Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2019 года п.Новонукутский 

Нукутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего Атутовой Г.И., при секретаре судебного заседания Волженковой К.В., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика Павловой Т.Б., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней П.., 

представителя ответчика ФИО3, адвоката Сычевой Т.Н., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, 

представителя Межрайонного управления министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области № 3 ФИО4, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-15/2019 по исковому заявлению ФИО1 к Павловой Татьяне Борисовне, П., ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома основным, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок в Управлении Росреестра по Иркутской области,

установил:

В суд обратился ФИО1 с исковым заявлением к Павловой Татьяне Борисовне, П., ФИО3 с первоначальными требованиями об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома, подписать акт приема-передачи жилого дома и взыскании расходов по оплате государственной пошлины. 

В обоснование иска было указано, что ответчики являются собственниками жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: 

<

адрес>. Стоимость жилого дома и земельного участка была оценена по обоюдному согласию в 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты>. По просьбе ответчика Павловой Т.Б. в предварительном договоре купли-продажи цена договора была указана в меньшем размере 

<

данные изъяты>. Так как истец юридически неграмотен, он попросил подругу своей дочери М. заняться оформлением документов по купле-продаже жилого дома и земельного участка, отдал ей деньги, чтобы она произвела расчет.

Денежные средства за жилой дом и земельный участок от имени истца передавала ответчикам в 2 этапа М.:

1) ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Павловой Т. Б. получены денежные средства в размере 

<

данные изъяты> в качестве предоплаты, что подтверждается распиской.

2) ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Павловой Т.Б. получены денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей (остаток), что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, истец считает, что обязательства по передаче денежных средств были выполнены им в полном объеме, хотя п.2.9.2 договора предусматривал расчет с продавцом после подписания основного договора купли-продажи.

По условиям предварительного договора (п. 1.1.) основной договор купли-продажи объектов недвижимости стороны обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не заключен.

С момента подписания предварительного договора истец ФИО1 и его представитель М. неоднократно устно обращались к представителю продавцов Павловой Т.Б. с предложением заключить основной договор купли-продажи. Сделку собирались заключить у нотариуса. Два раза назначались даты встречи у нотариуса. Нотариусом готовились проекты договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Ответчики в лице представителя Павловой Т.Б. так и не явились на заключение сделки к нотариусу. Данные факты может подтвердить нотариус.

Со стороны ответчиков были подготовлены документы для составления основного договора купли-продажи: доверенность от имени ФИО3, выданная на имя Павловой Т.Б.; разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого дома и земельного участка в отношении малолетней П.. На этом действия со стороны ответчиков по заключению основного договора купли-продажи прекратились. Сбор необходимых документов для сделки, подтверждает о намерениях продать недвижимое имущество со стороны ответчиков.

10 августа 2018 года ответчица в устной форме отказалась от заключения основного договора купли - продажи, ссылаясь на то, что стоимость жилого дома возросла до 

<

данные изъяты> рублей. Она потребовала через представителя М., чтобы истец отдал ей недостающую сумму. Истец ФИО1 не согласен с ее требованиями, т.к. считает, что действия ответчицы неправомерны, нарушают его права и законные интересы.

Летом 2017 года истец и его семья переехали в купленный дом. Фактически они пользуются данным жилым помещением: оплачивают коммунальные услуги (платежи за свет, за воду), провели капитальный ремонт дома (замена полов, замена гипсокартона, поклейка обоев на стенах, замена отопительной системы в доме, подключение к центральному водоснабжению).

В сентябре 2018 года от ответчика Павловой Т.Б. в адрес истца было направлено уведомление о выселении. В данном уведомлении Павлова Т.Б. ссылается на то, что право пользования помещением прекращено в связи с окончанием срока аренды. Никакое устное соглашение о предоставлении дома в аренду между ними не заключалось.

13 сентября 2018 года истцом в адрес ответчиков было направлено предложение с просьбой явиться 19 сентября 2018 г. в помещение Нукутской нотариальной конторы по адресу: 

<

адрес>, для заключения основного договора купли-продажи.

19 сентября 2018 года ответчики не явились для заключения основного договора купли-продажи в помещение Нукутской нотариальной конторы. Таким образом, можно сделать вывод об уклонении ответчиков от подписания основного договора купли-продажи.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истец ФИО1 уточнил исковые требования и в окончательной форме просил суд:

1. Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Павловой Татьяной Борисовной, ФИО3, П., основным договором купли-продажи земельного участка и жилого дома. 

2. Обязать Павлову Татьяну Борисовну, ФИО3, П. произвести в Управлении Росреестра по Иркутской области государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, находящихся по адресу: 

<

адрес>, к ФИО1. 

3. Взыскать с ответчиков солидарно в его пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, представил суду заявление о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие, исковые требования ФИО1 не признает. 

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме и суду пояснил, что летом 2017 года Администрация МО «Новонукутское» предупредила их, что многоквартирный дом, в котором он жил с семьей является аварийным, и они должны освободить свою квартиру по адресу: 

<

адрес>. В то время его гражданская жена О. тяжело болела.

Они по объявлению нашли дом на 

<

адрес>, съездили посмотрели его с родственниками жены, А. и А.З. и решили купить этот дом. 

Павлова Т.Б. до получения денег и заключения договора освободила свой дом по 

<

адрес> и они с семьей заехали туда в августе 2017 года. Изначально Павлова Т.Б. продавала дом за 

<

данные изъяты>.рублей. Во время ремонта они снизили цену дома до 

<

данные изъяты> рублей, т.к. им пришлось менять полы, не было обоев, водоснабжения. Договором купли-продажи занималась подруга его дочери М., юрисконсульт их предприятия. 

По месту работы ему выделили 

<

данные изъяты> рублей за их аварийную квартиру, чтобы на эти деньги он приобрел этот дом. Он считает, что он работает в ООО «Труд», т.к. все небольшие предприятия, которые подчиняются ООО «Кнауф», в народе обычно так называют. Взамен за эту сумму денег он должен отдать им квартиру по адресу: 

<

адрес>. В то время его тяжелобольная гражданская жена О. была еще жива. Тогда он не знал, что он юридически никаких прав на эту аварийную квартиру не имеет, он был зарегистрирован в 

<

адрес>. После смерти О. оказалось, что наследником он тоже не является.

ДД.ММ.ГГГГ он подписал с Павловой Т.Б. и ее детьми предварительный договор купли-продажи дома по 

<

адрес>. Предварительный договор заключал он, т.к. супруга на тот момент уже не вставала, принимала сильные обезболивающие. 

Деньги за дом Павловой Т.Б. перечисляла М. по поручению генерального директора К. ДД.ММ.ГГГГ в кабинете М. она передала Павловой Т.Б. 

<

данные изъяты> рублей в качестве предоплаты, об этом имеется расписка Павловой Т.Б. Остаток 

<

данные изъяты> рублей М. перечислила Павловой Т.Б. позднее на ее лицевой счет. Лично он деньги не видел, т.к. их не получал и Павловой не передавал.

Супруга умерла ДД.ММ.ГГГГ от онкозаболевания. Наследником сейчас является их дочь В.. 

До настоящего времени Павлова Т.Б. уклоняется от подписания основного договора. По ее заявлению Нукутский районный суд их выселил из приобретенного дома. В процессе по делу о выселении Павлова Т.Б. заявила им, чтобы они доплатили еще 

<

данные изъяты> рублей. До судебного процесса Павлова Т.Б. не хотела с ним разговаривать, не брала трубку, не приходила к нотариусу для подписания договора. 

Истец ФИО1 считает, что со своей стороны он выполнил условия договора, передал Павловой Т.Б. в счет оплаты за дом 

<

данные изъяты> рублей и с учетом вышеизложенного просил суд удовлетворить уточненное исковое заявление в полном объеме. 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании дополнила его пояснения, что истец ФИО1 написал на имя директора ООО «Промавто» заявление о получении материальной помощи на приобретение жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. 

Все действия по сделке, в том числе по расчетам, вела М. Денежные средства за жилой дом и земельный участок от имени ФИО1 М. передавала ответчикам в 2 этапа.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику Павловой Т.Б. было выдано разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Павловой Т.Б. была получена часть денежных средств в размере 

<

данные изъяты> рублей для выполнения условий разрешения органов опеки и попечительства по перечислению денежных средств на расчетный счет несовершеннолетней П. Данные денежные средства были получены Павловой Т.Б. в качестве предоплаты по вышеуказанному предварительному договору, из чего следует, что ФИО1 оплатил существенную часть цены имущества, определенной предварительным договором, до подписания основного договора купли-продажи. Данный факт подтверждается распиской Павловой Т.Б. 

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Павловой Т.Б. получены оставшиеся денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей. Таким образом, обязательства по передаче денежных средств были выполнены в полном объеме, хотя п.2.9.2 договора предусматривал расчет с продавцом после подписания основного договора купли-продажи. 

Из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны фактически заключили, а в последствии исполнили договор купли-продажи дома, который должен быть приобретен в будущем. Покупатель произвел оплату согласно ст.486 ГК РФ, а ответчик произвела передачу недвижимого имущества истцу. 

На основании изложенного представитель истца ФИО2 просила признать предварительный договор купли-продажи основным договором купли-продажи земельного участка и жилого дома и удовлетворить уточненные исковые требования. 

Ответчик Павлова Т.Б., действующая в своих интересах и в интересах своей несовершеннолетней дочери П.., в судебном заседании исковые требования не признала и суду пояснила, что летом 2017 года они с сыном решили продать дом и уехать в 

<

адрес>. Подали объявление и буквально на этой же неделе на него откликнулся ФИО1. Смотреть дом он пришёл с родственниками А.. ФИО1 просил, чтобы она сразу освободила дом, т.к. у него была тяжелобольная жена, а их квартира в аварийном состоянии. Она пошла навстречу ФИО1 и очень быстро, в течение 5 дней, освободила дом, т.к. хорошо знала его супругу О., жалела ее. 

Ответчик Павлова Т.Б. пояснила суду, что причиной ее доверия, т.е. освобождение квартиры без предоплаты, до заключения основной сделки послужило то, что она считала, что продает свой дом предприятию - ООО «Кнауф» в лице генерального директора К., т.к. ФИО1 и его представитель М. все время ссылались на него. В поселке считают, что над предприятиями «Труд», «Промавто», «Сибавтотех» и др. руководителем является также генеральный директор ООО «Кнауф» К. Поэтому она была уверена, что все будет быстро оплачено и своевременно оформлено. Вызывало доверие также то, что заключением сделки занималась М., которую все воспринимают, как юриста ООО «Кнауф». Предварительный договор заключался в ее кабинете.

После этого она уехала в 

<

адрес> и практически весь август 2017 года она провела в поисках квартиры либо дома. Ее несовершеннолетняя дочь должна была идти в школу, поэтому она торопилась. У каждого продавца она спрашивала о возможности рассрочки. Имеются скриншоты ее переговоров с продавцами, где она спрашивает о рассрочке, о сроках оплаты. 

ДД.ММ.ГГГГ она по предложению М. в предварительном договоре указала цену 

<

данные изъяты> рублей. Почему именно эту сумму надо было указать она в то время не понимала. Позже поняла, что эта сумма нужна для получения разрешения органа опеки и попечительства.

После заключения предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ она старалась быстрее заключить основной договор. Полный пакет документов был собран ею ДД.ММ.ГГГГ. Но к дате заключения основного договора не было никаких звонков от другой стороны. Она сама звонила ФИО1, М., в ответ они ссылались на нотариуса А.,, которая должна была провести основную сделку купли-продажи. Говорили, что нотариус то в отпуске, то на учебе, то в Кутулике, обещали ей перезвонить. Все телефонные разговоры заканчивались ссылкой на нотариуса. Сама она не уклонялась от заключения основного договора, наоборот, была в недоумении, почему юрист затягивает с заключением сделки. Она постоянно предпринимала попытки для заключения основной сделки. 

Она терпеливо ждала почти год, пока к ДД.ММ.ГГГГ не стал истекать срок доверенности от сына, который живет в 

<

адрес>. Она не стала звонить М., а сразу пошла к нотариусу, высказала ей свое беспокойство по поводу того, почему более года не проводят сделку купли-продажи. Нотариус при ней позвонила М., поговорила с ней и сказала, что М. ей перезвонит. На следующий день, буквально впервые за весь год, М. ей перезвонила. Они забеспокоились, что у нее истекает срок доверенности от сына, у них начались устные переговоры. До сентября 2018 года никаких уведомлений о заключении основного договора они ей не присылали. 

После разговора с М. она поехала к ФИО1, он опять ссылался на М. Даже сказал почему-то, что он никакого отношения к этому дому не имеет. Тогда она не знала, что, оказывается, ему не принадлежит квартира и он не является наследником квартиры.

После такого отношения к себе со стороны покупателей в течение года, она решила не переезжать в 

<

адрес> и отказаться от заключения сделки. ФИО1 за этот год не приложил усилия, чтобы зарегистрировать свое право собственности на дом, жил в ее доме, ни о чем не беспокоясь. 

Изначально они договорились о продаже дома за 

<

данные изъяты>рублей. Обговаривая цену сделки, она уступила покупателям 

<

данные изъяты> рублей, стороны остановились на цене в 

<

данные изъяты> рублей, а не 

<

данные изъяты>. Она получила 

<

данные изъяты> рублей частями с нарушением срока оплаты, предусмотренного в договоре. Сначала, до заключения предварительного договора, она получила от М. 

<

данные изъяты> рублей, т.к. ей нужно было положить на счет дочери 1/3 долю от стоимости дома и показать органам опеки и попечительства, что доля ребенка лежит на счету в денежном эквиваленте. 

<

данные изъяты> рублей в тот же день она положила на счёт ребёнка. Кроме того, в квартире дедушки ее дочери была выделена доля и она там зарегистрирована. Права ее дочери ничем не были ущемлены.

<

данные изъяты> рублей были получены ею примерно ДД.ММ.ГГГГ. Когда она обратилась в банк, чтобы узнать, от кого поступили 

<

данные изъяты> рублей, к ее удивлению, банк не выдал ей ничего. Она думала, что эти деньги поступили от К. или еще от кого-то, но так и не смогла узнать. Лично ФИО1 никаких денег ей не перечислял.

После того как М. поняла, что она уже точно отказалась от заключения сделки, она прислала ей претензию, в которой назвала Павлову Т.Б. займодавцем и начислила ей проценты. Всего на 

<

данные изъяты> рублей. После таких угроз у нее возникли проблемы со здоровьем, вплоть до нервного тика. Так как никаких денег у М. она не занимала. 

Ее сын ФИО3 до этих судебных разбирательств не знал, что сделка до сих пор не заключена. Теперь он тоже против продажи дома. 

На основании изложенного ответчик Павлова Т.Б. просила в удовлетворении исковых требований отказать. 

Представитель Межрайонного управления Министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области № 3 ФИО4 в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении исковых требований. Кроме того, она просила суд считать недействительным распоряжение МУМСРОиП ИО № 3 №/рн от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении на продажу доли в квартире несовершеннолетней П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения».

Свидетель М. в судебном заседании показала, что работает юрисконсультом в ООО «Промавто», а истец ФИО1 работает в ООО «Сибавтотех». Он обратился к ней с просьбой помочь ему в заключении договора купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по 

<

адрес>, принадлежащих Павловой Т.Б. Она должна была помочь оформить документы и провести регистрацию в Управлении Росреестра. В августе 2017 года ФИО1 и Павлова Т.Б. заключили предварительный договор купли-продажи, т.к. он был необходим, чтобы получить у органа опеки и попечительства разрешение на продажу доли несовершеннолетней дочери Павловой Т.Б. В связи с этим же сумму сделки в предварительном договоре они указали 

<

данные изъяты> рублей, т.к. на тот момент это была кадастровая стоимость имущества. В целом, сумма сделки составляла 

<

данные изъяты> рублей. 

На предприятии ФИО1 выдали 

<

данные изъяты> рублей для приобретения жилья. Как эту сумму он вернет предприятию, ей неизвестно.

По поручению генерального директора К. она ДД.ММ.ГГГГ передала Павловой Т.Б. денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей в качестве предоплаты за указанные земельный участок и дом. Оставшуюся сумму в размере 

<

данные изъяты> рублей она ДД.ММ.ГГГГ перечислила от своего имени Павловой Т.Б.. То есть, со своей стороны они полностью выплатили Павловой Т.Б. стоимость земельного участка и дома. 

Через некоторое время после заключения предварительного договора, когда Павлова Т.Б. получила разрешение на продажу доли ребенка, все документы по сделке в конце сентября - начале октября 2017 года уже были переданы нотариусу А., для заключения договора купли-продажи, кроме разрешения органов опеки и попечительства. Но по семейным обстоятельствам вовремя заключить договор купли-продажи не смогли. В январе 2018 года Павлова Т.Б. спрашивала у нее, когда будут заключать сделку. Она ответила ей, что спросит у нотариуса, т.к. необходимо было обновить документы по сделке. Нотариус все подготовила, но стороны опять не смогли приехать и заключить договор. В мае 2018 года она опять просила нотариуса обновить им документы, чтобы стороны смогли на текущую дату заключить договор. 

Когда они занимались документами для заключения договора, выяснилось, что ФИО1 не имеет права собственности на квартиру: по адресу 

<

адрес>. В мае-июне 2018 года они предложили Павловой Т.Б. поменять сторону покупателя в договоре купли-продажи с ФИО1 на его дочь В. Но Павлова Т.Б. отказалась и сказала, что не будет заключать договор с В., т.к. она договаривалась с ФИО1 и предварительный договор купли-продажи заключала с ним. Ставить в известность органы опеки и попечительства о замене стороны покупателя она, т.е. М., не планировала, т.к. считает, что это не имеет значение при заключении основной сделки. 

Кроме того, В. предлагала Павловой Т.Б. вернуться к первоначальной продажной цене имущества 

<

данные изъяты> рублей, но Павлова Т.Б. отказалась. 

В течение года она 2-3 раза обращалась к Павловой Т.Б., Павлова Т.Б. также сама ее спрашивала, когда будет заключен основной договор. Она объясняла ей, что нотариусу нужно обновить пакет документов. 

По поводу ее претензии к Павловой Т.Б. от ДД.ММ.ГГГГ, имеющейся в материалах гражданского дела, свидетель М. показала, что деньги в сумме 

<

данные изъяты> руб. она официально от предприятия не получала. Поэтому она направила претензию Павловой Т.Б. на сумму основного долга 

<

данные изъяты> рублей с процентами, т.к. считала, что раз эти деньги она лично передавала Павловой Т.Б., то она может указать их как заем. Она поддерживает свою претензию. А откуда у нее эти деньги, это уже другой вопрос. 

Свидетель В. в судебном заседании показала, что является дочерью истца ФИО1 Когда была жива ее мама О.., из Администрации МО «Новонукутское» им пришло уведомление о том, что дом находится в аварийном состоянии и что им надо выселяться. Они стали искать жилье и нашли объявление Павловой Т.Б. о продаже дома на ул.

<

адрес>. На предприятии у отца им обещали помочь с деньгами, взамен за деньги они должны были отдать предприятию свою аварийную квартиру. Они съездили с родственниками А-выми смотреть дом Павловой Т.Б., дом им понравился и они до говорились о цене. Сначала цена дома была 

<

данные изъяты>.рублей. Потом, когда уже делали ремонт в доме, Павлова Т.Б. согласилась снизить цену до 

<

данные изъяты> рублей. Сама лично она с Павловой Т.Б. о цене дома не разговаривала, все разговоры вел отец ФИО1 Оформлением сделки занималась ее подруга М., которая работает юристом на предприятии. 

Почему затянулось заключение сделки, она не знает. В то время она была в 

<

адрес>, приехала домой только в июне 2018 года. До августа 2018 года с Павловой Т.Б. она не встречалась, ей не звонила. В августе 2018 года, за несколько дней до окончания срока доверенности сына Павловой Т.Б. на продажу дома, они с М. встречались с Павловой Т.Б., предлагали ей доплатить 

<

данные изъяты> рублей, пока не истек срок доверенности. Никакие угрозы ей не высказывались. Но Павлова Т.Б. ответила им, что 

<

данные изъяты> рублей ее не устраивает, т.к. за год цена на жилье поднялась. Просила у них еще 

<

данные изъяты> рублей и только после этого была согласна заключить сделку купли-продажи. После того, как ей сообщили, что Павлова Т.Б. с ней разговаривать не собирается, она не пыталась общаться Павловой Т.Б. 

Дом на 

<

адрес> они покупали под денежные средства за квартиру по 

<

адрес>. Эта квартира принадлежала ее покойной матери. Сейчас она занимается оформлением наследства на себя, сестра и брат будут отказываться от своей доли наследства. Ее отец, ФИО1, наследником матери не является. Сейчас выяснилось, дом, возможно, не будет признаваться аварийным.

Суд, выслушав стороны, представителей сторон, свидетелей М., В., учитывая мнение представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, исходя из содержания вышеприведенной нормы, предварительный договор порождает для его сторон, обязательства по заключению в будущем основного договора, и не может расцениваться как самостоятельное основание для признания права собственности на объект недвижимости.

Правовые последствия уклонения одной из сторон от заключения основного договора регулируются ч.5 ст.429 ГК РФ, то есть, законом предусмотрен конкретный способ защиты прав стороны по предварительному договору, а именно понуждение к заключению основного договора. Указанное требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено в судебном заседании, и подтверждается Выпиской из единого государства реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, ответчикам Павловой Татьяне Борисовне, ФИО3, П. на праве собственности (по 1/3 доле в праве) принадлежат дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, Павловой Т.Б., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней П., именуемыми Продавцами, и ФИО1, именуемым Покупателем, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Из п. 1.1 предварительного договора следует, что стороны обязались заключить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (основной договор), основные условия которого стороны определили в предварительном договоре.

Согласно п.2.1 предварительного договора, по основному договору продавцы обязуются передать в собственность покупателя земельный участок и жилой дом, а покупатель обязуется принять в собственность земельный участок и жилой дом и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Из п.2.3 предварительного договора, заключенному между сторонами следует, что жилой дом расположен на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №

В пункте 2.8 предварительного договора стороны указали общую стоимость земельного участка и жилого дома - 

<

данные изъяты> рублей. Соглашение о цене является существенным условием договора.

Согласно п.2.9.2 договора, сумма, указанная в п.2.8, будет перечислена непосредственно продавцам в течение 10 дней с момента подписания сторонами основного договора.

Истец ФИО1, после обращения в суд первоначально с исковыми требованиями об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома, подписать акт приема-передачи жилого дома и взыскании расходов по оплате государственной пошлины, заменил их на исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома заключенным основным договором купли-продажи. При этом он не изменил основания своих исковых требований.

В судебном заседании он утверждал, что основной договор купли-продажи в установленный срок не был заключен из-за уклонения от заключения основного договора со стороны ответчика Павловой Т.Б.

Выслушав стороны ФИО1, Павлову Т.Б., допросив свидетелей М., В., суд пришел к выводу, что при заключении предварительного договора купли-продажи стороны нарушили требования действующего законодательства.

Суд считает, что само по себе заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не породило у ФИО1 каких-либо прав и обязанностей в отношении предмета договора, земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Согласно ст.423 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п.2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

В ч.1 ст.555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как установлено в судебном заседании стороны по договору фактически не достигли соглашения по стоимости объектов недвижимости. Истец ФИО1 и свидетель В. подтвердили пояснения Павловой Т.Б. о том, что цена дома и земельного участка была ею определена как 

<

данные изъяты> руб., в последующем эта цена была снижена, но по пояснениям Павловой Т.Б. до 

<

данные изъяты> руб., по пояснениям ФИО1 до 

<

данные изъяты> руб., а в предварительном договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома была указана сумма 

<

данные изъяты> руб. При этом и стороны, и свидетель М. в суде подтвердили, что сумма 

<

данные изъяты> руб. не была стоимостью недвижимости, а была определена свидетелем М. для получения разрешения органа опеки и попечительства.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома стороны не пришли к соглашению по существенному условию договора, т.е. по цене недвижимости. Тем самым нарушили требования ст.423, ст.555 ГК РФ, а также ч.1 ст.429 ГК РФ, которые обязывает стороны достичь соглашение по всем существенным условиям договора и заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, стороны изначально поставили под угрозу заключение основного договора, т.к. при заключении предварительного договора не договорились по существенному условию договора.

Доводы представителя истца ФИО2 о том, что данный предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате и к нему не применяются правила ст.429 ГК РФ, суд считает необоснованными по следующим основаниям.

Согласно п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Однако, согласно п.2.9.2 предварительного договора, срок оплаты определен следующим образом – в течение 10 дней с момента подписания основного договора. Условие о том, что покупатель ФИО1 обязан до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, предварительный договор купли-продажи не содержит. 

Таким образом, суд считает, что положения п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 к предварительному договору купли-продажи от 28 августа 2017 года, заключенному между ФИО1 и Павловыми, не применимы. 

Положениями ч.5 ст.429 ГК РФ предусмотрен конкретный способ защиты прав сторон по предварительному договору, а именно понуждение к заключению основного договора, которое должно быть заявлено сторонами в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 

В суде установлено, что истец ФИО1 должен был обратиться не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но пропустил срок для обращения в суд, т.к. исковое заявление о понуждении ответчиков заключить основной договор купли-продажи поступило в суд только ДД.ММ.ГГГГ. В последующем он отказался от этих своих требований, заявив новые требования.

Кроме того, суд считает обоснованным довод ответчика Павловой Т.Б. о том, что она не получила от ФИО1 деньги за дом и земельный участок. Так как, если в расписке на сумму 

<

данные изъяты> руб. указано, что это предоплата за приобретаемую недвижимость, то в платежном поручении № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> руб., перечисленную Павловой Т.Б. от М., нет такого указания. Кроме того, это подтверждается претензией М. от ДД.ММ.ГГГГ о возврате суммы займа на 

<

данные изъяты> руб. с процентами за пользование чужими денежными средствами. Свидетель М. в суде поддержала свою претензию.

Доводы Павловой Т.Б. также подтверждаются показаниями ФИО1, В., М. В судебном заседании ФИО1 и В. пояснили, что их квартира по адресу: 

<

адрес>, подлежала передаче предприятию под руководством генерального директора К. за 

<

данные изъяты> руб. и эта сумма М. была передана Павловой Т.Б. за квартиру по адресу: 

<

адрес>. При этом ФИО1 и В. за квартиру по адресу: 

<

адрес>, деньги от К. не получали и лично сами Павловой Т.Б. деньги не передавали. Их показания подтверждаются показаниями свидетеля М.

В ходе судебного следствия установлено, что в течение действия срока предварительного договора, после смерти О.. (ДД.ММ.ГГГГ), истцу ФИО1 и его представителю М. стало известно, что ФИО1 не может быть стороной по договору купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. 

Указанное подтверждается показаниями свидетелей М. и В. которые показали суду, что они решили не заключать основной договор между сторонами, заключившими предварительный договор, т.е. между ФИО1 и Павловой Т.Б., т.к. после смерти О.. (ДД.ММ.ГГГГ), которая была собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, им стало известно, что ФИО1 не является сособственником квартиры, а также не имеет права наследования. Поэтому ими было предложено Павловой Т.Б. заменить сторону в договоре с ФИО1 на В., на что получили от нее отказ. При этом орган опеки и попечительства ими не извещался об их намерениях и разрешение на заключение сделки между Павловой Т.Б. и В. не выдавал.

Осуществляя в порядке конкретизации предписания статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации и приведенных положений международно-правовых актов свои дискреционные полномочия, федеральный законодатель закрепил в Семейном кодексе Российской Федерации в числе принципов регулирования семейных отношений заботу о благосостоянии и развитии детей, обеспечение приоритетной защиты прав и интересов несовершеннолетних и нетрудоспособных членов семьи (статья 1). На основе этих принципов в Семейном кодексе Российской Федерации определяются права и обязанности родителей и детей, в том числе имущественные, включая право ребенка на получение содержания от своих родителей и обязанность родителей по содержанию несовершеннолетних детей (статьи 60 и 80).

Согласно ст. 60 СК РФ, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, согласно ст. 37 ГК РФ родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного и т.д.

В ходе рассмотрения гражданского дела орган опеки и попечительства, возражая против удовлетворения искового заявления ФИО1 к Павловым Т.Б.,А.В.,П.., просил суд считать недействительным распоряжение МУМСРОиП ИО № 3 №/рн от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении на продажу доли в квартире несовершеннолетней П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения».

Суд в соответствии с требованиями ст.ст. 59, 60 и 67 ГПК РФ оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав все доказательства, оценив их в совокупности, суд считает, что установленных законом оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к Павловой Татьяне Борисовне, П., ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома основным, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок в Управлении Росреестра по Иркутской области отказать.

Отменить обеспечительные меры в виде ареста на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Нукутский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2019 года. 

ВЕРНО:судья Г.И.Атутова