Дело № 2-75/2019

Мотивированное 

решение

 изготовлено 15 января 2019 года 

УИД №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Верхняя Пышма 10 января 2019 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи М.П. Вершининой 

при секретаре Яроц Л.М.,

с участием представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО3 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд,

установил:

Администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику.

В обоснование требований указала, что ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером № и объектов недвижимости, расположенных на нем с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Постановлением Правительства Свердловской области от 24.07.2015 № 666-ПП «Об утверждении Плана мероприятий по реализации проекта «Строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма» утвержден соответствующий план мероприятий по строительству трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. В рамках подпрограммы 1 «Развитие транспорта и транспортно-логического комплекса Свердловской области» государственной программ Свердловской области «Развитие транспорта дорожного хозяйства, связи и информационных технологий Свердловской области до 2024 года», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП предусмотрено строительство и реконструкция улично-дорожной сети со строительством трамвайной линии в границах городского округа Верхняя Пышма и муниципального образования «город Екатеринбург». Постановлением Правительства Свердловской области от 25.01.2018 № 28-ПП «Об утверждении государственной программы Свердловской области «Развитие транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года» постановление Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП признано утратившим силу и утверждена новая программа развития транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года, которой по прежнему предусмотрено строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. Проекты планировок и межевания территории утверждены постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма от 13.07.2016 № 907, от 11.11.2016 № 1466, от 28.10.2016 № 1359. Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 10.08.2017 № 568 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества», от 05.10.2017 № 723 «О внесении изменений в постановление администрации городского округа Верхняя Пышма от 10.08.2017 № 568» принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства и реконструкции вышеуказанных объектов. В список изымаемых земельных участков включен земельный участок, принадлежащий ответчику. Вышеуказанные постановления были опубликованы в установленном порядке. Кроме того, копии постановлений были направлены в адрес ответчика. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также размер убытков ответчиков в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 15 297 400 рублей. В адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке и кадастровый паспорт. До настоящего времени подписанное ответчиком соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиком не достигнуто. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности от 09.01.2019 настаивала на удовлетворении исковых требований. 

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО5, действующия на основании доверенности, возражали против удовлетворения требований в части размера выкупной цены. 

Третье лицо МБУ «УКС и СР ГО Верхняя Пышма», в судебное заседание не явилось, извещалось надлежащим образом о месте и времени судебного заседания путем направления судебных извещений по адресам, имеющимся в материалах дела, а также путем публичного размещения информации о дате, времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Верхнепышминского городского суда в сети интернет: http://www.verhnepyshminsky.svd.ru. Об уважительных причинах неявки суду не сообщило, об отложении разбирательства по делу не просило. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть спор при данной явке.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с КН № и зданий: жилого дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с КН №, жилого дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с КН №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Постановлением Правительства Свердловской области от 24.07.2015 № 666-ПП «Об утверждении Плана мероприятий по реализации проекта «Строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма» утвержден соответствующий план мероприятий по строительству трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. 

В рамках подпрограммы 1 «Развитие транспорта и транспортно-логического комплекса Свердловской области» государственной программ Свердловской области «Развитие транспорта дорожного хозяйства, связи и информационных технологий Свердловской области до 2024 года», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП предусмотрено строительство и реконструкция улично-дорожной сети со строительством трамвайной линии в границах городского округа Верхняя Пышма и муниципального образования «город Екатеринбург».

Постановлением Правительства Свердловской области от 25.01.2018 № 28-ПП «Об утверждении государственной программ Свердловской области «Развитие транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года» постановление Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП признано утратившим силу, и утверждена новая программа развития транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года, которой по-прежнему предусмотрено строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. 

Проекты планировок и межевания территории утверждены постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма от 13.07.2016 № 907, от 11.11.2016 № 1466, от 28.10.2016 № 1359. 

Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 06.02.2018 № 67 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества», принято решение об изъятии для муниципальных нужд, принадлежащих ФИО3 земельного участка с КН № и расположенных на нем жилых домов с КН №, и №.

В адрес ответчика направлено уведомление № от 25.06.2018 об изъятии указанных объектов недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 15 297 400 рублей. Указанное уведомление получено ответчиком 02.07.2018. 

До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд между сторонами не подписано.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом рыночной стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

При этом, под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ответчика на земельный участок и жилое здание, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии у ответчика ФИО3 спорных объектов недвижимости, прекращении ее права собственности на спорное имущество и признании права собственности на него за городским округом Верхняя Пышма.

При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчику, суд исходит из следующего. 

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Для определения стоимости изымаемого земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, определения размера убытков, в том числе, упущенной выгоды, определением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 30.10.2018 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4 (ООО «Априори»). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного земельного участка, зданий (2 жилых дома) и иных строений, расположенных на земельном участке составила 19 981 593 рублей, убытков, в том числе упущенной выгоды – 149 000 рублей.

Стороной истца заявлены возражения относительно использования данной экспертизы при определении выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости. В обоснование возражений истцом указано, что оформление и содержание заключения не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а именно требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки. Для деревянного жилого дома оценщиком заявлена таблица справочника ru Ж3.04.001.1767(кс-7). По данной таблице стоимость 1 кв.м. оценки объекта в целом составляет 6 950,85 рублей за куб.м., а не 9 267,81 рублей как оценщик применяет в расчетах. Кроме того, необоснованно завышает стоимость 1 куб.м. объекта аналога, принятого для расчета стоимости объекта оценки по справочнику КО-Инвест. Для жилого дома площадью 397,9 кв.м. таблица справочника указана неверно. Согласно справочника КО-Инвест ru Ж3.01.001.0028 – это жилые дома одноэтажные, стены монолитные железобетонные, что не соответствует объекту оценки и приводит к завышению его стоимости. Также необоснованно завышает стоимость на 15% на подключение к инженерным сетям. Все инженерные сети учтены в стоимости 1 кв.м. объекта аналога, принятого для расчета стоимости объекта оценки по справочнику КО-Инвест. При расчете стоимости жилых домов в рамках сравнительного подхода, оценщик завышает стоимость каждого из домов на стоимость хозяйственных построек вместе с которыми продаются жилые дома объекты-аналоги. Таким образом в стоимость 1 кв.м. жилых домов (объектов оценки) вошла стоимость построек и насаждений, которые продавались вместе с объектами аналогами. Оценщик это никак не учитывает, чем завышает стоимость жилых домов, рассчитанную в рамках сравнительного подхода. А потом еще раз прибавляет стоимость хозяйственных построек, которую рассчитывает по справочнику КО-Инвест в рамках затратного подхода к стоимости объекта оценки. 

В связи с чем, в судебном заседании допрошена эксперт ФИО4, которая пояснила, что на судебные заключения не распространяется обязанность эксперта по оформлению заключения именно как отчет об оценке, тем не менее, структура и содержание отчета соответствуют требованиям оценочного законодательства. Для деревянного жилого дома подобран аналог № ruЖЗ.04.001.1762 (КС-7) (в отчете на странице 44 ошибочно указан аналог ruЖЗ.04.001.1761, в таблице на странице 46 номер аналога верный и стоимость аналога 9 267,85 руб./куб.м.). Данная описка никак не влияет на расчеты и, следовательно, на итоговый результат. Для расчета стоимости жилого дома площадью 397,9 кв.м. объект-аналог подобран согласно классу конструктивной системы (КС-3) (один и тот же материал – пенобетон) и общей площади жилого дома: ruЖ3.04.001.0028 стоимостью 25 181,7 руб./кв.м. Для получения адекватной оценки затратной составляющей проекта необходимо отдельно учитывать затраты на обеспечение объекта элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства территории, в связи с чем корректировка в размере 15% на подключение к коммуникациям взята из источника https://sprosovet.ru/content..... В рамках затратного подхода произведен расчет всех построек пообъектно, в то время как в рамках сравнительного подхода объектами-аналогами являются единые объекты, представляющие собой права на земельный участок и объект капитального строительства. Как правило, в составе также имеются какие-либо насаждения, а также некапитальные постройки, которые не зарегистрированы как отдельные объекты и перечень, характеристики и состав которых практически невозможно проверить или подтвердить. В связи с этим цена рассматривается как за единый объект-аналога соответственного без соответствующих корректировок. 

С учетом данных пояснений эксперта, оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, размера убытков и упущенной выгоды.

При этом считает, что оснований сомневаться в заключении эксперта ФИО6 не имеется, поскольку данное заключение составлено лицом, не имеющими заинтересованности в исходе дела, компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, что подтверждено документами о квалификации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение составлено в полной мере объективно.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом использованы сравнительный и затратный подходы, при применении которых эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом экспертом соблюдены требования к определению применимости каждого из трех подходов к оценке (сравнительного, доходного, затратного) для целей оценки объекта оценки и обоснованию использования определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов. Применимость менее, чем трех подходов к оценке, должным образом экспертом обоснована.

Кроме того, суд принимает во внимание, что заключение эксперта ФИО4 определяет размер возмещения на момент рассмотрения спора судом (26.11.2018), в то время как в соответствии с представленным истцом отчетом об оценке № от 31.05.2018, выполненным независимым оценщиком ООО «Авант-Альянс», размер возмещения определялся по состоянию на 05.02.2018, то есть без учета позиции изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, согласно которой в тех случаях, когда сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Таким образом, определяя выкупную цену, подлежащую выплате ответчику за изымаемое у него недвижимое имущество, суд принимает во внимание экспертное заключение, составленное экспертом ФИО4 С учетом указанного заключения в пользу ФИО1 подлежит выплата стоимости недвижимого имущества в размере 19 981 593 рублей, а также убытки, в том числе упущенная выгода в размере 149 000 рублей.

Определяя в соответствии с частью 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок уплаты возмещения, суд исходит из следующего.

В соответствие с пунктом 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием, в том числе, для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено предварительное возмещение за изъятые объекты недвижимости, в связи с чем сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО3 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд, - удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № и объекты недвижимости: здание с кадастровым номером № здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 19 981 593 рублей, стоимостью убытков, связанных с изъятием в размере 149 000 рублей.

Признать право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на земельный участок с кадастровым номером № и объекты недвижимости: здание с кадастровым номером №, здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Определить порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционный жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательном виде. 

Судья М.П. Вершинина