дело № 3а-117/2020 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 14 июля 2020 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Чабыкиной З.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-117/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что является собственником объекта недвижимости - нежилого административного здания, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 06 июля 2017 года составляет 15123746 рублей 01 коп.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает завышенной и не соответствующей его рыночной стоимости, чем нарушаются его права как собственника, влечет увеличение налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25 декабря 2019 года №, подготовленному оценщиком Независимая оценка «Альянс», рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 06 июля 2017 года составляет 5789000 рублей. 

Просит восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого административного здания, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года, 5789000 рублей. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании уточнил административные исковые требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 06 июля 2017 года, установленной повторной судебной оценочной экспертизой, 9103040 рублей.

Представитель административного ответчика Правительства Астраханской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, решение суда оставляют на усмотрение суда.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Горд Астрахань» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц. 

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, административный истец ФИО1 является собственником объекта недвижимости нежилого назначения – административного здания, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена 06 июля 2017 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Астраханской области для нежилых зданий, утвержденного постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года № 562-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области», и составила 15123746,01 рублей.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № внесены в государственный кадастр 06 июля 2017 года, в связи с чем на момент обращения истца с иском пятилетний срок не пропущен.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчёт об оценке № от 25 декабря 2019 года, подготовленный оценщиком Независимая оценка «Альянс», согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 06 июля 2017 объекта недвижимости - нежилого административного здания, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 5789000 (т.1, л.д.22-107). 

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком независимая оценка «Альянс», законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 25 декабря 2019 год судом установлено, что проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, в полном объеме не представляется возможным. 

Отсутствие достоверной и проверяемой информации об объектах – аналогах ставит под сомнение исходные данные для сравнения, обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, правильность проведения корректировок по конкретным элементам сравнения. В этой связи отсутствие является нарушением требований федеральных стандартов оценки, что не позволяет сделать вывод о достоверности полученного результата оценки и однозначно определить стоимость объекта оценки.

В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству представителя административного истца определением суда от 11 февраля 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию 06 июля 2017 года, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № от 11 марта 2020 года рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого назначения – административного здания, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 06 июля 2017 года составляет 10460522 рубля.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исходя из требований статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Аналогичные требования, предъявляемые к отчету, содержатся и в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом, как заключение эксперта, так и отчет оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка должны соответствовать стандартам оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Суд при оценке указанного заключения эксперта в порядке, предусмотренном статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его недостоверным и недопустимым, поскольку установлены допущенные экспертом нарушения федеральных стандартов оценки при проведении исследования методом сравнительного подхода.

Указанные противоречия связаны с проверяемостью объектов-аналогов, используемыми экспертом Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис» при определении рыночной стоимости объекта оценки, что ставит под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта.

В судебном заседании эксперт ФИО3 наличие противоречий в выводах судебной оценочной экспертизы не устранил.

При таких данных анализ рынка объектов недвижимости и подбор объектов-аналогов вызывает сомнение и не отвечает требованиям достоверности, проверяемости, а также ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной судебной экспертизы, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

Поскольку несоблюдение экспертом принципа проверяемости объектов-аналогов ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной судебной экспертизы, судом назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО ЭА «Дело+». 

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 30 июня 2020 года №12-05-1-1 рыночная стоимость нежилого административного здания, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 06 июля 2017 года составляет 9103040 рублей.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 30 июня 2020 года, подготовленное экспертом ООО ЭА «Дело+» ФИО4, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным методами. Определяя рыночную стоимость нежилого помещения экспертом применены все способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов всех методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений офисного назначения. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.

Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением метода анализа иерархий, рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом по состоянию на 06 июля 2017 года в сумме 9103040 рублей.

Оценивая приведенные выводы повторной оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение повторной оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. 

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

Суд, исследовав заключение эксперта, и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 30 июня 2020 года № 12-05-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 06 июля 2020 в сумме 9103040 рублей.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 30 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого административного здания, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06 июля 2017 года, в размере 9103040 (девять миллионов сто три тысячи сорок) рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 июля 2020 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова