Дело № 3а-623/2021 

УИД 76OS0000-01-2021-000487-44

Мотивированное 

решение

 изготовлено 8 ноября 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 26 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В., 

с участием: 

от административного истца – адвокат Кузьмина О.Ю. действующая по ордеру от 28 сентября 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором административный истец просит:

-установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 732 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации торговых и складских помещений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 1 901 000 рублей по состоянию на 22 апреля 2020 года;

-установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 094 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации торговых и складских помещений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 1 066 000 рублей по состоянию на 22 апреля 2020 года;

-внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 901 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 066 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 22 апреля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 6 324 030,77 рублей; земельного участка с кадастровым номером № - в размере 11 270 514,60 рублей. Указанная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость соответственно 1 066 000 рублей и 1 901 000 рублей, определенную на основании отчета об оценке №326/2021 от 3 сентября 2021 года, подготовленного оценщиком ООО «Яр-Оценка». Права и обязанности ФИО1, как собственника объекта недвижимости и плательщика земельного налога, в данном случае нарушены, поскольку размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Судом исключено из числа заинтересованных лиц ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» и привлечено в качестве административного ответчика.

В судебном заседании административный истец ФИО1 не участвовала, направила в суд представителя – адвоката Кузьмину О.Ю., действующую по ордеру, которая исковые требования поддержала полностью, просила их удовлетворить. Дала пояснения по тексту искового заявления. 

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. Представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направил.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда. 

Заинтересованным лицом филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

От заинтересованного лица Администрации городского округа г.Рыбинск Ярославской области поступил письменный отзыв, который по содержанию аналогичен отзыву административного ответчика.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца Кузьмину О.Ю., допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Яр-Оценка» ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 3 732 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации торговых и складских помещений, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Также ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2 094 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации торговых и складских помещений, расположенного по тому же адресу. Данное обстоятельство подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 7 мая 2020 года и 8 мая 2021 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 11 270 514,60 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - в размере 6 324 030,77 рублей (акт ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» №123/ЗУ от 6 мая 2020 года). Кадастровая стоимость определена по состоянию на 22 апреля 2020 года. Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 27 октября 2020 года №51 «О земельном налоге на территории городского округа город Рыбинск»). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих земельных участков. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости в отношении названных выше объектов, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке №326/2021 от 3 сентября 2021 года ООО «Яр-Оценка». Согласно данному отчету по состоянию на 22 апреля 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 066 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 1 901 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая отчет ООО «Яр-Оценка» по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством.

Отчет ООО «Яр-Оценка» содержит точное описание объектов оценки с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Корректировки по объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники. Расчеты не содержат явных методических или арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

В возражениях административным ответчиком и заинтересованным лицом Администрацией городского округа г.Рыбинск Ярославской области высказаны замечания к отчету ООО «Яр-Оценка». В частности указано, что объект-аналог №2, расположенный по адресу: 

<

адрес> не мог выступать в качестве объекта-аналога при расчете рыночной стоимости объекта оценки, так как являлся застроенным (объект капитального строительства с кадастровым номером № площадью 2 239 кв.м). Данное замечание судом отклоняется с учетом следующего.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна с учетом принципа достаточности. 

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. Оценщик проводит расчет на основании рыночных данных, находящихся в открытом доступе.

Источник информации по объекту-аналогу №2 размещен в отчете (страница 88-91), согласно которому продается незастроенная часть участка площадью 12 500 кв.м из общей площадью 19 843 кв.м. В расчетной таблице (страница 57) участвует площадь 12 500 кв.м. 

Таким образом, оценщик обоснованно использовал объект, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в качестве аналога.

Доводы административного ответчика и заинтересованного лица Администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области относительно того, что оценщик описывает не весь объем доступных рыночных данных, а именно не принят во внимание объект, расположенный по адресу: 

<

адрес>, отклоняются судом.

Согласно пункту 10 ФСО №7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений, для расчета рыночной стоимости объектов оценки также было использовано достаточное количество объектов-аналогов, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектами оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований подпункта «д» пункта 11 ФСО № 7. Доказательств того, что исследованного оценщиком объема рынка и использованных аналогов в расчетах было недостаточно, материалы дела не содержат.

Также суд учитывает пояснения оценщика ФИО2, согласно которым предлагаемый административным ответчиком объект, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит к иному сегменту рынка. Кроме того, данный объект имеет ограждение, что требует применение дополнительных корректировок.

В связи с изложенным, замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и Администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области не могут расцениваться, как опровергающие выводы, изложенные в отчете.

Приводя возражения относительно отчета, административный ответчик и заинтересованное лицо Администрация городского округа г. Рыбинск Ярославской области указали, что при расчете стоимости объекта оценки в расчетной таблице отсутствует корректировка к объектам-аналогам «1,16» на наличие/отсутствие железнодорожной ветки, автор отзыва не учел, что объект с кадастровым номером №, примыкающий к железнодорожной ветке с кадастровым номером № объектом оценки не является.

Вопреки доводам административного ответчика и заинтересованного лица Администрации городского округа 

<

адрес>, оценщик обоснованно не применил к объектам-аналогам №2 (

<

адрес>) и №3 (

<

адрес>) корректировку на газоснабжение в размере «1,19», а к объекту-аналогу №1 (

<

адрес>) - в размере «1», поскольку материалами дела подтверждено, что на дату оценки на земельном участке с кадастровым номером № газоснабжение отсутствовало, технические условия на подключение производственного здания были получены ФИО1 3 июля 2020 года, акт о готовности сетей газопотребления и газоиспользуемого оборудования объекта капитального строительства к подключению (технологическому присоединению) выдан 4 мая 2021 года, акт о подключении (технологическом присоединении) подписан 17 июня 2021 года.

Иных возражений относительно достоверности выводов отчета ООО «Яр-Оценка» лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости спорных земельных участков, установленной на основании отчета оценщика ООО «Яр-Оценка», административный ответчик и заинтересованное лицо Администрация городского округа г. Рыбинск Ярославской области каких-либо доказательств иной стоимости не представил, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявил.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом ООО «Яр-Оценка» рыночная стоимость земельных участков, является достоверной.

Оценщик ООО «Яр-Оценка» ФИО2 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее ответственность застрахована. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

В связи с изложенным, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном отчетом ООО «Яр-Оценка» №326/2021 от 3 сентября 2021 года.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости с кадастровыми номерами № №, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков было подано в суд 28 сентября 2021 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 732 кв.м с кадастровым номером № категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации торговых и складских помещений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 1 901 000 рублей по состоянию на 22 апреля 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 094 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации торговых и складских помещений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 1 066 000 рублей по состоянию на 22 апреля 2020 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 28 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина