Дело №2-403/18

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст-ца Северская 4 июня 2018 г. Северский райсуд Краснодарского края в составе судьи Макаренко В.В.,

с участием представителя истца-ответчика ФИО1, представителя ответчика- истца ФИО2, представителя третьего лица ООО «Библио Глобус Юг» ФИО3, при секретаре Шандале Р.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску НАО «Центр «Омега» к ФИО4 о взыскании задолженности по договорам аренды, встречному иску ФИО4 к НАО «Центр «Омега» о возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование иска и с учетом его уточнений НАО «Центр «Омега» ссылается на то, что 19.06.2015г. между ОАО «Центр «Омега» и ФИО4 были заключены договоры субаренды части земельных участков №, №, согласно которым арендатор передает в субарендатору часть земельных участков с кадастровыми № № для размещения точек общественного питания. Договорами предусмотрена арендная плата, состоящая из постоянной и переменной частей. Размер постоянной арендной платы в редакции дополнительных соглашений № от 18.10.2016г. составляет ежемесячно по договору № в размере 358260руб., по договору № в размере 347340руб. Размер переменной части арендной платы рассчитывается исходя из фактически потребленных субарендатором энергоресурсов, которые определяются на базе показаний приборов учета за соответствующий период и тарифов ресурсоснабжающих организаций. Истец надлежащим образом выполнил свои обязательства по договорам, а ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей, вследствие чего у него образовалась задолженность перед истцом по внесению арендных платежей по договорам. За ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы договорами предусмотрена ответственность субарендатора в виде уплаты неустойки в размере 1% от суммы ежемесячной арендной платы или от суммы задолженности в случае ее превышения над размером арендной платы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем оплаты. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору от 19.06.2015г. № в размере 3737696,43руб., неустойку за нарушение сроков внесения постоянной части арендной платы в размере 3364061,4руб., по договору № в размере 3528045,04руб., неустойку за нарушение сроков внесения постоянной части арендной платы в размере 3261522,6руб., а также взыскать судебные расходы по оплате госпошлины в размере 60000руб.

ФИО4 предъявил встречный иск к НАО «Центр «Омега» о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, в обоснование которого указал, что в 2015г. приобрел нежилые здания в 

<

адрес>. В 2017г. данные объекты были поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы в Управлении Росреестра. Объекты расположены на земельных участках с кадастровыми №, № принадлежащих НАО «Центр «Омега» на праве аренды. 19.06.2015г. между сторонами были заключены договоры субаренды указанных земельных участков. 01.01.2017г. между ним и ООО «Мега» был заключен договор аренды, по которому ФИО4 предоставил ООО «Мега» за плату во временное владение и пользование помещения нежилого здания с кадастровым №, находящегося на части земельного участка, в отношении которого был заключен договор субаренды. 01.03.2017г. доступ к арендованному земельному участку был ограничен НАО «Центр «Омега» путем аннулирования пропусков для ФИО4, автомобилей ООО «Мега», а также допуска сотрудников. Кроме того, было произведено отключение нежилого здания от центральных коммуникаций. ООО «Мега» известило ФИО4 о прекращении выплаты по заключенному договору, в связи с невозможностью доступа к нежилым помещениям и использования их по назначению, в связи с чем ФИО4 просит взыскать с НАО «Центр «Омега» упущенную выгоду в размере недополученного дохода в размере 20000000руб.

Представитель НАО «Центр «Омега» в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска, встречный иск не признал.

Представитель ФИО4 иск НАО «Центр «Омега» не признала, поскольку неправомерными действиями арендодателя ФИО4 был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, настаивала на удовлетворении встречного иска по основаниям, изложенных в нем.

Представитель третьего лица ООО «Библио Глобус Юг» просил отказать в удовлетворении иска НАО «Центр «Омега», встречный иск удовлетворить.

Представитель третьего лица ООО «Мега» в судебное заседание при надлежащем уведомлении без объяснения причин не явился, суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие. В письменных возражениях представитель ООО «Мега» считает требования истца о взыскании арендной платы с 01.03.2017г. необоснованными, поскольку доступ к арендованному зданию был ограничен со стороны НАО «Центр «Омега».

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; предоставления арендатором определенных услуг.

Согласно п.2 ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Судом установлено и следует из материалов дела, что взаимоотношения сторон основаны на договорах субаренды № и № от 19.06.2015г., по условиям которых ОАО «Центр «Омега» передало ФИО4 за плату в пользование часть земельного участка площадью 2559кв.м. из состава земельного участка с кадастровым № площадью 8988кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, и часть земельного участка площадью 2481кв.м. из состава земельного участка с кадастровым № площадью 44307кв.м. для размещения точек общественного питания на срок пять лет с момента подписания договора и акта приема-передачи.

О фактической передаче частей земельных участков в аренду свидетельствует подписанные сторонами акты приема-передачи.

В разделе 5 заключенных договоров стороны определили, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменой.

Согласно п.5.3 договора № от 19.06.2015г. размер постоянной части арендной платы составляет 240546руб. в месяц, в т.ч. НДС 18% - 36693,465руб. из расчета 94руб. за 1кв.м. участка в месяц, размер постоянной части арендной платы договора № от 19.06.2015г. составляет 223290руб. в месяц, в т.ч. НДС 18% - 34061,19руб. из расчета 90руб. за 1кв.м. участка в месяц.

На основании дополнительных соглашений № от 18.10.2016г. с 24.09.2016г. размер постоянной части арендной платы по договору № составляет 358260руб., по договору № - 347340руб.

Оплата постоянной части арендной платы уплачивается в следующем порядке: за первый месяц аренды осуществляется в течение 10 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи участка на основании счета, выставленного арендатором. В дальнейшем оплата постоянной части арендной платы в размере 100% производится субарендатором на основании счета, выставленного арендатором не позднее 25 числа месяца, предшествующего месяцу аренды, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора, указанный в счете на оплату.

Переменная часть арендной платы включает в себя расходы по электроэнергии, за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, которые определяются на основании показаний приборов учета за соответствующий период и тарифов ресурсоснабжающих организаций. Расчет фактически потребленных энергоресурсов подлежит согласованию сторонами в акте снятия показаний приборов учета. Акт снятия показаний приборов учета подлежит подписанию сторонами и согласованию в последний день отчетного месяца. Снятие показаний приборов учета в обязательном порядке производится в присутствии представителя арендатора. Оплата переменной части арендной платы производится в течение 5 банковских дней после получения счета на оплату.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

НАО «Центр «Омега» в счет оплаты постоянной части арендной платы земельного участка по договору № от 19.06.2015г. в адрес ФИО4 выставлялись счета на оплату № от 18.10.2016г., № от 24.11.2016г., № от 27.12.2016г., № от 31.01.2017г., № от 28.02.2017г., № от 22.03.2017г., № от 25.04.2017г., № от 26.05.2017г., № от 26.06.2017г., № от 25.07.2017г. на сумму 358260руб. каждый, а всего на сумму 3582600руб.; на оплату переменной части арендной платы по договору № от 19.06.2015г., рассчитанные исходя из фактически потребленных субарендатором энергоресурсов согласно актам снятия показаний приборов учета № от 28.11.2016г. - 72108,2руб., № от 26.12.2016г. - 14302,28руб., № от 20.01.2017г. - 5127,08руб., № от 27.02.2017г. - 32908,24руб., № от 22.03.2017г. - 463,58руб., № от 24.04.2017г. - 2342,46руб., № от 30.05.2017г. - 18437,49руб., № от 22.06.2017г. - 9 407,1руб., а всего на сумму 155096,43руб.

НАО «Центр «Омега» в счет оплаты постоянной части арендной платы земельного участка по договору № от 19.06.2015г. в адрес ответчика выставлялись счета на оплату № от 18.10.2016г., № от 24.11.2016г., № от 27.12.2016г., № от 31.01.2017г., № от 28.02.2017г., № от 22.03.2017г., № от 24.04.2017г., № от 26.05.2017г., № от 26.06.2017г., № от 25.07.2017г. на сумму 347340руб. каждый, на общую сумму 3473400руб.; на оплату переменной части арендной платы по договору №/СА от 19.06.2015г., рассчитанные исходя из фактически потребленных субарендатором энергоресурсов согласно актам снятия показаний приборов учета, № от 28.11.2016г. на сумму 33342,9руб. и № от 24.07.2017г. на сумму 21302,14руб., а всего на сумму 54645,04руб.

Согласно ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п.8.2 договоров в обеспечение исполнения обязательств субарендатор в срок, не превышающих 5 рабочих дней с даты подписания договоров, предоставляет арендатору обеспечительный депозит в размере 240546руб., в т.ч. НДС 18% - 36693,46руб. и соответственно обеспечительный депозит в размере 223290руб., в т.ч. НДС 18% - 34061,19руб.

П.8.4 договоров предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке производить вычеты из суммы обеспечительного депозита, в том числе в случае неполучения полного или частичного неисполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы или какой-либо ее части, либо любого иного денежного обязательства по договору при неполучении арендатором таких сумм в течение 10 рабочих дней после направления арендатором уведомления субарендатору с требованием об их оплате.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ст.314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Из положений ст.15 ГК РФ следует, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств истцом 02.05.2017г. в его адрес была направлена претензия о необходимости погасить имеющуюся задолженность и доплатить сумму обеспечительного депозита с указанием о том, что по состоянию на 02.05.2017г. ФИО4 внесена часть размера обеспечительного депозита в сумме 240546руб. по договору № от 19.06.2015г. и в сумме 223290руб. по договору № от 19.06.2015г.

В иске утверждается, что субарендатор нарушил условия заключенных договоров и не оплатил арендную плату с октября 2016г. по август 2017г., которую он просит взыскать.

Однако суд с периодом взыскания арендной платы не может согласиться в связи со следующим.

Согласно актам от 07.03.2017г. и 14.03.2017г., составленными ООО «Мега» и субарендатором по договору субаренды помещения от 01.01.2017г. № ФИО4, НАО «Центр «Омега» установило препятствие в доступе к арендованным помещениям, что исключает возможность использования недвижимого имущества по целевому назначению.

При проведении осмотра 16.05.2017г. сотрудником отдела ТУ Росимущества в Краснодарском крае и специалистами НАО «Центр «Омега» установлено, что объект, представляющий собой сооружение, используемое под размещение точки общественного питания (столовая «Шатер») и одноэтажный сборно-разборный объект, принадлежащие на праве собственности ФИО4, находящиеся на части земельных участков с кадастровыми № и №, не эксплуатируются.

Согласно актам снятия показаний приборов учета электроэнергии, холодного водоснабжения и водоотведения на объектах, расположенных на земельных участках с кадастровыми № и № от 31.03.2017г. за март 2017г. расход составляет 0, при этом в актах отражено, что арендатор на месте отсутствует.

В подтверждение того, что с марта 2017г. был ограничен доступ к помещениям, расположенным на земельных участках с кадастровыми № и №, были допрошены свидетели. 

В частности свидетель Ш.К.Р. пояснил, что он поставлял товар на территорию НАО «Центр «Омега», на которой существовал пропускной режим и досмотр автомобиля. Летом 2017г. его не пропустили на территорию НАО «Центр «Омега» и забрали пропуск.

Свидетель Г.Д.О. пояснил, что он работает в ООО «Мега», весной 2017г. было ограничено водоснабжение, у него был отобран пропуск, хотя срок его действия был до мая 2017г.

В силу п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате неправомерных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с установленными обстоятельствами суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания арендной платы за период с 01.03.2017г. по август 2017г.

Таким образом, подлежащая взысканию с ответчика сумма по договору субаренды части земельного участка № составляет 1918551,84руб. (постоянная часть арендной платы за период с ноября 2016г. по февраль 2017г., переменная часть арендная плата с октября 2016г. по март 2017г.), по договору субаренды части земельного участка № составляет 1770042,9руб. (постоянная часть арендной платы за период с ноября 2016г. по февраль 2017г., переменная часть арендная плата с октября 2016г. по март 2017г.).

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.7.2 договоров в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендатору неустойку в размере 1% от суммы ежемесячной арендной платы или от суммы задолженности в случае ее превышения над размером арендной платы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем оплаты. 

В связи с ненадлежащим исполнением ФИО4 обязательств по оплате арендной платы истец начислил ответчику неустойку в размере 3364 061,4руб. по договору №; в размере 3261522,60руб. по договору №

С расчетом неустойки, представленным истцом, суд согласиться не может, поскольку он является неверным. Неустойка по договору субаренды № составляет 170889,99руб., по договору субаренды № 157661,93руб., которую необходимо взыскать с ответчика в пользу истца.

Основания для уменьшения размера неустойки в порядке ст.333 ГК РФ у суда отсутствуют, поскольку он соразмерен последствиям нарушения обязательств.

Требования ФИО4 к НАО «Центр «Омега» о возмещении убытков подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанной нормы лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о возмещении убытков.

При исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях функционирования гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в виде непреодолимой силы. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Кредитор должен доказать, что допущенное должником нарушение прав явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны.

В обоснование требований о возмещении убытков ФИО4 указал, что согласно договору аренды № от 01.01.2017г. помещения нежилого здания с кадастровым №, принадлежащего ему, находящееся на арендуемом земельном участке, предоставлены в аренду ООО «Мега». С 01.03.2017г. доступ к арендованному земельному участку со стороны ООО «Центр «Омега» был ограничен, в связи с чем ФИО4 утратил возможность его целевого использования.

В подтверждение факта ненадлежащего исполнения обязательств арендатором, передавшим в субаренду части земельных участков, на которых находятся помещения, не обеспечивающие функциональное использование по их назначению, ФИО4 представил в материалы дела акты, составленные ООО «Мега» и субарендатором по договору субаренды помещения от 01.01.2017г. №, где зафиксировали факты о том, что НАО «Центр «Омега» ограничило доступ к арендованным помещениям, а также акты осмотра сотрудником отдела ТУ Росимущества в Краснодарском крае и специалистами НАО «Центр «Омега», из которых усматривается, что объект, представляющий собой сооружение, используемое под размещение точки общественного питания (столовая «Шатер») и одноэтажный сборно-разборный объект, находящиеся на части земельных участков с кадастровыми № и №, не эксплуатируются.

В данном случае убытки ФИО4 возникли по вине НАО «Центр «Омега» вследствие незаконного поведения последнего, в результате чего ФИО4 вынужден нести убытки в части неполучения прибыли от аренды арендованных нежилых помещений.

Суд считает, что за период с момента появления нарушения вышеуказанного права ФИО4 понес убытки в виде упущенной выгоды по договору аренды № от 01.01.2017г., что подтверждается уведомлениями о невозможности пользоваться нежилыми помещениями по назначению от 01.03.2017г. 13.03.2017г., а также вышеперечисленными актами осмотров.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО4 не получил доход за период действия договора аренды № от 01.01.2017г. в размере 5000000руб., исходя из суммы оговоренной сторонами в договоре и данная сумма подлежит взыскания с НАО «Центр «Омега» в пользу ФИО4

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ФИО4 в пользу НАО «Центр «Омега» подлежит взысканию госпошлина в размере 28285,73руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Иск НАО «Центр «Омега» к ФИО4 о взыскании задолженности по договорам аренды удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу НАО «Центр «Омега» задолженность по арендной плате по договору субаренды части земельного участка № от 19.06.2015г. в размере 1918551,84руб., неустойку по указанному договору в размере 170889,99руб., задолженность по арендной плате по договору субаренды части земельного участка № от 19.06.2015г. в размере 1770042,9руб., неустойку по указанному договору в размере 157661,93руб., судебные расходы в размере 28285,73руб., а всего взыскать 4045432,39руб.

В остальной части в удовлетворении иска НАО «Центр «Омега» отказать.

Встречный иск ФИО4 к НАО «Центр «Омега» о возмещении убытков удовлетворить частично.

Взыскать с НАО «Центр «Омега» в пользу ФИО4 5000000руб. в качестве возмещения убытков.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, т.е. с 13.06.2018г.

Судья

Северского райсуда В.В. Макаренко