дело № 3а-222/2020

Ставропольский краевой суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2020 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Пика А.И., 

с участием представителя административного истца ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» ФИО12

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве общей долевой собственности принадлежит 94/100 доли в праве на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под производственные помещения и под кафе с летней площадкой, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Кроме того, на праве собственности обществу принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под производственные цели, расположенный по адресу: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года установлена: 

с кадастровым номером № в размере 21 943 637,94 рублей; 

с кадастровым номером № в размере 38 231 514,54 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков недостоверной, существенно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика земельного налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости земельных участков, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с отчетом об оценке ФИО13 г. Ростов на Дону от 17 февраля 2020 года № О-1/2020: 

с кадастровым номером № в размере 9 335 000,00 рублей; с кадастровым номером № в размере 6 072 000,00 рублей.

Заинтересованное лицо ФИО23 собственник 6/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под производственные помещения и под кафе с летней площадкой, расположенный по адресу: 

<

адрес>, административный иск ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» поддержала, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО22 извещенная о слушании дела надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО14 в представленных возражениях на административный иск указала о своем несогласии с иском, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебное заседание представитель административного ответчика ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушания дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Ессентуки ФИО15 извещенная, надлежащим образом о слушании дела, в удовлетворении заявленных требований просила отказать, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» ФИО16 поддержал исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 10 апреля 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу и заинтересованному лицу ФИО17 на праве общей долевой собственности принадлежит 94/100 и 6/100 доли в праве, соответственно, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под производственные помещения и под кафе с летней площадкой, расположенный по адресу: 

<

адрес> (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 03 февраля 2020 года № 99/2020/311013139).

ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» также на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под производственные цели, расположенный по адресу: 

<

адрес> (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 03 февраля 2020 года № 99/2020/311014031).

Таким образом, в силу приведенных выше законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этих объектов недвижимости, установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года установлена:

с кадастровым номером № размере 21 943 637,94 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-68227;

с кадастровым номером 

<

адрес> в размере 38 231 514,54 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-68217.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке 

<

данные изъяты> от 17 февраля 2019 года № О-1/2020, в котором рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года определена:

с кадастровым номером № в размере 9 335 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 6 072 000,00 рублей.

Определением суда от 15 июня 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза для проверки отчета об оценке 

<

данные изъяты> от 17 февраля 2020 года № О-1/2020 на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, а в случае нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, допущенных при составлении отчета об оценке и повлиявших на расчет величины рыночной стоимости земельных участков, об определении рыночной стоимости земельных участков, производство которой поручено ООО Оценочной компании «Эксперт».

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы 

<

данные изъяты> от 06 октября 2020 года № 063-20-ОК, эксперт ФИО1 пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке 

<

данные изъяты> от 17 февраля 2020 года № О-1/2020 требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, об определении рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года: с кадастровым номером № в размере 18 581 000,00 рублей; с кадастровым номером № в размере 23 826 000,00 рублей.

Общие требования к оформлению и содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299. 

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требований к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», является обязательным к применению при оценке недвижимости. 

Перечисленные Федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при оценке недвижимого имущества, определении их рыночной стоимости.

При расчете рыночной стоимости исследуемых объектов оценки, оценщик 

<

данные изъяты> использовал сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Пунктом 22 ФСО № 7, предусмотрены положения, в соответствии с которыми при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (подпункт в).

Эксперт ФИО24 установил, что в нарушение приведенных требований ФСО № 7 оценщиком в отчете не описан весь объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, представлены лишь ссылки на информационные источники. В разделе 8.4. анализа данных о ценах сделок и предложений в таблице 15 отчета об оценке (стр. 35-36 отчета) в отношении значительной части предложений в представленной оценщиком выборке отсутствуют прямые ссылки на объявления о продажах указана ссылка лишь на информационный источник https://ruads.org/, правила отбора аналогов, представленные для проведения расчетов рыночной стоимости соблюдены формально (стр. 43 отчета).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ, отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Аналогичные требования установлены и в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Приведенные требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принципы Федеральных стандартов оценки не были в полной мере соблюдены оценщиком 

<

данные изъяты> при составлении отчета об оценке от 17 февраля 2020 года № О-1/2020. 

Так, в рамках расчета рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом, методом сравнительных продаж, экспертом выявлены следующие недостатки и ошибки, повлиявшие на его результат.

Эксперт ФИО25 указал, что информация об объекте-аналоге №2, использованном при расчете рыночной стоимости объектов оценки не подтверждена (стр. 51-53 отчета), так как в скриншоте объявления о его продаже отсутствует дата публикации объявления, указанно лишь о том, что объявление обновлено более года назад (стр.86 отчета).

Информация в отчете относительно охранной зоны (линии электропередач) объекта оценки с кадастровым номером № неоднозначна и вводит в заблуждение пользователей отчета (стр. 25-29 отчета). Согласно данным отчета об оценке, площадь охранных зон линии электропередач, определенная оценщиком, составила 10160 кв.м. Этот вывод оценщика опровергается заключением эксперта, так согласно данным выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03 февраля 2020 года № 99/2020/311014031, площадь охранной зоны линии электропередач составляет 11 933 кв.м и 1075 кв.м, остальные охранные зоны не зарегистрированы и определялись на основании топографической съемки. Однако, согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

Кроме того, экспертом установлено, что на представленной топографической съемке одна из линий газопровода нанесена ориентировочно и в примечание отмечено, что детальное проложение подземных инженерных сетей с помощью приборов поиска (трубоискателей) не выполнялось. Соответственно, определить являются ли проложенные подземные инженерные сети действующими, их глубину заложения и площадь охранной зоны не представляется возможным.

Информация об объекте-аналоге №1, указанная в таблицах №18 (стр. 44-45 отчета) и №20 (стр.51-53 отчета) относительно его местоположения (г. Пятигорск), категории земель и вида разрешенного использования не подтверждена и вводит заблуждение пользователей отчета.

В скриншоте объявления (стр. 85 отчета) продавцом представлено схематическое расположение объекта аналога №1 на спутниковой карте. При идентификации указанного объекта-аналога, экспертом установлено, что это земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства и расположен он по адресу: 

<

адрес> Кроме этого, на земельном участке расположено несколько объектов капитального строительства, что подтверждается скриншотами, приведенными в заключении эксперта, выявленные различия в категории земель оценщиком не учтены. Допущенные нарушения в части использования в качестве объекта-аналога земельного участка иной категории земель, отличной от объектов оценки, неприменение оценщиком корректировки на наличие улучшения в виде объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, повлияли на расчет итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Эксперт ФИО1 установил, что поправка на коммуникации для расчета объектов оценки применена оценщиком для всех объектов-аналогов некорректно, так как согласно пункту 1.12 приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» при определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа». Таким образом, объекты оценки для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, оцениваются исходя из возможности подключения их к коммуникациям. 

Кроме этого, у объекта аналога №1 информация о наличии коммуникаций в виде водоснабжения и газоснабжения не подтверждена (в отчете и в тексте объявления не представлено какой-либо подтверждающей информации). 

Информация о наличии коммуникаций в виде электроснабжения, водоснабжения и газоснабжения у объекта-аналога №2, а также информация о наличии коммуникаций в виде электроснабжения, водоснабжения у объекта-аналога №3, также не подтверждена.

Необоснованное применение корректировок на коммуникации, повлияло на расчет итоговой рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Объекты оценки расположены в г. Ессентуки, оценщиком подобраны объекты-аналоги, расположенные в других населенных пунктах. Объект-аналог №1, расположен в Предгорном районе, МО Этокского сельсовета, в границах ООО А/Ф «Пятигорье»; объект-аналог №2 расположен на пересечении автодорог Минеральные Воды-Кисловодск и Пятигорск-Черкесск, объект-аналог №3 расположен в г. Лермонтове. При этом корректировка на местоположение оценщиком не применена, обоснование этому оценщиком не приведено. Необоснованное не применение корректировки по названному элементу сравнения повлияло на расчет рыночной стоимости объектов оценки.

Кроме того, эксперт указал, что на расчет итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов также повлияли: необоснованное неприменение корректировки на наличие улучшений в отношении объекта-аналога № 3, на территории которого расположены улучшения в виде металлического и бетонного забора, а также небольшого навеса; неверный расчет поправки на наличие асфальтированного покрытия объектов оценки; необоснованное применение поправки на торг для активного рынка сегмента земельных участков, к которым относятся оцениваемые объекты; необоснованное неприменение корректировки по элементу сравнения - траспортной доступности в отношении объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № неверное определение расположения объекта оценки с кадастровым номером 26:30:040125:15 относительно крупной автодороги, оценщиком также не учтен смешенный вид его разрешенного использования. 

Обоснование приведенных нарушений и их непосредственное влияние на расчет итоговой величины рыночной стоимости исследуемых земельных участков подробно представлено в экспертном заключении.

Исследовав отчет об оценке 

<

данные изъяты> от 17 февраля 2020 года № О-1/2020, заключение эксперта 

<

данные изъяты> от 06 октября 2020 года № 063-20-ОК в части проверки названного отчета на его соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, суд соглашается с выводом эксперта ФИО19 о нарушении оценщиком 

<

данные изъяты> при составлении отчета об оценке от 17 февраля 2020 года № О-1/2020 требований закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, повлиявших на расчет величины рыночной стоимости земельных участков, поэтому, установленную оценщиком их рыночную стоимость нельзя признать достоверной, в связи с чем, отчет об оценке не может быть принят судом в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельных участков. 

При разрешении вопроса об определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. 

Для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков экспертом ФИО20 подобрано 3 одних и тех же объекта-аналога, сопоставимых с исследуемыми земельными участками по виду разрешенного использования и основным ценообразующим факторам, расположенных в регионе Кавказских Минеральных Вод: объект-аналог № 1 в г. Пятигорске по 

<

адрес> объект-аналог № 2 в г. 

<

адрес> и объект-аналог № 3, расположенный как и объекты оценки в г. 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 11 «б» Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Ввиду различий местоположения объектов-аналогов № 1 и № 2 от объектов исследования, экспертом применены соответствующие понижающие корректировки: в отношении объекта-аналога № 1 в размере 7,53% и в отношении объекта-аналога № 2 в размере 2,08%. Размер корректировок на местоположение рассчитан экспертом с учетом данных о соотношении численности населения и сведений о средней заработной плате работников организаций в г. Кисловодске, г. Пятигорске и г. Ессентуки, а также, учтен статус названных населенных пунктов в соответствии с планетарной моделью, представленной в справочнике оценщика недвижимости ФИО2, 2018г.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Ввиду того, что объект оценки с кадастровым номером № имеет смешанный вид разрешенного использования, экспертом на основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО2, 2018 года, при расчете его рыночной стоимости применена соответсвующая повышающая корректировка по названному элементу сравнения в отношении всех объектов-аналогов в размере 5,2%, расчет и обоснование которой представлены в заключении эксперта.

Эксперт указал, что одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является их площадь. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, а, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью, экспертом применены соответствующие понижающие корректировки на площадь. При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № эта понижающая корректировка в отношении объекта-аналога № 1 составила 18,3%, в отношении объекта-аналога № 2 - 12,9%, в отношении объекта-аналога № 3 - 15,6%. При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № эта понижающая корректировка составила в отношении объекта-аналога № 1 - 26,7%, в отношении объекта-аналога № 2 - 21,9%, в отношении объекта-аналога № 3 - 24,3%. Расчет примененных корректировок приведен в экспертном исследовании.

Корректировка на расположение относительно крупных автодорог отображает отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог к удельной цене аналогичных земельных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог или отличие по расположению, влияющему на удобство подъезда. В соответствии с данными справочника оценщика недвижимости ФИО2 2018 года в среднем отношение цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог в сравнении с участками расположенными на удалении от крупных автодорог составляет 1,25.

Согласно данным интернет ресурса «Статриелт», ссылка на который представлена в заключении эксперта, в среднем отличие цены земельных участков со свободным доступом в сравнении с участками, с затрудненным доступом (подъездом) составляет 13%.

Объекты оценки, как и объект-аналог № 3, находятся вблизи крупной автодороги, в отличии от объектов-аналогов № 1 и № 2, которые расположены на удалении от крупных автодорог. При этом оцениваемый земельный участок с кадастровым номером №, как и все объекты-аналоги обладают удобными подъездными путями, в отличии от объекта оценки с кадастровым номером №, не обеспеченного подъездной дорогой с твердым покрытием.

На имеющиеся различия в транспортной доступности экспертом применены советующие корректировки. Повышающая при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в отношении объекта-аналога № 1 и № 2 в размере 25%, при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №24 в отношении объекта-аналога № 1 и № 2 повышающая в размере 10,6% и в отношении объекта-аналога № 3 понижающая в размере 11,5%.

С учетом различий в стоимости земельных участков в зависимости от наличия или отсутствия улучшений, экспертом на основании данных названного выше интернет ресурса «Статриелт» применена понижающая корректировка в отношении объекта-аналога № 3 в размере 8,3%, имеющего бетонное ограждение на своей территории.

Ввиду наличия на оцениваемом земельном участке с кадастровым номером № сервитута, экспертом, с учетом степени ограничения прав собственника, при расчете рыночной стоимости названного объекта, применена соответствующая понижающая корректировка в отношении всех объектов-аналогов в размере 22,1%, расчет и обоснование ее приведены в заключении эксперта.

Анализ рынка недвижимости в Ставропольском крае в исследуемый период времени приведен в разделе 2.7 экспертного заключения, проанализировав который, эксперт пришел к выводу о его неактивности, в связи с чем, им в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельных участков применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку в размере среднего значения 18 %.

Объекты-аналоги предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки: февраль, март, декабрь 2018 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельная информация о характеристиках объектов-аналогов уточнялась в порядке телефонного интервьюирования и по данным публичной кадастровой карты.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Отдельные описки, допущенные экспертом, не повлияли на расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, иной рыночной стоимости не представлено. Ходатайств о проведении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось. 

Доводы письменных возражений представителя заинтересованного лиц администрации г. Ессентуков ФИО21 о том, что снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости приведет к уменьшению размера налоговых платежей, поступающих в городской бюджет, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельных участков административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд является снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной на дату государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, административный иск ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Административный иск ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» к государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определяет, что на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В рамках настоящего дела оспаривается кадастровая стоимость объектов недвижимости, установленная на 01 января 2019 года, то есть на дату государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае.

Оспариваемые результаты кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края».

При таких обстоятельствах ГБУ Ставропольского края «Стакрайимущество» не является надлежащим ответчиком по данному делу.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отказе административному истцу в иске к ГБУ Ставропольского края «Стакрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, как предъявленному к ненадлежащему ответчику.

В абзаце 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный иск ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости поступил в суд 10 апреля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под производственные помещения и кафе с летней площадкой, общей площадью 16 965 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 18 581 000,00 (восемнадцать миллионов пятьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под производственные цели, площадью 36 783 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 23 826 000,00 (двадцать три миллиона восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей.

Заявление административного истца ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступило в суд 10 апреля 2020 года.

В удовлетворении требований ООО «Ессентукский завод минеральных вод на КМВ» к государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна.

Судья С.Р. Мекерова