Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

11 марта 2019 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-787/2019 по административному исковому заявлению АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 86 622 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства объекта «Торговый комплекс поз. Л7-МАГ с инженерно-техническим обеспечением в составе V этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения», расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена по состоянию на 10 августа 2018 года и составляет 137 853 715 рублей 68 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы. 

В обоснование заявленных требований АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» ссылается на отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленный оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2018 года составляет 91 386 210 рублей.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 26 декабря 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка. Однако, решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» было отклонено. 

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке. 

На основании изложенного, АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 86 622 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства объекта «Торговый комплекс поз. Л7-МАГ с инженерно-техническим обеспечением в составе V этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2018 года в размере 91 386 210 рублей. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 24 декабря 2018 года, административные исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше. 

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области и Администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем суд, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил рассмотреть дело без их участия.

Участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

…Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из материалов дела усматривается, что АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 86 622 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства объекта «Торговый комплекс поз. Л7-МАГ с инженерно-техническим обеспечением в составе V этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения», расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ №, актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 10 августа 2018 года и составляет 137 853 715 рублей 68 копеек.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку арендная плата за земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, права и законные интересы АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 26 декабря 2018 года АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом», обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление административного истца было отклонено, после чего, 18 февраля 2019 года, АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

При таких обстоятельствах, обращение АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 26 декабря 2018 года №, подготовленный оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», из которого следует, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 10 августа 2018 года составляет 91 386 210 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка указанного выше объекта недвижимости выполнена по состоянию на 10 августа 2018 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

В письменных пояснениях на замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области оценщик ООО «Независимый кадастровый центр» по первому замечанию указал, что на рисунке 7.3.1.4 (с. 35) приведена средняя стоимость земельных участков торгово-офисного назначения на 2 квартал 2018 года. Средняя стоимость земельных участков торгово-офисного назначения в Автозаводском районе составляет 1 555 руб./кв.м., в Центральном районе 2 583 руб./кв.м., в Комсомольском районе 1 271 руб./кв.м., в целом по г.Тольятти 1 854 руб./кв.м.

На рисунке 7.3.1.7 (с. 36) приведена средняя стоимость земельных участков торгово-офисного назначения в зависимости от наличия коммуникаций. Средняя стоимость земельных участков в 2 и более коммуникациями на участке составляет 1 909 руб./кв.м., с 1 коммуникацией 1 538 руб./кв.м., с коммуникациями рядом 1 105 руб./кв.м.

Таким образом, диапазоны значений на рисунках 7.3.1.4 и 7.3.1.7 соответствуют друг другу, при анализе по рынку в целом и в разрезе фактора стоимости использовались одинаковые исходные данные, нарушения отсутствуют.

По второму замечанию Комиссии оценщик указывает, что на странице 36 приведены общие данные по зависимости стоимости земельных участков от наличия коммуникаций и приведен комментарий под диаграммой, почему приведена именно такая градация – Ввиду ограниченной выборки вычислить влияние каждой по отдельности коммуникации на рынке не представляется возможным ввиду очень разнообразного набора коммуникаций у объектов аналогов. Поэтому для анализа использовалась следующая шкала – коммуникации рядом, 1 коммуникация, 2 коммуникации и более.

На странице 38 в таблице 7.3.2.1 приведен диапазон значений ценообразующих факторов, использовавшихся при определении стоимости земельного участка в разделе 9.3.3 Отчета. На это указывает наименование таблицы в отчете.

Таким образом, в отчете отсутствуют противоречия, отчет не вводит в заблуждение.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке от 26 декабря 2018 года №, подготовленный оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд считает возможным принять отчет об оценке от 26 декабря 2018 года №, подготовленный оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» в суд является 18 февраля 2019 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 26 декабря 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 86 622 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства объекта «Торговый комплекс поз. Л7-МАГ с инженерно-техническим обеспечением в составе V этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2018 года в размере 91 386 210 рублей.

Дата подачи АО «Финансово-строительная компания «Лада-Дом» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 26 декабря 2018 года, в суд – 18 февраля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 марта 2019 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.