РЕШЕНИЕ

 по делу № 2-477/2018

Именем Российской Федерации

26 июля 2018 года г. Грязовец

Грязовецкий районный суд Вологодской области в составе:

судьи Кудряшовой Н.В.,

при секретаре Кругликовой Г.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Грязовецкого муниципального района, Управлению по имущественным и земельным отношениям Грязовецкого муниципального района о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Грязовецкого муниципального района о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, в обоснование указав, что протоколом «Об итогах продажи посредством публичного предложения с открытой формой подачи предложений о цене имущества на часть здания: столовая на ... мест, общей площадью ... кв.м., назначение - предприятие общественного питания, этаж - 1, подвал, технический паспорт с инвентарным №..., адрес объекта: ... от 17.05.2016 года ФИО1 признан победителем торгов проводимых посредством публичного предложения с открытой формой подачи предложений о цене имущества.

.../.../... на основании протокола от 17.05.2016 года между Управлением по имущественным и земельным отношениям Администрации Грязовецкого муниципального района (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи №.... По условиям договора №... от 18.05.2016 года покупатель приобрел у продавца муниципальное имущество: часть здания - столовая на ... мест, общей площадью ... кв.м. с назначением - предприятие общественного питания, этаж - 1, подвал, технический паспорт с инвентарным №..., адрес объекта: ... (свидетельство о государственной регистрации права собственности Грязовецкого района Вологодской области №... от 20.01.2011 года, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.01.2011 года №...) по цене 2 300 000 рублей.

.../.../... Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области за ФИО1 зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости, выдано свидетельство о государственной регистрации права №... от 09.06.2016 года.

Заявлено о том, что с момента приобретения в собственность указанного выше недвижимого имущества ФИО1 не имеет реальной возможности использовать его по целевому назначению - для организации общественного питания, поскольку подвальные помещения всегда находятся в затопленном состоянии (наличие дождевой воды и воды от таяния снега), внутренние коммуникации (водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение) находились и находятся в непригодном к использованию состоянии, отсутствует возможность подключения к системе газоснабжения. Указанные выше обстоятельства причинили ФИО1 такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора №... от 18.05.2016 года (невозможность осуществления деятельности по организации общественного питания и как следствие невозможность извлечения прибыли от коммерческой деятельности).

05.03.2018 года истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил в течение тридцати дней с момента получения претензии в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи №... от 18.05.2016 года и возвратить, уплаченные за недвижимое имущество денежные средств в сумме 2 300 000 рублей.

Отказ ответчика в удовлетворении претензионных требований истца стал основанием для обращения в суд с иском.

Со ссылкой на ст.ст. ст. 450-453, 469, 475, 549, 557 ГК РФ заявлено о том, что на момент заключения договора купли-продажи №... от 18.05.2016 года продаваемое имущество находилось в состоянии, исключающем возможность его использования по целевому назначению, что лишило истца того, на что он рассчитывал при заключении договора. Договор купли-продажи №... от 18.05.2016 года подлежит расторжению и с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в сумме 2 300 000 рублей, уплаченные за приобретенный объект недвижимости.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 адвокат Третьяков А.М. на заявленных требованиях по доводам иска настаивает.

Определением Грязовецкого районного суда от 12 апреля 2018 года, в ходе подготовки к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление по имущественным и земельным отношениям Грязовецкого муниципального района.

Представитель ответчиков Грязовецкого муниципального района и Управления по имущественным и земельным отношениям Грязовецкого муниципального района ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, считает, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется. Суду представлено возражение по иску, согласно которому до принятия решения об участии в аукционе, по просьбе истца был осуществлен выезд на место объекта недвижимости с целью его осмотра. Объект был осмотрен, претензий со стороны истца не было. Заявка об участии в продаже имущества была направлена в Управление 26.04.2016 года 16 ч. 35 мин., задаток для участия в размере указанном в информационном сообщении был перечислен на счет. При передаче объекта недвижимости истец присутствовал, осматривал, претензий по передаваемому имуществу не заявлено.

Заявлено о несостоятельности утверждений истца, его представителя о том, что истец не имел реальной возможности использовать указанное недвижимое имущество по целевому назначению - для организации общественного питания, по причине нахождения подвального помещения в затопленном состоянии, внутренних коммуникаций в непригодном состоянии, отсутствия возможность подключения к системе газоснабжения.

Со ссылкой на содержание статей ГК РФ перечисленных в исковом заявлении 309, ч.1 ст.549, ч.1 и 2 ст. 469 считают, что обязательства должны исполнятся надлежащим образом, передать объект недвижимости по заключенному договору купли-продажи, в случае если в договоре не указаны условия по качеству передаваемого товара, продавец обязан покупателю товар пригодный для его использования в соответствии с этими целями. Заявлено о добросовестном исполнении вышеперечисленных требований гражданского законодательств со стороны Управления. Объект недвижимого имущества истцу передан, его возможно использовать по назначению, подключив все коммуникации.

Суду представлены сведения от ресурсных организаций на наличие технических условий возможности подключения к водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, газоснабжению. 

По заявлению истца распоряжением главы администрации Грязовецкого района от 14.02.2017 года №... «О переводе нежилых помещений в жилые помещения» принято положительное решение о переводе нежилых помещений в жилые, также подтверждает наличие в здании всех коммуникаций и возможность подключения к ним. Поскольку в случае их отсутствия орган местного самоуправление обязан был бы отказать в таком переводе.

Заявлено о ненадлежащем исполнении истцом в период нахождения указанного объекта недвижимости в его собственности обязанностей, предусмотренных ст.210 ГК РФ в виду отсутствия заключенных договоров на содержание объекта недвижимости и наличия свободного доступа третьих лиц в здание.

Заявлено о злоупотреблении правом со стороны истца, со ссылкой на следующее. Истец по основной деятельности является директором агентства недвижимости. Сообщение о продаже указанного здания на интернет ресурсах появилось сразу же после покупки объекта недвижимости в июне 2016 года стоимостью выше приобретенной. По мнению Управления, не реализовав указанное имущество в течение указанного времени и обратившись с иском о расторжении договора купли-продажи мотивируя это отсутствием возможности использовать объект недвижимости по целевому назначению, истец злоупотребляет правом, подлежащим пресечению в судебном порядке по правилам ст.10 ГК РФ.

Заявлено об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, поскольку доказательств существенного нарушения договора не представлено, о необходимости отказа в иске ФИО1 

Определением Грязовецкого районного суда от 12 апреля 2018 года, в ходе подготовки к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, суду представлен отзыв по иску, согласно которому заявлено о рассмотрении дела в отсутствие представителя, о том, что в ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированных правах на часть здания - столовая на ... мест, кадастровый №..., назначение: предприятие общественного питания, общая площадь ... кв.м, этаж I, подвал, расположенную по адресу: ....

.../.../... зарегистрировано право собственности Грязовецкого муниципального района Вологодской области на основании Договора пожертвования от 23.12.2010 №...;

.../.../... прекращено право собственности Грязовецкого муниципального района Вологодской области и зарегистрировано право собственности ФИО1 на основании Договора купли - продажи от 18.05.2016 №....

На основании статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственным регистратором проводилась правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию документов, проверка законности сделок, а также устанавливалось отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, Представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям Закона о регистрации: на момент проведения государственной регистрации договор купли-продажи от 18.05.2016 №... являлись юридически действительным, судом недействительным признан не был. Оснований для отказа согласно ст. 20 Закона о регистрации у государственного регистратора не имелось.

Определением суда от 07.06.2018 года к участию в деле в качестве специалистов оценщиков ООО «Бюро независимой экспертизы» привлечены А., М. 

В судебное заседание специалисты ООО «Бюро независимой экспертизы» А., М. не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещались надлежаще. 

Суду представлены ответы А. на вопросы сторон, согласно которым на основании договора возмездного оказания оценочных услуг №... от 12.01.2016 г. была проведена оценка части здания-столовой на ... мест, общей площадью ... м2 расположенного по адресу: ..., оценка недвижимого имущества выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки №1, №2, №3 и №7, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №№ 297, 298, 299 и Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611.

Рыночная стоимость определялась с применением трех подходов: затратного (п. 14), сравнительного (п. 15) и доходного (п. 16). В рамках затратного подхода применялся метод восстановления, сравнительного - метод сравнения продаж, доходного — метод прямой капитализации, применение данных методов обосновано их наибольшей достоверностью, проверяемостью и эффективностью по сравнению с другими методами.

Техническое состояние нежилого здания учитывается по состоянию на дату осмотра, расчет физического износа объектов оценки и стоимости объектов затратным подходом приведен на стр. 36-37 отчета. В рамках сравнительного и доходного подходов техническое состояние учтено введением корректирующих коэффициентов на стр. 44,52 отчета соответственно.

Учет наличия (отсутствия) инженерных коммуникаций нежилого помещения, был произведен в соответствии с «Моделью определения стоимости права собственности за объекты нежилого фонда (встроенных помещений), методом массовой оценки», согласно которому: «Считается, что элемент благоустройства есть, если существует техническая возможность подключения (установки) этого элемента благоустройства», следовательно, оцениваемый объект недвижимости обеспечен инженерными коммуникациями в полной мере (имеет все необходимые инженерные коммуникации для использования здания по назначению).

В отчете об оценке №... от 12.01.2016 г. данные о газоснабжении отсутствуют.

Оценщик не обладает информацией о возможности подключения объекта к газоснабжению

Оценщик произвел частичный осмотр объекта оценки 12.01.2016 г., фотографии объекта оценки приведены в Приложении №1 к отчету №... от 12.01.2016 г.

Был произведен частичный осмотр систем внутренних коммуникаций.

Оценщик не производил и не правомочен производить исследования по проверке исправности/неисправности систем внутренних коммуникаций.

Оценщик считает, что здание возможно использовать по назначению, после проведения ремонтных работ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в собственности Грязовецкого муниципального района, на основании договора пожертвования от 26.12.2010 года №... находилась часть здания столовой на ... мест, площадью ... кв.м, расположенное по адресу: ..., назначение - предприятие общественного питания,

В период с 01.05.2011 года по 01.11.2014 года указанный объект недвижимого имущества находился в аренде у ООО «Вината плюс» и использовался по назначению.

В соответствии с прогнозным планом (программой приватизации) муниципального имущества на 2015-2017 годы утвержденным решением Земского Собрания района от 27.01.2011 года № 8 и распоряжением Управления от 01.06.2015 года № 244-р принято решение о приватизации выше указанного муниципального имущества в срок до 01.09.2015 года способ приватизации - открытый аукцион.

09.07.2015, 13.08.2015 года аукционы были признаны не состоявшимся ввиду отсутствия заявок.

01.10.2015 распоряжением Управления вновь принимается решение о приватизации указанного имущества со способом приватизации посредством публичного предложения. 02.11.2015 года, 28.12.2015 года, 04.04.2016 года аукционы были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок.

07.04.2016 распоряжением Управления принято решение об условиях приватизации муниципального имущества посредством публичного предложения, начальная цена имущества определена в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, в размере 4600000 рублей. Рыночная стоимость определялась с применением трех подходов: затратного, сравнительного, и доходного. В рамках затратного подхода применялся метод восстановления, сравнительного - метод сравнения продаж, доходного - метод прямой капитализации. Также рыночная стоимость формировалась с учетом технического состояния здания на дату осмотра, расчета физического износа объекта.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» было размещено соответствующее информационное сообщение на официальном сайте torgi.gov.ru и на официальном сайте Грязовецкого муниципального района в сети интернет.

Согласно статье 23 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» продажа государственного и муниципального имущества посредством публичного предложения возможна только при условии, когда аукцион по продаже государственного или муниципального имущества был признан несостоявшимся в силу ст. 22 вышеуказанного закона.

Публичное предложение имеет форму публичной оферты. Публичная оферта в случае продажи муниципального имущества отражается в информационном сообщении. В таком сообщении, кроме, сведений, предусмотренных ст.15 Федерального закона №178-ФЗ должны быть указаны сведения:

дата, время и место проведения продажи посредством публичного предложения;

величина снижения цены первоначального предложения («шаг понижения») величина повышения цены в случае, предусмотренным Федеральный законом № 178-ФЗ («шаг аукциона»);

минимальная цена предложения, по которой может быть продано муниципальное имущество (цена отсечения).

Требования, предусмотренные Федеральным законом № 178-ФЗ, в информационном сообщении соблюдены, указаны и опубликованы в сети Интернет.

Судом установлено, сторонами не оспаривается, что до принятия решения об участии в аукционе, осуществлен выезд на место нахождения объекта недвижимости с целью осмотра истцом объекта, выставленного на продажу. Объект был осмотрен, претензий со стороны истца не заявлялось. Заявка об участии в продаже имущества истцом была направлена в Управление 26.04.2016 года 16 ч. 35 мин., задаток для участия в размере указанном в информационном сообщении был перечислен на счет. 

Протоколом от 17.05.2016 года об итогах продажи посредством публичного предложения истец был признан победителем - предложившим минимальную цену предложения (цену отсечения) в размере 2 300 000 рублей. 

18.05.2016 года подписан договор купли – продажи №..., расчеты по договору полностью произведены. 

09.06.2016 прекращено право собственности Грязовецкого муниципального района Вологодской области, зарегистрировано право собственности ФИО1 на основании договора купли- продажи от 18.05.2016г. №.... 

При передаче объекта недвижимости истец присутствовал, осматривал, претензий по передаваемому имуществу не заявлено.

Судом установлено, из материалов дела, показаний сторон, допрошенного в ходе рассмотрения дела свидетеля К. следует, что на момент продажи рассматриваемого объекта недвижимости все коммуникации были отключены в силу отсутствия предусмотренных денежных средств, в том числе и на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями на содержание имущества находящегося в казне ни за кем не закрепленного и никому не переданного в пользование. 

Судом так же установлено, из данных представленных ресурсными организациями, работающими на территории г. Грязовец следует, что возможность подключения к сетям водоотведения, водоснабжения, теплоснабжения и газоснабжения по рассматриваемому объекту недвижимости имелась на момент продажи, имеется в настоящее время. 

В материалах дела не имеется, в ходе рассмотрения дела, в судебном заседании не установлено данных, суду не представлены документы о том, что после перехода права собственности и до настоящего времени истец заключал договоры с ресурсоснабжающими организациями обслуживающими организациями на водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение и газоснабжение.

Истцом заявлено о невозможности таких подключений.

Данных, подтверждающих обоснованность заявленного, суду не представлено, в материалах дела не имеется, в ходе рассмотрения дела не установлено.

05.03.2018 года истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил в течение тридцати дней с момента получения претензии в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи №... от 18.05.2016 года и возвратить уплаченные за недвижимое имущество денежные средства в сумме 2300000 рублей.

В удовлетворении претензии истцу отказано.

Согласно положениям статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.

По смыслу статей 450,453 ГК РФ не может быть расторгнут по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже были исполнены сторонами.

Расторжение договора и внесение в ЕГРН соответствующей записи возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано в период действия договора, а не после того, как стороны выполнили обязательства по нему, и договор прекратил свое действие.

Исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно условиям договора №... от 18.05.2016 года (п.5.5) в случае не выполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем обязанностей по договору, договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При этом п.2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Из содержания указанной нормы права следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора купли-продажи по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения договора одной из сторон.

Учитывая изложенное, все обстоятельства дела, прихожу к выводу о том, что истцом не представлено доказательств существенного, исходя из смысла ст.450 ч.2 ГКРФ, нарушения договора, которое повлекло для него ущерб, и в значительной степени лишило того на что он рассчитывал.

Утверждение истца о том, что он не имел реальной возможности использовать указанное недвижимое имущество по целевому назначению - для организации общественного питания, поскольку подвальное помещение находится в затопленном состоянии, внутренние коммуникации находятся в непригодном состоянии, отсутствует возможность подключения к системе газоснабжения считаю несостоятельным, поскольку до момента приобретения объекта недвижимости истец осмотрел его, после чего при соблюдении установленного Законом порядка купил рассматриваемый объект, впоследствии зарегистрировав свое право собственности на него в установленном порядке. В ходе рассмотрения дела установлена возможность подключения рассматриваемого объекта к коммуникациям, с использованием которых возможно применение приобретенного объекта в соответствии с его целевым назначением.

Истцом в ходе рассмотрения дела не представлено данных, свидетельствующих о непригодности рассматриваемого объекта недвижимости для целей, для которых приобретенный объект недвижимости обычно используется, о наличии на объекте неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляющихся вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Обращения истца в администрацию МО Грязовецкое о неисправности ливневой канализации, проходящей по территории г. Грязовец, о наличии на территории г.Грязовец бесхозного газопровода, в МУП «ГЭТС» о заключении договора на поставку питьевой воды, приема сточных вод с возвратом истцом текстов договоров стороне с пояснением намерения изменения целевого назначения помещения, о предоставлении в УК «СЗ» технических условий на подключение к системе центрального отопления с получением согласования, нельзя признать несоразмерными затратами времени, расходами истца для устранения недостатков выявляющихся неоднократно, либо проявляющихся вновь после их устранения, и других подобных недостатков, повлекших для ФИО1 такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении рассматриваемого договора. 

Учитывая изложенное, прихожу к выводу об исполнении ответчиком Управлением по имущественным и земельным отношениям Грязовецкого муниципального района Вологодской области обязанности по договору купли продажи №... от 18.05.2016 года по передаче объекта недвижимости по заключенному договору купли-продажи, в случае если в договоре не указаны условия по качеству передаваемого товара, объекта недвижимости пригодного для его использования в соответствии с его целевым назначением, поскольку объект недвижимого имущества истцу передан, объект возможно использовать по назначению, подключив все коммуникации.

В связи с чем, доводы истца о наличии существенного нарушении договора со стороны ответчика признаю несостоятельными.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество.

В ст.555 Гражданского кодекса РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

Указанные сведения в договоре купли-продажи сторонами указаны и ими не оспариваются.

Оценивая изложенное, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора ответчиком, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований отказывает в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Грязовецкий районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Кудряшова Н.В.

Мотивированное решение изготовлено 31.07.2018 года.