уточнили, что просят вернуть арендуемое ответчиком имущество не в состоянии переданном правопредшественнику ответчика, а вместе с произведенными неотделимыми улучшениями (произведенным ремонтом).

Представитель ответчика ФИО5 – Тюлькина Т.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований соистцов по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Дополнительно пояснила, что действия соистцов по расторжению договора аренды жилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ и договора № передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ и возврату отремонтированных спальных корпусов, являются недобросовестными, направленными на извлечение прибыли от использования отремонтированных ответчиком спальных корпусов, вопреки условиям договора аренды жилых помещений, которыми предусмотрено, что на момент заключения договора, состояние объектов аренды находилось в непригодном для немедленного целевого использования состоянии, договор заключен на долгосрочный период. А соответственно ответчик, заключая указанный договор, разумно рассчитывал, что вкладывая денежные средства, силы и время, в приведение объектов аренды в пригодное для их целевого использования состояние, он в течение действия договора аренды покроет свои расходы и сможет получать прибыль.

Согласно предоставленной истцами Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым № предоставлен и используется под размещение туристической базы, что соответствует целевому использованию участка, предусмотренному договором. В договоре предусмотрено целевое использование - временное размещение отдыхающих и создание всех необходимых условий для отдыха. Вопреки доводам истцов о существенном нарушении условий договоров, указанные договора аренды не содержат запрета на строительство на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости. 

ФИО5 были соблюдены и исполнены все условия Договора: было письменное обращение к арендодателю о том, что имеется необходимость в пристройках к спальным корпусам, а также строительства построек, которые в настоящее время являются предметом спора. Согласие на указанный перечень работ от арендодателя было получено в виде резолюции на тот момент исполняющего обязанности директора туристической базы «Алания» ФИО8, что так же не оспаривается представителем истца и соистца. 

Ссылку и доводы истца на то обстоятельство, что у арендодателя имелся внутренний регламент, который определял необходимость получения письменного разрешения на проведения согласования на реконструкцию и получение письменного разрешения считаю необоснованной. Вопреки этим доводам стороной истца и соистца не предоставлено доказательств того, что имелся какой-то внутренний регламент и арендатор был каким-либо образом уведомлен о необходимости соблюдения какого-то внутреннего порядка предусмотренного внутренним регламентом. 

Правопредшественник ответчика обратился за разрешением, получил письмо с резолюцией и посчитал, что этого достаточно для того, чтобы приступить к выполнению условий данного разрешения. Выполняя работы по проводимым пристройкам, ФИО5 не только не нарушил существенных условий договора аренды, а исполнил принятые на себя обязательства по улучшению объектов аренды и созданию всех необходимых условий для отдыха. 

Сторона истца и соистца ссылаются на то, что указанные строения являются самовольной постройкой, однако здания возведенные на арендованном земельного участке являются не капитальными строениями, а также пристроенными помещениями вспомогательного назначения. Аким образом получение разрешения на строительство спорных объектов не требовалось. Существенного нарушения условий договора, о котором говорят соистцы, не имеется. 

Так же в заключении эксперта указано, что все спорные объекты соответствуют требованиям, градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям противопожарной безопасности, санитарно - эпидемиологическим правилам и нормативам, правилам землепользования и застройки ФИО7 и иным нормативам и техническим регламентам, перечисленными экспертом в Заключении. Так же со ссылкой на СП 13-102-2003 «Правил исследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» экспертом было определено, что указанные объекты угрозу жизни и здоровью граждан не создают. Исходя из изложенного полагают, что спорные объекты не могут быть самовольными постройками и не могут быть снесены. Кроме того ни ответчику ни его правопредшественнику, никакие лесные насаждения за время нахождения объекта в аренде, не передавались. За весь период действия договора ни ответчиком, ни его правопредшественником не было затронуто ни одно насаждение, находящегося на арендуемом земельном участке, то есть насаждения не уничтожались никаким образом. В Акт приема передачи, который указан в договоре аренды, указанные многолетние насаждения не указаны и не обозначены. 

Кроме того, представитель ответчика заявила о применении к требованиям заявленным истцом и соистцом срока исковой давности, указав на том, что указанный срок начал течь с момента обращения ее доверителя, точнее его правопредшестванника, с письмом о разрешении на проведения реконструкции пристройки к зданию спальных корпусов и проведения необходимых улучшений и получение на это согласия- резолюции ФИО8, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, и он истек ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, просила истцу ФИО3 и соистцу ООО «Туристическая база «Алания» в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации Зеленчукского муниципального района – ФИО6 поддержала доводы представителя ответчика, полагая требования соистцов необоснованными, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме. Дополнительно пояснила, что Администрацией в адрес ООО «Туристическая база Алания» никаких предписаний не выносилось, земельный участок, переданный в аренду ООО «Туристическая база Алания» соистцом и ответчиком используется по назначению.

Акты осмотра объектов капительного строительства были произведены администрацией ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ. В адрес ответчика они были отправлены, но данные акты ответчиком не были получены. Пакет документов вернулся обратно в адрес администрации ЗМР по истечению срока хранения. Осмотр объектов недвижимости был произведен администрацией ЗМР визуально и были составлены акты. На сегодняшний день проведена судебная экспертиза, которая указывает, что на данные спорные объекты не требовалось получение разрешения, так как они являются не капитальными строениями. Считает, что данные объекты могут быть сохранены, так как экспертизой подтверждено, что они не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Полагает, что по договору аренды, заключенному между соистцом и ответчиком, по указанным нем условиям, предполагалось, в соответствии с п. 3.1 - производить реконструкцию имущества, в соответствии с п. 3.2 - проводить текущий ремонт и производить улучшение имущества, что было и сделано ответчиком. Представленным ответчиком письмом о согласовании на данные улучшения и реконструкцию, подтверждается согласие арендодателя на данные виды работ. Считает, что следует отказать истцу и соистцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

На основании ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Огласив исковое заявление и заявление о вступлении в дело в качестве соистца, выслушав представителя истца ФИО3 –Крицкую Н.Л., представителя соистца ООО «Туристическая база Алания» - ФИО4, представителя ответчика ФИО5 – Тюлькину Т.А., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации Зеленчукскогомуниципального района – ФИО6, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

За Ждановским заводом тяжелого машиностроения для строительства туристической базы закреплен на праве бессрочного и бесплатного пользования земельный участок, площадь которого составляла 

<

данные изъяты> гектаров, что подтверждено выданным исполнительным комитетом Зеленчукского районного Совета депутатов трудящихся ДД.ММ.ГГГГ государственным актом серии А-I №. На земельном участке расположены принадлежавшие заводу объекты недвижимости (здания, сооружения).

Сельское муниципальное образование с. Архыз (арендодатель) и Публичное акционерное общество «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» (далее – завод, арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключили договор аренды земельного участка для размещения базы отдыха с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления администрации Зеленчукского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № администрация (далее – администрация, арендодатель) и завод (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключили договор аренды земельного участка для размещения туристической базы до ДД.ММ.ГГГГ. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ № администрация (арендодатель) и завод (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключили договор аренды земельного участка для размещения туристической базы до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды жилых помещений № в отношении двух зданий:

- здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № (условный №);

- здание спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № (условный №),

и земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Размер земельного участка, необходимый арендатору для нормального использования объекта аренды, был определен в договоре – 

<

данные изъяты> кв.м.

Срок аренды установлен до 31.12.2027г. (п.7.2 договора аренды).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора №, права и обязанности по договору аренды № переданы ответчику ФИО5.

Завод (продавец) и Общество с ограниченной ответственностью «Туристическая база Алания» (далее – общество, покупатель) заключили договор от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Объекты недвижимости переданы обществу по акту приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Запись о соответствующем переходе к обществу права собственности внесена в Единый государственный реестр прав ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «Туристическая база Алания» серии № ФИО3 приобрела 100% доли уставного капитала ООО «Туристическая база Алания».

Как следует из искового заявления ФИО3 при анализе производственно-хозяйственной деятельности предприятия ею обнаружены существенные нарушения условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества - двух коттеджей и земельного участка, а также договора передачи прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, и сделан вывод о необходимости их досрочного расторжения.

Считая, что ответчик существенно нарушает условия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и договора перенайма № от ДД.ММ.ГГГГ тем, что на занимаемом земельном участке осуществил незаконное самовольное строительство столовой размером 

<

данные изъяты> метра, бани размером 

<

данные изъяты> метра с навесом для дров; самовольно построил гараж размером 

<

данные изъяты> метра; также самовольно произвел установку канализационного септика, ФИО3 претензией от ДД.ММ.ГГГГ потребовала от ответчика предпринять действия, направленные на погашение записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации аренды зданий спальных корпусов, устранить препятствия, чинимые ООО «Туристическая база Алания» в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: КЧР, 

<

адрес>, путем сноса незаконных построек и элементов достроек коттеджей, производства необходимых мероприятий по приведению земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. в первоначальный вид, а также путем посадки шести крупномеров сосен.

Ответчик не исполнил требования арендодателя, что послужило поводом для обращения соистцов в Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение(п. 1 ст. 650 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В договоре аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

П. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Положениями ст.ст. 45, 46 ЗК РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренды земельного участка в случае использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

П. 1.2.2 договора аренды жилых помещений установлено, что на момент заключения договора, состояние объекта аренды находилось в непригодном для немедленного целевого использования состоянии.

Согласно п. 3.2 договора аренды спальных корпусов арендатор обязан осуществлять текущий ремонт имущества, а также производить улучшения имущества.

На основании пункта 3.1 договора аренды спальных корпусов арендатор имеет право на реконструкцию объектов с согласия арендодателя.

В обоснование заявленных требований соистцы указывают, что существенное нарушение условий договоров выразилось в том, что на занимаемом земельном участке ответчик осуществил незаконное самовольное строительство столовой, бани с навесом для дров, гаража, а также самовольно произвел установку канализационного септика. Как указывают соистцы, здания построены на капитальном основании (фундаментной плите и массивном бетонном фундаменте), без соблюдения параметров разрешенного строительства.

В качестве подтверждения своих доводов соистцы представляют технический паспорт БТИ от 2019 года, а также акты осмотра объектов капитального строительства №№ 12, 13, 14, 15, 16 от 15.10.2019г., между тем указанные акты составлены без участия и вызова представителя арендатора, что не оспаривалось представителем администрации в судебном заседании, при визуальном осмотре объектов недвижимости без использования каких либо технических средств. Также представитель администрации пояснила суду, что акты осмотра объектов капитального строительства №№ 12, 13, 14, 15, 16 от 15.10.2019г. были направлены ответчику по почте, однако вернулись обратно в связи с истечением срока хранения, в подтверждение чему представила почтовые конверты, т.е. ответчику они вручены не были.

Согласно имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым № предоставлен и используется под размещение туристической базы, что соответствует целевому использованию участка, предусмотренному договором (временное размещение отдыхающих и создание всех необходимых условий для отдыха).

Вопреки доводам соистцов о существенном нарушении условий договоров аренды и перенайма спальных корпусов, указанные договоры не содержат запрета строительства на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости.

В своих возражениях представитель ответчика пояснила, что необходимое согласие на весь перечень произведенных работ получено ФИО1 (первоначальным арендатором) ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение чего представила суду оригинал письма ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ на имя директора турбазы «Алания» ОАО МЗТМ г.Мариуполь ФИО8 с приложенным чертежом. В указанном письме арендатор просит разрешения (согласования) ФИО8 на производство капитального ремонта арендованных спальных корпусов литер А-7 и А-8 инвентарный №, в том числе по видам работ (23 пункта): пристройка к зданиям котельных с бытовыми помещениями (прачечная, гладильная) размером 

<

данные изъяты> м., т.е. в нишах по углам зданий от выступа лестничной клетки (п.2); устройство (монтаж) септика (п. 16); строительство бани 

<

данные изъяты>. (п. 19); строительство кафе-бара 

<

данные изъяты>. (п. 20); строительство закрытой танц. площадки 

<

данные изъяты>. (п. 21); строительство 2-х деревянных закрытых (остекленных) беседок 

<

данные изъяты>. (п.22). На указанном письме стоит резолюция «Не возражаю» подпись и дата 07.03.2012г.

У суда не имеется оснований усомниться в подлинности указанного письма, так как оно представлено на обозрение суда в оригинале.

Кроме того, суд критически относится к представленным представителем истца ФИО3, переведенным с украинского языка, заявлениям ФИО2 и ФИО8, так как при даче показаний, нотариусом удостоверялась лишь подпись указанных лиц, им не разъяснялась уголовная ответственность за дачу заведомо ложных показаний.

Ввиду того, что в соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, соответственно все полученные ФИО1 согласования, являются неотъемлемой частью договора аренды и действуют на сегодняшний день.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п.п. 2 – 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; капитального ремонта объектов капитального строительства.

Как следует из выводов (раздел 3) заключения эксперта АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ – ПРОФИ»№ от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Заключение эксперта) объекты: столовая площадью 

<

данные изъяты> кв.м., гараж площадью 

<

данные изъяты> кв.м., баня площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и канализационный септик, расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, 

<

адрес> являются некапитальными объектами. Объекты: элементы достройки здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; элементы достройки здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, 

<

адрес> являются капитальными объектами.

На страницах 52-53 Заключения эксперта указано, что элементы достройки зданий спальных корпусов с кадастровым № (литер «А8») и с кадастровым № (литер «А7») являются пристроенными помещениями вспомогательного назначения исходя из назначений – экспликация помещений по данным технического паспорта на нежилые помещения, выполненного КЧ РГУП «Техинвентаризация» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с обращениями граждан, юридических лиц, органов государственной власти, органов местного самоуправления, кадастровых инженеров по вопросам, возникающим в связи с созданием объектов вспомогательного использования, их государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на них, Росреестр письмом от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования» разъяснил, что к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования, по мнению Росреестра, могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией. Вместе с тем застройщиком может быть принято решение о создании объекта капитального строительства вспомогательного использования и в процессе эксплуатации ранее созданных основных (главных) объектов капитального строительства, в связи с чем в указанном случае размещение объекта вспомогательного использования не будет предусмотрено проектной документацией.

Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами (так, при наличии на земельном участке здания торгового центра в качестве основного объекта не может считаться объектом вспомогательного использования другой объект с аналогичным назначением и разрешенным использованием, к примеру являющееся объектом капитального строительства здание магазина, имеющее меньшие в сравнении со зданием торгового центра параметры, расположенное на этом же земельном участке).

ГрК РФ определено понятие некапитальных строений, сооружений как строений, сооружений, не имеющих прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) (пункт 10.2 статьи 1 ГрК РФ). Принимая во внимание положения статьи 130 ГК РФ, некапитальные строения и сооружения, являясь объектами строительства, объектами недвижимости не являются. Таким образом, строения, сооружения вспомогательного использования в зависимости от их соответствия положениям статьи 130 ГК РФ могут являться или не являться объектами недвижимости.

Кроме того, в указанном письме Росреестр отметил, что размещение строений и сооружений временного назначения и (или) вспомогательного использования возможно внутри и на территории объектов капитального строительства, а также, что объектами вспомогательного назначения могут быть как здания, так и помещения.

Исходя из изложенного в соответствии с п.п. 2 – 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ получение разрешения на строительство спорных объектов не требовалось.

Также при проведении судебной строительно-технической экспертизы экспертом установлено, что объекты исследования: столовая площадью 

<

данные изъяты> кв.м.; гараж площадью 

<

данные изъяты> кв.м.; баня площадью 

<

данные изъяты> кв.м.; элементы достройки здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №; элементы достройки здания спального корпуса, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, канализационный септик, расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, 

<

адрес> соответствуют следующим требованиям:

1. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

2. Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

3. СП 14.13330.2018 «Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*».

4. СП 22.13330.2016. «Свод правил. Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*».

5. СП 50-101-2004. «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений».

6. СП 70.13330.2012. «Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87».

7. СП 14.13330.2018. «Свод правил. Строительство в сейсмических районах. СНиП II-7-81*».

8. СП 16.13330.2017. «Свод правил. Стальные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-23-81*».

9. СП 28.13330.2017. «Свод правил. Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85».

10. СП 29.13330.2011. «Свод правил. Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88».

11. СП 71.13330.2017. «Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87».

12. СП 17.13330.2017. «Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76» (частично).

13. СП 257.1325800.2016. «Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования».

14. СП 118.13330.2012*. «Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009».

15. СП 82.13330.2016. «Свод правил. Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75».

16. СП 1.13130.2009. «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

17. СП 4.13130.2013. «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

18. СП 2.13130.2012. «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».

19. СП 30.13330.2016 СНиП 2.04.01-85*. «Внутренний водопровод и канализация зданий».

20. СП 32.13330.2018. «Свод правил. Канализация. Наружные сети и сооружения. СНиП 2.04.03-85».

21. СП 60.13330.2016 СНиП 41-01-2003. «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха».

22. СП 256.1325800.2016. СП 31-110-2003. «Свод правил. Электроустановки».

23. СП 42.13330.2016. «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*».

24. ГОСТ 13015-2012. «Межгосударственный стандарт. Изделия бетонные и железобетонные для строительства. Общие технические требования. Правила приемки, маркировки, транспортирования и хранения».

25. ГОСТ 23118-2012. «Межгосударственный стандарт. Конструкции стальные строительные. Общие технические условия».

26. ГОСТ 32670-2014. «Межгосударственный стандарт. Услуги бытовые. Услуги бань и душевых. Общие технические условия».

27. МДС 12-60.2011. «Методическая документация в строительстве. Проект производства работ на монтаж стальных конструкций зданий и сооружений».

28. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 20.12.2013 № 70 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.3150-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы бань и саун» (вместе с «СанПин 2.1.2.3150-13. Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы бань и саун. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»).

29. СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

30. «Правила землепользования и застройки Архызского сельского поселения», Приложение 1 к решению Совета Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики от 27.12.2016 №151.

31. ГОСТ Р 54257-2014. «Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования».

32. ГОСТ Р 54257-2010 «Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования».

Для соответствия объектов СП 17.13330.2017. «Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76» необходимо организовать водосток с кровель всех зданий и установить снегозадержатели.

Состояние конструктивных элементов в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» было определено как «исправное состояние». По результатам проведенного осмотра экспертом установлено, что конструкции целостны, деформаций нет. Прочность и устойчивость объектов исследования не нарушена. Объекты угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта и правильности его выводов у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена в экспертном учреждении полномочном на проведение судебной строительно-технической экспертизы, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в соответствии с требованиями действующего законодательства, регламентирующего производство экспертиз, проведена экспертом с высшим экспертным образованием, с восьмилетним стажем работы экспертом, обоснована исследовательской частью, выводы заключения однозначны и понятны. В связи с изложенным суд полагает, заключение судебной строительно-технической экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством и принимает его во внимание при вынесении решения.

Более того суд принимает во внимание, что ответчиком суду было представлено письмо главы Администрации Архызского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №, которым ответчику сообщено о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ отключиться от канализационного коллектора и установить на своем земельном участке антисептики либо выгребные ямы.

Нахождение на земельном участке с видом разрешенного использования «Под размещение туристической базы» некапитальных бани, гаража, столовой и канализационного септика, а также пристройка к спальным корпусам помещений вспомогательного назначения не свидетельствует о нецелевом использовании участка, поскольку наличие данных помещений обусловлено видом деятельности арендатора на земельном участке.

Исходя из изложенного, в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ спорные строения самовольными постройками не являются, а соответственно сносу не подлежат.

Требование соистцов о необходимости осуществить посадку 6 крупномеров сосен, обоснованное тем, что на момент передачи имущества ФИО5 на плане числилось 15 сосен, в настоящее время осталось 9 сосен, для самовольного строительства незаконных построек ответчик уничтожил 6 многолетних сосен, тем самым нарушил требования п. 3.2. договора аренды допустил ухудшения (порчи) объекта аренды, суд считает не подлежащим удовлетворению.

Соистцами, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено суду надлежащих доказательств того, что на момент передачи земельного участка ответчику на земельном участке имелось 15 сосен.

Приложением № к Договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является акт приема-передачи жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, которым представители сторон договора удостоверили факт передачи во временное платное пользование двух спальных корпусов для временного размещения отдыхающих и создания всех необходимых условий для отдыха. Акт, подтверждающий прием-передачу сосен сторонами договора не составлялся, что подтверждено сторонами в судебном заседании.

Ссылка представитель истца – Крицкой Н.Л. в подтверждение своих доводов на приложенную к договору схему, на которой отображены сосны, суд полагает не надлежащим доказательством факта передачи сосен в количестве пятнадцати штук арендатору.

Расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны. Расторжение договора должно иметь место при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с ч.ч. 1, 4 ст.67 ГПК РФ суд оценивает представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Согласно ч.4 ст.198 данного кодекса в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В нарушение указанных норм соистцы не представили достаточных и бесспорных доказательств наличия существенных нарушений условий договора со стороны ответчика.

Представителем ответчика Тюлькиной Т.А. в ходе судебного разбирательства, со ссылкой на положения ст.ст. 196, 199, 200 ГК РФ, заявлено письменное ходатайство о применении к требованиям соистцов срока исковой давности.

Представители соистцов в удовлетворении заявления о применении срока исковой давности просили отказать.

Разрешая заявление о применении срока исковой давности к требованиям о расторжении договора аренды жилых помещений и перенайма, суд приходит к следующему. 

В силу требований ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Из положений ч. 1 ст. 196 ГК РФ следует, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начиналось со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (п.1 ст.200 ГК РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления (ст.201 ГК РФ). По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления (п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В статье 208 ГК РФ установлен перечень требований, на которые не распространяется исковая давность, включающий в том числе требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения - статья 304 ГК РФ, положения которой предоставляют собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения (негаторный иск).

Из материалов дела, следует, что соистцы просят расторгнуть договор аренды жилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ и договор № передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенными нарушениями условий договоров со стороны ответчика, выразившимися в незаконном самовольном строительстве объектов, вопреки запрету строительства на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости, не оговоренных договором и правовыми актами органов местного самоуправления, что исключает применение к возникшим правоотношениям статьи 208 ГК РФ.

Требование о расторжении договора является самостоятельным способом защиты права, отличным от требования устранения всяких нарушений права законного владельца, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Негаторный иск является способом защиты вещных прав, в данном случае речь идет о защите обязательственных прав, в связи с чем оснований признавать требование о расторжении договора аренды негаторным иском не имеется.

Правопредшественник ответчика ФИО1 (первоначальный арендатор) ДД.ММ.ГГГГ письмом № на имя директора турбазы «Алания» ОАО МЗТМ г.Мариуполь ФИО8 сообщил правопредшественнику ООО «Туристическая база Алания» о намерении строительства объектов на арендуемом земельном участке. На указанном письме представителем ОАО МЗТМ г.Мариуполь проставлена резолюция «Не возражаю» подпись и дата ДД.ММ.ГГГГ Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства и вышеперечисленные требования закона суд полагает, что правопредшественникам соистцов о нарушении условий договора, о которых ими заявлено, стало известно ДД.ММ.ГГГГ и соответственно срок исковой давности подлежит исчислению с ДД.ММ.ГГГГ

Из положений ч. 2 ст. 199 ГК РФ следует, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Оценив исследованные доказательства, суд находит их согласующимися между собой, каждое из них в отдельности относимым, допустимым и достоверным, а в совокупности все доказательства не противоречивыми и достаточными для правильного разрешения дела.

Вышеуказанные доказательства в совокупности приводят суд к убеждению в отказе удовлетворения исковых требований в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований соистцов, суд полагает необходимым отказать, то указанное требование соистцов не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении искового заявления ФИО3, ООО «Туристическая база Алания» к ФИО5 о расторжении договора аренды жилых помещении и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды и другим требованиям.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Зеленчукский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 21 октября 2020 года.

Председательствующий судья О.Н.Щербина

Дело № 2-32/2020

УИД-09RS0007-01-2019-000878-21