Дело № 3а-328/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«13» июня 2019 года Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Селиверстовой И.В.

при секретаре Аристовой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному исковому заявлению потребительского кооператива «Рамонь» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

18 февраля 2019 года в Воронежский областной суд поступило названное выше административное исковое заявление, предъявленное к правительству Воронежской области, Управлению Росреестра по Воронежской области, в котором представитель административного истца по доверенности ФИО3 просит установить кадастровую стоимость земельных участков, принадлежащих ПК «Рамонь» на праве общей долевой собственности, равной их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером № площадью 1418 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, определенную по состоянию на 26 июня 2018 года, в размере 1 385 400 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 1720 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, определенную по состоянию на 14 июля 2017 года, в размере 3 273 000 рублей.

В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), указывает, что кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная постановлением правительства Воронежской области от 11 декабря 2015 года № 970 (далее – Постановление № 970), составляет 7 603 273,46 рубля и 9 222 588,4 рублей соответственно. Размер рыночной стоимости подтверждается отчетом об оценке оценщика Оценочной компании «Цитадель Эксперт» ИП ФИО4 № 27/07/18-01 от 30 октября 2018 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 330 от 5 декабря 2018 года заявление ПК «Рамонь» о пересмотре кадастровой стоимости, поданное 23 ноября 2018 года, было отклонено.

Вместе с тем административный истец как собственник земельных участков обязан уплачивать земельный налог исходя из размера их кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер их действительной рыночной стоимости (л.д. 4-8).

19 февраля 2019 года административное исковое заявление было оставлено без движения (л.д. 1-2).

26 февраля 2019 года административный иск принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело; к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области, освобожденное от дальнейшего участия в деле в качестве заинтересованного лица (л.д. 157-160).

12 марта 2019 года определением Воронежского областного суда по настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на даты определения их кадастровой стоимости, производство по делу приостановлено (л.д. 186-190).

13 июня 2019 года определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта № 2695/6-4 от 15 мая 2019 года.

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке (л.д. 221-224, 227-228), представитель административного истца письменно просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 225-226), иные лица о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В ранее поданных отзывах представитель органа кадастрового учета при разрешении требований полагалась на усмотрение суда, указывая, что названный орган является ненадлежащим административным ответчиком (л.д. 169-171); глава органа местного самоуправления возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что уменьшение кадастрового стоимости приведет к уменьшению доходной части бюджета (л.д. 179-180).

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из содержания абзацев 1-3, 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области № 330 от 5 декабря 2018 года было отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поданное 23 ноября 2018 года, по тем основаниям, что установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости более 30 процентов, а именно 82 и 84 процента соответственно, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 114-115, 116-118).

При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, ПК «Рамонь» (л.д. 123-144) на праве общей долевой собственности (доля в праве – 1179/1418 и 1/3 соответственно) принадлежат земельные участки из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «предпринимательство»: с кадастровым номером № площадью 1418 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; с кадастровым номером № площадью 1720 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 10-39, 169-171). 

Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков используется для целей налогообложения (налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом), суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, уплачивающего земельный налог, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования (пункты 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ). 

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены Постановлением № 970.

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае осуществления государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Определение кадастровой стоимости вновь образуемых участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (далее – Методические указания).

В соответствии с пунктом 2.1.17 Положения о филиале федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области, утвержденного приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 25 октября 2011 года № 128 (в редакции от 3 сентября 2015 года), к основным видам деятельности Филиала отнесено определение кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков путем раздела существующего земельного участка.

Из материалов административного дела следует, что утвержденный Постановлением № 970 средний взвешенный по площади УПКСЗ по кадастровому кварталу № (5361,97 руб./кв.м.) был использован филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний для определения оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером № – 26 июня 2018 года, с кадастровым номером № – 14 июля 2017 года. Размер кадастровой стоимости составляет 7 603 273,46 рубля и 9 222 588,4 рублей соответственно и внесен в Единый государственный реестр недвижимости 26 июня 2018 года и 17 июля 2017 года (л.д. 40-41, 169-171).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков была установлена по состоянию на 26 июня 2018 года и 14 июля 2017 года, постольку датами, по состоянию на которые определяется их рыночная стоимость, следует считать именно эти даты.

В ходе рассмотрения настоящего дела определением суда от 12 марта 2019 года была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельных участков на даты, по состоянию на которые была установлена их кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» ФИО5 № 2695/6-4 от 15 мая 2019 года рыночная стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером № по состоянию на 26 июня 2018 года – 2 840 254 рубля; с кадастровым номером № по состоянию на 14 июля 2017 года – 3 467 520 рублей (л.д. 206-220).

Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертом специализированного экспертного учреждения, которая имеет высшее образование, степень магистра по направлению подготовки «Строительство»; прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», по программе «Землеустройство», экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 и стаж работы с 2008 года, 27.1 и стаж работы с 2014 года. Эксперт ФИО5 предупреждена об ответственности, предусмотренной статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьей 82 КАС РФ.

Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 КАС РФ, не представлено. 

Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков не обращались.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.

Суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, в то время как представленный административным истцом отчет № 27/07/18-01 от 30 октября 2018 года, составленный оценщиком Оценочной компании «Цитадель Эксперт» ИП ФИО4, вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объектов оценки.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 26 июня 2018 года и 14 июля 2017 года (на даты, по состоянию на которые была установлена их кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта № 2695/6-4 от 15 мая 2019 года.

Доводы представителя органа местного самоуправления о том, что пересмотр кадастровой стоимости земельных участков повлечет уменьшение доходной части бюджета, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению, являются несостоятельными, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной прямо предусмотрена законом.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Установленные решением суда и внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве собственности, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 июня 2018 года и 14 июля 2017 года, поданное в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 23 ноября 2018 года, подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость названных земельных участков определена органом кадастрового учета с применением удельного показателя, утвержденного нормативным правовым актом правительства Воронежской области, суд не находит оснований к удовлетворению административного искового заявления в части требований, предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, которое, по мнению суда, в данном случае является ненадлежащим административным ответчиком.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером № площадью 1418 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, определенную по состоянию на 26 июня 2018 года, в размере 2 840 254 (два миллиона восемьсот сорок тысяч двести пятьдесят четыре) рубля,

- с кадастровым номером № площадью 1720 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, определенную по состоянию на 14 июля 2017 года, в размере 3 467 520 (три миллиона четыреста шестьдесят семь тысяч пятьсот двадцать) рублей.

Датой подачи заявления считать 23 ноября 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

В удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 июня 2019 года.

Председательствующий И.В. Селиверстова