Дело № 2-1550/2024 

59RS0027-01-2024-002878-36

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Кунгур Пермского края 13 июня 2024 года 

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Третьяковой М.В.,

при секретаре Макаровой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО2 - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кунгуре Пермского края гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием путем выкупа жилого помещения – 1-комнатной квартиры, общей площадью 17,0 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере 107961 руб., расходов за составление отчета об оценке в размере 10000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 

Заявленные требования истец обосновывают тем, что она являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 17,0 кв.м, кадастровый №. В соответствии с постановлением администрации г.Кунгура № 992 от 30.12.2016 многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. 18.11.2021 между ней и Кунгурским муниципальным округом Пермского края заключено соглашение № о возмещении за жилое помещение. Согласно п. 2.1 указанного Соглашения возмещение за жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 17,0 кв.м, кадастровый № составляет 667300 руб. При этом в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Полагает, что собственник изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел жилое помещение. Подписание истцом соглашения об изъятии жилого помещения не является основанием для лишения Истцов права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Согласно отчета об оценке №-ЧПО от ДД.ММ.ГГГГ размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома для объекта оценки: 1-комнатаная квартира, общей площадью 17,0 кв.м, на 2 этаже жилого дома, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, составляет 107961 руб.

Истец ФИО2 в судебном заседании не участвовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, доверила представлять свои интересы ФИО4, которая в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях, по доводам, изложенным в иске, просила удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. направил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого с требованиями не согласен, проси в удовлетворении требований истцу отказать, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ст.35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

В силу ст.ст.39,158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п.21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно положениям ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Судом установлено:

ФИО1 являлась собственником жилого помещения, площадью 17,0 кв.м., по адресу: 

<

адрес> (л.д.8).

Постановлением администрации г.Кунгура Пермского края от № 992 от 30.12.2016, указанный многоквартирный жилой дом, в числе других, признан аварийным и подлежащим сносу; с целью обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан собственникам помещений постановлено принять меры к отселению в срок до 01.01.2019, к сносу – в срок до 01.12.2020 (л.д.12-13).

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

18.11.2021 года между ФИО2 с одной стороны, и Кунгурским муниципальным округом Пермского края в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края, с другой стороны, заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № (л.д.9-11).

Пунктом 1.1 Соглашения предусмотрено, что собственники обязуются передать в собственность Администрации недвижимое имущество – квартиру № № по ул. 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 17,0 кв.м., а Администрация обязуется принять жилое помещение и оплатить возмещение, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего соглашения. 

Согласно п.2.1 Соглашения, возмещение за жилое помещение, в соответствии с п.1.1 Соглашения, ч. 8.2 ст.32 ЖК РФ составляет 667300 рублей.

В силу п.2.3 заключенного Соглашения в возмещение за жилое помещение сторонами включены все убытки, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, в том числе ст.32. 

Стороны определили, что сумма, определенная настоящим соглашением, не подлежит индексации, в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ, не может быть изменена в меньшую или большую сторону (п. 2.4. соглашения).

Перечень убытков определен сторонами на основании отчета об оценке № 20-К01/2021 от 29.10.2021 и включает стоимость жилого помещения, долю в праве собственности на земельный участок, услуги риэлтора для поиска другого жилого помещение и переезд. Не затронутые настоящим соглашение убытки или компенсации дополнительно включению или взысканию в судебном порядке не подлежат.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

Суд, считает необходимым согласиться с позицией истца.

Исходя из норм действующего законодательства выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (разд.II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

При заключении соглашения о выкупе не были соблюдены установленные законом правила определения выкупной цены изымаемого жилого помещения, в стоимость выкупной цены не была включена компенсация за капитальный ремонт. 

Наличие соглашение о выкупе само по себе не препятствует реализации права истцов на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку сторонами размер такой компенсации не согласовывался при заключении соглашения.

Ссылка ответчика о том, что соглашение не признано недействительным, ни кем не оспорено, истец в 2024 году не являлась собственником жилого помещения, в связи с чем во взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцу должно быть отказано, является необоснованной.

Согласно пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Соответственно, заключая оспариваемый договор, истцы вправе были надеяться на соблюдение администрацией положений пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Доказательств того, что администрацией разъяснялось истцам право на получение выкупной цены с учетом компенсации за капитальный ремонт, но исходя из иной стоимости изымаемого имущества, разъяснялось право на предоставление актуальной оценки стоимости имущества, но истец согласился на заключение оспариваемого договора по цене, указанной в соглашении, материалы дела не содержат.

При этом, истец являлся слабой стороной при заключении соглашения с публичным образованием, имеющим властные полномочия и призванным исполнять закон в соответствии с нормами права.

Из буквального толкования соглашения о возмещении за жилое помещение следует, что при определении выкупной стоимости жилого помещения ее размер определялся как рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения. Соответственно, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, в связи с чем, положения п. 2.3 договора, предусматривающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

Сам по себе факт включения в п.2.3 Соглашения сведений о невзыскании (в том числе в судебном порядке) компенсации за непроизведенный капительный ремонт, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, в связи с чем оно не могло быть ограничено при заключении Соглашения.

Согласно информации МБУ «Архив КМО» от 16.05.2024 сведениями о проведении капитального ремонта дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> архив не располагает (л.д.74-75).

По информации Кунгурского филиала ГБУ «ЦТИ Пермского края» от 14.05.2024, первая приватизация жилого помещения – квартиры № №, по адресу: 

<

адрес>, учтена 26.12.1995 (л.д.73).

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом представлен отчет об оценке №-ЧПО от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ЧПО ФИО3, в котором размер компенсации непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, общей площадью 17,0 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, определен в размере 107961 руб. (л.д.26-65).

Суд соглашается с данным отчетом об оценке, оснований сомневаться в правильности и обоснованности отчета у суда не имеется. При расчете стоимости капитального ремонта включены только работы, содержащиеся в пункте 1 части 1 статьи 166 ЖК РФ, оснований для исключения каких-то работ, не содержащихся в статье 166 ЖК РФ, из работ, определенных экспертом, у суда нет оснований.

Ответчиком доказательств иного размера компенсации не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд определяет стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 107961 руб. с учетом мнения сторон и отчетом оценщика, произведенным в соответствии с требованиями части 1 статьи 166 ЖК РФ.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцом состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.

Иные доводы судом рассмотрены и отклонены, как не имеющие правового значения для настоящего дела.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

ФИО2 понесены расходы на оплату услуг по проведению оценки размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома для объекта оценки: 1-комнатная квартира, по адресу: 

<

адрес>, в размере 10000 руб. (л.д.19-20,21,22).

Суд признает, что денежные средства, уплаченные истцом по оплате услуг оценки, являются издержками, понесенными в связи с рассмотрением дела, и подлежат возмещению ответчиком. 

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца следует взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, которые подтверждены чек-ордером от 02.05.2024 (л.д.7).

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (

<

данные изъяты>) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием путем выкупа жилого помещения - 1-комнатаной квартиры, общей площадью 17,0 кв.м, на 2 этаже жилого дома, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый №, в сумме 107961 (сто семь тысяч девятьсот шестьдесят один) руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей, расходы по оплате отчета об оценке в сумме 10 000 (десять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 18.06.2024

Судья М.В.Третьякова