УИД: 61RS0007-01-2024-006084-61

Судья Попов Д.А. дело № 33-151/2026

дело № 2-291/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 февраля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Глебкина П.С.,

судей Минасян О.К., Филиппова А.Е.,

при секретаре Иванча Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ЮгСтройИнвест-Дон Управление проектами», третье лицо: ООО Управляющая Компания «КА», об обязании устранить недостатки, взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, по апелляционной жалобе ООО «ЮгСтройИнвест-Дон Управление проектами» на решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 июля 2025 г.

Заслушав доклад судьи Минасян О.К., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЮгСтройИнвест-Дон Управление проектами», в обоснование которого указал, что 22.04.2020 заключил с ответчиком договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи недвижимого имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Гарантийный срок на объект составляет 5 лет с момента передачи истцу квартиры, которая была передана 29.04.2020.

В период гарантийного срока истцом были обнаружены следующие недостатки: на стене и потолке в большой комнате обнаружена влага и течь воды после дождей, неприятный запах, возникающий в санузле второго уровня квартиры, промерзание помещения санузла второго уровня квартиры, шум, возникающий во время дождя на втором уровне квартиры.

Неоднократные обращения истца в управляющую компанию и непосредственно к застройщику не принесли результата. Устранить нарушения своими силами не представляется возможным, так как протекает наружная стена, которая является общедомовым имуществом.

По поручению истца было проведено экспертное исследование, по результатам которого выявлена причина залития в жилых помещениях - некачественное выполнение работ застройщиком; причиной неприятного запаха, возникающего в санузле второго уровня квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, строение 4, является попадание неприятных запахов из стояка бытовой канализации в систему естественной вентиляции при возникновении обратной тяги; причиной промерзания помещения санузла второго уровня квартиры является фильтрация холодного воздуха, происходящая через отверстия от тяжей опалубки в монолитной железобетонной стене санузла, смежной с шахтами систем противопожарной вентиляции; причиной шума, возникающего во время дождя на втором уровне квартиры, является удар капель дождя об профилированный лист кровли.

Затраты на проведенный ремонт квартиры истца, пострадавшей в результате залития, составляет 458 155 рублей.

На основании изложенного истец просил суд обязать ООО «Строительное управление - 11 «ЮгСтройИнвест - Дон» (впоследствии переименовано в ООО «ЮСИ-Дон Управление проектами») устранить все строительные недостатки согласно экспертному заключению; взыскать с ответчика затраты на устранение строительных недостатков в сумме 458 155 руб.; неустойку в размере 549 221 руб. 15 коп; компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.; штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя; судебные расходы по оплате экспертного исследования в размере 80 000 руб.; расходы по оплате услуг представителя – 100 000 руб., которые оплачены согласно акту выполненных работ от 23.06.2023, и почтовые расходы в размере 1 963 руб.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 июля 2025 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Суд обязал ООО «ЮгСтройИнвест-Дон Управление проектами» в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу устранить недостатки, имеющиеся в квартире, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, зафиксированные в заключении судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.06.2025.

Взыскал с ООО «ЮгСтройИнвест-Дон Управление проектами» в пользу ФИО1 стоимость восстановительного ремонта в сумме 307 624 руб., неустойку в сумме 15 957 руб., компенсацию морального вреда - 10 000 руб., штраф в размере 166 790, 50 руб., судебные расходы по оплате заключения специалиста в размере 25 699, 48 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 22 484, 81 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

С ООО «ЮгСтройИнвест-Дон Управление проектами» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 13 589, 52 руб.

Не согласившись с решением суда, ООО «ЮгСтройИнвест-Дон Управление проектами» подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить в части обязания в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу устранить недостатки, имеющиеся в квартире, зафиксированные в заключении судебной строительно-технической экспертизы, и в части взыскания штрафа, принять в отмененной части новое решение.

Автор жалобы указывает, что судом неверно применены нормы материального права в части взыскания штрафа, поскольку к данным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве», следовательно, штраф подлежит исчислении в соответствии с ч. 3 ст. 10 указанного закона в размере 5% от присужденной суммы.

Также апеллянт выражает несогласие с выводами суда в части обязания устранить недостатки в квартире, считает недопустимым двойное взыскание денежных средств на устранение дефектов при одновременном понуждении застройщика устранить недостатки в натуре согласно заключению судебной экспертизы, что приводит к неосновательному обогащению истца.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель ООО «ЮСИ-Дон Управление проектами» - ФИО2 по доверенности, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Дело в порядке ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и апелляционного представления.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав объяснения явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке статьи 3271 ГПК РФ, судебная коллегия с учетом выводов дополнительной судебной экспертизы приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 11 апреля 2020 г. между ФИО1 и ООО «Строительное управление - 11 «ЮгСтройИнвест - Дон» заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли - продажи недвижимого имущества в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Гарантийный срок на объект составляет 5 лет с момента передачи истцу квартиры, которая была передана 29.04.2020.

В период гарантийного срока истцом после дождей были обнаружены следующие недостатки: на стене и потолке в большой комнате обнаружена влага и течь воды, неприятный запах, возникающий в санузле второго уровня квартиры, промерзание помещения санузла второго уровня квартиры, шум, возникающий во время дождя на втором уровне квартиры.

Указанный жилой дом находится в управлении ООО «Управляющая компания «КА», которая привлечена к участию в настоящем деле в качестве третьего лица.

Обращения истца в управляющую компанию и непосредственно к застройщику не принесли результата. Устранить нарушения своими силами не представилось возможным, так как протекает наружная стена, которая является общедомовым имуществом.

Согласно заключению специалиста НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 5 сентября 2024 г., выполненному ООО «Городской центр экспертиз» по поручению истца:

- причиной залития в жилых помещениях является попадание воды внутрь стен через ошибочно выполненную штробу в парапете. Наиболее вероятной причиной залития является проникновение воды через трещины в плите перекрытия в пространство под подвесным потолком, а также попадание воды через щели в месте примыкания декоративных накладок торцов плит перекрытия к стене с последующим попаданием воды через пустоты кирпича на внутренний слой наружной стены. Отсутствие герметичности места соединения обрамления входа с кирпичной стеной, в результате чего через щели происходит попадание воды и накопление ее в горизонтальной части обрамления, имеющей форму поддона. Следует отметить, что причинами залитий во всех местах является некачественное выполнение работ застройщиком;

- в ходе проведенного исследования установлено, что причиной неприятного запаха, возникающего в санузле второго уровня квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является попадание неприятных запахов из стояка бытовой канализации в систему естественной вентиляции при возникновении обратной тяги;

- установлено, что причиной промерзания помещения санузла второго уровня квартиры является фильтрация холодного воздуха, происходящая через отверстия от тяжей опалубки в монолитной железобетонной стене санузла, смежной с шахтами систем противопожарной вентиляции;

- установлено, что причиной шума, возникающего во время дождя, на втором уровне квартиры, является удар капель дождя об профилированный лист кровли;

- затраты на проведенный ремонт квартиры, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН пострадавшей в результате залития, составляет 458 155 руб.

С учетом характера спора, доводов и возражений сторон, судом по ходатайству ответчика определением Пролетарского районного суда от 22.01.2025 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертной организации НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению комиссии экспертов НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.06.2025:

1. Расположение вытяжной части стояка канализации над исследуемой квартирой по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по отношению к вентиляционным шахтам на дату исследования не противоречит требованиям СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий СНиП 2.04.01-85».

Устройство вытяжной части стояка канализации над исследуемой квартирой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на кровле из пластикой трубы без защиты от ультрафиолета (солнечного света) не соответствует требованиям п.18.19 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий СНиП 2.04.01-85».

На момент проведения осмотра при низких температурах наружного воздуха в квартире по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН перепады температур на поверхности стен и в помещениях квартиры, в том числе в санузлах на 24-м и 25-м этажах отсутствовали.

Наличие в вертикальных железобетонных конструкциях отверстий под тяжи (анкеров) не противоречит требованиям Приложения X СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».

При обнаружении повторного образования промерзания стен в санузле квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН необходимо проведение тепловизионного обследования конструкций с фиксацией изменений температур поверхности, сопоставлением данных с нормами и правилами с учетом наружного и внутреннего температурно-влажностного режима.

Определение уровня шума от источника - атмосферные осадки, не предусмотрено действующими методиками и нормами. В соответствии с требованиями п.5.3 МУК 4.3.3722-21 «Контроль уровня шума на территории жилой застройки, в жилых и общественных зданиях и помещениях» и п.6.10 ГОСТ 23337-2014 «Шум. Методы измерения шума на территориях жилой застройки и в помещениях жилых и общественных зданий», замеры уровня шума от источника не проводятся при выпадении дождя.

Зафиксированы дефекты (недостатки) квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не указанные в исковом заявлении и в заключении специалиста НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ООО «Городской центр экспертиз» от 05.09.2024 года, а именно: в помещении кухни-гостиной на 24-м этаже имеются два стеклопакета оконного блока с нарушением герметичности, выпадением конденсата во внутренней части стеклопакетов, коррозии дистанционных рамок.

Определить дату и причину образования дефектов стеклопакетов, в связи с отсутствием актов, претензий и иной документации с фиксацией данных повреждений, технически не представляется возможным.

В квартире по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН установлены следующие недостатки, с учетом недостатков, которые устранены на дату осмотра:

- в кухне-гостиной на 24-м этаже на окрашенном верхнем (горизонтальном) откосе оконного блока зафиксированы следы разводов и намокания – место №1.

- в кухне-гостиной на 24-м этаже на конструкции подвесного потолка из ГКЛ имеются следы подтеков, образования черных и зеленых пятен на ГКЛ, на окрасочном слое зафиксированы разводы - место №2.

- на лоджии №1 (S=3,2 кв.м.) на 24-м этаже следы подтеков и разводов на окрашенных стенах по периметру оконного блока от потолка - место №3.

- на лоджии №2 (S=4,8 кв.м.) на 24-м этаже следы высолов и подтеков на оконных блоках с внешней и внутренней стороны - место №4.

- на лоджии №2 (S=4,8 кв.м.) на 24-м этаже следы высолов и подтеков на перекрытии в месте примыкания к стене с кухней-гостиной - место №5

- зафиксированные ранее повреждения на стене лестничной клетки между 24-м и 25-м этажами в виде темных пятен под обоями на дату осмотра устранены - место №6.

- ранее имеющиеся повреждения стены в спальне на 25-м этаже в виде черных пятен на обоях и повреждения стены из ГКЛ на дату осмотра отсутствуют - место №7.

- во вновь образованном помещении на террасе 25-го этажа, на правой стене при входе под потолком имеются следы протечки и намокания - место №8.

Причинами протечек, намокания и повреждения внутренней отделки квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН местах №2,5,6,7,8 явилось отклонение выполненных работ от требований рабочей документации «73.16-23-4КЖ» и п.5.1.23 СП «17.13330.2017 Кровли», а именно:

- несоответствие мест примыкания кровли к парапету по высоте и герметичности фартука на высоту менее 350 мм с последующей врезкой в кладку и герметизацией;

- отсутствие герметичности мест примыкания листов фартука между собой над парапетом;

- отсутствие нормируемых выступов от кладки на защитном фартуке над парапетом в 60,0 мм (устроены до 20,0 мм);

- отсутствие разуклонки фартука над парапетом;

- отсутствие герметичности мест примыкания профилированных листов к стене и вентиляционным шахтам в осях Л - (6-7);

- нарушение герметичности кладки парапета до проведения гидроизоляционных работ.

Причинами протечек, намокания и повреждения внутренней отделки квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН местах №1,3,4 явилось несоответствие покрытия пола террасы на 25-м этаже от требований рабочей документации «73.16-23-АР», отсутствие герметичности в местах примыкания листов прокатного металла друг к другу на фартуке над парапетом.

Несоответствие покрытия пола террасы на 25-м этаже квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заключается в следующем:

- отсутствует дополнительный слой гидроизоляции, краевой рейки и битумной мастики по периметру парапета и примыкающих стен к террасе на 25-м этаже;

- отсутствует дренажный слой из гравия по периметру парапета и примыкающих стен к террасе на 25-м этаже на расстоянии от вертикальных конструкций до 200 мм;

- установлен плинтус по периметру парапета террасы из керамогранита.

2. Техническое состояние квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует техническому состоянию, предусмотренному договором купли-продажи недвижимого имущества НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.04.2020 и рабочей документации «73.16-23-АР» ООО Проектный институт «Архитектуры и строительства», а именно: выполнены работы по установке санитарно-технических устройств с их подключением, работы по перепланировке помещений квартиры, работы по внутренней чистовой отделке с установкой бытовой мебели, работы по увеличению отапливаемой площади с образованием помещения на террасе.

3. Стоимость восстановительного ремонта в квартире по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, произведение которого необходимо вследствие залитий и намокания конструкций, указанных в исковом заявлении, составляет 300 846 руб.

Стоимость восстановительного ремонта по отделке вновь образованного отапливаемого помещения на террасе 25-го этажа в квартире по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, пострадавшего в результате намокания, составляет 3 067 руб.

Стоимость восстановительного ремонта по замене стеклопакетов оконного блока в помещении кухни-гостиной на 24-м этаже в квартире по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 3 711 руб.

Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 48, 49, 52 ГрК РФ, ст.ст. 330, 331, 333 ГК РФ, Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с нормами гражданского законодательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и исходил из того, что доводы о наличии в квартире недостатков, а также наличие ущерба, причиненного имуществу квартиры в связи с наличием недостатков, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, в связи с чем, пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания размера ущерба, установленного судебной строительно-технической экспертизой в размере 307 624 руб.

Разрешая требования о взыскании неустойки за период с 18.07.2023 по 31.10.2024, суд исходил из того, что общее количество дней просрочки удовлетворения правомерных требований истца об устранении недостатков составило 471 календарный день. При этом, применив положения статьи 333 ГК РФ, суд пришел к выводу о необходимости взыскания суммы неустойки в размере 15 957 руб.

Учитывая нарушение прав потребителей, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей.

Поскольку требование истца о взыскании денежных сумм не было удовлетворено в досудебном порядке, суд взыскал с ответчика штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований,

Вопрос о распределении судебных расходов суд первой инстанции разрешил в соответствии с действующим гражданским процессуальным законодательством.

Судебная коллегия в целом соглашаясь с выводами суда первой инстанции об обоснованности заявленных исковых требований о возмещении причиненного вреда, не повторяя их мотивов, полагает, что они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ в их совокупности.

Однако ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА

В соответствии со ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов указанных в ней субъектов частного и публичного права.

По правилам с ч. 2 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно положениям ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу пункта 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались, при этом, рассмотрение обстоятельств дела следует считать полным, если исследован весь предмет доказывания, все обстоятельства, подлежащие доказыванию.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Как предусмотрено в частями 1 и 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (ч.1).

С учетом доводов апелляционной жалобы и пояснений сторон в судебном заседании, согласно которым терраса не является местом общего пользования, а является частью квартиры, выход на нее имеет только собственник, в его пользовании находится фасадная часть и часть кровли, и произвести работы необходимо также на самой террасе, принимая во внимание пояснения эксперта НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» ФИО7, данные в суде апелляционной инстанции, часть недостатков была устранена, причины возникновения недостатков находятся, в том числе, в местах общего пользования, и для устранения ответчиком недостатков необходимо определить перечень таких работ, которые при проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции не были конкретизированы. При таком положении судебная коллегия полагает, что для разрешения вопроса по существу заявленных требований необходимы специальные познания.

Поскольку выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не содержат достаточной ясности относительно вопросов об определения конкретного перечня работ для устранения причин образования протечек в квартире истца, а также с учетом того, что на террасе после передачи квартиры истцом самостоятельно производились работы, вопрос об определении перечня работ для устранения причин протечки влаги мог быть разрешения после проведения дополнительного исследования экспертами.

Пользуясь процессуальными полномочиями, предоставленными ст.ст. 79, 87 ГПК РФ, с целью правильного, всестороннего и объективного рассмотрения настоящего дела, с учетом того, что в материалах дела имеются противоречивые доказательства, относительно подлежащего установлению обстоятельства, недостаточной ясности самого заключения эксперта, суд судебная коллегия полагает необходимым назначить по делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу для определения конкретного перечня работ для устранения причин образования протечек в квартире.

Таким образом, определением суда апелляционной инстанции 25 ноября 2025 г. по настоящему гражданскому делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза для определения и конкретизации недостатков, имеющих место до передачи квартиры застройщиком, и перечня работ для устранения причин образования протечек в квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН В, строение 4, установленных в заключении комиссии экспертов НЭУ «Центр судебной экспертизы» ПРАЙМ» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.06.2025 за пределами данной квартиры, поставив перед экспертами следующие вопросы:

1. Какие именно строительные работы необходимо произвести ответчику с целью устранения причин образования протечек в квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в местах НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в связи с несоответствием выполненных работ требованиям рабочей документации «73.16.-23-4КЖ» и п. 5.1.23 СП «17.13330.2017 Кровли»?

2. Какие именно строительные работы необходимо произвести для устранения причин образования протечек в квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и кровли над квартирой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в местах НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 3, 4 в связи с несоответствием покрытия пола террасы на 25-м этаже требованиям рабочей документации «73.16-23-АР», отсутствием герметичности в местах примыкания листов прокатного металла друг к другу на фартуке над парапетом?

В заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28.01.2026 НЭУ «Центр судебной экспертизы» ПРАЙМ» экспертами установлено, что с целью устранения причин образования протечек в квартире N?189, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в местах N? 2, 5, 6, 7, 8 ответчику необходимо произвести комплекс работ по приведению части покрытия парапета в соответствие с проектной документацией, а именно:

1) Обустройство опасной зоны проведения работ (устройство ограждений, щитов, козырьков, установка сигнальных ограждений и знаков безопасности) в соответствии с требованиями Постановления Госстроя России от 23.07.2001 N 80 «О принятии строительных норм и правил Российской Федерации «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования» и Постановления Госстроя России от 17.09.2002 N 123 «О принятии строительных норм и правил Российской Федерации «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство»;

2) Произвести демонтаж установленного фартука на парапете вдоль оси (3) на протяжении от оси (Еж) до оси (Лж), далее вдоль оси (Лж) на протяжении от оси (3ж) до оси (6ж) включая примыкание к профилированных листов к стене и вентиляционным шахтам в осях Л - (6-7);

Расчистку покрытия верха парапета;

3) Устройство разуклонки из раствора М100 по периметру парапета в соответствии с рабочей документацией;

4) Монтаж фартука из окрашенной стали с опуском на 100 мм со стороны кровли и на 170 мм с наружной стороны и устройством выступов от кладки на защитном фартуке над парапетом не менее 60,0 мм. Крепление листов фартука в соответствии с п.5.1.23 СП «17.13330.2017 Кровли» - фальцем.

Для достоверной фиксации выполненных работ в процессе устранения причин образования протечек в квартире N?189, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в местах N? 2, 5, 6, 7, 8, относящихся к скрытым, необходимо составление актов освидетельствования скрытых работ.

По второму вопросу: Для устранения причин образования протечек в местах N? 1, 3, 4 квартиры по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН необходимо произвести следующий комплекс работ по приведению покрытия пола террасы в соответствие с проектной документацией и герметизацией стыков металлических листов парапета, а именно:

1) обустройство опасной зоны проведения работ (устройство ограждений, щитов, козырьков, установка сигнальных ограждений и знаков безопасности) в соответствии с требованиями Постановления Госстроя России от 23.07.2001 N 80 «О принятии строительных норм и правил Российской Федерации «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования» и Постановления Госстроя России от 17.09.2002 N 123 «О принятии строительных норм и правил Российской Федерации «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство»;

2) проведение дополнительной герметизации всех стыков фартука из металлических листов на парапете террасы 25-го этажа от оси (Еж) до оси (Нж) и от оси (1ж) до оси (7ж);

3) проведение дополнительной герметизации всех мест крепления металлических стоек перголы к фартуку парапета террасы 25-го этажа;

4) приведение покрытия пола на террасе в соответствие с данными рабочей и проектной документации:

- 4.1 - демонтаж покрытия пола террасы и демонтаж плинтуса из плитки;

- 4.2 - демонтаж основания под плитку до армированной цементно-песчаной стяжки, предусмотренной по проекту;

- 4.3 - проверка уклонов основания к дренажным желобам, проверка работоспособности дренажных желобов, с последующим устройством слоев пола террасы с учетом необходимости отвода атмосферных вод через данные желоба;

- 4.4 - устройство 2-х слоев гидроизоляции и слоя геотекстиля по всей площади террасы;

- 4.5 - устройство краевой рейки на высоту не менее 350 мм от отметки чистого (финишного) пола с промазкой верхнего края битумной мастикой и нанесением дополнительного слоя гидроизоляции по всему периметру террасы в соответствии с Рабочей документацией «73.16-23-AР»;

- 4.6 - укладка дренажного слоя из гравия толщиной 50 мм;

- 4.7 - укладка тротуарной плитки с отступом от вертикальных конструкций стен и парапета на 200 мм.

Проведение работ по устройству покрытия пола террасы 25-го этажа (п.п.4.1-4.7) могут производиться по иной технологии с учетом устройства работоспособного отвода атмосферных вод с покрытия террасы в дренажную систему многоквартирного жилого дома, устройства герметичного примыкания покрытия террасы к вертикальным конструкциям стен и парапета, устройства гидроизоляционного слоя под покрытием пола террасы.

Разработка и составление проекта на проведение данных работ с отступлением от проектных решений, принятых ООО Проектный институт «Архитектуры и строительства», не входит в компетенцию эксперта строителя, а является прерогативой специализированных организаций и организаций, являющихся членами СРО в области проектирования.

Для достоверной фиксации выполненных работ в процессе устранения причин образования протечек в квартире истца в местах № 1, 3, 4, относящихся к скрытым недостаткам, необходимо составление актов освидетельствования скрытых работ. Однако при этом следует учесть, что истцом самостоятельно проводились отделочные работы на террасе, в результате которых изменены параметры и состав материалов по обустройству террасы с отклонением от проектной документации.

Указанное экспертное заключение является допустимым доказательством по делу, так как при ее проведении соблюдены требования процессуального законодательства, эксперты имеют достаточный уровень квалификации, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, проведенное исследование соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" и содержит подробное описание выводов проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ данное заключение эксперта оценено судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Судебная коллегия, проанализировав результаты строительно-технической судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.06.2025, дополнительной судебной экспертизы, изложенной в заключения эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28.01.2026, приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в части возложения на ответчика обязанности по устранению недостатков и причин их возникновения подлежит изменению.

Из материалов дела следует, что причиной образования протечек в спорной квартире являются нарушения требований проектной документации «73.16-23-4КЖ», «73.16-23-АР» и п. 5.1.23 СП «17.13330.2017 Кровли», выразившиеся в ненадлежащем устройстве фартука над парапетом, отсутствии герметизации стыков, нарушении технологии выполнения разуклонки, а также несоответствии конструкции покрытия пола террасы проектным решениям.

При этом выводы экспертизы содержат конкретный, исчерпывающий перечень строительных работ, подлежащих выполнению ответчиком для полного устранения причин образования протечек.

Однако суд первой инстанции, возлагая на ответчика обязанность устранить недостатки, не конкретизировал объем и характер подлежащих выполнению работ, что создает препятствия в исполнении судебного акта и не соответствует требованиям части 2 статьи 206 ГПК РФ, разъяснениям, содержащимся в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым изменить решения суда в указанной части, изложив обязанность ответчика по устранению недостатков в натуре в редакции, соответствующей выводам дополнительной судебной экспертизы.

Кроме того, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о допущении судом нарушений норм материального права при определении размера штрафа.

В силу части 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Спор по существу разрешен 30 июля 2025 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ, вступившего в законную силу с 1 сентября 2024 г.

Согласно статьям 2, 3 Федерального закона от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

Поскольку общий размер обязательств ответчика перед истцом по выплате неустойки и убытков окончательно установлен судом и на момент рассмотрения дела действовала часть 3 статьи 10 Закона N 214-ФЗ в новой редакции, то исходя из вышеупомянутых положений Федерального закона от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ штраф с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в размере 5 процентов от присужденной суммы, а не в размере 50%, как ошибочно указал суд первой инстанции.

Таким образом, подлежащий взысканию с ответчика штраф составляет 15 381 рубль 20 копеек, исходя из размера удовлетворенных требований, что соответствует положениям приведенного закона.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению в указанной части.

На основании части 3 статьи 97 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в части первой статьи 96 данного кодекса.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения НЭУ «ЦСЭ «ПРАЙМ» от 28.01.2026 о вынесении судебного постановления об оплате экспертных услуг в размере 50 000 рублей, судебная коллегия установила, что ООО «ЮгСтройИнвест – Дон Управление проектами» перечислила 50 000 рублей на депозитный счет УСД в Ростовской области по платежному поручению № 67 от 20.11.2025 в счет оплаты экспертизы. В соответствии с указанным, судебная коллегия полагает, что сумма, внесенная ООО «ЮгСтройИнвест – Дон Управление проектами» на депозит на лицевой счет, открытый в Ростовском областном суде, по учету операций со средствами, поступившими во временное распоряжение, в размере 50 000 рублей, подлежит перечислению в пользу НЭУ «ЦСЭ «ПРАЙМ».

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 июля 2025 г. изменить в части обязания ООО «ЮгСтройИнвест-Дон Управление проектами» устранить недостатки в квартире истца, зафиксированные в заключении судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НС от 27.06.2025, и в части размера взысканного штрафа.

Обязать ООО «ЮгСтройИнвест-Дон Управление проектами» устранить допущенные нарушения в строительстве, с целью устранения причин образования протечек в квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а именно:

- произвести демонтаж установленного фартука на парапете вдоль оси (Зж) на протяжении от оси (Еж) до оси (Лж), далее вдоль оси (Лж) на протяжении от оси (Зж) до оси (6ж), включая примыкание к профилированных листов к стене и вентиляционным шахтам в осях Л - (6-7);

- расчистить покрытия верха парапета;

- произвести устройство разуклонки из раствора Ml00 по периметру парапета в соответствии с рабочей документацией;

- произвести монтаж фартука из окрашенной стали с опуском на 100 мм со стороны кровли и на 170 мм с наружной стороны и устройством выступов от кладки на защитном фартуке над парапетом не менее 60,0 мм. Крепление листов фартука в соответствии с п.5.1.23 СП «17.13330.2017 Кровли» - фальцем.

Взыскать с ООО «ЮгСтройИнвест-Дон Управление проектами» в пользу ФИО1 штраф в размере 15 381 руб. 20 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «ЮгСтройИнвест - Дон Управление проектами» - без удовлетворения.

Перечислить НЭУ «ЦСЭ «ПРАЙМ» денежные средства за проведенную экспертизу в размере 50 000 рублей из поступивших от ООО «ЮгСтройИнвест - Дон Управление проектами» на депозитный счет УСД в Ростовской области по платежному поручению № 67 от 20.11.2025 с назначением платежа для оплаты судебной строительно-технической экспертизы по делу № 33-14912/2025, по следующим реквизитам: НЭУ «ЦСЭ «ПРАЙМ» 

<

...>.

ИНН 

<

***>/КПП 616401001 в Юго-Западном Банке ПАО «Сбербанк России», р/сч. 40703810852090002032, к\сч. 30101810600000000602, БИК 046015602.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 10.03.2026.