Гражданское дело № 2-2707/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2018 года город Омск

Первомайский районный суд города Омска

под председательством судьи Базыловой А.В.,

при секретаре Яжемчук О.Н.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 03 октября 2018 года, 

представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от 12 мая 2015 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № в размере 2565409 рублей 87 копеек и пени,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № в размере 2565409 рублей 87 копеек и пени, указывая в обоснование на то, что по договору аренды земельного участка № ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8629 кв.м, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

адрес>. Согласно приложению № к договору аренды размер арендной платы за предоставленный земельный участок составляет 31062 рубля 39 копеек в месяц. Расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В рассматриваемом случае расчет арендной платы за земельный участок, произведен на основании рыночной стоимости земельного участка в соответствии с пп. 5 п. 3 Постановления № 108-п. 26 января 2018 года Департамент имущественных отношений администрации города Омска письмом № уведомил арендатора о том, что размер ежемесячной арендной платы за земельный участок, предоставленный по договору аренды земельного участка № на основании вступивших в силу нормативных актов должен составлять с 26 ноября 2015 года по 25 ноября 2016 года – 131124 рубля 13 копеек в месяц, с 26 ноября 2016 года по 25 ноября 2017 года – 139516 рублей 07 копеек в месяц, с 26 ноября 2017 года – 145096 рублей 71 копейку в месяц. В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Поскольку арендная плата за муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Считают, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. А также согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», согласно которому если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Изменения регулируемой арендной платы 't (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее ^ компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Таким образом, размер арендной платы по договору устанавливается и может изменяться департаментом, как арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за использование земельных участков вне зависимости от условий такого договора. Соответствующее условие об изменении формулы расчета, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение. О наличии задолженности по арендной плате в адрес арендатора была направлена претензия от 19 апреля 2018 года № Исх-ДИО/6154. Таким образом, общая сумма задолженности за период с 26 ноября 2015 года по 31 октября 2017года с учетом перерасчета, а также фактических оплат составляет 2565409 рублей 87 копеек. Статья 330 ГК РФ устанавливает возможность взыскания неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Размер пени, подлежащий взысканию за период с 11 февраля 2016 года по 31 октября 2017 года составляет 25130 рублей 70 копеек.

В судебное заседание представитель истца Департамента имущественных отношений администрации города Омска ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Настаивала на взыскании заявленных денежных сумм с ответчика согласно заявленному иску. 

Ответчик ФИО3 надлежащим образом извещалась судом о дне и месте судебного разбирательства. 

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования Департамента имущественных отношений администрации города Омска не признал в полном объеме, предоставил отзыв на исковое заявление, пояснил, что 26 ноября 2015 года между ФИО3 и Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым ответчику был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:100907:558, площадью 8629 кв.м., местоположение которого установлено в 107 метрах по направлению на запад относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

адрес>. Срок действия договора определен в пункте 1.1. договора и составляет 3 года. В соответствии с пунктом 2.1. договора, размер арендной платы за предоставленный участок составляет 31062 рубля 39 копеек в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении № 3 к договору. Согласно Приложение № 3 к договору, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». В соответствии с пунктом 5 указанного нормативного правового акта размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по приведенной формуле на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Истцом размер арендной платы был рассчитан следующим образом: А = 19 072 600 х 8.25% х 1/12 =131124 рубля 13 копеек в месяц. Между тем, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2017 по делу № 50-АПГ17-18 пункт 5 Постановления Правительства Омской области от № 108-П «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» признан недействующим с даты принятия названного определения. В случае признания судом нормативного правового акта не действующим полностью или в части этот акт или его отдельные положения не могут применяться с указанной судом даты (пункт 1 статьи 216 КАС РФ). В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 58 от 30.07.2013 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период. При этом, исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29.10.2013 № 6098/13, защита и восстановление нарушенных прав не ставится в зависимость от того, предшествовал ли момент признания нормативного акта недействующим периоду, в котором возможно восстановление или защита нарушенного права, либо акт был признан недействующим после истечения спорного периода. Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являвшемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим. Признание нормативного правового акта недействующим, в том числе с даты, отличной от дня его принятия, по смыслу статьи 13 ГК РФ, не является основанием для отказа в защите гражданских прав, нарушенных в период действия этого акта (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена», подлежащий применению в данном случае по аналогии, исходя из существа правоотношений, складывающихся при оплате по регулируемым ценам). Согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса. Пункт 5 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-П «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» признан в судебном порядке недействующим в связи нарушением принципа экономической обоснованности и недоказанностью того, что доходность земельных участков определялась административным органом с учетом их местоположения, наличия транспортной, коммунальной инфраструктуры. Положения нормативного правового акта признаны недействующими как не соответствующие положениям статьи 39.7 ЗК РФ, Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Таким образом, положения нормативного правового акта утратили силу ввиду признания его в соответствующей части не соответствующим федеральному законодательству. Поскольку с учетом оснований признания Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-П недействующим, его применение в спорный период приведет к нарушению прав ответчика. Поэтому данный нормативный правовой акт не должен применяться к спорным правоотношениям, существовавшим в период до признания его недействующим. Нормативный правовой акт, регулирующий спорные правоотношения, в установленном порядке после признания недействующим Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п уполномоченным органом не принят. При таких обстоятельствах, поскольку стоимость пользования земельным участком определяется по правилам для расчета арендной платы, полагаем возможным руководствоваться Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-П, действовавшим до принятия Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п. Согласно пункту 3 Постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-П, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, за исключением земельных участков, указанных в пункте 3.1 настоящего Положения, определяется по формуле: Ап = Кс х Сап, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка. При предоставлении в аренду земельных участков для строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка значение Сап применяется с коэффициентом 0,25. Согласно приложению № к Постановлению 179-П, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, устанавливается коэффициент 0,05. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 18637431 рублей 94 копейки. Таким образом, надлежащий расчет арендной платы по Договору за период с 26 ноября 2015 года по 31 октября 2017 года выглядит следующим образом: Ап = 18637431,94 х 0,05 х 0,25 = 232967 рублей 90 копеек - величина платы за год. Арендная плата в месяц = 232967,9 : 12 = 19414 рублей. Арендная плата в день = 232967,9 : 365 = 638 рублей 27 копеек. Таким образом, с учетом вышеизложенного, размер арендной платы ФИО3 по договору аренды земельного участка № за период с 26 ноября 2015 года по 31 октября 2017 года (всего 706 дней) составляет: 638,27 х 706 = 450618 рублей 62 копейки. Фактические платежи по договору со стороны ФИО3 за период действия договора составили 566019 рублей 14 копеек. Указанное подтверждается актом сверки по договору № от 06 ноября 2015 года. В связи с изложенным полагает, что обязательства ответчика перед истцом были исполнены в полном объеме.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду. 

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что между Департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодателем) с одной стороны и ФИО3 (арендатор) с другой стороны был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 8529 кв.м., с кадастровым номером 55:36:100907:558, местоположение которого установлено в 107 метрах по направлению на запад относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

адрес>, Кировский административный округ 

<

адрес> (л.д. 11-15).

Размер арендной платы, согласно пункту 2.1 договора аренды, за предоставленный участок составляет 31062 рубля 39 копеек в месяц и определяется расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к настоящему договору.

Расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства) без проведения торгов, согласно приложению № 3 к договору аренды земельного участка осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:100907:558, площадью 8629 кв.м. составляет 18637431 рубль 94 копейки; процент кадастровой стоимости – 2% (п.п. 4 п.3 (Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 года № 108-п). Годовой размер арендной платы за предоставленный участок составляет 372748 рублей 64 копейки в год. Ежемесячный размер арендной платы за предоставленный участок составляет 31062 рубля 39 копеек (л.д. 17). 

Согласно п. 2.3. договора аренды арендатор перечисляет арендную плату получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора, и в размере, исчисляемом согласно приложению № 3 к настоящему договору, за каждый месяц с оплатой 10-числа месяца, за который производится оплата. Получателем является Управление федерального казначейства по Омской области. В платежном поручении (квитанции) указывается номер и дата договора, а также период, за который осуществляется платеж.

Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата оплачивается арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с даты подписания акта приема-передачи земельного участка.

Акт приема-передачи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства) без проведения торгов, к договору аренды земельного участка № от 06 ноября 2015 года подписан сторонами 26 ноября 2015 года (л.д. 16).

Из п.п. 2, 16 пункта 3.2 договора аренды следует, что арендатор обязан своевременно уплачивать получателю арендную плату в соответствии с настоящим договором. Ежеквартально не позднее 01 числа месяца следующего за отчетным периодом производить сверку платежей. 

Пунктом 5.2. договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0.1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Заключая договор аренды земельного участка № от 06 ноября 2015 года стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора аренды. До настоящего времени договор аренды земельного участка никем не оспорен. 

Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 26 ноября 2015 года.

Представитель Департамента имущественных отношений администрации города Омска, обращаясь в суд с настоящим иском, указал, что размер ежемесячной арендной платы за земельный участок, предоставленный по договору аренды земельного участка № на основании вступивших в силу нормативных актов должен составлять с 26 ноября 2015 года по 25 ноября 2016 года – 131124 рубля 13 копеек в месяц, с 26 ноября 2016 года по 25 ноября 2017 года – 139516 рублей 07 копеек в месяц, с 26 ноября 2017 года – 145096 рублей 71 копейка в месяц.

Уведомление, содержащее расчет арендной платы, произведенный с учетом изменений нормативного регулирования, было направлено арендодателем ФИО3 26 января 2018 года (л.д. 24). 

В уведомлении арендатору ФИО3 было сообщено, что в соответствии п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно данному уведомлению и приложенному к нему расчету размер арендной платы за предоставленный ФИО3 в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:100907:558, площадью 8629 кв.м., составляет:

- с 26 ноября 2015 года по 25 ноября 2016 года – 131124 рубля 13 копеек в месяц в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов»;

- с 26 ноября 2016 года по 25 ноября 2017 года – 139516 рублей 07 копеек в месяц в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов»;

- с 26 ноября 2017 года – 145096 рублей 71 копейка в месяц в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В материалы дела истцом представлен акт сверки по договору № от 06 ноября 2015 года между арендодателем Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и арендатором ФИО3 по состоянию на 31 октября 2017 года, в котором содержатся сведения о внесенных ФИО3 платежах за период с декабря 2015 года по август 2017 года (л.д. 5-6). 

Из акта следует, что арендную плату в течение всего указанного времени ФИО3 оплачивала с нарушением предусмотренных договором сроков внесения платежей:

- за период с 26 ноября 2015 года по 31 декабря 2015 года платежи не вносились;

- 13 января 2016 года ФИО3 были внесены два платежа по 31062 рубля 39 копеек за декабрь 2015 года (л.д. 97) и январь 2016 года (л.д. 97); 

- 03 февраля 2016 года (л.д. 83) ФИО3 был внесен платеж за февраль 2016 года, 10 марта 2016 года (л.д. 84) ФИО3 был внесен платеж за март 2016 года в сумме по 31062 рубля 39 копеек, при этом из данной суммы 01 апреля 2016 года денежные средства были направлены в счет гашения пени в размере 1475 рублей 47 копеек; 

- 01 апреля 2016 года ответчиком был внесен платеж в сумме 19598 рублей 90 копеек, 05 апреля 2016 года (л.д. 85) ФИО3 был внесен платеж за апрель 2016 года, 10 мая 2016 года (л.д. 86) за май 2016 года и 06 июня 2016 года (л.д. 87) за июнь 2016 года в размере по 31062 рубля 39 копеек;

- в июле 2016 года ответчик оплату не производила по договору аренды;

- 03 августа 2016 года (л.д. 88) ФИО3 внесла 62124 рубля 78 копеек в счет погашения задолженности по арендной плате за июль и август 2016 года;

- 12 сентября 2016 года (л.д. 89) ФИО3 был внесен платеж за сентябрь 2016 года, 10 октября 2016 года за октябрь 2016 года в сумме по 31062 рублей 39 копеек;

- в ноябре 2016 года ответчик оплату не производила по договору аренды;

- 26 декабря 2016 года (л.д. 91) ФИО3 была произведена оплата за ноябрь 2016 года в сумме 31062 рублей 39 копеек; 10 января 2017 года был произведен платеж в сумме 11729 рублей 61 копейки;

- 30 января 2017 года (л.д. 92, 93) ответчиком были произведены платежи за декабрь 2016 года и январь 2017 года в размере, установленном договором аренды;

- за февраль 2017 года платежей не производилось;

- 29 марта 2017 года (л.д. 94) ответчик внес 31062 рубля 39 копеек за март 2017 года;

- в период с апреля по июль 2017 года ответчиком платежи не производились, а 01 августа 2017 года (л.д. 95, 96) были внесены платежи за апрель и май 2017 года по 34372 рубля 39 копеек. 

Таким образом, ФИО3 в период с января 2016 года по август 2017 года в счет уплаты арендной платы была внесена сумма в размере 566009 рублей 14 копеек.

Размер задолженности ФИО3 по арендной плате в сумме 2565409 рублей 87 копеек и пени в сумме 25130 рублей 70 копеек определен истцом на основании приведенного выше расчета (А=СхРхИ) за вычетом фактически уплаченных арендатором денежных средств и за минусом списанной суммы в размере 1475 рублей 47 копеек. 

В судебном заседании представитель ответчика указал на то, что Постановление Правительства Омской области № 108-п, на основании которого Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска был осуществлен расчет и перерасчет арендной платы, не подлежит применению, так как пункт 5 Порядка определения размера арендной платы признан Определением Верховного Суда РФ недействующим. Считает, что арендная плата должна быть рассчитана по постановлению № 179-п.

Оценивая доводы представителя ответчика, суд приходит к следующему. 

Статьей 4 Закона Омской области от 30 апреля 2015 года № 1743-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» к полномочиям Правительства Омской области отнесено утверждение порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами. 

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 26 ноября 2015 года по 31 октября 2017 года в размере 2565409 рублей 87 копеек.

Расчет арендной платы, начиная с 26 ноября 2015 года по 31 октября 2017 года производился истцом в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области», и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», которое вступило в законную силу с указанной даты. Данным постановлением предыдущее постановление Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п, регулирующее порядок определения размера арендной платы, было признано утратившим силу. 

Постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п определено несколько способов определения размера арендной платы: на основании кадастровой стоимости земельных участков; в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Из представленного истцом расчета следует, что за период с начала действия данного постановления размер подлежащей уплате ответчиком арендной платы был пересчитан на основании пункта 5 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п. 

Согласно данному пункту арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Для расчета арендной платы в соответствии с данным пунктом департамент имущественных отношении Администрации города Омска обращался к услугам оценщика ООО «Центр оценки» в целях определения рыночной стоимости арендуемого ответчиком земельного участка. На дату оценки, то есть на 26 ноября 2015 года, рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 19072600 рублей (л.д. 25 оборот-63).

В соответствии с приведенной формулой истец определил, что ответчик должна была ежемесячно вносить арендную плату в период с 26 ноября 2015 года по 25 ноября 2016 года в размере 131124 рублей 13 копеек, в период с 26 ноября 2016 года по 25 ноября 2017 года – 139516 рублей 07 копеек, с 26 ноября 2017 года – 145096 рублей 71 копейки (с учетом изменения коэффициента уровня инфляции).

Вместе с тем, на основании Определения Верховного Суда РФ от 02 ноября 2017 года № 50-АПГ17-18 изложенный выше пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, был признан недействующим в связи с тем, что установленный им порядок определения размера платы не соответствовал принципу экономической обоснованности. 

Согласно части 1 ст. 216 КАС РФ в случае признания судом нормативного правового акта не действующим полностью или в части этот акт или его отдельные положения не могут применяться с указанной судом даты. 

В пункте 25 Постановления Пленума ВС РФ от 29 ноября 2007 года № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» разъяснено, что, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд в соответствии с частью 2 ст. 253 ГПК РФ признает этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени. 

Если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу. 

Из смысла данных разъяснений прямо следует, что необходимость признания нормативного правового акта недействующим со дня вступления решения в законную силу обусловлена тем, что ранее данный акт действовал и применялся для регулирования правоотношений в соответствующей области. Между тем, указанное не означает, что до указанного момента данный акт являлся законным, и не свидетельствует о невозможности защиты или восстановления нарушенных данным нормативным актом прав в период его действия. 

Согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 этого же кодекса. 

При этом признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения о признании нормативного акта недействующим. Иное означало бы, что кредитор имеет право получать незаконно установленную регулирующим органом цену. 

Данная позиция подтверждается и разъяснениями высших судебных инстанций. Так, из разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 года № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практики при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» следует, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период. 

При этом в мотивировочной части Определения Верховного Суда РФ от 02 ноября 2017 года № 50-АПГ17-18 не содержится выводов, которые означали бы, что признанный недействующим пункт не должен применяться только к возникшим после даты принятия определения правоотношениям. 

В пункте 28 Постановления Пленума ВС РФ от 29 ноября 2007 года № 48 2О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» отмечено, что обстоятельства, в связи с которыми суд пришел к выводу о необходимости признания акта или его части недействующими с того момента или иного времени, должны быть отражены в мотивировочной части решения. 

Поскольку специальных выводов в данной части в Определении Верховного Суда РФ от 02 ноября 2017 года № 50-АПГ17-18 не содержится, а приводится лишь указание на общее правило, согласно которому нормативный правовой акт может быть признан недействующим с даты принятия судебного постановления, суд считает необходимым исходить из приведенной выше позиции о том, что в таком случае применение признанного недействующим нормативного акта при возникновении судебного спора не допускается, в том числе и в случае, когда задолженность на основании данного акта была начислена за период, предшествовавший дате признания его недействующим. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что у истца отсутствовали основания для определения задолженности ответчика по арендной плате за период с 26 ноября 2015 года по 31 октября 2017 года на основании пункта 5 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п.

В данном случае суд приходит к выводу, что расчет арендной платы за данный период необходимо производить в соответствии с ранее действовавшим нормативным актом, регулирующим плату за землю, то есть в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске». Именно данным нормативным актом определялся размер арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, до принятия постановления № 108-п.

В соответствии с пунктом 3 утвержденного данным постановления Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, за исключением земельных участков, указанных в пункте 3.1 настоящего Положения, определяется по формуле: Ап = Кс x Сап, где Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка. Значение Сап определяется в соответствии с приложением № 1 к настоящему Положению.

Ставка арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания в строке 6 приложения № 1 к Положению об арендной плате установлена равной 0,05. При предоставлении в аренду земельных участков для строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка значение Сап применяется с коэффициентом 0,25.

Как следует из пояснений представителя ответчика в судебном заседании, договор аренды в настоящее время расторгнут, объект не построен, в эксплуатацию не введен. Указанные обстоятельства в судебном заседании не отрицала и представитель истца. 

Возможность расчета арендной платы на основании ранее принятого нормативного акта, регулирующего аналогичные отношения, подтверждается правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 за 2016 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 06 июля 2016 года (пункт 10). 

Таким образом, расчет арендной платы, которая должна быть внесена ответчиком за период с 26 ноября 2015 года по 31 октября 2017 года, необходимо производить по формуле Ап = Кс (кадастровая стоимость земельного участка) х Сап (ставка арендной платы) х 0,25.

Из приложения № 1 к Приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» следует, что кадастровая стоимость арендованного ответчиком земельного участка с кадастровым номером 55:36:100907:558 в рассматриваемый период не изменялась и составляла 18637431 рубль 94 копейки.

Как следует из представленной истцом кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 55:36:100907:558, составленной на 11 ноября 2015 года, разрешенное использование земельного участка установлено следующее: «для строительства административно-торгового комплекса (с многоэтажным парковочным комплексом)», в указанный период кадастровая стоимость предоставленного ответчику в аренду земельного участка составляла 18637431 рубль 94 копейки (л.д. 18, 10-112).

Размер ежемесячной арендной платы в указанный период, на основании Постановления № 179-п, составляет 19413 рублей 99 копеек (18637431 рубль 94 копейки х 0.05 х 0,25):12, а в год 232967 рублей 90 копеек. Данный расчет арендной платы произведен, исходя из ставки арендной платы, равной 0.05 и при предоставлении в аренду земельных участков для строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка значение Сап применяется с коэффициентом 0,25. 

Соответственно, арендная плата в день за пользование земельным участком в период 2015 года составит 638 рублей 27 копеек (232967 рублей 90 копеек : 365 дней); в период 2016 года составит 636 рублей 52 копейки (232967 рублей 90 копеек : 366 дней); в период 2017 года составит 638 рублей 27 копеек (232967 рублей 90 копеек : 365).

Таким образом, за пользование земельным участком в период с 26 ноября 2015 года по 31 декабря 2015 года, то есть за 36 дней, ответчик ФИО3 должна была уплатить 22977 рублей 72 копейки (638 рублей 27 копеек х 36 дней); в период с 01 января 2016 года по 31 декабря 2016 года – 232966 рублей 32 копейки (636 рублей 52 копейки х 366 дней); в период с 01 января 2017 года по 31 октября 2017 года (638 рублей 27 копеек х 304 дня), а всего должна была уплатить за период с 26 ноября 2015 года по 31 октября 2017 года 449978 рублей 12 копеек. 

В материалы дела истцом представлен акт сверки расчета задолженности ответчика по арендной плате, в котором содержатся сведения о внесенных ФИО3 платежах за период с 13 января 2016 года по 01 августа 2017 года, из которого следует, что ответчиком за указанный период была внесена сумма в размере 566099 рублей 14 копеек, которая пошла в счет уплаты арендной платы и 1475 рублей 47 копеек – в счет уплаты пени (л.д. 5-6), что свидетельствует об отсутствии задолженности ответчика по арендной плате по состоянию на 31 октября 2017 года. 

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания арендной платы. 

При определении размера подлежащей взысканию с ответчика неустойки суд приходит к следующему. 

В представленном первоначально расчете задолженности арендной платы истец рассчитал размер неустойки за период с 11 февраля 2016 года по 31 октября 2017 года из расчета 0.1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки, которая составила 25130 рублей 70 копеек. 

В судебном заседании представитель истца настаивала на применение расчета задолженности и неустойки на основании акта сверки, представленного первоначально к исковому заявлению. 

Поскольку ответчиком допускались просрочки по уплате арендных платежей согласно представленному акту сверки, что не отрицалось в судебном заседании представителем ответчика, суд приходит к выводу об обоснованности начисления истцом ответчику неустойки за несвоевременное неисполнение обязательств по договору аренды. Однако, учитывая, что переплата по договору аренды у ответчика составила 116121 рубль 02 копейки, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о взыскании неустойки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

В удовлетворении иска Департамента имущественных отношений администрации города Омска к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме с подачей жалобы через Первомайский районный суд города Омска.

Решение не вступило в законную силу

Решение изготовлено в окончательной форме 22 октября 2018 года.