Дело № 3а-28/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Абакан 13 февраля 2018 г.

Верховный Суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего Редько Е.П.,

при секретаре Маховой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению администрации г. Абакана к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка, об исключении сведений из государственного кадастра недвижимости, о восстановлении сведений в государственном кадастре недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Абакана обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, мотивируя требования тем, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасии (далее – Комиссия) была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ООО «ВЕГА-ПЛЮС», в размере равном его рыночной стоимости 26 926 000 руб., определенной в отчете от ДД.ММ.ГГГГ № оценщиком ИП ФИО1, что данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Указывает, что оспариваемое решение приведет к значительному снижению (уменьшению) налоговых поступлений в бюджет муниципального образования. Просит признать незаконным решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №; исключить из государственного кадастра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости земельного участка; восстановить в государственном кадастре недвижимости кадастровую стоимость земельного участка, утвержденную приказом Министерства имущественных и земельных отношения Республики Хакасия от 14 ноября 2016 г. № 020-153-п, в размере 41 545 946 руб. 52 коп. 

В судебное заседание представитель административного истца администрации г. Абакана не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия (далее – Управление Росреестра по РХ) ФИО2 административный иск не признала, представила письменный отзыв, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого решения, просила в удовлетворении требований отказать.

Представитель заинтересованного лица ООО «ВЕГА-ПЛЮС» ФИО3 возражала против удовлетворения административного иска, поддержала письменные возражения, пояснив, что доказательств, указывающих на несоответствие отчета требованиям законодательства нет.

Представитель административного ответчика комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасия в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.

В отзыве на административное исковое заявление председатель Комиссии ФИО4, действующая на основании приказа, требования не признала, ссылаясь на законность оспариваемого решения.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод; решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

На основании части 2.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 5 статьи 245 КАС РФ).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28) разъяснено, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности). 

В силу части 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть 24 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263 утверждён Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Согласно пункту 1 Порядка комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (далее - уполномоченный федеральный орган), при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25 июля 2012 г. № П/319 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасии.

Данным приказом, а также приказами Росреестра от 14 марта 2013 г. № П/92, от 13 марта 2015 г. № П/106, от 26 марта 2015 г. № П/132, от 25 августа 2015 г. № П/436, от 2 сентября 2016 г. № П/0430 и от 5 июля 2017 г. № П/0312 утвержден персональный состав Комиссии.

На дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости собственником земельного участка с кадастровым номером № являлось ООО «ВЕГА-ПЛЮС», что было подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 121-124 т.1).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка, определенная на основании приказа Министерства имущественных и земельных отношения Республики Хакасия от 14 ноября 2016 г. № 020-153-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Республики Хакасия» по состоянию на 1 января 2016 г., составляла 41 545 946 руб. 52 коп. (л.д. 119 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ВЕГА-ПЛЮС» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с указанием на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость (л.д. 118 т. 1).

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 26 926 000 руб., установленной в отчете об оценке (л.д. 116-117 т. 1).

Из материалов дела, в том числе протокола заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что заседание Комиссии было правомочным рассматривать вопрос о пересмотре кадастровой стоимости.

При принятии решения Комиссия руководствовалась представленным ООО «ВЕГА-ПЛЮС» отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным оценщиком ИП В.Н., являющимся членом Ассоциации «

<

данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2016 г. составляла 26 926 000 руб. (л.д. 164 т. 1).

На основании части 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Комиссия пришла к выводу, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 обращено внимание, на то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности). 

По ходатайству административного истца администрации г. Абакана в связи с возникшими сомнениями в достоверности определенной в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка назначена судебная экспертиза по вопросам соответствия отчета требованиям законодательства и определения рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «Организация» К.Л.

Из экспертного заключения № следует, что стоимость земельного участка с кадастровым номером №, заявленная в отчете №, составленном В.Н., соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. (л.д. 2-32 т. 2).

Вместе с тем в экспертном заключении со ссылкой на Закон об оценочной деятельности, Федеральный стандарт оценки (ФСО № 5) указано, что оценщик К.Л., не является экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик В.Н., не состоит так же в экспертном совете саморегулируемой организации, соответственно не уполномочен проводить экспертизу отчета об оценке на соответствие представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суд полагает возможным принять указанное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства по делу в части соответствия стоимости земельного участка, определенной в отчете № рыночной стоимости на 1 января 2016 г., поскольку оно составлено экспертом, имеющим специальное образование, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения; отводы эксперту заявлены не были; экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования; ссылки на использованные при проведении оценки материалы; отвечает требованиям научности, обоснованности, логичности; выводы эксперта понятны и соответствуют поставленному на его разрешение вопросу.

Представитель административного истца знакомился с экспертным заключением, ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы заявлено не было.

Лица, участвующие в деле, так же не высказывали возражений относительно экспертного заключения.

Утверждение административного истца о том, что объекты-аналоги, подобранные оценщиком В.Н. отличаются от объекта оценки по ценообразующим факторам (время оценки, местоположение, инфрастурктура, застройка, площадь и др.) является необоснованным.

В соответствии с разделом II Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки; стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, указано, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Из отчета № следует, что объекты-аналоги подобраны как наиболее близкие к оцениваемому объекту по всем ценообразующим факторам.

Вывод оценщика о рыночной стоимости земельного участка сделан на основе сравнительного подхода с использованием сведений об объектах-аналогах, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в определенный период.

Так, из отчета следует, что информация о стоимости земельных участков (трех объектов-аналогов) приводится по состоянию на 2013-2014 годы. Информация о стоимости иных земельных участков с марта 2016 г. по апрель 2017 г. в расчетах не использовалась, была указана оценщиком для обзора рынка на дату составления отчета. Поскольку объекты-аналоги, использованные при расчете стоимости, представлены в различных периодах времени оценщиком выполнена корректировка на условия рынка (учет изменения цен от даты предлагаемой сделки до даты оценки), что отражено в соответствующей таблице на странице 49 отчета; объект оценки и объекты-аналоги расположены в различных по степени престижности районах города, оценщиком, проводилась корректировка на местоположение, что нашло отражение в таблице на страницах 50-51 отчета.

С учетом указанного оспариваемое решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № суд находит законным и обоснованным, принятым Комиссией в соответствии с предоставленными ей полномочиями, с соблюдением установленного для его принятия порядка (формы, сроков, оснований и процедуры), при соответствии его содержания требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, и фактическим обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения административного искового заявления администрации г. Абакана об оспаривании решения Комиссии не имеется.

Требования об исключении сведений из государственного кадастра недвижимости на основании решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, о восстановлении в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельного участка являются производными от основного требования, следовательно, удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного искового заявления администрации г. Абакана к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ №, об исключении сведений из государственного кадастра недвижимости, о восстановлении сведений в государственном кадастре недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.П. Редько

В окончательной форме решение изготовлено 19 февраля 2018 г.