К делу № 2-239//2020 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ст. Новопокровская 14 февраля 2020 года

Краснодарского края 

Новопокровский районный суд краснодарского края в составе:

председательствующего Супрун В.К.,

при секретаре Майдибор Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «Радуга» о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском и просит:

-расторгнуть с Открытым акционерным обществом «№, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, заключённый ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами: №, принадлежащие ФИО1;

-взыскать с Открытого акционерного общества «Радуга», №, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ за 2018 - 2019 года в сумме 2 360 428 (двух миллионов трёхсот шестидесяти тысяч четырёхсот двадцати восьми) рублей 00 копеек;

-аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами: №, заключённого ДД.ММ.ГГГГ;

-отнести судебные расходы в полном объёме на Открытое акционерное общество «№, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ.

Свои исковые требования истец ФИО1 обосновывает следующими документально подтвержденными обстоятельствами:

Истцу ФИО1 на праве собственности принадлежат земельный участок общей площадью 1072076 м2 сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> секция 17, часть контура 35, часть контура 39, с кадастровым номером №, для сельскохозяйственного производства, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №; и земельный участок общей площадью 220698 м2, сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/п Калниболотское, в границах ПСК «Ленинский путь», секция 6, часть контура 41, с кадастровым номером №, для сельскохозяйственного производства, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Радуга» и ФИО1 был заключен договор аренды вышеуказанных земельных участков. 

ДД.ММ.ГГГГ данный договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

По условиям договора аренды арендодатель в лице истца ФИО1 предоставляет арендатору в лице генерального директора ОАО «Радуга» ФИО2 в аренду земельный участок общей площадью 1072076 м2 сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> секция 17, часть контура 35, часть контура 39, с кадастровым номером 

<

адрес>, для сельскохозяйственного производства, и земельный участок общей площадью 220698 м2 сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> секция 6, часть контура 41, с кадастровым номером №, для сельскохозяйственного производства.

В пункте 3 договора аренды указано, что настоящий договор заключен сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за арендуемые земельные участки составляет в год: с 2016 по 2020 года:

- 190 800 килограмм озимой пшеницы (фураж) или кукурузы с учётом налога на доходы физических лиц;

- в денежном выражении, земельный налог, 35 507 рублей 40 копеек.

Согласно пункту 5.1 договора аренды, выплата арендной платы производится:

- до 01 сентября текущего календарного года;

- до 31 декабря текущего календарного года.

В соответствии с пунктом 7 договора аренды, арендатор обязан, и, в том числе:

- своевременно в соответствии с договором аренды вносить арендную плату.

В настоящее время ОАО «Радуга» условия договора аренды не исполняет. Несмотря на получение ответчиком дохода от реализации сельскохозяйственной продукции при использовании арендуемых земельных участков, выплата предусмотренной договором арендной платы за пользование земельными участками в 2019 году не производится.

Согласно справке, предоставленной Тихорецкой Торгово-Промышленной палатой № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на декабрь 2019 года рыночная стоимость:

- пшеницы озимой фуражной составляет 11 750 рублей за 1 тонну;

- сахара составляет 19 рублей за 1 килограмм;

- подсолнечника масленичного составляет 17 050 рублей за 1 тонну.

Ответчик имеет задолженность по уплате арендной платы перед истцом:

- за 2018 год в размере 59 264 рублей 00 копеек - земельный налог;

- за 2019 год в размере 2 241 900 рублей 00 копеек - стоимость озимой пшеницы, и 59 264 рубля 00 копеек - земельный налог.

Общий размер задолженности ответчика перед истцом по уплате арендной платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 360 428 рублей 00 копеек.

Поскольку договором аренды предусмотрен срок выплаты арендной платы до 01 сентября текущего календарного года, и до 31 декабря текущего календарного года, однако до настоящего времени арендная плата не выплачена, на требования произвести оплату ответчик не реагирует, и в настоящее время в отношении ОАО «Радуга» введена процедура конкурсного производства, истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, просит расторгнуть с ОАО «Радуга» договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, принадлежащих ФИО1 на праве собственности, взыскать с ОАО «Радуга», ОГРН №, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ за 2018 - 2019 года в сумме 2 360 428 (двух миллионов трёхсот шестидесяти тысяч четырёхсот двадцати восьми) рублей 00 копеек; аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами: №, заключённого ДД.ММ.ГГГГ; отнести судебные расходы в полном объёме на Открытое акционерное общество «Радуга», №, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то при расторжении данного договора в реестр необходимо внести запись о погашении аренды.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика - конкурсный управляющий ОАО «Радуга» в судебное заседание не явился по неизвестным для суда причинам, о времени и месте рассмотрения дела был извещен своевременно и надлежащим образом, сведений об уважительности причин своей неявки суду не предоставил, в связи с чем, суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика ОАО «Радуга».

Представитель заинтересованного лицо межмуниципального отдела по Белоглинскому и Новопокровскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО3 просила рассмотреть дело в её отсутствие, возражений по иску не имела, просила принять решение на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, доводы, изложенные в заявлении истца ФИО1, суд считает иск подлежащим полному удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, сказано в статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе сдавать земельные участки в субаренду, использовать земельный участок в качестве залога, а также в качестве уставного капитала.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Радуга» и ООО «Агрофирма «Ново-Покровская» был заключен договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №, в приложении № которого указаны и два земельных участка с кадастровыми номерами: № принадлежащих истцу ФИО1

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

На основании пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно подпунктов 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В судебном заседании установлено, что ответчик - ОАО «Радуга» неоднократно (систематически), а также существенно нарушало условия договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, что подтверждается справкой выданной ОАО «Радуга», согласно которой у ответчика имеется задолженность перед ФИО1 за 2018 и 2019 года, при установленном сроке выплаты арендной платы два раза в год: до 01 сентября и до 31 декабря текущего календарного года;

- имея прямой запрет на передачу земельных участков в субаренду, указанный в пункте 6.1 Договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ заключило договор субаренды с ООО «Агрофирма «Ново-Покровская» и передало принадлежащие истцу ФИО1 земельные участки в субаренду;

- существенно нарушило условия Договора аренды, не выдало за 2019 год озимую пшеницу (фураж) в размере 190 800 килограмм на сумму 2 241 900 рублей, и не выплатило денежные средства в размере 59 264 рубля - земельный налог, общая сумма задолженности за 2019 год составляет 2 301 164 рубля, которая для истца ФИО1 является значительной.

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ОАО «Радуга» (№) введена процедура наблюдения.

Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Открытое акционерное общество «Радуга» № признано несостоятельным (банкротом), и отношении ОАО «Радуга» введена процедура конкурсного производства.

Конкурсным управляющим ОАО «Радуга» утверждён ФИО4, члена Союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса", №, адрес для корреспонденции: 344015, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> (Определение Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №).

В соответствии со статьёй 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Денежное обязательство - обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.

При таких обстоятельствах судом установлено, что ответчик в настоящее время не способен погасить денежные и иные имущественные обязательства перед кредитором, в том числе погасить имеющуюся перед истцом задолженность по арендной плате за пользование земельными участками с кадастровыми номерами: № в 2019 году, а также выполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в дальнейшем. 

Также судом установлено, что ответчик не способен самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность, которая по своим экономическим показателям может привести к восстановлению платежеспособности должника. Введённая в настоящее время судом процедура конкурсного производства должна способствовать достижению основной цели данной процедуры - удовлетворению требований кредиторов, иных целей конкурсное производство, в том числе извлечение прибыли от деятельности общества, законом не предусмотрено.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Невыплата ответчиком арендной платы в связи с его банкротством является существенным обстоятельством, которое препятствует дальнейшему продолжению между ответчиком и ФИО1 арендных отношений.

Поскольку в заключённом договоре аренды интересом истца ФИО1 являлось получения арендной платы от ответчика и надлежащая обработка земельных участков, то банкротство ответчика (конкурсное производство) является для истца существенным изменением обстоятельств, при наличии которого им никогда не был бы заключён договор аренды с ответчиком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 2 вышеуказанной статьи предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 в адрес ОАО «Радуга» и конкурсного управляющего ОАО «Радуга» ФИО4 были направлены претензии с требованием погасить имеющуюся задолженность по арендной плате за 2018 год, выплатить арендную плату за 2019 год, и заключить с ним соглашение о расторжении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами: №

До настоящего времени какого-либо ответа на претензию истцу ФИО1 не направлялось, задолженность по арендной плате до настоящего времени не погашена.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Пунктом 2 вышеуказанной статьи предусмотрено, что требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Из содержания определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-№ следует, что «исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Поскольку в заключенном договоре аренды интересом арендодателя являлось получение прибыли от ОАО «Радуга» и надлежащая обработка земельных участков, принадлежащих истцу на праве собственности, то банкротство арендатора является для истца существенным изменением обстоятельств.

На основании изложенного, суд считает иск доказанным и подлежащим полному удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить в полном объеме. 

Расторгнуть с Открытым акционерным обществом «Радуга», №, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, заключённый «31» июля 2015 года договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами: №, принадлежащие ФИО1.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Радуга», №, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды земельных участков от «31» июля 2015 года за 2018 - 2019 года в сумме 2 360 428 (двух миллионов трёхсот шестидесяти тысяч четырёхсот двадцати восьми) рублей 00 копеек;

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами: №, заключённого «31» июля 2015 года;

Взыскать с Открытого акционерного общества «Радуга», №, дата регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ в доход государства государственную пошлину в размере 20 302 (двадцать тысяч триста два) рубля 00 копеек. 

Решение может быть обжаловано в крайсуд через райсуд в течение месяца со дня вынесения.

Решение отпечатано в совещательной комнате.

Председательствующий