дело 3а-614/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000563-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

с участием представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК "Ставкрайимущество" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился с административным иском, в котором просил установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№, площадью 282,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 9 443 000 рублей,

№, площадью 555 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 14 769 000 рублей,

согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Капитал Инвест» от 29 сентября 2025 года № 037-КS/2025.

Протокольным определением по делу в качестве заинтересованного лица привлечен предыдущий собственник помещения с кадастровым номером № – ФИО4

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2024-000250 от 23 августа 2024 года и составляет по состоянию на 1 января 2023 года – 17 457 272,97 рублей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 1 января 2023 года – 27 003 724,8 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов.

Административный истец и его представитель (заявлено о рассмотрении дела в их отсутствие), представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц – филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, Администрации г. Ставрополя, заинтересованное лицо - ФИО4, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

От представителя административного истца поступило уточнение об установлении кадастровой стоимости с учетом выводов судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» просила вынести решение на усмотрение суда.

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 5 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (пункт 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 указанного Федерального закона).

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ (в предыдущей действующей редакции) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Акты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета их кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных объектов.

Из материалов дела следует, что административный истец – ФИО2 является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№, площадью 282,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>А, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 2 октября 2025 года № КУВИ-001/2025-184609145, запись регистрации № №№ от 5 ноября 2024 года (т. 1 л.д. 94-98),

№, площадью 555 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 2 октября 2025 № КУВИ-001/2025-184609193, запись регистрации № 26:12:011703:№ от 6 апреля 2024 года (т. 1 л.д. 91-93).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2024-000250 от 23 августа 2024 года и составляет по состоянию на 1 января 2023 года – 17 457 272,97 рублей, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 1 января 2023 года – 27 003 724,8 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 29 сентября 2025 года № КУВИ-001/2025-182632562, № КУВИ-001/2025-182632735 (т. 1 л.д. 11, 12).

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Капитал Инвест» от 29 сентября 2025 № 037-КS/2025 рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года установлена для помещения с кадастровым номером № в размере 9 443 000 рублей, здания с кадастровым номером № в размере 14 769 000 рублей (т. 1 л.д. 20-78).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налогов на имущество, размер которых зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключениями эксперта ООО «Юридическое Агентство «Аргумент» ФИО5 от 27 ноября 2025 года № 74/1-Э/10/2025 и № 74/2-Э/10/2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 9 562 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 16 470 000 рублей (т. 2 л.д. 11-117, 118-262).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключений судебных оценочных экспертиз ООО «Юридическое Агентство «Аргумент» от 27 ноября 2025 года № 74/1-Э/10/2025 и № 74/2-Э/10/2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанные экспертные заключения от 27 ноября 2025 года № 74/1-Э/10/2025 и № 74/2-Э/10/2025 подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, содержат подробные описания проведенных исследований.

Из экспертных заключений следует, что стороны по делу не присутствовали при производстве судебных экспертиз.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования 31 октября 2025 года, дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключениях судебных экспертиз подробно описаны объекты исследований, приведены их общие характеристики, анализ местоположений, подробно произведены описания процессов оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определены сегменты рынка - объекты коммерческого назначения, фактических данных о ценах предложений объектов коммерческого назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены выводы о рынке недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебных экспертиз в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № эксперт применил сравнительный (80%) и доходный подходы (20%). Затратный подход экспертом не применялся.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № эксперт применил сравнительный (50%) и доходный подходы (50%). Затратный подход экспертом не применялся.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Обоснование применения определенных подходов и корректировок, как и отказ от применения иных подходов и корректировок при оценке объектов исследования экспертом в заключениях изложено.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключения эксперта отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключениям судебных оценочных экспертиз у суда не имеется.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертных заключений, а равно иных доказательств, свидетельствующих, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключениях судебных оценочных экспертиз, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждаются установленными в ходе экспертных исследований фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключениях эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертных заключениях итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключения эксперта базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в заключениях приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Выводы, содержащиеся в заключениях судебных оценочных экспертиз, также опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом их уникальных характеристик, и внесение в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости по результатам судебных экспертиз.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключениями судебных оценочных экспертиз и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимого имущества.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 1 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 30 сентября 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 9 264 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 16 470 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 30 сентября 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 22 декабря 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.