дело №2-1802\2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2019 года г. Тверь

Московский районный суд г. Твери в составе

Председательствующего судьи Сметанниковой Е.Н.,

при секретаре Смирновой Л.А.

с участием истцов ФИО1, ФИО2, 

представителя истцов ФИО3,

представителей ответчика ЖСК «

<

адрес>» ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО5 к Жилищно-строительному кооперативу «

<

адрес>», ФИО6 о применении последствия недействительности сделки, истребования имущества из чужого незаконного владения, о признании права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО1, ФИО2, обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Жилищно-строительному кооперативу «

<

адрес>» в котором просили применить последствия недействительности ничтожной сделки -договора о порядке оплаты паевого взноса и предоставлении помещения заключенного между ЖСК «

<

адрес>» и ФИО7, истребовать из чужого незаконного владения ФИО7 в пользу ФИО1, ФИО2, двухкомнатную квартиру № общей площадью 66,4 кв.м в жилом 

<

адрес>, расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, прекратить право собственности ФИО7, на двухкомнатную квартиру № 6 общей площадью 66,4 кв.м в жилом доме № 42, расположенном по адресу: 

<

...> кадастровый номер 69:40:0200146:443, признать за ФИО1, ФИО2, право собственности на двухкомнатную 

<

адрес> общей площадью 66,4 кв.м в жилом доме № расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

В обоснование иска указано, что 06 ноября 2013 года между истцами и ООО «ПО «Движение» был заключен договор участия в долевом строительстве №5-42, согласно которому ООО «ПО «Движение» (застройщик) обязался передать 2—комнатную квартиру ориентировочно площадью 70 кв.м., расположенную на втором этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

29 апреля 2014 года Арбитражным судом Тверской области постановлено решение, которым Общество признано банкротом, в отношении ООО «ПО «Движение» открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 31 декабря 2014 года требования ФИО1 и ФИО5 о передаче жилых помещений включены в реестр требований.

В рамках процедуры конкурсного производства участниками строительства ООО «ПО Движение» было принято решение о создании Жилищно-строительного кооператива «

<

адрес>», утвержден Устав ЖСК, определены органы управления и ревизионные органы.

Целью создания кооператива участниками строительства определено – завершение строительства объекта - жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

28 мая 2015 года между истцами и ответчиком ЖСК был заключен Договор о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения, с целью приобретения права на жилое помещение в виде отдельной двухкомнатной квартиры общей площадью 76,0 кв.м., условный номер помещения 6, в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 2.3 договора был определен размер подлежащего оплате паевого взноса - 2 880 000 рублей, после выплаты которого и сдачи дома в эксплуатацию кооператив обязался передать квартиру.

Соглашением №3 к договору о порядке оплаты паевого взноса и предоставлении помещения (помещение №6) размере паевого взноса изменен на 3 344 000 рублей, срок доплаты определен не позднее 25 сентября 2017 года. Также изменен срок ввода дома в эксплуатацию на 3 квартал 2017 года.

Обязательства по оплате паевого взноса выполнены в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами.

29 декабря 2018 года ответчику было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Решением Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Твери от 21 января 2019 года в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию были внесены изменения. По данным кадастрового учета 4-х этажный с мансардой жилой дом был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2019 года.

Соответственно, к моменту ввода дома в эксплуатацию истцами был выплачен паевой взнос в полном объеме, никакие изменения в договор внесены не были. Оплату каких-либо иных платежей, связанных с деятельностью кооператива, кроме паевого взноса, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания для приобретения членом кооператива права собственности на жилое помещение.

До настоящего времени, квартира истцам не передана, справка о выплате паевого взноса не выдана, технические документы и ключи от квартиры не переданы.

В соответствии с п. 1.1 Договора о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения от 28 мая 2015 года, настоящий договор устанавливает отношения Сторон, связанные с исполнением обязательств по оплате (внесению) Членом Кооператива паевого взноса и получению им по окончании строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, двухкомнатной квартиры с условным номером 6 на 2 этаже, секция 1, общей площадью, в том числе площадь лоджии с коэффициентом К-1,0, 76 кв.м. Ссылаясь на п.2 ст.421, ст. 431 ГК РФ, указано, что п. 1.4.1. указанного выше договора предусматривались виды отделочных работ в указанной квартире, которые должны были быть произведены кооперативом, стоимость которых входила в общую стоимость квартиры. Согласно п.2.3. договора, стоимость квартиры была определена из расчета 38 000 руб. за 1 кв.м. и составила 2 888 000 руб., которые были оплачены истцом в полном объеме. Окончание строительства жилого дома планировалось в соответствии с п. 1.5. договора в 4-ом квартале 2015 года. 

В материалах дела отсутствуют доказательства направления в адрес истца уведомлений о переносе срока строительства жилого дома на основании распорядительных органов государственной власти, либо решения правления. Фактически многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> был сдан в эксплуатацию 29 декабря 2018 года, т.е. с просрочкой в три года. По условиям договора (п.2.3) размер паевого взноса подлежит изменению в случаях, предусмотренных настоящим договором, Положением о порядке оплаты паевых и иных взносов и решением Правления кооператива. 

На основании п.2.1 договора Член кооператива приобретает право оформления в собственность помещения при условии выплаты паевого взноса в полном объеме и подписания акта приема-передачи Помещения. В соответствии с Приложением № 1 к Договору от 28 мая 2015 года изменением размера паевого взноса и его перерасчет осуществляются в соответствии с требованиями Устава ЖСК, Положения о порядке оплаты членами ЖСК паевых и иных взносов, договора о порядке оплаты паевого взноса и предоставлении помещения и оформляется дополнительным соглашением к Договору. Ссылаясь на ст.452 ГК РФ, указано, что стороной ответчика не представлено доказательств тому, что в адрес истца направлялся какой-либо проект дополнительного соглашения к договору от 28 мая 2015 г. о внесении изменений в договор. 

Соответственно, в части определения размера паевого взноса, сроков сдачи дома в эксплуатацию, договор от 28 мая 2015 г. действует в том виде, в котором он был подписан сторонами. В соответствии с п.3.2.5 договора, Кооператив обязался уведомить членов кооператива о необходимости изменении размера паевого взноса по результатам обмеров, произведенных инвентаризационным бюро, а также готовности помещения к приему-передачи заказным письмом, телефонограммой, факсимильным сообщением, электронной почтой по реквизитам Члена кооператива, указанным в Договоре. Данное обязательство кооперативом выполнено не было. В соответствии с п.2.8. Положения о порядке оплаты паевых и иных взносов (в новой редакции) до окончания строительства жилого многоквартирного дома паевой взнос члена кооператива считается ориентировочным и может быть пересмотрен в порядке, установленном решением Правления кооператива. Соответственно, после окончания строительства указанные действия совершены быть не могут. 

Ссылаясь на п. 1, 4 ст.218 ГК РФ, ст.30 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах», указано, что исходя из изложенного, указанные лица, полностью внесшие свой паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса, а не с момента государственной регистрации права. Такие разъяснения содержатся в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также в абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». То обстоятельство, что ответчик, в нарушение им же принятого Положения о порядке оплаты паевых и иных взносов, предпринял действия по увеличению размера паевого взноса после ввода дома в эксплуатацию, до ввода дома в эксплуатацию не исполнял принятых на себя по договору от 28 мая 2015года обязательств, совершил действия по исключению истцов из членов кооператива и при этом до настоящего времени не произвел никаких расчетов, свидетельствует о возникновении между Кооперативом и Пайщиком соответствующего спора, разрешение которого оказалось возможным только в судебном порядке. 

Стороной ответчика в материалы дела не представлен протокол общего собрания пайщиков о принятии ФИО7 в члены кооператива и о заключении с ней договора паенакопления на спорную квартиру. При этом в отзыве на исковое заявление представленном в судебном заседании ответчик умалчивает о факте регистрации права собственности на спорную квартиру за ФИО8, не предоставляет документов подтверждающих ее право на спорную квартиру.

Из материалов регистрационного дела следует, что основанием возникновения права собственности у ФИО7 на спорную квартиру является Справка кооператива о полной выплате ею пая от 21 апреля 2019 года.

Полагают, что данный договор, заключенный с ФИО7, при изложенных выше обстоятельствах является ничтожной сделкой, поскольку он был заключен в отношении квартиры, спор о принадлежности которой не был надлежащим образом разрешен между сторонами по договору от 28 мая 2015 года.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО1, исковые требования поддержали по доводам иска, дополнительно указав, что срок окончания строительства нарушен на три года, пай и вступительный взнос оплачен полностью Они действительно голосовали за увеличение паевого взноса до 53 000 рублей за 1 кв.м., но считали, что согласно положению о порядке оплаты, данная стоимость устанавливается только для новых членов ЖСК, и не распространяется на лиц заключивших договора с ООО «ПО «Движение». Отделка квартиры не соответствует договору. 

Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала по изложенным доводам, дополнительно указала, что после исследования всех доказательств, следует, что правовая природа сделки с ФИО7 сделка купли-продажи. ЖСК не мог продавать квартиру, сделка является ничтожной, так как справка выдана ФИО9 21 апреля 2019 года, т.е тогда когда на эту квартиру еще претендовали истцы. Истцы не должны ничего доплачивать, каких-либо изменений в договор при повышении паевого взноса до 48 000 и 53 000 рублей, не вносилось, а повышение пая только для вновь принимаемых, то есть не имеет значения для истцов. После ввода дома в эксплуатацию повышение пая не может быть, а долги должны делиться на всех членов ЖСК, повышение до 53000 рублей произошло после ввода дома в эксплуатацию, поэтому это решение ничтожно. ФИО10 не может являться председателем правления, т.к. не претендует ни на одну квартиру в кооперативе, с ним отсутствует какой-либо договор, поэтому он не имел права созывать собрания, все собрания ничтожны.

Представитель ответчика ЖСК ФИО11, д.42 ФИО4 с иском не согласились. В письменном отзыве и дополнении к нему, а также в суде представитель ответчика ФИО12 указывали, что руководствуясь ст.218, 421 ГК ПРФ можно сделать вывод, что отношения, связанные с определением размера паевого взноса и (или) возможностью и порядком изменения размера паевого взноса могут регулироваться договором, условия которого определяются по усмотрению сторон и внутренними актами ЖСК. В договоре о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения №6 от 28 мая 2015г., заключенным с ФИО1, и ФИО2, определяется размер паевого взноса и существует возможность и порядок его изменения (перерасчета) п.2.4, 2.5, 3.1.6, 3.2.5. Условия договора соответствуют положениям внутренних актов кооператива. Более того, к компетенции общего собрания кооператива (в соответствии с действующим жилищным законодательством РФ, Положением о порядке оплаты паевых взносов и иных взносов, Уставом кооператива) относится принятие решения об изменении размера паевого взноса. 

Согласно п.2 ст.117 ЖК РФ решения общих собраний обязательны для всех членов кооператива. Каких-либо дополнительных обязанностей кооператива, связанных с изменением размера паевого взноса ни действующим законодательством, ни внутренними актами кооператива не предусмотрено. В свою очередь, у члена кооператива существует обязанность, а не право подписать дополнительное соглашение, наличие или отсутствие которого не влияет на размер утвержденного общим собранием паевого взноса. 14 апреля 2019г. общее собрание приняло решение об увеличении размера паевого взноса исходя из стоимости квадратного метра 53000 рублей. Этим же собранием был определен срок внесения оплаты – 20 апреля 2019г. Истцы присутствовали на собрании, и голосовали за повышение паевого взноса до 53 000 рублей, что не оспаривается самими истцами. В ст.181.5 ГК РФ перечислены случаи, при которых решение общего собрания является ничтожным. Решение общего собрания кооператива от 14 апреля 2019г. к таким случаям не относится. На сегодняшний день нет судебного акта о признании решения общего собрания кооператива от 14 апреля 2019г. недействительным. Порядок и основания признания решения общего собрания недействительным детально прописаны в ГК РФ. Требования истца незаконны. Истцы не могут являться лицами, приобретшими право собственности на помещение №6, так как полностью не внесли свой паевой взнос, полностью, а также требовать возврата имущества из незаконного владения в соответствии со ст.301, 302 ГК РФ. 

Ответчик ФИО7 надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседании не явилась, ходатайств об отложении не направила.

Третьи лица Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций, Управление Росреестра по Тверской области, ООО «ПО Движение» будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

С учетом положений ст.167 ГПК РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст.12 ГК Российской Федерации. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из п.2 ст.218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п.3, 4 ст.218 ГК РФ также следует, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно ст. 50 ГК РФ, юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах: потребительских кооперативов, к которым относятся в том числе жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы;

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. 

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

В соответствии со ст. 123.2 ГК РФ, потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Общество взаимного страхования может быть основано на членстве юридических лиц.

На основании ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.