Дело № 2- 1638/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2018 года г. Чебоксары

Ленинский районный суд г.Чебоксары в составе:

председательствующего судьи Степановой Н.А.,

при секретаре судебного заседания Васильеве Е.А., 

с участием представителя истца АО «ГУКС» ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО "ГУКС" к ФИО2, ФИО1 о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома и зарегистрировать дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома,

установил:

Истец обратился в суд с названным иском к ответчикам, указав в обоснование исковых требований, что Акционерное общество «Городское управление капитального строительства» является Застройщиком в строительстве «Многоквартирного жилого адрес». Разрешение на строительство ----- выдано МУП «ГУКС» дата Администрацией адрес на строительство 18-этажного жилого дома, сроком до дата.

17.11.2016г. между Акционерным обществом «Городское управление капитального строительства» (далее - Застройщик) и Обществом с ограниченной ответственностью «------» (Участник долевого строительства) заключен договор ----- долевого участия в строительстве многоквартирного адрес, в виде объекта недвижимости - квартиры под условным номером -----, площадью 42,53 кв.м. 

03.03.2017г. между АО «ГУКС» и ООО «ПСК ------» заключен договор Уступки прав требований по договору ----- на участие в долевом строительстве многоквартирного дома по адрес.

дата между ООО «ПСК «------ и ответчиками ФИО9 заключен договор Уступки прав требований по договору ----- на участие в долевом строительстве многоквартирного дома по адрес от дата, на основании которого к ответчикам перешло право на получение от АО «ГУКС» объекта недвижимости в виде адрес.

Руководствуясь п.2.2. Договора долевого участия в строительстве многоквартирного адрес ----- от дата «Застройщик» АО «ГУКС» обязан Завершить строительство Объекта долевого строительства в срок: ориентировочно III квартал 2017 г. включительно». В случае, если строительство указанного дома не может быть завершено в указанный срок, Застройщик обязан направить Участнику долевого строительства письменное уведомление заказным письмом с описью вложения с предложением об изменении договора.

Разрешение на строительство ----- «Многоквартирного жилого дома по адрес» от дата продлено до дата Администрацией адрес Республики. Изменения в проектную декларацию внесены дата и изменения опубликованы на сайте 21 guks. Все указанные изменения внесены в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 ст.6 Федерального закона ------ ФЗ заказным письмом от дата Застройщик АО «ГУКС» уведомил ФИО5, ФИО1 о переносе предусмотренного договором долевого участия срока передачи объекта долевого участия, а также предложил заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия о продлении срока действия договора долевого участия ----- от дата и к договору уступки от дата. 

Однако ответчиками предъявлена досудебная претензия от дата о взыскании с АО «ГУКС» неустойки за нарушения срока сдачи объекта строительства.

Задержка окончания строительства «Многоквартирного жилого адрес» и сдача его в эксплуатацию вызвана объективными причинами:

Во-первых, необходимостью переноса сетей водопровода, канализации и газопровода до начала закладки фундамента, на стадии строительства дома, которые не были предусмотрены при проектировании дома. Работы по переносу сетей осуществлялись в период строительства многоквартирного жилого адрес с дата по дата, что подтверждается Актами о приемке выполненных работ: ----- от дата переноса системы водоотведения, ----- от дата переноса кабельной линии о,4кВт ----- от дата-перенос подземного газопровода низкого давления, ----- от дата обустройство строительной площадки.

Тем самым начало строительства дома было начато с существенным опозданием на 4 месяца, позже запланированного.

Во - вторых, с затруднением в финансировании строительства дома, в с отсутствием полной оплаты строительства, за счет средств участников долевого строительства в результате безвозмездной передачи значительной доли (более 3500 кв.м.) жилой площади собственникам жилых помещений снесенного жилого адрес.

В - третьих, задержка с окончанием строительства дома и ввода его в эксплуатацию вызвана финансовым кризисом, в связи с резким спадом спроса на новые квартиры. В строящемся доме в настоящее время не продано 25 % общей площади квартир.

Со ссылкой на изложенные обстоятельства и на положения ст.ст. 421,426, 445 ГК РФ, истец просит суд обязать ФИО2 и ФИО1 заключить с Акционерным обществом «Городское управление капитального строительства» дополнительное соглашение к договору долевого участия ----- в строительстве многоквартирного адрес в части объекта - адрес продлении срока сдачи и передачи объекта долевого строительства; обязать ФИО2 и ФИО1 зарегистрировать дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве многоквартирного адрес от дата в части объекта ----- в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики.

В судебном заседании представитель истца АО «ГУКС» ФИО6 исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что остальные долевики заключают дополнительные соглашения о переносе сроков передачи квартир добровольно.

Ответчики, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Ответчик ФИО1 представила суду заявление о рассмотрении дела без ее участия. 

Ответчик ФИО2 обеспечил явку в судебное заседание своего представителя ФИО7, который требования искового заявления не признал по основаниям, изложенным в письменном возражении на иск, приобщенном к материалам дела. Пояснил, что изменение срока передачи объекта долевого строительства является изменением существенного условия договора долевого строительства. При этом необходимость переноса сетей водопровода, канализации и газопровода до начала закладки фундамента и факт того, что данное обстоятельство не предусмотрено проектной документацией, обстоятельство отсутствия полной оплаты строительства за счет средств участников долевого строительства в результате безвозмездной передачи доли жилой площади собственникам снесенного жилого адрес и неспособность Истца реализовать оставшуюся часть квартир, не может быть отнесено к числу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств неисполнения договорных обязательств АО «Городское управление капитального строительства» (ст. 401 ГК РФ), которые истец не мог предвидеть и преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота, и не влечет за собой право АО «Городское управление капитального строительства» на изменение условий договора.

Выслушав пояснения представителей сторон по делу, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.11.2016г. между Акционерным обществом «Городское управление капитального строительства» (далее - Застройщик) и Обществом с ограниченной ответственностью «------» (далее - Участник долевого строительства) заключен договор ----- участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адрес (далее - Договор). По условиям договора Застройщик обязуется в установленный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект: «Многоэтажный жилой дом», адрес (местоположение) объекта: Чувашская Республика, адрес, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать Участнику долевого строительства объект недвижимости в виде: однокомнатной квартиры под условным номером -----, на 7 этаже, общей площадью 42,53 кв.м. Стоимость объекта долевого строительства составляет ------

03.03.2017г. между АО «ГУКС» и ООО «ПСК «------» заключен договор Уступки прав требований по договору ----- на участие в долевом строительстве многоквартирного дома по адрес.

дата между ООО «ПСК «------» и ответчиками ФИО9 заключен договор Уступки прав требований по договору ----- на участие в долевом строительстве многоквартирного дома по адрес. 

Согласно п. 2.2 Договора ----- участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адрес от 17.11.2016г. ориентировочный срок завершения строительства объекта - 3 квартал 2017г. включительно. 

В соответствии с п.2.7. Договора ----- участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адрес в 4 квартале 2017г., после получения в установленном порядке разрешения на ввод Дома в эксплуатацию и Завершения окончательных расчетов с Участником долевого строительства Застройщик обязался подготовить и передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства (акт приема-передачи, справку о полной оплате) и в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике пакет документов, необходимых для оформления прав собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства. 

На основании вышеуказанного суд приходит к выводу о том, что ответчикам Объект долевого строительства должен был быть передан в срок по дата, однако объект долевого участия не передан им по настоящее время.

Установлено, разрешение на строительство ----- «Многоквартирного жилого дома по адрес» от дата продлено ответчику до дата Администрацией адрес Республики.

Заказным письмом от дата Застройщик АО «ГУКС» уведомил Ответчиков ФИО2, ФИО1 о переносе предусмотренного договором долевого участия срока передачи объекта долевого участия, а также предложил заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия о продлении срока действия договора долевого участия ----- от дата и к договору уступки от дата, которое ответчиками не было принято. 

Согласно частям 1, 2, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Федеральный закон от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве. Точное определение в договоре срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства означает согласование указанного условия сторонами.

Согласно частям 2 и 3 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как предусмотрено ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 1 ст. 451 ГК РФ указывается, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, для удовлетворения требования об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ, а также наличие исключительного случая, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана представить доказательства в подтверждении своих требований и возражений.

Из содержания приведенных норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора, при существенном изменении обстоятельств) или договором.

Договор участия в долевом строительстве, заключенный сторонами, не содержит положений, допускающих одностороннее изменение его условий.

Кроме того, истцом не представлено доказательств наличия существенно изменившихся обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также наличия одновременно условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, позволяющих изменить договор в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

Доводы истца о необходимости переноса сетей водопровода, канализации и газопровода до начала закладки фундамента и факт того, что данное обстоятельство не предусмотрено проектной документацией, об отсутствии полной оплаты строительства за счет средств участников долевого строительства в результате безвозмездной передачи доли жилой площади собственникам снесенного жилого адрес, и неспособности Истца реализовать оставшуюся часть квартир не состоятельны, поскольку указанное обстоятельство не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств. Кроме того, вступая в договорные отношения с дольщиками, застройщик не мог исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, не мог исключать вероятность внесения изменений в проектную документацию и выполнения дополнительных видов работ, и должен был предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта. 

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. 

На основании изложенного, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления АО "ГУКС" к ФИО2, ФИО1 о возложении обязанности заключить с Акционерным обществом «Городское управление капитального строительства» дополнительного соглашения к договору долевого участия ----- в строительстве многоквартирного адрес в части объекта - адрес продлении срока сдачи и передачу объекта долевого строительства; обязании ФИО2 и ФИО1 зарегистрировать дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве многоквартирного адрес от дата в части объекта ----- в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Ленинский районный суд города Чебоксары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированный текст решения изготовлен 24 мая 2018 года.

Судья Н.А. Степанова